Sachverständige für Immobilienbewertung in München Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln

Als Immobiliengutachter beschäftigen wir uns u.a. mit dem Immobilienmarktgeschehen im Münchner Stadtbezirk Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln. Wir erstellen u.a. für den Bereich Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln Mietwertgutachten und Marktwertgutachten.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten des Stadtbezirks München Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln intensiv.

Hierzu werden in München Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in München Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in München Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in München Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in München Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Der Stadtteil Thalkirchen-Obersendling- Forstenried-Fürstenried-Solln umfasst folgende Bezirksteile: Obersendling, Thalkirchen, Solln, Forstenried und Fürstenried-West. In seiner jetzigen Form existiert der Stadtteil seit 1992, als es zu einer Zusammenführung von mehreren kleinen Stadtbezirken kam.

Immobilienmarkt München Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln

Einleitung

Der Stadtbezirk Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln, als 19. Stadtbezirk Münchens bekannt, erstreckt sich im äußersten Süden der bayerischen Metropole und umfasst eine Fläche von etwa 23 Quadratkilometern. Er gliedert sich in die fünf Hauptstadtteile Thalkirchen, Obersendling, Forstenried, Fürstenried (einschließlich Fürstenried-West und -Maxhof) sowie Solln. Mit rund 85.000 Einwohnern zählt er zu den grünsten und ruhigsten Bezirken der Stadt, geprägt von der Nähe zur Isar, ausgedehnten Parks wie dem Englischen Garten-Südteil oder dem Tierpark Hellabrunn sowie einer Mischung aus historischen Siedlungen und modernen Wohnsiedlungen. Historisch reicht die Besiedlung bis ins 13. Jahrhundert zurück, wobei Thalkirchen als eine der ältesten Vororte Münchens gilt. Die Eingemeindung erfolgte schrittweise, zuletzt 1992 durch die Zusammenlegung der genannten Teile.

Der Immobilienmarkt in diesem Bezirk zeichnet sich durch eine hohe Lebensqualität aus, die von Familien, Berufspendlern und wohlhabenden Käufern geschätzt wird. Die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr – mit U-Bahn-Linien (U3), S-Bahn (S7, S20, S27) und Busverbindungen – sowie die Nähe zu Arbeitsplätzen in der Stadtmitte und im Umland machen den Bezirk attraktiv. Dennoch bleibt der Markt von den allgemeinen Herausforderungen Münchens geprägt: Engpässe beim Wohnungsangebot, steigende Nachfrage durch Zuzug und eine begrenzte Baukapazität aufgrund von Naturschutzgebieten. Im Jahr 2025 zeigt sich der Markt stabil, mit moderaten Preissteigerungen bei Mieten und leichten Schwankungen bei Kaufpreisen, beeinflusst durch Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und wirtschaftliche Erholung.

Lage und Infrastruktur

Der Bezirk liegt strategisch günstig: Im Norden grenzt er an Sendling-Westpark und Hadern, im Osten an Untergiesing-Harlaching, während der Süden und Westen die Stadtgrenze zu Neuried, Pullach und Grünwald markieren. Die Isar durchfließt den Osten, was zu Naherholungsgebieten wie der Flaucher oder dem Floßlände führt. Solln und Fürstenried bieten villenartige Lagen mit viel Grün, während Obersendling und Forstenried eher von Mehrfamilienhäusern und Siedlungen geprägt sind. Thalkirchen verbindet urbanes Leben mit naturnaher Lage.

