Als Immobiliengutachter beschäftigen wir uns u.a. mit dem Immobilienmarktgeschehen im Münchner Stadtbezirk Pasing-Obermenzing. Wir erstellen u.a. für den Bereich Pasing-Obermenzing Mietwertgutachten und Marktwertgutachten.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten des Stadtbezirks München Pasing-Obermenzing intensiv.
Hierzu werden in München Pasing-Obermenzing eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in München Pasing-Obermenzing neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in München Pasing-Obermenzing zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in München Pasing-Obermenzing gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in München Pasing-Obermenzing um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Der Stadtbezirk Pasing-Obermenzing beinhaltet folgende Stadtteile: Am Westbad, Obermenzing, Pasing und Neupasing. Bereits um 763 fand Pasing-Obermenzing seine urkundliche Erwähnung als „villa Pasingas“. Die Bezirksteile Pasing sowie Obermenzing wurden im Jahr 1938 nach München eingemeindet. Der Stadtbezirk selbst wurde im Jahre 1992 gegründet, als die beiden Bezirksteile zusammengeschlossen wurden. Die einstige Gemeinde mit Dorfcharakter präsentiert sich heute als ein idyllisches Wohnviertel, in welchem freistehende Immobilien dominieren.
Immobilienmarkt München Pasing-Obermenzing
1. Einleitung
Der Stadtbezirk Pasing-Obermenzing im Westen Münchens zählt zu den attraktivsten Wohnlagen der bayerischen Landeshauptstadt. Mit rund 74.000 Einwohnern auf einer Fläche von etwa 17 Quadratkilometern verbindet er das Flair einer kleinen Stadt mit der Dynamik einer Metropole. Historisch geprägt durch Villenkolonien aus dem 19. Jahrhundert und eine ländlich-bäuerliche Vergangenheit, hat sich der Bezirk zu einem gefragten Wohnort für Familien, Paare und Berufstätige entwickelt. Die Nähe zum Nymphenburger Schlosspark, exzellente Verkehrsanbindungen und eine hohe Lebensqualität machen Pasing-Obermenzing zu einem Hotspot des Immobilienmarkts. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes im Herbst 2025, einschließlich Preisentwicklungen, Nachfragefaktoren und zukünftiger Trends. Die Analyse basiert auf den neuesten Marktdaten und zeigt einen stabilisierenden, leicht aufsteigenden Markt nach den Turbulenzen der Vorjahre.
2. Lage und Charakteristika des Stadtbezirks
Pasing-Obermenzing erstreckt sich westlich des Stadtzentrums und umfasst die Kernbereiche Pasing, Obermenzing, Neupasing und Am Westbad. Der Bezirk profitiert von einer einzigartigen Mischung aus urbaner Infrastruktur und grüner Oase: Der Nymphenburger Kanal, der Westpark und der Pasinger Stadtpark bieten Erholungsmöglichkeiten, während das Einkaufszentrum Pasing Arcaden und der lokale Viktualienmarkt den Alltag erleichtern. Kulturelle Highlights wie die Pasinger Fabrik (Theater- und Ausstellungsraum) und das Schloss Blutenburg unterstreichen den kulturellen Reiz.
Die Verkehrsanbindung ist vorbildlich: Der S-Bahn-Knotenpunkt Pasing verbindet in unter 20 Minuten mit dem Hauptbahnhof, und der Ausbau der U-Bahn-Linie U5 bis 2026 wird die Erreichbarkeit weiter verbessern. Der Bezirk ist familienfreundlich mit einem dichten Netz aus Kitas (über 20 Einrichtungen), fünf Grundschulen und vier Gymnasien. Die Bevölkerung ist vielfältig, mit einer gehobenen Mittelschicht in Obermenzing und einer sozialen Durchmischung in Pasing. Die Bevölkerungsdichte liegt bei nur 43 Einwohnern pro Hektar – deutlich unter dem Münchner Durchschnitt –, was den Bezirk zu einem der geräumigsten macht. Dennoch wächst die Einwohnerzahl jährlich um etwa 1-2 Prozent, getrieben durch Zuzug aus dem Zentrum.
