Sachverständige für Immobilienbewertung in München Untergiesing-Harlaching

Als Immobiliengutachter beschäftigen wir uns u.a. mit dem Immobilienmarktgeschehen im Münchner Stadtbezirk Untergiesing-Harlaching. Wir erstellen u.a. für den Bereich Untergiesing-Harlaching Mietwertgutachten und Marktwertgutachten.

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Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten des Stadtbezirks München Untergiesing-Harlaching intensiv.

Hierzu werden in München Untergiesing-Harlaching eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in München Untergiesing-Harlaching neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in München Untergiesing-Harlaching zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in München Untergiesing-Harlaching gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in München Untergiesing-Harlaching um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Isabelle Dieckmann und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Der Münchener Stadtbezirk Untergiesing-Harlaching setzt sich aus den Bezirksteilen Giesing, Untergiesing, Siebenbrunn, Neuharlaching und Harlaching zusammen. Während der Bezirksteil Harlaching bereits um 1150 seine urkundliche Erwähnung fand, entwickelte sich Untergiesing als klassische Arbeitergegend erst zwischen dem 19. und 20. Jahrhundert.

Immobilienmarkt München Untergiesing-Harlaching

Einleitung

Der Stadtbezirk München-Untergiesing-Harlaching, als 18. Stadtbezirk der bayerischen Landeshauptstadt, umfasst eine Fläche von rund 805 Hektar und liegt im Südosten Münchens, rechts der Isar. Er erstreckt sich vom Perlacher Forst im Süden bis zur Isar im Westen und verbindet urbane Viertel mit grünen Naherholungsgebieten. Mit etwa 90.000 Einwohnern zählt er zu den bevölkerungsreichsten Bezirken und ist geprägt von einer Mischung aus ehemaligem Arbeiterviertel und exklusiven Wohnlagen. Der Immobilienmarkt hier ist hochgradig angespannt, getrieben durch die allgemeine Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort, begrenztes Bauland und eine starke Nachfrage nach familienfreundlichen Objekten. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand (Stand: Oktober 2025), die Preisentwicklung, Nachfrage und Angebot, Markttrends sowie eine Prognose für die kommenden Jahre. Die Daten basieren auf marktbasierten Analysen und spiegeln den dynamischen Charakter des Marktes wider.

Lage und Besonderheiten des Bezirks

Untergiesing-Harlaching ist der südlichste Bezirk Münchens rechts der Isar und grenzt an den Perlacher Forst sowie den Tierpark Hellabrunn, der über 40 Hektar umfasst und als eine der größten Attraktionen des Bezirks gilt. Der Bezirk gliedert sich in die Viertel Untergiesing, Giesing, Siebenbrunn, Neuharlaching und Harlaching.

• Untergiesing und Giesing: Diese nördlichen Teile behalten das Flair eines traditionellen Arbeiterviertels aus dem späten 19. und frühen 20. Jahrhundert. Hier dominieren mehrgeschossige Mietshäuser mit guter Infrastruktur, darunter das Grünwalder Stadion (Heimat des TSV 1860 München) und der Rosengarten. Die Lage am Isarufer bietet Naherholungsmöglichkeiten wie Spazierwege und das Freibad Schyrenbad. Die Wohnlagen gelten als mittel bis gut, mit einer urbanen Atmosphäre und guter Anbindung an U-Bahn (Linie U3) und Straßenbahn (Linie 25).
• Harlaching und Neuharlaching: Im Süden und auf dem Harlachinger Berg gelegen, prägen Villen der Gartenstadt (nach Plänen von Gabriel von Seidl um 1900) und Reihenhäuser das Bild. Alt-Harlaching ist eine der exklusivsten Lagen Münchens, mit großen Einfamilienhäusern, Gärten und Nähe zum FC Bayern-Trainingsgelände an der Säbener Straße. Die Wohnlagen reichen von gut bis sehr gut, ergänzt durch Grünflächen wie das Isarhochufer und das Hallenbad Bad Giesing-Harlaching. Die U-Bahn-Linie U1 bis Mangfallplatz verbessert die Erreichbarkeit des Zentrums in unter 20 Minuten.

Der Bezirk profitiert von seiner grünen Umgebung (Perlacher Forst, Isar), kulturellen Ankern (Fußballstadien, Tierpark) und der Nähe zu Arbeitsplätzen in der Innenstadt. Allerdings wirken sich die allgemeine Wohnraummangel in München und die Gentrifizierung aus, die zu steigenden Preisen in ehemals günstigeren Teilen wie Giesing führt. Die demografische Struktur ist vielfältig: Junge Familien, Berufspendler und Senioren schätzen die Mischung aus Urbanität und Natur.

Aktuelle Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Untergiesing-Harlaching ist stabil und attraktiv, mit Preisen, die über dem deutschen Durchschnitt liegen, aber unter denen zentraler Münchner Bezirke wie Schwabing oder Maxvorstadt. Im dritten Quartal 2025 werden rund 1.450 Wohnungen zum Mieten und 119 Häuser zum Kaufen angeboten. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, insbesondere bei familiengeeigneten Objekten mit Balkon oder Garten.