Die Infrastruktur ist ausgezeichnet: Die A95 und B11 sorgen für schnelle Autobahnanbindungen, während die U-Bahn-Haltestellen (z. B. Thalkirchen, Forstenried) eine Fahrtzeit ins Zentrum von 15–20 Minuten ermöglichen. Schulen, Kindergärten und Einkaufszentren sind dezentral verteilt, mit Highlights wie dem Hellabrunn-Zoo oder dem Fürstenrieder Park. Die Region profitiert von der Nähe zu Tech- und Biotech-Clustern in Martinsried, was Berufstätige anzieht. Allerdings belasten Verkehrsengpässe und steigende Parkraummangel den Alltag, was den Bedarf an Garagen oder Stellplätzen steigert.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt im Bezirk hat sich 2025 von den Rückgängen 2023/2024 erholt und zeigt eine Stabilisierung mit leichten Anstiegen. Beeinflusst durch eine Zinssenkung der EZB auf 3,25 Prozent im Oktober 2024 und anhaltende Nachfrage, haben sich Kaufpreise für Häuser um 0,6–2 Prozent und für Wohnungen um 1,5 Prozent im Jahresvergleich erhöht. Mietpreise steigen stärker, um 5–6 Prozent jährlich, getrieben durch Knappheit. Im Vergleich zu 2024 (Wohnungen: ca. 7.200–8.000 €/m², Häuser: 8.000–9.000 €/m²) liegen die Preise 2025 höher, mit regionalen Unterschieden: Solln und Fürstenried als Premiumlagen sind teurer als Forstenried oder Obersendling.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen (Durchschnitt pro m², Stand Q3 2025):

• Bezirk insgesamt: 7.500–8.100 € (Durchschnitt: 7.700 €)
• Thalkirchen: 8.400–8.600 € (Durchschnitt: 8.561 €)
• Obersendling: 7.400–8.000 € (Durchschnitt: 7.900 €)
• Forstenried: 6.900–7.600 € (Durchschnitt: 7.000 €)
• Fürstenried: 7.500–8.000 € (Durchschnitt: 7.800 €)
• Solln: 8.000–8.100 € (Durchschnitt: 8.075 €)

Neubauwohnungen kosten 10–15 Prozent mehr (bis 9.000 €/m²), Bestandswohnungen in Altbauten sind günstiger (ab 6.500 €/m²). Die Preisentwicklung seit 2021 zeigt einen Höchststand 2022 (bis 10.000 €/m²), gefolgt von Korrekturen, nun mit Erholung.

Kaufpreise für Einfamilien- und Doppelhäuser (Durchschnitt pro m², Stand Q3 2025):

• Bezirk insgesamt: 8.500–9.500 € (Durchschnitt: 8.900 €)
• Thalkirchen: 9.100–11.100 € (Durchschnitt: 9.109 €)
• Obersendling: 8.000–9.000 € (Durchschnitt: 8.500 €)
• Forstenried: 8.400–8.600 € (Durchschnitt: 8.479 €)
• Fürstenried: 7.900–9.000 € (Durchschnitt: 8.000 €)
• Solln: 7.700–9.300 € (Durchschnitt: 7.707 €)

Häuser in Villenlängen (z. B. Solln) erreichen bis 11.000 €/m², Reihenhäuser in Forstenried starten bei 7.500 €/m². Grundstücke kosten 1.500–2.500 €/m², je nach Lage.

Mietpreise (Nettokaltmiete pro m², Stand Q3 2025):

• Bezirk insgesamt: 19,00–21,00 € (Durchschnitt: 19,66 €)
• Thalkirchen: 20,50–21,00 € (Durchschnitt: 21,01 €)
• Obersendling: 19,50–19,60 € (Durchschnitt: 19,61 €)
• Forstenried: 19,40–19,50 € (Durchschnitt: 19,46 €)
• Fürstenried: 19,00–19,10 € (Durchschnitt: 19,09 €)
• Solln: 19,70–19,80 € (Durchschnitt: 19,78 €)

Im Jahresvergleich stiegen Mieten um 6 Prozent, quartalsweise um 2 Prozent. Neubauten kosten 22–25 €/m², Altbauten 18–20 €/m². Garagen/Parkplätze: 100–150 € monatlich.

