Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Tuntenhausen Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Tuntenhausen tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Tuntenhausen intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Grafing und Bad Aibling eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Tuntenhausen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Tuntenhausen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Tuntenhausen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Tuntenhausen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Tuntenhausen
Der Immobiliengutachter beobachtet in Tuntenhausen geringere Immobilienwerte als in manch anderen Orten des Landkreises Rosenheim. Lage und Infrastruktur bestimmen maßgeblich die Immobilienwerte. In der oberbayerischen Gemeinde besteht zwar eine stabile Wirtschaft und Infrastruktur, dennoch herrscht am Immobilienmarkt von Orten mit urbanen Strukturen eine höhere Nachfrage nach Immobilien. Die Gemeinde im Westen des Landkreises Rosenheim ist überwiegend ländlich geprägt. Um weiterführende Schulen zu besuchen, müssen Kinder in die nahegelegenen größeren Orte fahren. Am Immobilienmarkt der oberbayerischen Gemeinde erkennt der Immobiliengutachter bezahlbare Preise. In vielen oberbayerischen Nachbarregionen sind Immobilien teurer. So herrschen unter anderem in Starnberg, München, Miesbach, Ebersberg und Bad Tölz-Wolfratshausen höhere Immobilienwerte als in dem ruhigen Wallfahrtsort.
Einleitung
Tuntenhausen, eine idyllische Gemeinde im Landkreis Rosenheim in Oberbayern, liegt inmitten einer landschaftlich reizvollen Region, die durch ihre Nähe zu München und Rosenheim geprägt ist. Mit einer Fläche von etwa 22 Quadratkilometern und einer Bevölkerung von rund 7.000 Einwohnern verkörpert Tuntenhausen den Charme des bayerischen Voralpenlands: sanfte Hügel, ausgedehnte Wiesen und eine starke landwirtschaftliche Prägung. Der Immobilienmarkt hier ist eng verknüpft mit der regionalen Wirtschaft, der Pendlerdynamik und dem demografischen Wandel. Im Jahr 2025 zeigt sich der Markt stabil und leicht aufwärtsgerichtet, getrieben durch eine hohe Lebensqualität, gute Verkehrsanbindungen und eine wachsende Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Gärtenwohnungen. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Preisentwicklungen, Marktfaktoren, Angebots- und Nachfragesituation sowie Prognosen für die kommenden Jahre.
Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Demografie von Tuntenhausen ist typisch für ländliche Vororte in Bayern: Die Einwohnerzahl hat sich in den letzten Jahren moderat von etwa 6.500 im Jahr 2020 auf rund 7.000 im Jahr 2025 erhöht, was auf eine positive Wanderungssaldo hinweist. Der Anteil der über 65-Jährigen liegt bei etwa 25 Prozent, was den demografischen Wandel unterstreicht – eine Alterung der Gesellschaft, die den Bedarf an barrierefreien und energieeffizienten Wohnformen steigert. Gleichzeitig ziehen Familien und Pendler aus München zu, da Tuntenhausen eine hohe Lebensqualität bietet: Kurze Wege zur Natur, gute Schulen und eine niedrige Kriminalitätsrate machen es attraktiv.
Wirtschaftlich ist Tuntenhausen von der Land- und Forstwirtschaft geprägt, ergänzt durch kleine und mittelständische Unternehmen in Handel, Handwerk und Dienstleistungen. Es gibt etwa 715 Firmen in der Gemeinde, darunter regionale Spezialisten in der Lebensmittelverarbeitung und im Baugewerbe. Die Beschäftigungsrate ist hoch, mit einer Arbeitslosenquote unter 3 Prozent, was die Kaufkraft der Haushalte stärkt. Viele Einwohner pendeln nach Rosenheim oder München, wo der Arbeitsmarkt boomt – insbesondere in der Automobil- und Technologiebranche. Diese Pendlerdynamik treibt den Immobilienmarkt an, da sie eine stabile Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in der Peripherie schafft. Der durchschnittliche Haushaltseinkommen liegt bei etwa 55.000 Euro brutto pro Jahr, was den Markt für Mittelklasse-Immobilien belebt. Der demografische Wandel verstärkt sich durch Zuzug junger Familien, die den Bedarf an größeren Häusern mit Gärten erhöhen, während ältere Bewohner zunehmend kleinere, pflegeleichte Einheiten suchen.
Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Tuntenhausen hat sich in den letzten Jahren stabil entwickelt, mit moderaten Preissteigerungen, die unter dem bundesweiten Durchschnitt liegen. Seit dem ersten Quartal 2021 sind die Kaufpreise für Häuser um etwa 7,4 Prozent gestiegen, was auf eine gesunde, aber nicht überhitzte Marktlage hinweist. Die Preise sind beeinflusst durch die regionale Lage: Als „grünes“ Umland Münchens profitieren Objekte von der Nähe zur Metropole, ohne die hohen Stadtpreise zu erreichen.
Kaufpreise für Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilien- und Reihenhäuser liegt im September 2025 bei etwa 4.315 Euro. Dies entspricht einem Anstieg von rund 3,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Günstige Objekte starten bei 2.213 Euro pro Quadratmeter, oft für ältere Bestandsimmobilien in Randlagen, während Premium-Häuser mit moderner Ausstattung bis zu 7.405 Euro pro Quadratmeter kosten. Ein typisches Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern und 4 Zimmern wird derzeit für etwa 800.000 Euro angeboten. Die Preisentwicklung über fünf Jahre beträgt plus 18 Prozent, getrieben durch Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten.
Kaufpreise für Wohnungen: Eigentumswohnungen sind seltener, da der Markt hausdominiert ist, aber gefragt bei Singles und Paaren. Der Durchschnittspreis liegt bei 5.354 Euro pro Quadratmeter, mit einer Steigerung von 5,3 Prozent zum Vorjahr. Günstige Einheiten beginnen bei 3.987 Euro, teure in zentralen Lagen bei 6.513 Euro. Eine 81 Quadratmeter große 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss kostet etwa 497.000 Euro. Die Preise sind um 3,7 Prozent höher als 2024, was auf eine wachsende Diversifikation des Angebots hinweist.
Mietpreise: Der Mietmarkt ist lebhaft, mit einem durchschnittlichen Kaltmietpreis von 11,35 Euro pro Quadratmeter im vierten Quartal 2024, was einem Anstieg von 4,9 Prozent zum Vorjahr entspricht. Prognosen für 2025 sehen weitere 5 Prozent Steigerung. Für Wohnungen liegt der Durchschnitt bei 13,69 Euro pro Quadratmeter, mit Spannen von 11,23 Euro (günstige Randlagen) bis 15,50 Euro (zentral und modern). Häuser sind teurer, mit 13,21 Euro pro Quadratmeter im Schnitt. Eine 106 Quadratmeter große 4-Zimmer-Wohnung kostet monatlich etwa 1.100 Euro Kaltmiete. Die Preise liegen über dem deutschen Durchschnitt von 8,68 Euro, was die Attraktivität der Region unterstreicht.
Grundstückspreise: Baugrundstücke sind knapp und teuer: Der Durchschnittspreis beträgt 620 bis 741 Euro pro Quadratmeter, mit Höchstwerten bis 1.017 Euro in Baulücken. Im Januar 2025 gibt es nur wenige Angebote, oft land- und forstwirtschaftliche Flächen ab 56.000 Quadratmetern für über 2 Millionen Euro. Die Preise sind um 10 Prozent höher als 2024, beeinflusst durch den Bedarf an Neubauflächen.
Angebots- und Nachfragesituation
Das Angebot ist begrenzt: Aktuell gibt es etwa 7 Häuser zum Kauf (ab 525.000 Euro), 47 Mietwohnungen und 476 Eigentumswohnungen in der Region. Große Objekte wie ein 507 Quadratmeter Haus mit 12 Zimmern für 1,998 Millionen Euro sind rar. Die Nachfrage konzentriert sich auf Familienhäuser mit Garten und Neubauwohnungen, getrieben durch Pendler und Zuzügler. Der Mangel an Neubauflächen – nur 5 Grundstücke verfügbar – führt zu Wettbewerb, was Preise stabilisiert. Im Mietsegment gibt es 53 freie Wohnungen, hauptsächlich 2- bis 4-Zimmer-Objekte. Die Leerstandsrate ist niedrig (unter 2 Prozent), was auf eine ausgewogene, aber straffe Lage hinweist. Gewerbeimmobilien, wie Büros oder Hallen, ergänzen das Angebot, mit Fokus auf kleine Firmen.
