Sachverständige für Immobilienbewertung in Maisach

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Maisach Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Maisach tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Maisach intensiv.

Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Altomünster und Fürstenfeldbruck eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Maisach neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Maisach zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Maisach gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Maisach um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Maisach

In der Gemeinde Maisach beobachtet der Immobiliengutachter, dass die Immobilienwerte in den letzten Jahren gestiegen sind. Dies ist auf die steigende Nachfrage nach Immobilien in der Gegend zurückzuführen. Viele Menschen können sich Wohnraum in der Metropolregion München nicht mehr leisten und weichen auf die umliegenden Orte aus. Die schöne Gemeinde im Norden von Fürstenfeldbruck bietet eine gute Wohnraumalternative. Zwar bewegen sich die Immobilienwerte hier im oberen Preissegment, haben aber dennoch längst nicht das Münchener oder Starnberger Niveau erreicht. Der Immobilienmarkt der Region ist weitestgehend von Einfamilienhäusern sowie Doppel- und Reihenhäusern geprägt. Ruhiges Wohnen wird hier groß geschrieben. Der Immobiliengutachter erkennt für Maisach eine steigende Nachfrage nach Immobilien.

Die stabile Wirtschaft, die mit der Nähe zu München einhergeht, und das breit gefächerte Angebot im sozialen Sektor feuern den Immobilienmarkt von Maisach an.

Die Immobilienwerte in der Gemeinde liegen über dem Preisniveau der oberbayerischen Orte wie Altötting, Erding, Freising, Rosenheim und Traunstein.

1. Allgemeiner Überblick

Maisach liegt westlich von München und profitiert sowohl von der Nähe zur Landeshauptstadt als auch von einer gut erreichbaren Infrastruktur mit Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr und Autobahnen. Dadurch gilt der Wohnstandort als attraktiv für Eigennutzer und Familien — insbesondere für jene, die statt zentralem Stadtwohnen das Umland mit guter Verkehrsverbindung wählen. Der Immobilienmarkt dort zeichnet sich durch stabile Nachfrage, ein gehobenes Preisniveau und zunehmende Differenzierung nach Lage, Objektzustand, Ausstattung und Grundstücksgröße aus. Gleichzeitig nimmt die Auswahl an gut erschlossenen Neubauflächen ab, was Bestandsimmobilien und Grundstücke in guten Lagen stärker in den Fokus rückt.

2. Preisniveau & Entwicklung

Kaufpreise

• Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Jahr 2025 bei etwa 4.700 €/m².

• Für Ein‑ und Zweifamilienhäuser liegt der Durchschnitt bei rund 6.000 €/m² Wohnfläche.

• In Ortsteilen wie Fußbergmoos, Gernlinden oder Deisenhofen zeigen sich Werte für Wohnungen von rund 5.000 €/m², für Häuser je nach Lage und Zustand teils über 7.000 €/m².

• Grundstückswerte (erschlossen) bewegen sich bei etwa 1.100 €/m² in mittleren Wohnlagen.

Entwicklung

• Im Jahresvergleich zeigen sich bei Wohnungen leichte Anstiege im Bereich von etwa +0,6 % gegenüber dem Vorjahr.

• Über fünf Jahre hinweg liegt die Preissteigerung moderat im Bereich von +2 % bis +3 % in bestimmten Segmenten.

• Der Markt zeigt Zeichen der Konsolidierung: Sehr starke jährliche Steigerungsraten wie in früheren Boomjahren sind aktuell nicht mehr die Norm; stattdessen dominiert ein hohes und stabileres Preisniveau mit wenig Dynamik nach oben.

Segment‑ und Lagenunterschiede

• Neubauten oder modernisierte Bestandsimmobilien mit guter Ausstattung, großzügigem Grundstück, ruhiger Wohnlage oder guter Verkehrsanbindung erzielen deutlich höhere Preise als der Mittelwert.

• Immobilien mit kleinerem Grundstück, ungünstiger Lage, älterem Baujahr oder mit Sanierungsbedarf zählen zu den seg‑mentiert schwächeren Objekten: Sie zeigen länger Vermarktungsdauer und geringere Preissteigerung.