Marktanalyse und Trends

Der Markt ist käufernah, mit 250–300 Wohnungsangeboten und 200–220 Häusern monatlich (Stand September 2025). Die Nachfrage konzentriert sich auf familienfreundliche Objekte mit Grünanlagen, Balkonen oder Gärten. Trends:

• Steigende Mieten: Durch Zuzug (ca. 2 Prozent jährlich) und Baulücken; Prognose: +4–5 Prozent 2026.
• Stabile Kaufpreise: Häuser profitieren von Familiennachfrage, Wohnungen von Renditeinteressenten (Bruttorendite: 3–4 Prozent).
• Nachhaltigkeit: Nachfrage nach energieeffizienten Sanierungen (KfW-Standards) treibt Preise um 10 Prozent hoch.
• Regionale Unterschiede: Solln/Fürstenried als „grüne Oasen“ (Preisplus 4 Prozent), Forstenried/Obersendling als Einstiegslagen (stabil).
• Herausforderungen: Hohe Baukosten und Regulierungen (Mietobergrenzen) dämpfen Neubau; Gentrifizierung in Thalkirchen drängt Mieter in Umland.

Vergleich zu München gesamt (Wohnungen: 9.174 €/m², Mieten: 25 €/m²): Der Bezirk ist 15–20 Prozent günstiger, bietet aber bessere Lebensqualität.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot umfasst ca. 2.700 Mietwohnungen und 500 Kaufobjekte monatlich, mit Fokus auf 2–4-Zimmer-Wohnungen (70–100 m²). Nachfrage kommt zu 60 Prozent von Familien, 30 Prozent von Paaren, 10 Prozent Investoren. Leerstände sind niedrig (1–2 Prozent), Umsatzzeiten: 3–6 Monate für Wohnungen, 6–9 Monate für Häuser. Beliebte Typen: Sanierte Altbauten in Solln, Neubausiedlungen in Forstenried.

Prognose für 2026

Bei anhaltender Zinssenkung (auf 2,5–3 Prozent) erwarten Experten Preisanstiege von 2–3 Prozent für Käufe und 4–6 Prozent für Mieten. Risiken: Wirtschaftsabschwung oder Bauregulierungen könnten dämpfen. Chancen: Förderprogramme für Grünbau und Digitalisierung (Smart Homes) könnten den Bezirk weiter attraktiv machen. Langfristig (bis 2030): +15–20 Prozent durch Urbanisierung und Pendlerzuzug.

Fazit

Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln bleibt ein stabiler, attraktiver Immobilienmarkt im Münchner Süden, ideal für langfristige Investitionen oder Eigennutzung. Die Balance aus Natur, Infrastruktur und moderaten Preisen macht ihn resilient gegenüber Marktschwankungen. Interessenten sollten auf individuelle Bewertungen achten, da Lagen und Ausstattung entscheidend sind. Für Käufer und Mieter bietet der Bezirk ein hohes Wohnwertpotenzial, solange die Nachfrage die Knappheit übersteigt.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in München Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Lage und Verkehr

Der Stadtteil Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln ist am südlichsten Punkt von München zu finden. Im Süden grenzen das gemeindefreie Areal Forstenrieder Park sowie die Gemeinde Pullach im Isartal an das Stadtviertel. Hier befindet sich gleichermaßen die Stadtgrenze von München. Zu den nördlichen Nachbarn des Bezirks zählen Hadern, Sendling-Westpark und Sendling. Im Osten wird Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln vom Münchener Stadtteil Untergiesing-Harlaching begrenzt. Die Gemeinde Neuried umgibt das Stadtviertel im Westen. Der Stadtbezirk Thalkirchen-Obersendling- Forstenried-Fürstenried-Solln ist durch die S-Bahnlinien 7, 27 und 20 sowie die U-Bahnlinie 7 an das Münchener Zentrum angebunden. Durch die Bezirksteile Fürstenried und Forstenried führt außerdem die U-Bahnlinie 3.

