Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Penzberg Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Penzberg tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Penzberg intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Penzberg neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Penzberg zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Penzberg gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Penzberg um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Penzberg
Die Immobiliengutachter beobachten Immobilienwerte am Immobilienmarkt von Penzberg, die sich im mittleren Preissegment von Oberbayern bewegen. In den letzten Jahrzehnten gewann der Ort immer neue Einwohner hinzu. Die Region mit ihrer reizvollen voralpinen Landschaft ist als Wohnort zunehmend gefragt. Immobilien erlebten hier noch nicht solch groteske Preissprünge wie in den Nachbarorten Starnberg oder München. Der Immobilienmarkt der Kleinstadt verzeichnet zwar moderate Preisanstiege, die jedoch noch unter dem Preisniveau von München liegen. In den letzten Jahren verzeichnen die Immobiliengutachter eine Nachfrage nach Immobilien am Immobilienmarkt von Penzberg, die gestiegen ist. Grund dafür sind die extrem hohen Immobilienwerte von München, die viele Menschen dazu veranlassten, sich in Nachbarregionen nach passendem Wohnraum umzusehen.
In der oberbayerischen Stadt können Käufer Objekte günstiger erwerben
als in den umliegenden Orten wie Garmisch-Partenkirchen, Bad Tölz – Wolfratshausen, Augsburg, Fürstenfeldbruck, Dachau, Miesbach, Starnberg oder München.
Einleitung
Penzberg, eine charmante Stadt im oberbayerischen Landkreis Weilheim-Schongau mit rund 17.000 Einwohnern, hat sich von einer ehemaligen Bergbaustadt zu einem attraktiven Wohn- und Pendlerort im Voralpenland entwickelt. Die Lage etwa 50 Kilometer südlich von München macht Penzberg zu einem beliebten Standort für Familien, Berufspendler und Naturliebhaber. Der Immobilienmarkt hier zeichnet sich durch eine hohe Lebensqualität aus, geprägt von grüner Umgebung, guter Infrastruktur und der Nähe zu wirtschaftlichen Zentren. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine gemischte Dynamik: Während Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser stabil bis leicht steigend sind, treiben steigende Mietpreise den Druck auf den Wohnungsmarkt. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, die Preisentwicklung, Einflussfaktoren und zukünftige Trends basierend auf den neuesten Marktdaten (Stand Oktober 2025).
Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Penzberg profitiert von einem kontinuierlichen Bevölkerungswachstum, das durch Zuzug aus der Metropolregion München angetrieben wird. Die Stadt bietet eine hohe Lebensqualität mit Freizeitmöglichkeiten wie den „Penzberger Dolomiten“ – ehemaligen Schutthügeln, die heute zu einem grünen Erholungsgebiet mit Wanderwegen, Skiliften und Sportanlagen umgestaltet wurden. Wirtschaftlich ist Penzberg diversifiziert: Neben Dienstleistungsbranchen und Kleinunternehmen dient die Nähe zu München vielen als Pendlerstandort, was den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum steigert. Die Arbeitslosenquote liegt niedrig, und die Immobiliennachfrage wird durch junge Familien und Berufstätige gestützt. Allerdings führt der demografische Wandel – mit einer alternden Bevölkerung in den Randbezirken – zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, insbesondere im Mietsegment.
Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Penzberg hat sich 2025 von den Turbulenzen der Vorjahre erholt, zeigt aber regionale Unterschiede. Die Preise für Kaufobjekte sind im Vergleich zu 2024 leicht gestiegen, während Mieten dynamisch anziehen. Im Folgenden eine Übersicht der Quadratmeterpreise (Durchschnittswerte, Stand Oktober 2025):
| Immobilientyp | Durchschnittlicher Kaufpreis (€/m²) | Durchschnittlicher Mietpreis (€/m²) | Entwicklung zu 2024 (%) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 5.035 – 5.673 | 13,28 – 15,58 | +2,2 bis +10,6 (Kauf), +3,2 bis +6,2 (Miete) |
| Einfamilienhäuser | 5.591 – 6.100 | 13,51 – 15,03 | -0,2 bis +2,1 (Kauf), +2,8 bis +6,2 (Miete) |
| Grundstücke | 1.076 – 1.141 | – | +1,5 bis +3,0 |
- Wohnungen: Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 5.035 €, mit einem Anstieg von rund 2,2 % gegenüber dem Vorjahr. In zentralen Lagen wie dem Stadtzentrum erreichen Preise bis zu 7.127 €/m², während Randbezirke bei 4.764 €/m² starten. Die Mietpreise für Wohnungen betragen im Durchschnitt 13,28 €/m², ein Plus von 6,24 % zu 2024 (damals 12,50 €/m²). Für eine 80-m²-Wohnung ergibt das monatliche Kaltmieten von etwa 1.062 €.