Einflussfaktoren
Der Markt wird von mehreren Faktoren geprägt: Die Nähe zu München (ca. 50 km) macht Tuntenhausen zu einem Pendlerparadies, mit guter Anbindung via A8 und Regionalzügen. Die hohe Kaufkraft und niedrige Arbeitslosigkeit fördern Käufe, während steigende Baukosten (plus 8 Prozent seit 2024) Neubauten verteuern. Der demografische Wandel erhöht den Bedarf an altersgerechtem Wohnen, wie barrierefreien Bungalows. Umweltfaktoren spielen eine Rolle: Energieeffiziente Sanierungen (KfW-Standards) steigern Werte um bis zu 15 Prozent. Herausforderungen sind die Grundstücksknappheit und regulatorische Hürden für Neubauten, die den Markt bremsen könnten.
Prognose und Ausblick
Für 2026 bis 2030 wird ein moderater Preisanstieg von 4 bis 6 Prozent jährlich erwartet, getrieben durch anhaltende Zuzugsbewegungen und den demografischen Druck. Die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien – mit Photovoltaik und Wärmepumpen – wird zunehmen, was Preise für alte Bestände drückt, wenn keine Sanierungen erfolgen. Der Mietmarkt könnte um 5 Prozent steigen, da der Zuzug anhält. Potenzielle Risiken sind höhere Zinsen (aktuell 3,5 Prozent) und eine Abkühlung der Wirtschaft, die Pendler abschrecken könnte. Insgesamt bleibt Tuntenhausen ein solider Markt für Investoren: Renditen von 3 bis 4 Prozent bei Mieten und Wertsteigerungspotenzial durch die regionale Dynamik. Die Gemeinde plant Erweiterungen der Baulandreserve, was das Angebot entlasten könnte.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Tuntenhausen ist 2025 geprägt von Stabilität und Potenzial: Moderate Preise, hohe Lebensqualität und eine familienfreundliche Lage machen es zu einer attraktiven Alternative zu städtischen Zentren. Käufer und Mieter profitieren von einem ausgewogenen Markt, während Investoren von der langfristigen Wertsteigerung durch Demografie und Wirtschaft profitieren. Für eine nachhaltige Entwicklung sind gezielte Förderungen für Neubau und Sanierung essenziell, um den Wandel zu meistern. Tuntenhausen bleibt ein Juwel im bayerischen Immobilienlandschaft – ideal für diejenigen, die Ruhe und Nähe zur Metropole suchen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Tuntenhausen bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Die Gemeinde Tuntenhausen befindet sich im oberbayerischen Landkreis Rosenheim. Sie erstreckt sich auf einer Fläche von etwa 68 Quadratkilometern. Heute sind rund 7.000 Menschen in dem oberbayerischen Ort zu Hause.