Infrastrukturell ist der Bezirk gut ausgestattet: Apotheken, Supermärkte und Fachgeschäfte in der Fußgängerzone um den Pasinger Marienplatz sorgen für Bequemlichkeit. Die Nähe zu Gewerbegebieten (z. B. in Aubing) und dem Flughafen München (ca. 45 Minuten) macht ihn attraktiv für Pendler. Diese Faktoren treiben die Nachfrage nach Immobilien an und stützen die Preise.
3. Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Pasing-Obermenzing hat sich 2025 stabilisiert, nach einem leichten Rückgang in den Vorjahren aufgrund steigender Zinsen. Die Preise für Bestandsimmobilien liegen im oberen Mittelfeld Münchens, mit einer leichten Aufwärtstendenz von 0,8 bis 2,6 Prozent im Jahresvergleich. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen beträgt derzeit 8.045 bis 8.276 Euro, für Einfamilienhäuser 8.914 bis 9.215 Euro. In Obermenzing sind die Preise tendenziell höher (Wohnungen: 8.512 Euro/m², Häuser: 9.168 Euro/m²) als in Pasing (Wohnungen: 7.505 Euro/m², Häuser: 8.518 Euro/m²), bedingt durch die villenlastige Struktur.
Der Bodenrichtwert für Grundstücke liegt bei etwa 3.800 Euro pro Quadratmeter (Stand Mai 2025), mit Preisen von 2.726 bis 3.605 Euro/m² für größere Parzellen. Im Vergleich zu zentralen Bezirken wie Schwabing (über 10.000 Euro/m²) ist Pasing-Obermenzing moderat, was es für Käufer erschwinglicher macht. Die Preisentwicklung seit 2021 zeigt eine Stabilisierung: Wohnungspreise stiegen um 2,6 Prozent im Jahresvergleich, Hauspreise um 0,8 bis 2,5 Prozent. Quartalsweise gab es leichte Schwankungen, z. B. -1,86 Prozent für Wohnungen im Vorquartal, was auf saisonale Effekte hinweist.
| Immobilientyp | Durchschnittspreis 2025 (€/m²) | Veränderung zum Vorjahr (%) | Preisspanne (€/m²) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 8.045–8.276 | +0,8 bis +2,6 | 5.194–11.635 |
| Einfamilien-/Reihenhäuser | 8.914–9.215 | +0,8 bis +2,5 | 7.181–14.155 |
| Grundstücke | 3.800 (Richtwert) | +0,5 bis +1,0 | 2.726–3.800 |
4. Mietmarkt
Der Mietmarkt ist dynamisch und von hoher Nachfrage geprägt. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen liegt bei 19,60 bis 23,37 Euro pro Quadratmeter, für Häuser bei 20,99 bis 21,08 Euro/m². In Obermenzing sind die Preise höher (19,60 Euro/m², +5,76 Prozent zum Vorjahr) als in Pasing (18,93 Euro/m², +4,7 Prozent). Der Jahresanstieg beträgt 3,4 bis 6 Prozent, getrieben durch begrenztes Angebot und steigende Lebenshaltungskosten. Im September 2025 wurden rund 2.387 Mietwohnungen angeboten, ein Rückgang um 2 Prozent zum Vorjahr, was die Knappheit unterstreicht.
Neubauwohnungen kosten 23,10 Euro/m² im Median, Bestandswohnungen 18,70 Euro/m². Die Mietbelastung liegt bei etwa 30-35 Prozent des Haushaltseinkommens, was für München typisch ist. Beliebte Lagen wie Neupasing weisen höhere Preise auf (19,18 Euro/m²). Die Nachfrage nach familientauglichen Objekten (3-4 Zimmer) ist besonders hoch, mit einer Vermietungsdauer von unter 20 Tagen.