• Kaufmarkt: Der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 8.500 € pro Quadratmeter, für Einfamilienhäuser bei 11.000 € pro Quadratmeter. In Harlaching sind Preise höher (bis 9.000 €/m² für Wohnungen), während Giesing günstiger ist (ab 8.000 €/m²). Neubauten, wie das Projekt „Living Isar“ in Giesing, erreichen bis 13.700 €/m². Die Mietrendite beträgt derzeit 3,01 %, was den Bezirk für Investoren mittelmäßig attraktiv macht.
• Mietmarkt: Die Kaltmiete für Wohnungen liegt bei 20,80 € pro Quadratmeter, für Häuser bei 25,50 €/m². In Harlaching sind es 20,79 €/m², in Giesing 20,75 €/m². Der Markt ist mieterfreundlich reguliert durch den Münchner Mietspiegel, der Mieterhöhungen begrenzt, doch die Nachfrage treibt Neumieten in die Höhe.

Diese Werte variieren je nach Ausstattung (z. B. Energieeffizienz, Modernisierungsstand) und Lage: Sehr gute Lagen in Alt-Harlaching erzielen Prämien von 20–30 %.

Preisentwicklung 2024–2025

Die Preisentwicklung zeigt eine Erholung nach der Marktkorrektur 2022–2023, beeinflusst durch sinkende Zinsen und steigende Transaktionszahlen (plus 31 % im Vergleich zu 2023). Im Jahresvergleich 2024 zu 2025:

• Wohnungspreise: Leichter Rückgang um 0,7 % (von 8.920 €/m² auf 8.850 €/m²). In Giesing stiegen sie jedoch um 5 % durch Sanierungsprojekte, während Harlaching stabil blieb.
• Hauspreise: Starker Anstieg um 18 % (von 9.700 €/m² auf 11.460 €/m²), getrieben von der Nachfrage nach Einfamilienhäusern in grünen Lagen. Die Zahl der Hausverkäufe stieg um 10 %.
• Mietpreise: Anstieg um 5–6 % (von 19,70 €/m² auf 20,80 €/m²). Quartalsweise wuchs der Mietspiegel um 2,4 %, höher als der deutsche Durchschnitt (9 €/m²).

Über die letzten drei Jahre (2022–2025) fielen Wohnungspreise um 7 %, Häuser um 6,9 %, doch seit Q2 2024 kehrt sich der Trend um. Faktoren: Niedrigere Bauzinsen (von 3,8 % auf 2,5 %), höhere Geldumsätze (plus 57 % auf 8,2 Mrd. €) und eine Zunahme der Kaufverträge. Die Vermarktungsdauer verkürzte sich auf 45 Tage für Käufe und 20 Tage für Mieten.

Nachfrage, Angebot und Markttrends

Die Nachfrage ist hoch, vor allem von Familien (für 3–5-Zimmer-Wohnungen ab 100 m²) und Investoren (für Renditeobjekte mit 4–5 % Bruttorendite). Beliebte Suchen umfassen provisionsfreie Objekte (69 Angebote) und Luxusimmobilien (120). Das Angebot ist knapp: Nur 147 Grundstücke und 47 Einfamilienhäuser wurden 2024 verkauft, was zu Preisanstiegen führt.

Trends:

• Gentrifizierung: In Giesing und Untergiesing steigen Preise durch Sanierungen und Neubauten (z. B. Osram-Gelände mit 357 Einheiten).
• Nachhaltigkeit: Energieeffiziente Objekte (Klasse A/B) erzielen 10–15 % Prämien; der Modernisierungsbedarf in Altbauten drückt Preise.
• Digitalisierung: Online-Bewertungstools und Home-Office-Nachfrage fördern Objekte mit Gärten.
• Vergleich zu München: Preise liegen 2–3 % unter dem Stadt-Durchschnitt (8.324 €/m² für Wohnungen), aber mit höherer Wertstabilität durch Grünflächen.

Der Markt ist käuferseitig wettbewerbsintensiv, mit einer Verweilzeit von Inseraten unter dem Münchner Schnitt.

Prognose und Risiken

Für 2026–2027 wird eine moderate Steigerung der Preise um 1–2 % erwartet, getrieben durch anhaltende Zuzug (München wächst auf 3,16 Mio. Einwohner bis 2040) und das Bauprogramm der Stadt (8.500 Neubauwohnungen/Jahr). Hauspreise könnten um 5 % zunehmen, Mieten um 3 %. Positive Faktoren: Sinkende Zinsen und Wirtschaftswachstum (Bayern als Tech-Hub). Risiken: Höhere Baukosten, Regulierungen (Mietendeckel-Diskussionen) und globale Unsicherheiten könnten zu Stagnation führen. Insgesamt bleibt der Bezirk eine solide Investition, besonders in Harlaching für Langfristiges.

