Als Immobiliengutachter beschäftigen wir uns u.a. mit dem Immobilienmarktgeschehen im Münchner Stadtbezirk Sendling-Westpark. Wir erstellen u.a. für den Bereich Sendling-Westpark Mietwertgutachten und Marktwertgutachten.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten des Stadtbezirks München Sendling-Westpark intensiv.
Hierzu werden in München Sendling-Westpark eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in München Sendling-Westpark neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in München Sendling-Westpark zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in München Sendling-Westpark gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in München Sendling-Westpark um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Der noch recht junge Stadtbezirk Münchens, Sendling-Westpark, teilt sich in die Bezirksteile Land in Sonne sowie Am Waldfriedhof auf. Das nach dem Zweiten Weltkrieg entstandene Viertel verfügt, im Gegensatz zum Stadtteil Sendling, über keinen historischen Ortskern. Ursprünglich wurde der Stadtteil für Menschen geschaffen, die im Zweiten Weltkrieg obdachlos geworden sind. Mit dem Bau zahlreicher Wohnblöcke gewährte der neue Stadtteil den Menschen ein neues Zuhause.
Immobilienmarkt Sendling-Westpark
1. Standort & Rahmenbedingungen
Sendling-Westpark ist ein Wohn- und Stadtteil westlich des Münchner Stadtzentrums mit guter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel (U-Bahn, S-Bahn, Busse) sowie einer Mischung aus älteren Wohngebäuden, Neubauten, Gewerbe und Grünflächen – insbesondere durch den „Westpark“. Der Stadtteil bietet städtisches Umfeld, gleichzeitig mit Wohnlagen, die etwas günstiger sind als die zentralsten Premiumlagen Münchens.
Durch diese Lage kommt der Bezirk sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger in Betracht. Es bestehen gute Perspektiven, aber auch besondere Herausforderungen – etwa durch heterogene Wohnlagen, Modernisierungsbedarf bei älteren Gebäuden sowie das insgesamt hohe Preisniveau in München.
2. Marktüberblick & Dynamik
Der Immobilienmarkt in Sendling-Westpark zeigt sich im Jahr 2025 als stabil bis leicht steigend in guten Lagen und bei hochwertigen Objekten, zugleich aber mit deutlich verhaltener Dynamik im Vergleich zu früheren Jahren. Das heißt: Große Sprünge nach oben sind nicht mehr typisch, dennoch bleibt das Preisniveau hoch und Nachfrage vorhanden.
Besonders gefragt sind modernisierte Wohnungen, Neubauten oder gut ausgestattete Altbauten mit guter Infrastruktur. Bestandsimmobilien mit Sanierungsbedarf oder ungünstiger Ausstattung zeigen sich dagegen mit weniger Dynamik bzw. letzten Endes mit moderater Preisentwicklung.
3. Kaufpreise
Eigentumswohnungen
-
Im Durchschnitt liegt der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 8.300 bis 8.400 €/m² in Sendling-Westpark.
-
In einfachen Lagen oder älteren Bestandsbauten mit Modernisierungsbedarf sind Preise z. B. im Bereich von ca. 6.800 €/m² oder etwas darunter möglich.
-
In guten Lagen, bei Neubauten oder hochwertiger Ausstattung können Preise über 10.000 €/m² erreicht werden.
-
Die Veränderung zum Vorjahr zeigt nur geringe Steigerungen – beispielsweise im Bereich +0,8 % bei Wohnungen im letzten Jahr.
Häuser / Einfamilienhäuser / Reihenhäuser
-
Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in guten Lagen bei etwa 10.000 €/m² – je nach Lage, Grundstücksgröße, Ausstattung variiert dieser stark.
-
Preise können bei sehr hochwertiger Ausstattung oder rarem Angebot deutlich darüber liegen.
-
Im Vergleich zum Vorjahr zeigen sich leichte Rückgänge bei manchen Haussegmenten – zum Beispiel ein durchschnittlicher Preisrückgang von etwa -4 % im letzten Jahr bei Häusern.