- Häuser: Einfamilienhäuser kosten durchschnittlich 5.720 €/m², mit einer leichten Stabilisierung (-0,2 % zu 2024). Teure Objekte in sonnigen Südlagen überschreiten 7.000 €/m², günstige Altbauten liegen bei 3.831 €/m². Mietpreise für Häuser steigen auf 13,51 €/m² (+2,8 %), was für ein 150-m²-Haus etwa 2.026 € monatlich bedeutet.
- Grundstücke: Der Durchschnittspreis beträgt 1.076 €/m², mit einem Höchstwert von 1.318 €/m² in baureifen Zonen. Im März 2025 gab es 30 Angebote in der Region, ein Indikator für begrenztes Angebot. Die Preise sind um 1,5 % höher als im Vorjahr, getrieben durch Baugenehmigungen.
Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (Kaufwohnungen ca. 3.500 €/m², Mieten 9 €/m²) ist Penzberg überdurchschnittlich teuer, was auf die Nähe zu München zurückzuführen ist.
Einflussfaktoren auf den Markt
Mehrere Faktoren prägen den Penzberger Immobilienmarkt:
- Lage und Infrastruktur: Zentrale Bezirke wie das Stadtzentrum oder Nähe zur B2 profitieren von höheren Preisen (bis +20 % Prämie). Die gute Anbindung an München (ca. 45 Minuten per Auto/Zug) zieht Pendler an, erhöht aber den Druck. Naturnahe Lagen im Voralpenland (z. B. um die Dolomiten) sind gefragt für Familienhäuser.
- Wirtschaft und Demografie: Das Bevölkerungswachstum (ca. +1 % jährlich) und der Zuzug junger Haushalte steigern die Nachfrage. Die Schließung des Bergwerks 1966 hat Penzberg zu einem modernen Wohnort gemacht, doch der Mangel an Neubauten (nur ca. 50 Genehmigungen 2025) treibt Preise hoch.
- Zinsen und Finanzierung: Steigende Bauzinsen (aktuell 3,5–4 %) dämpfen den Kaufmarkt leicht, fördern aber Mietnachfrage. Förderprogramme wie die KfW für Sanierungen wirken stabilisierend.
- Marktangebot: Im September 2025 standen 141 Häuser und 210 Wohnungen zum Verkauf/Miete, ein Rückgang um 5 % zu 2024. Dies führt zu kürzeren Vermarktungszeiten (durchschnittlich 3 Monate für Käufe).
Markttrends und Prognosen
Der Markt in Penzberg zeigt 2025 eine Aufwärtstendenz, mit moderatem Wachstum. Kaufpreise für Wohnungen steigen voraussichtlich um 3–5 % bis Ende 2025, Häuser um 1–3 %, beeinflusst durch sinkende Zinsen. Mieten könnten um weitere 4–6 % anziehen, da der Druck durch Zuzug anhält. Positive Trends sind der Fokus auf energieeffiziente Neubauten (z. B. KfW-40-Standard) und der Boom bei Gartennähe-Objekten. Herausforderungen umfassen den Fachkräftemangel im Baugewerbe und potenzielle Mietpreisbremse, die den Markt stabilisieren könnte. Langfristig (bis 2030) wird ein jährliches Wachstum von 2–4 % erwartet, solange München als Pull-Faktor wirkt. Investoren profitieren von Renditen von ca. 3–4 % bei Anlagewohnungen, dank solider Mietnachfrage.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Penzberg ist 2025 robust und zukunftsorientiert, ideal für Käufer, die von der Voralpenidylle profitieren wollen. Trotz steigender Preise bietet die Stadt ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zu München. Potenzielle Käufer sollten auf individuelle Bewertungen achten, da Lage und Zustand entscheidend sind. Für Mieter bleibt der Markt angespannt, doch geplante Wohnungsbauprojekte könnten Entlastung bringen. Insgesamt ist Penzberg ein solider Markt für langfristige Investitionen, der von der regionalen Dynamik profitiert.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Penzberg bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Die kleine Stadt Penzberg liegt im schönen Landkreis Weilheim-Schongau.