• Mikro‑Lagefaktoren wie Entfernung zum Bahnhof/ÖPNV, Anbindung, Straßennähe, Blick‐ und Außenflächen spielen eine wichtige Rolle bei Preisunterschieden.

3. Angebots‑ und Nachfragestruktur

Nachfrage

• Wesentliche Zielgruppe sind Eigennutzer: Familien oder Paare, die Wohnqualität, gewisse Ruhe und gleichzeitig Pendel‑ oder Verkehrs‑Anbindung nach München und Umgebung suchen.

• Wohnraum im Umland wie Maisach wird als Alternative zum zentralstädtischen Wohnen betrachtet – mit Ruhe, mehr Platz und guter Infrastruktur.

• Investoren sind ebenfalls aktiv, jedoch mit stärkerer Selektion: Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz und Vermietungsperspektive gewinnen an Bedeutung gegenüber reiner Renditeorientierung.

Angebot

• Neubauflächen sind begrenzt: Erschließungskosten, Baulandverfügbarkeit, Baukosten und Umweltauflagen begrenzen das Neubauvolumen.

• Der Bestandsmarkt dominiert: Gut ausgestattete, gepflegte Immobilien mit günstiger Lage haben klare Wettbewerbsvorteile. Immobilien mit geringerer Ausstattung, älterem Baujahr oder Sanierungspflicht benötigen längere Vermarktungszeit oder Preisnachlässe.

• Die Vermarktungsdauer und Preisgestaltung variieren zunehmend stark je nach Qualitätsmerkmalen (Grundstück, Ausstattung, Zustand, Lage) – einfache Standardobjekte sind stärker differenziert.

4. Lage‑ und Rahmenbedingungen

• Maisach bietet durch seine gute Erreichbarkeit von München (z. B. über S‑Bahn, Autobahn) gute Voraussetzungen für Pendler und Leute mit städtischem Bezug. Gleichzeitig bietet die Umgebung ruhigere Wohnlagen im Umland.

• Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz, Außenflächen (Garten, Terrasse, Balkon) sowie gute Außenanlagen gewinnen stark an Bedeutung in der Bewertung und Nachfrage – Altbestand ohne Anpassung liegt gegenüber modernisierten Objekten zunehmend zurück.

• Makro‑Faktoren wie Bau‑ und Erschließungskosten, Finanzierungskosten (Zinsen), gesetzliche Anforderungen (z. B. Energie, Dämmung, Umweltauflagen) wirken sich auf Neubau‑ und Bestandsmarkt aus und beeinflussen mittelbar das Preisniveau.

• Mikro‑Lage innerhalb der Gemeinde spielt eine große Rolle: Grundstücksgröße, Ausrichtung, Wohnumfeldqualität, Nähe zu Verkehr/ÖPNV, Lärm-/Ruhesituation sind entscheidend für Preis und Vermarktungspotenzial.

5. Marktsegmente im Detail

Eigentumswohnungen

• Durchschnittspreis: ungefähr 4.700 €/m².

• Neubau oder sehr gut ausgestattete Wohnungen in guter Wohnlage können deutlich darüber liegen.

• Ältere Wohnungen, kleiner Wohnfläche, einfache Ausstattung oder ungepflegter Zustand bewegen sich unter dem Durchschnitt und erfordern ggf. längere Vermarktungszeiten.

• Kaufkriterien werden zunehmend anspruchsvoller: gute Grundrisse, Balkon/Terrasse, Außenflächen, moderne Ausstattung, gute Infrastruktur und Wohnlage zählen stark.

Ein‑ und Zweifamilienhäuser

• Durchschnittlich rund 6.000 €/m² Wohnfläche, mit deutlichen Abweichungen je nach Grundstück, Baujahr, Zustand und Lage.

• Häuser mit großem Grundstück, modernem Zustand, hochwertiger Ausstattung und guter Wohnlage erzielen die oberen Preisbereiche.

• Häuser mit kleinerem Grundstück, älterem Baujahr, Investitions‑ oder Sanierungsbedarf oder in Randlagen haben geringere Wert­perspektive und können längere Vermarktungszeiten benötigen.

Grundstücke & Neubauflächen

• Gut erschlossene Baugrundstücke in gefragten Wohnlagen sind knapp und stark nachgefragt – Bodenwerte liegen bei circa 1.100 €/m² in mittleren Wohnlagen.