Grundstücke & Bodenpreise
-
Erschlossene Baugrundstücke weisen im Bezirk einen Bodenrichtwert von etwa 2.380 €/m² auf (Stand 2025).
-
Für unerschlossene Grundstücke oder Grundstücke mit ungünstiger Erschließung sind Werte niedriger, im Bereich etwa 2.130 €/m².
-
Diese Werte zeigen: freie Flächen sind rar und teuer – Neubauprojekte damit kostenintensiv.
4. Mietmarkt
-
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Sendling-Westpark liegt bei etwa 22,90 €/m² und die Warmmiete bei etwa 27,00 €/m².
-
Für moderne Wohnungen mit hochwertiger Ausstattung kann die Kaltmiete auch deutlich über diesem Niveau liegen.
-
Ältere Bestandswohnungen oder solche mit weniger guter Ausstattung erreichen geringere Mieten – z. B. unter 20 €/m² in Kaltmiete.
-
Die Mietnachfrage ist stabil – insbesondere von Singles, Paaren und kleinen Familien – und das Angebot an gutem Wohnraum bleibt begrenzt.
5. Angebot und Nachfragedynamik
-
Nachfrage: Sendling-Westpark bleibt gefragt – vor allem durch gute Lage zur Innenstadt, Infrastruktur, Wohnqualität.
-
Angebot: Es besteht ein begrenztes Angebot an Neubauten und hochwertigen Wohnimmobilien – Altbestand mit Sanierungsbedarf überwiegt in Teilen.
-
Kaufentscheidungen: Käufer prüfen heute stärker den Zustand, die Energieeffizienz, Ausstattung und Lage der Immobilie.
-
Differenzierung im Markt: Es entsteht eine stärkere Gesellschaft zwischen Objekten mit Toplage und guter Ausstattung (mit stabiler oder leicht steigender Preisentwicklung) und einfacheren Bestandsobjekten (mit geringerer Dynamik oder sogar stagnierenden Preisen).
6. Regionale Unterschiede & Lagequalität im Bezirk
-
Besonders gefragt sind Lagen mit guter ÖPNV-Anbindung, ruhigen Straßen, guter Ausstattung, möglichst Balkon/Garten und guter Gebäudesubstanz.
-
Weniger gefragt sind Straßen mit starkem Verkehr, ungünstiger Aussicht, älteren Gebäuden ohne Modernisierung oder hoher Lärmbelastung.
-
Für Kaufinteressenten gilt: Kleinere Wohnungen oder Bestandswohnlagen sind zwar günstiger, aber haben auch ein höheres Risiko von Modernisierungs- und Sanierungskosten.
-
Unterschiedliche Teilgebiete im Stadtbezirk weisen teils sehr unterschiedliche Preisniveaus auf – Lagequalität ist entscheidend.
7. Einflussfaktoren & Besonderheiten
-
Finanzierungsbedingungen: Höhere Zinsen wirken dämpfend auf Kaufentscheidung und drücken die Wachstumsrate.
-
Baukosten & Neubauangebot: Hohe Bau- und Grundstückskosten führen dazu, dass Neubau nicht im großen Maße wächst – dies limitiert zusätzlich das Angebot.
-
Energetische Anforderungen / Modernisierung: Bestandsgebäude mit schlechter Energieeffizienz sind weniger gefragt; Käufer und Mieter achten vermehrt auf Zustand und Ausstattung.
-
Makro- und Standortfaktoren: Wohnlage, Infrastruktur, Umgebung, Nahversorgung und Freizeitwert sind wichtige Steuerungsgrößen.
-
Kapitalanleger vs. Eigennutzer: Für Eigennutzer zählt Wohnqualität, Lage und langfristige Lebensqualität; für Investoren sind Mietrendite, Wertsteigerungspotenzial und Risiken (Modernisierung, Sanierung) wichtig.
8. Zukunftsaussichten & Trends
-
Kurz- bis mittelfristig (nächste 2-3 Jahre) ist mit stabilen bis leicht steigenden Preisen bei hochwertigen Objekten in guten Lagen zu rechnen.