Daten und Fakten

Der Stadtbezirk Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln verzeichnet aktuell 90.790 Einwohner. An der Einwohnerzahl gemessen, zählt er zu dem drittgrößten Stadtteil von München. Nur Ramersdorf-Perlach und Neuhausen-Nymphenburg verbuchen noch höhere Einwohnerzahlen. Auch mit seiner Fläche von 17,75 Quadratkilometern gehört der Bezirk zu Münchens größeren Stadtteilen. Nur die Stadtbezirke Aubing-Lochhausen-Langwied, Ramersdorf-Perlach, Feldmoching-Hasenbergl, Trudering-Riem, Schwabing-Freimann und Bogenhausen rangieren auf der Liste der größten Münchener Bezirke noch vor Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln. 51 Menschen teilen sich hier einen Hektar. Folglich ist die Bevölkerungsdichte im südlich gelegenen Münchener Stadtteil relativ gering. Der Ausländeranteil im Stadtviertel beläuft sich auf etwa 23,8 Prozent und liegt unter dem gesamtstädtischen Niveau. Allerdings schwankt der Anteil an Ausländern merklich unter den einzelnen Bezirksteilen.

Freizeit und Einkauf

Jeder einzelne Bezirksteil von Thalkirchen-Obersendling- Forstenried-Fürstenried-Solln hat seinen ganz eigenen Charakter. Während Thalkirchen einen hohen Erholungswert aufweist, gilt Obersendling eher als Gewerbestandort. Forstenried und Fürstenried zeigen sich im Stadtbezirk primär als eine reine Wohngegend. Der Bezirksteil Solln präsentiert sich als der am höchsten gelegene Stadtteil von München. Er wartet mit vielen noblen Villen auf und ist von einem dörflichen Charakter geprägt. Trotz ihrer unterschiedlichen Erscheinungsbilder haben all diese Bezirke eines gemeinsam: Sie haben sich alle ihr natürliches Bild bewahrt. So ziehen sich durch den gesamten Stadtteil einige grüne Parks, die zum Verweilen einladen. Mit dem Isartal, dem Forstenrieder Park und dem Südpark beweist Thalkirchen-Obersendling- Forstenried-Fürstenried-Solln seinen hohen Wohnwert. Nach Feierabend oder in den Ferien gelten die hiesigen Schwimmbäder, wie etwa das Naturbad Maria Einsiedel, als beliebte Anlaufpunkte. Das Wasser des Naturbads wird ausschließlich auf biologischer Grundlage hergestellt. Für Sportler zählt das Bad Forstenrieder Park in Forstenried zu einem gefragten Ziel. Ein Highlight des Stadtbezirks stellt unzweifelhaft das DAV Kletter-und Boulderzentrum München dar, das mit einer Fläche von 7.800 Quadratmetern zu einen der größten Kletteranlagen weltweit gehört. Neben vielen Supermärkten und kleineren Geschäften bieten im Stadtbezirk Wochen- und Bauernmärkte einige Einkaufsmöglichkeiten. Diese finden regelmäßig am Fellererplatz in Sölln, am Schweizer Platz sowie an der Berner Straße statt.

Arbeit und Bildung

Das markante Unternehmen, die Siemens AG, hat ihren Sitz in München Thalkirchen-Obersendling- Forstenried-Fürstenried-Solln. Mittlerweile hat der Elektrokonzern allerdings seine Produktion im Bezirksteil Obersendling überwiegend eingestellt. Heute sind auf dem ehemaligen Siemens-Areal andere Unternehmen beheimatet, die rund 1.000 Arbeitsplätze zur Verfügung stellen. Neben dem Gewerbe spielt auch der Tourismus im Ort eine bedeutende Rolle. Für eine umfassende Kinderbetreuung und Bildung im Bezirk sorgen 68 Kindertageseinrichtungen, drei Haupt- und Mittelschulen, neun Grundschulen, zwei Gymnasien und zwei Realschulen. Hinzu kommen fünf Berufliche Schulen, eine allgemeinbildende Schule und eine Volksschule mit einer sonderpädagogischen Förderung.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.