• Beim Erwerb von Neubaugrundstücken sind Lage, Erschließung, Bebauungsplan, Grundstücksgröße und Umfeld besonders entscheidend für Wert und Perspektive. Bau‑ und Erschließungskosten sowie Bebauungsbedingungen beeinflussen das Gesamtinvestment erheblich.

• Neubauprojekte konkurrieren mit hochwertigen Bestandsimmobilien – insbesondere bei gutem Zustand und Lage – wodurch Preisniveaus im Bestand stabil gehalten werden können.

6. Chancen & Risiken

Chancen

• Standortvorteil: Gute Wohnlage im Umland von München mit guter Anbindung, ruhigeren Wohnumfeld und guter Infrastruktur spricht langfristig für eine solide Perspektive hinsichtlich Werterhalt und moderater Wertsteigerung.

• Qualitativ hochwertige Immobilien mit guter Lage, moderner Ausstattung und gutem Zustand sind gut positioniert – sie haben bessere Chancen auf Wertsteigerung und stabile Nachfrage.

• Begrenztes Neubau‑ und Baulandangebot in guten Wohnlagen kann das Angebot verknappen und damit den Wert von Bestandsobjekten stützen – insbesondere Kompetenz bei Auswahl eines guten Objekts zahlt sich aus.

Risiken

• Finanzierungskosten / Zinsniveau: Höhere Zinsen oder restriktivere Kreditvergabe können das Käuferpotenzial einschränken und damit Nachfrage dämpfen.

• Zustand & Modernisierungsbedarf: Immobilien mit hohem Investitionsbedarf (Sanierung, moderne Technik, Dämmung) oder ungünstiger Wohnlage sind markttechnisch benachteiligt – längere Vermarktungszeit, größere Preisabschläge möglich.

• Mikro‑Lage Unterschiede: Nicht jede Wohnlage profitiert gleich stark – Standardlagen, kleinere Grundstücke oder einfache Ausstattung haben geringere Wertpotenziale und könnten stagnieren oder leicht rückläufig sein.

• Neubau‑ und Grundstückskosten: Wenn Baukosten, Erschließungskosten oder Flächenknappheit sich weiter verschlechtern, könnte das Neubau­angebot weiter sinken – das limitiert zwar Auswahl, kann aber auch die Dynamik im Markt reduzieren.

7. Prognose & Ausblick

• Kurz‑ bis mittelfristig ist in Maisach mit einer seitwärts gerichteten bis leicht positiven Preisentwicklung zu rechnen: Das Preisniveau bleibt auf gehobenem Niveau, große Preisanstiege nach oben erscheinen ohne besondere Objektmerkmale weniger wahrscheinlich.

• Besonders hochwertige Objekte – mit sehr guter Wohnlage, großem Grundstück, hochwertiger Ausstattung und gutem Zustand – könnten moderate Wertsteigerungen erzielen.

• Standardobjekte oder solche mit Merkmalen wie kleiner Grundstücksfläche, ungünstiger Lage oder Modernisierungsbedarf sollten mit längeren Vermarktungszeiten und begrenzten Preissteigerungen rechnen.

• Langfristig bleibt die Standortqualität – gute Wohnlage im Umland, Infrastruktur und Anbindung – eine starke Basis für Werterhalt. Wer heute qualitativ investiert (Lage, Zustand, Ausstattung) ist bestmöglich positioniert.

8. Fazit

Maisach ist ein attraktiver Wohnstandort mit hoher Wohnqualität, stabiler Nachfrage und gehobenem Preisniveau. Für Käufer gilt: Der Fokus sollte klar auf Lage, Zustand und Ausstattung gelegt werden – diese Kriterien bestimmen zunehmend die werthaltige Perspektive einer Immobilie. Für Verkäufer gilt: Eine realistische Preis‑ und Marktbewertung, gute Objektpräsentation und – möglichst – moderner Zustand sind entscheidend für eine erfolgreiche Vermarktung. Immobilien in weniger gefragter Lage oder mit einfacher Ausstattung bzw. größerem Investitions‑ oder Modernisierungsbedarf sollten mit längerer Vermarktungsdauer und moderater Wertentwicklung gerechnet werden.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Maisach bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Auf einer Fläche von rund 54 Quadratkilometer erstreckt sich im Landkreis Fürstenfeldbruck die Gemeinde Maisach.