-
Bei älteren Bestandsobjekten ohne Modernisierung bzw. mit ungünstiger Lage besteht Potenzial für seitwärts-gerichtete Entwicklung oder geringe Anpassungen nach unten.
-
Im Mietmarkt sind moderate Mietsteigerungen wahrscheinlich, da gutes Angebot knapp bleibt und Nachfrage stabil ist.
-
Mittelfristig (bis etwa 2028/2030) wird die Spreizung zwischen Top-Lagen und einfachen Wohnlagen weiter zunehmen – Unterschiede in Lage und Ausstattung werden wichtiger.
-
Langfristig bleibt Sendling-Westpark ein attraktiver Wohnstandort mit guter Wertbeständigkeit, allerdings ohne große kurzfristige Preisexplosionen.
9. Chancen und Risiken für Käufer & Investoren
Chancen
-
Zentraler Wohnstandort mit guter Infrastruktur, guter Anbindung und hoher Lebensqualität – langfristige Wertbeständigkeit.
-
Einstiegsmöglichkeiten im Vergleich zu den Toplagen Münchens zwar höherpreisig, aber etwas moderater, wodurch Potenzial für Eigennutzer besteht.
-
Wohnungen mit guter Ausstattung, moderner Technik und attraktiver Lage sind gefragt und gut vermietbar.
-
Der Mietmarkt bleibt stabil, was auch für Kapitalanleger interessant sein kann.
Risiken
-
Hohe Einstiegspreise und damit geringerer Spielraum für kurzfristige Wertsteigerung.
-
Ältere Bestandsobjekte können mit Sanierungs- und Modernisierungskosten belastet sein, was Rendite und Wertsteigerung beeinträchtigt.
-
Finanzierungskosten (Zinsen) und Nebenkosten sind nach wie vor bedeutender Faktor und können Belastung darstellen.
-
Unterschiedliche Lagequalitäten im Stadtbezirk: Nicht jede Immobilie profitiert gleich – Positionierung im Markt ist entscheidend.
-
Renditeerwartungen bei Kapitalanlagen sind moderat – hohe Preise drücken das Verhältnis zwischen Kaufpreis und möglicher Miete/Mietrendite.
10. Fazit
Der Immobilienmarkt in München Sendling-Westpark zeigt sich im Jahr 2025 als gut entwickelter Stadtteilmarkt mit positiven Standortfaktoren, stabiler Nachfrage und hoher Wohnqualität. Dennoch liegt der Fokus heute weniger auf starken Preissteigerungen als vielmehr auf Wertbeständigkeit und Qualität der Immobilie.
Für Eigennutzer: Wer Wert auf Stadtnähe, gute Infrastruktur und komfortables Wohnen legt, findet hier ein attraktives Umfeld – jedoch mit einer Investition, die gut durchdacht sein muss.
Für Investoren: Langfristiger Ansatz empfohlen – hochwertige Objekte mit guter Ausstattung und Belegbarkeit (Vermietbarkeit) bieten Potenzial, kurzfristige „Schnäppchen“ sind aber kaum zu erwarten.
Wer in Sendling-Westpark kaufen möchte, sollte besonders auf Lage, Zustand, Ausstattung und Modernitätsgrad der Immobilie achten – diese Faktoren entscheiden zunehmend über Preis und langfristige Entwicklung.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in München Sendling-Westpark bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Lage und Verkehr
Der Stadtbezirk Sendling-Westpark erstreckt sich im Südwesten von München. Hier ist er im Norden von den Stadtvierteln Laim und Schwanthalerhöhe umgeben. Im Osten grenzt der Bezirk Sendling an den Stadtteil. Der Stadtbezirk Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln zählt zu seinem südlichen Nachbarn. Im Westen teilt sich Sendling-Westpark mit dem Münchener Bezirk Hadern eine gemeinsame Grenze. Im Osten wird der Stadtteil durch die S-Bahnlinie nach Wolfratshausen begrenzt. Die Fürstenriederstraße bildet im Westen eine Grenze zum benachbarten Bezirk Hadern. Durch Sendling-Westpark verlaufen mehrere Hauptverkehrsstraßen. So verläuft ein Teil des Mittleren Ringes durch das Bezirksgebiet. An der Stadtautobahn verlaufen die Enden der Autobahnen A95 nach Garmisch-Partenkirchen sowie der A96 nach Lindau. Die U-Bahnlinie 6 verbindet den Stadtteil direkt mit dem städtischen Verkehrsnetz. Weiterhin führt die S-Bahnlinie S7 in Richtung Wolfratshausen durch Sendling-Westpark.