| Mietobjekt | Durchschnittsmiete 2025 (€/m²) | Veränderung zum Vorjahr (%) | Angebot (Monat, 2025) |
|---|---|---|---|
| Mietwohnungen | 19,60–23,37 | +3,4 bis +6,0 | 2.387–2.492 |
| Miet-Häuser | 20,99–21,08 | +5,0 bis +6,0 | 200–300 |
5. Angebot und Nachfrage
Das Angebot umfasst derzeit 294 Häuser und über 2.400 Wohnungen zum Verkauf bzw. Miet. Die Nachfrage ist robust: 2024 stiegen die Kaufverträge um 31 Prozent, der Umsatz um 57 Prozent auf 8,2 Milliarden Euro. Familien und Pendler dominieren, mit Fokus auf grüne Lagen und gute Schulen. Die Maklerquote liegt bei 86 Prozent, was auf professionelle Vermarktung hinweist. Off-Market-Transaktionen, wie der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Pasing, gewinnen an Bedeutung.
Der Markt ist käuferfreundlicher als im Zentrum, mit Verhandlungsspielräumen von 5-6 Prozent unter Angebotspreis. Dennoch bleibt die Nachfrage hoch durch Zuzug (jährlich +1-2 Prozent Einwohner).
6. Neubau- und Investitionsmarkt
Neubauten machen 20-30 Prozent des Angebots aus, mit Projekten wie „Patio Pasing“, „Prisma Pasing“ und „Am Wasserschloss“. Diese bieten moderne Standards (Energieeffizienz A+, Fußbodenheizung, Tiefgaragen) und Preise von 7.600 bis 8.500 Euro/m². Der Ausbau der U-Bahn fördert Neubaugebiete, z. B. in der Paul-Gerhardt-Allee. Investoren schätzen Renditen von 3-4 Prozent durch steigende Mieten. Mehrfamilienhäuser in zentralen Lagen erzielen hohe Nachfrage, mit Fokus auf nachhaltige Bauten.
7. Einflussfaktoren
Wirtschaftliche Stabilität (niedrige Arbeitslosigkeit in München), Infrastrukturausbau (U5, A99) und grüne Lagen treiben Preise. Steigende Zinsen dämpfen Käufe leicht, doch sinkende Inflation (EZB-Politik) stabilisiert den Markt. Demografischer Wandel (Familienzuzug) und Homeoffice-Trends erhöhen die Attraktivität. Risiken: Baukostensteigerung (+10 Prozent) und Regulierungen (Mietendeckel-Diskussionen).
8. Marktprognose
Für 2025/2026 wird eine moderate Preissteigerung von 1-4 Prozent erwartet, mit Stabilisierung durch höhere Nachfrage (Bevölkerungswachstum +2 Prozent). Mieten steigen um 4-6 Prozent, Neubau-Preise um 2-3 Prozent. Der Markt profitiert von wirtschaftlicher Robustheit und Infrastrukturinvestitionen. Langfristig (bis 2030) könnte ein Anstieg auf 9.500-10.000 Euro/m² für Häuser realistisch sein, solange die Knappheit anhält. Käufer sollten 2025 zugreifen, da Zinsen sinken könnten.
9. Fazit
Pasing-Obermenzing bleibt ein Premiumstandort mit stabilen Preisen und hoher Wertstabilität. Die Balance aus Natur, Kultur und Erreichbarkeit macht ihn ideal für langfristige Investitionen. Interessenten profitieren von moderaten Einstiegspreisen im Vergleich zum Zentrum, bei solider Wertsteigerung. Für Käufer und Mieter lohnt eine professionelle Beratung, um von aktuellen Chancen zu nutzen. Der Bezirk verkörpert das „Leben in der Stadt, mit Dorfcharme“ – ein Garant für anhaltende Attraktivität.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in München Pasing-Obermenzing bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Lage und Verkehr
Anzutreffen ist der Münchener Stadtteil Pasing-Obermenzing im Westen der Landeshauptstadt. Hier wird er ebenfalls im Westen von dem Münchener Bezirk Aubing-Lochhausen-Langwied begrenzt. Im Norden grenzen Allach-Untermenzing sowie im Nordosten Moosach an Pasing-Obermenzing. Zu den östlichen Nachbarn des Münchener Viertels zählen Laim sowie Neuhausen-Nymphenburg. Im Süden sind es München Pasing-Obermenzing und die Gemeinde Gräfelfing, die eine Grenze zum Stadtbezirk bilden. Durch den Bezirksteil Pasing führt die Hauptstrecke der Deutschen Bahn, die Reisende schnell ins Münchener Zentrum führt. Auch durch die S-Bahn-Stammstrecke ist Pasing gut erschlossen. Viele Straßen führen im Bezirksteil Obermenzing zur Autobahn 8, die sich von München nach Stuttgart zieht. Zudem verbindet die S-Bahnlinie 2 Obermenzing mit dem städtischen Verkehrsnetz.