Fazit

Der Immobilienmarkt in München-Untergiesing-Harlaching ist robust und vielseitig, mit stabilen Preisen und hoher Lebensqualität. Während Giesing für Einstiegsinvestoren attraktiv ist, bietet Harlaching Premium-Renditen. Interessenten sollten Lage, Ausstattung und Finanzierung priorisieren. Bei steigender Nachfrage und begrenzter Verfügbarkeit lohnt ein schneller Einstieg, um von der Erholung zu profitieren. Für individuelle Beratung empfehlen sich lokale Experten, um den Marktwert präzise zu ermitteln.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in München Untergiesing-Harlaching bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Lage und Verkehr

Das Stadtviertel Untergiesing-Harlaching ist im Süden der Landeshauptstadt München zu finden. Am südlichsten ist der Bezirksteil Harlaching gelegen. Giesing grenzt im Norden an Harlaching sowie im Nordosten an Au-Haidhausen. Das östliche Isarufer bildet im Nordwesten eine Grenze zum Stadtteil. Der Stadtbezirk Untergiesing-Harlaching wird im Osten von Obergiesing-Fasangarten begrenzt. Im Norden schließt der Münchener Stadtteil Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt an den Stadtbezirk. Sendling sowie Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln gehören zu den westlichen Nachbarn von Untergiesing-Harlaching. Die U-Bahnlinie 1 mit dem Haltepunkt Mangfallplatz und die Straßenbahnlinie 25 verbinden Untergiesing-Harlaching mit dem öffentlichen Verkehrsnetz der Landeshauptstadt München.

Daten und Fakten

Der Bezirk München Untergiesing-Harlaching weist eine Gesamtfläche von 8,06 Quadratkilometer auf. Somit zählt Untergiesing-Harlaching zu den kleineren Stadtteilen von München. Gegenwärtig sind 51.937 Menschen in diesem Münchener Stadtteil zu Hause. Dieser Wert entspricht 3,55 Prozent der Münchener Gesamtbevölkerung. Auf der Liste der einwohnerreichsten Münchener Stadtteile bewegt sich Untergiesing-Harlaching im mittleren Bereich. 64 Menschen leben hier auf einem Hektar. Verglichen mit den anderen Stadtbezirken der Landeshauptstadt ist die Bevölkerungsdichte im Stadtteil Untergiesing-Harlaching eher gering. In dem Münchener Bezirk leben, statistisch gesehen, mehr ältere als junge Menschen. Ebenso ist hier die Anzahl an qualifizierten Arbeitskräften sehr hoch.

Freizeit und Einkauf

Der kleine Münchener Stadtteil Untergiesing-Harlaching gilt als eine eher ruhige Wohngegend, die einige idyllische Plätze bietet. Die Isarauen gelten hier als beliebtester Anlaufpunkt für Erholungssuchende. Entlang der Isar können Besucher ausgedehnten Spaziergängen nachgehen. Auch für Radfahrer und Jogger sind die Isarauen ein idealer Ort. Der Bezirksteil Untergiesing wartet mit gleich zwei Schwimmbädern auf. Zum einen ist es das Hallenbad Giesing-Harlaching, das mit seinen Planschbecken besonders auf die Bedürfnisse von Kindern ausgerichtet ist. Zum anderen lockt das Schyrenbad – das älteste Freibad Münchens – an warmen Tage zahlreiche Badelustige an. Ein typisch bayerischer Biergarten rundet das Freizeitangebot des Schwimmbads ab. Gleich unmittelbar hinter dem Schyrenbad liegt der Münchener Rosengarten, welcher auf insgesamt 4.500 Quadratmetern in einer farbenfrohen Pflanzenpracht erstrahlt. Bei einem gemütlichen Spaziergang können Besucher hier zahlreiche Rosensorten sowie einheimische und exotische Bäume bekunden. Ein kulturelles Freizeiterlebnis beschert die Wallfahrtskirche St. Anna im Stadtteil Harlaching. Sie beeindruckt mit einer imposanten Rokoko-Ausstattung aus dem 12. Jahrhundert. Zudem können, insbesondere Kinder, im Tierpark Hellabrunn jede Menge Freizeitspaß erleben. Der Tierpark beherbergt circa 15.000 Tiere und um die 670 Tierarten. Größere Einkaufszentren sucht man in Untergiesing-Harlaching vergeblich. In dem wesentlichen Wohnviertel treffen Gäste eher auf kleinere Fachgeschäfte und Läden für den täglichen Bedarf. Der Bauernmarkt am Mangfallplatz gilt als beliebter Wochenmarkt im Stadtviertel.

Arbeit und Bildung

Große Gewerbegebiete und Industriebetriebe sind in München Untergiesing-Harlaching nicht vertreten. Die meisten Arbeitsplätze bietet hier der Dienstleistungssektor. Ebenso gilt das Krankenhaus Harlaching als ein bedeutender Arbeitgeber im Ort. Bildungs- und Betreuungsmöglichkeiten im Stadtbezirk bieten 46 Kindertageseinrichtungen, eine Mittel- und Hauptschule, drei Grundschulen, fünf Berufliche Schulen sowie zwei Gymnasien. Darüber hinaus zählt der Stadtteil eine Volksschule mit einer sonderpädagogischen Förderung.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.