Daten und Fakten
Dem Stadtbezirk München Sendling-Westpark gehört eine Fläche von 7,81 Quadratkilometern bzw. 781,41 Hektar an. Das Viertel zählt zwar nicht zu den größten Münchener Stadtteilen, aber ist, im Gegensatz zu den Vierteln Sendling, Schwanthalerhöhe und Altstadt-Lehel, um einiges größer. 25 Prozent der Gesamtfläche von Sendling-Westpark entfallen auf Erholungsfläche. Somit zählt der junge Stadtbezirk zu eines der grünsten Stadtviertel von München. Derzeit sind 55.405 Menschen hier zu Hause. Diese Zahl entspricht 3,78 Prozent der Münchener Gesamtbevölkerung. Mit 71 Einwohnern je Hektar steht Sendling-Westpark auf Platz 10 der Münchener Stadtbezirke mit der höchsten Bevölkerungsdichte. Zwischen 1950 und 1995 verzeichnete der Stadtbezirk die meisten Zuzüge, sodass sich zu jener Zeit die Einwohnerzahl verdoppelte. Mit einem Ausländeranteil von 26,1 Prozent liegt Sendling-Westpark leicht unter dem Durchschnitt der Landeshauptstadt.
Freizeit und Einkauf
Der Stadtteil Sendling-Westpark sticht besonders durch seine vielen Grünflächen hervor. Eine davon ist der großzügig angelegte Westpark, der im Zuge der internationalen Gartenausstellung im Jahre 1983 ins Leben gerufen wurde. Die herrliche Grünanlage ist durch Täler, Hügel, Bäche und Seen vielseitig geprägt. Der Park hält einige interessante Sehenswürdigkeiten bereit, zu welchen unzweifelhaft der chinesische Garten, der japanische Garten und der Rosengarten zählen. Zudem bietet der Westpark zahlreiche Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung. So befinden sich hier einige Cafés und Biergärten. Lebendige Kulturveranstaltungen runden das Bild des Westparks ab. Mit seinen weitläufigen Grünflächen ist er außerdem ein Eldorado für Jogger und Hobbyfußballer. Die Seebühne ist ein weiterer Bestandteil des vielseitigen Westparks. Auf der Freilichtbühne werden häufig Musik- und Theaterstücke aufgeführt. Für noch mehr Unterhaltung sorgt das Open-Air-Kino, das sich ebenso auf der Seebühne befindet. Kleinere Einzelhandelsgeschäfte und gastronomische Einrichtungen finden sich an der Waldfriedhofstraße vor.
Arbeit und Bildung
Der Stadtteil München Sendling-Westpark ist von vielen öffentlichen und sozialen Einrichtungen geprägt. So befinden sich hier eine Behindertenwerkstatt, das städtische Altenheim St. Josef und die Bayerische Landesschule für Gehörlose. Die meisten Arbeitsplätze im Stadtbezirk bieten die sozialen Einrichtungen sowie der TÜV Süd und der ADAC. Ebenso stark im Stadtteil vertreten sind Betriebe aus der Metallverarbeitung und der Baubranche. Neben 46 Kindertageseinrichtungen zählen sieben Grundschulen, zwei Haupt- und Mittelschulen, fünf Berufliche Schulen sowie zwei Gymnasien zu den schulischen Einrichtungen des Bezirks. Zwei Volksschulen haben sich hier auf eine sonderpädagogische Förderung spezialisiert.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