Sie zählt zum Regierungsbezirk Oberbayern und gilt nach der Fläche als größte Gemeinde des Landkreises. Die Metropole München liegt etwa 25 Kilometer östlich von der Gemeinde. Der gleichnamige Fluss, die Maisach, fließt durch den Ort, in welchem heute rund 13.500 Menschen zu Hause sind. In ihrer jetzigen Form entstand die Gemeinde im Jahr 1978. Sie setzt sich, neben dem gleichnamigen Hauptort, aus den Ortschaften Gernlinden, Überacker, Rottbach, Germerswang und Malching zusammen. Ländliche Strukturen und urbane Prägungen bilden hier einen harmonischen Kontrast. Im Ort finden sich viele ruhige Wohnsiedlungen mit Ein- und Zweifamilienhäusern vor. Viele kleine Gewerbebetriebe haben sich in der oberbayerischen Gemeinde angesiedelt. Derzeit wird hier ein Kleingewerbegebiet ausgewiesen, das hauptsächlich Kleingewerbebetrieben zur Verfügung stehen soll. Für eine umfassende Bildung der Bürger sorgen zwei Grundschulen, eine Mittelschule, eine Realschule sowie eine Musik- und Volkshochschule. Die Gemeinde ist ein familienfreundlicher Ort, was sie mit ihren vielen Kindergärten und Kinderbetreuungseinrichtungen beweist.

Maisach ist eine lebendige Gemeinde, in der regelmäßig ausgelassene Feste stattfinden. Eine Vielzahl an Besuchern zieht der jährlich stattfindende Faschingsumzug an.

Auch das Brunnenfest mit seinem Mittelaltermarkt zählt zu den beliebten Festen der Gemeinde. Einige populäre Persönlichkeiten und Bands wurden in der Gemeinde geboren. So entstand hier die Mittelalter-Rockband „Schandmaul“ sowie die Metal-Band “Equilibrium“. Darüber hinaus erblickten hier die Musikerin Birgit Muggenthaler und der Fußballer Philipp Steinhart das Licht der Welt.

Die Gemeinde im Landkreis Fürstenfeldbruck eröffnet ihren Bewohnern viele Freizeitmöglichkeiten.

So befindet sich hier ein großes Freibad, in dem sich Besucher im Sommer abkühlen können. Sportliche Aktivitäten können in einer der Sporthallen des Ortes ausgeübt werden. Hier befinden sich mehrere Turnhallen, die auch außerschulisch genutzt werden können. Ebenso existiert in der Gemeinde eine Dreifachturnhalle, die der Realschule angehört. Naturliebhaber können auf dem gut ausgebauten Radwegenetz die Gemeinde erkunden, die sich besonders durch viele Grünflächen auszeichnet. Wer historische Bauwerke bewundern möchte, kann diese in den vielen Kirchen im Ort finden. So trifft man hier auf mehrere Katholische Kirchen wie die Kirche St. Vitus oder St. Bartholomäus im Ortsteil Überacker. Zu den weiteren historischen Bauwerken des Ortes zählen die Katholische Kirche St. Michael sowie die Kirche St. Margareth. Eine Evangelisch-Lutherische Kirche kann man ebenfalls in der Gemeinde besichtigen. Der oberbayerische Ort ist sehr auf den Tourismus ausgerichtet. Gut ausgestattete Hotels, gemütliche Gasthäuser und Ferienwohnungen sorgen hier für einen angenehmen Aufenthalt der Besucher. Zahlreiche Restaurants mit einer vielfältigen Küche und kleine Cafés runden das Angebot im Ort ab.

Städte, Märkte und Gemeinden des Landkreises sind:

Fürstenfeldbruck, Germering, Olching, Puchheim, Grafrath, Mammendorf, Adelshofen, Alling, Althegnenberg, Egenhofen, Eichenau, Emmering, Grafrath, Gröbenzell, Hattenhofen, Jesenwang, Kottgeisering, Landsberied, Maisach, Mammendorf, Mittelstetten, Moorenweis, Oberschweinbach, Schöngeising und Türkenfeld.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.