Sie gehört dem Regierungsbezirk Oberbayern an. In der Stadt, welche damals durch den Bergkohlebau entstanden ist, leben heute rund 16.000 Menschen. Sie liegt etwa 50 Kilometer südlich von München. Während der Ort zu jener Zeit noch von dörflichen Strukturen geprägt war, ist er heute zu einer lebendigen Stadt herangewachsen. Seit Jahrzehnten entwickelt sich die Einwohnerzahl in der Gegend stetig nach oben. Im Vergleich zu damals, als die Wirtschaftsstruktur der Stadt mit dem Bergbau noch sehr monoton war, weist sie heute einen gesunden Branchenmix auf.
Viele Industrie- und Gewerbebetriebe haben sich im Ort angesiedelt. Heute gilt die Stadt als modernes Mittelzentrum mit einer gut ausgebauten Infrastruktur und einem lebendigen Kulturleben.
Darüber hinaus bietet der Ort Familien mit Kindern ein breit gefächertes Bildungsangebot. Von zahlreichen Kinderbetreuungseinrichtungen über weiterführende Schulen bis hin zur Privatschule deckt die Stadt im Bereich der Bildung die ganze Bandbreite ab. Eine Stadtbücherei, eine Städtische Musikschule sowie eine Volkshochschule runden das Angebot ab. Nachbargemeinden von Penzberg sind: Altenstadt, Antdorf, Bernbeuren, Bernried am Starnberger See, Böbing, Burggen, Eberfing, Eglfing, Habach, Hohenfurch, Hohenpeißenberg, Huglfing, Iffeldorf, Ingenried, Oberhausen, Obersöchering, Pähl, Peißenberg, Peiting, Polling, Prem, Raisting, Rottenbuch, Schongau, Schwabbruck, Schwabsoien, Seeshaupt, Sindelsdorf, Steingaden, Weilheim i. OB, Wessobrunn, Wielenbach und Wildsteig.
In Penzberg treffen die Immobiliengutachter auf viele Häuser, die in unterschiedlichen Bauweisen errichtet wurden.
Diese Tatsache ist darauf zurückzuführen, dass viele Bergarbeiter im 19. Jahrhundert ihre Häuser meist in Eigenregie errichtet haben. Bergleute aus ganz Europa kamen in die Stadt und gestalteten ihre Häuser in unterschiedlichen Baustilen. Einige Sehenswürdigkeiten prägen das Stadtbild und gewähren Einblicke in die Geschichte des Ortes. So zählt das Kloster Benediktbeuern mit seiner Klosterkirche (s. Bild oben) und Anastasia-Kapelle zu den begehrten Anlaufpunkten von Touristen. Ebenfalls gern besucht werden der sogenannte Barfußpfad bei Gut Hub und die Christkönigs-Kirche im Stadtzentrum.
In der Stadt herrscht ein ausgeprägtes kulturelles Leben. Vielfältige Konzerte, Vorlesungen und Ausstellungen finden hier regelmäßig statt.
Das ehemalige Bergwerk charakterisiert heute noch das Stadtbild. Nach der Schließung des Bergwerkes wurde von ehemaligen Bergleuten ein Museum geschaffen, welches ihr Arbeitsleben unter Tage in Erinnerung wahren sollte. So wurden im Museum originale Arbeitsgeräte und Dokumente aufbewahrt, die den Besucher in die Zeit des Bergbaues zurückführen sollen. Im hiesigen Stadtmuseum werden Werke unterschiedlicher Kunstrichtungen sowie Informationen zur Stadtgeschichte gezeigt. Dazu zählt unter anderem die Nachstellung einer Bergarbeiter-Wohnung aus dem Jahr 1929. Eine Reihe an unterschiedlichen Veranstaltungen bringen Leben in die oberbayerische Stadt. So treffen sich alljährlich im Herbst viele Bürger und feiern das Volksfest. Faschingsumzüge und das „Kleinkunst-Festival“ nahe des Sees Huberer Weiher zeugen weiterhin von einem lebendigen Charakter der Stadt. Neben dem regen Stadtleben existieren hier gleichermaßen ruhige Orte, die viel Raum für Rückzug bieten. So kann die schöne Natur und Landschaft des Voralpenlandes über einen der vielen Rad- und Wanderwege erkundet werden. Weiterhin trifft man im Naturschutz- und Erholungsgebiet „Osterseen“ auf eine facettenreiche Naturlandschaft.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