In ihrer jetzigen Größe besteht die Gemeinde seit 1972, als die ehemaligen unabhängigen Gemeinden Tuntenhausen, Hohenthann, Beyharting sowie Teile von Lampferding zusammengeführt wurden. Zu ihren Ortsteilen zählen Weng, Weiching, Voglried, Unter- und Oberrain, Thal, Stetten, Söhl, Sindlhausen, Schönau, Schmidhausen, Ostermünchen, Maxlrain, Mailing, Lampferding, Kronbichl, Jakobsberg, Innerthann, Hörmating, Hohenthann, Höglhaus, Haus, Guperding, Fuchsholz, Fischbach, Emling, Eisenbartling, Dettendorf, Brettschleipfen, Bolkam, Biberg, Beyharting, Berg, Antersberg und Aubenhausen. Der Name der Gemeinde leitet sich von dem Namen Tunti oder Tunto ab. So hieß ein Siedler, welcher im 13. Jahrhundert der Gemeinde ihren Namen verlieh. Im Jahr 1000 wurde das frühere Dorf bereits urkundlich erwähnt. Seit dem 15. Jahrhundert besteht in dem Ort die Marienwallfahrt. Seitdem ist die Gemeinde Ziel von zahlreichen Pilgern aus Tirol und Altbayern. Die oberbayerische Gemeinde verfügt über mehrere Wasserbeschaffungsverbände, die für eine optimale Versorgung mit Trinkwasser sorgen. Zwar sind im Ort Einkaufsmöglichkeiten wie Supermärkte und Metzgereien vorhanden, allerdings sind diese begrenzt. Auf den Gewerbeflächen des Ortes finden sich Betriebe aus den Branchen Landwirtschaft, Gewerbe, Handwerk und Dienstleistungen vor. Mehrere Gaststätten und Gasthäuser im Ort sorgen für eine vielfältige Bewirtung ihrer Gäste.
Im kulturellen Mittelpunkt der Gemeinde steht die Wallfahrtskirche St. Mariä Himmelfahrt, die zu eines der ältesten Marienkirchen von Altbayern zählt.
Einen besonders hohen Wert im Ort haben die Mirakelbücher aus dem 16., 17. und 18. Jahrhundert. Die im bayerischen Staatsarchiv aufbewahrten Bücher beinhalten unter anderem das älteste Mirakel, welches im Jahr 1441 mit der Gründung der Wallfahrt einherging. Ästhetische Barockfiguren können Besucher in der Tuntenhausener Krippe bewundern. Die Figuren befinden sich in einer permanenten Ausstellung im Pfarrheim, das direkt an der Wallfahrtskirche grenzt. Zu einem weiteren Schmuckstück der Gemeinde zählt unzweifelhaft das Schloss Maxlrain, das von uralten Eichen umgeben ist und mit seinem märchenhaften Anblick eine ganz besondere Atmosphäre vermittelt. Das Schloss verfügt über eine eigene Schlosskapelle sowie über aufwändige Stuckarbeiten. Im Ortsteil Beyharting trifft man auf einen weiteren Schatz der Gemeinde. Das historische Kloster Beyharting wurde im 12. Jahrhundert gegründet. Für Wanderer und Pilger ermöglicht der Jakobsweg einen erlebnisreichen Rundgang durch die Gemeinde. Mit Tafeln und Hinweisschildern ausgestattet, führt der Weg vom Rotter Forst am Gasthaus Kalteis Ostermünchen und der Wallfahrtskirche vorbei bis zum Kloster Beyharting und endet in Weihenlinden. Den Bürgern der Gemeinde steht neben dem großen Kulturangebot gleichermaßen eine Vielzahl an Freizeitmöglichkeiten offen. So können sie sich im hiesigen Schwimmbad vergnügen oder eines der zahlreichen Vereine beitreten. Das Angebot in der Gemeinde deckt fast die ganze Bandbreite im Bereich des Sports ab. Vom Fußball über Tennis und Gymnastik bis hin zum Wintersport kann hier nahezu jede Sportart ausgeübt werden.
Orte im Landkreis Rosenheim
Bad Aibling, Kolbermoor, Wasserburg a.Inn, Bad Endorf, Bruckmühl, Neubeuern, Prien a.Chiemsee, Albaching, Amerang, Aschau i.Chiemgau, Babensham, Bad Feilnbach, Bernau a.Chiemsee, Brannenburg, Breitbrunn a.Chiemsee, Chiemsee, Edling, Eggstätt, Eiselfing, Feldkirchen-Westerham, Flintsbach a.Inn, Frasdorf, Griesstätt, Großkarolinenfeld, Gstadt a.Chiemsee, Halfing, Höslwang, Kiefersfelden, Nußdorf a.Inn, Oberaudorf, Pfaffing, Prutting, Ramerberg, Raubling, Riedering, Rimsting, Rohrdorf, Rott a.Inn, Samerberg, Schechen, Schonstett, Söchtenau, Soyen, Stephanskirchen, Tuntenhausen und Vogtareuth.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