Daten und Fakten
München Pasing-Obermenzing zählt derzeit rund 70.785 Menschen. Folglich ist der Stadtteil, nach Ramersdorf-Perlach, Neuhausen-Nymphenburg, Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürtenried-Solln, Bogenhausen und Milbertshofen-Am Hart, eines der einwohnerreichsten Bezirke in München. In Pasing-Obermenzing leben etwa 45 Menschen auf einem Hektar. Dieser Wert zeigt auf, dass der Stadtteil über eine relativ geringe Bevölkerungsdichte verfügt. Mit einer stolzen Fläche von etwa 16,5 Quadratkilometern kann sich Pasing-Obermenzing unter den größten Stadtteilen von München zählen. Auf der Liste der größten Münchener Stadtbezirke rangiert Pasing-Obermenzing auf Platz 8. Der Stadtbezirk Pasing-Obermenzing weist eine gemischte Sozialstruktur auf. In Obermenzing ist im Wesentlichen die gehobene Mittelschicht vorzufinden. In Pasing ist die Sozialstruktur nicht einheitlich und gut gemischt.
Freizeit und Einkauf
Das Münchener Stadtviertel Pasing-Obermenzing bietet reichlich Freizeitmöglichkeiten. Insbesondere im Stadtteil Pasing ist das kulturelle Angebot sehr vielfältig. Die Pasinger-Fabrik bietet ihren Gästen regelmäßig sehenswerte Darbietungen, die von der Oper bis zum Theater reichen. Gleichermaßen bereichern wechselvolle Ausstellungen namhafter Künstler das hiesige Programm. Überdies sind in der Kupa West einige interessante Künstler-Ateliers beherbergt. Als weiterer Ausübungsort für kulturelle Veranstaltungen gilt das Ebenböckhaus. Wer in freier Natur etwas unternehmen möchte, kann den Pasinger Stadtpark aufsuchen. Hier gibt es viele grüne Plätze, die zum Picknicken oder einfach nur zum Entspannen einladen. Ein tolles Freizeitvergnügen für Jung und Alt ist das Westbad, das seine Besucher mit einem Hallen- und Freibad bereichert. Eine markante Sehenswürdigkeit spiegelt sich im Schloss Blutenburg wider. In dem herrschaftlichen und prachtvollen Bauwerk ist heute die internationale Jugendbibliothek beherbergt. Der Bezirksteil Pasing gilt als beliebte Shoppingmeile in München, die dem Münchener Zentrum in nichts nach steht. So bieten die Pasinger Arcaden zahlreiche Geschäfte auf über 39.000 Quadratmetern. Auch rund um den Pasinger Bahnhof ziehen sich einige Fachgeschäfte und Läden für den täglichen Bedarf. Kulinarische Kost können Besucher am Viktualienmarkt bekommen.
Arbeit und Bildung
Die wichtigsten Standbeine der Wirtschaft in München Pasing-Obermenzing sind der Handel, das produzierende Gewerbe und der Verkehr. Im Münchener Stadtbezirk sorgen insgesamt 59 Kindertageseinrichtungen für eine umfassende Kinderbetreuung. Ein komplexes Bildungsangebot bieten im Ort, neben acht Mittel- und Grundschulen, weiterhin 13 Berufliche Schulen, fünf Gymnasien, zwei Realschulen sowie eine Volksschule mit einer sonderpädagogischen Förderung.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
