Als Immobiliengutachter beschäftigen wir uns u.a. mit dem Immobilienmarktgeschehen im Münchner Stadtbezirk Obergiesing-Fasangarten. Wir erstellen u.a. für den Bereich Obergiesing-Fasangarten Mietwertgutachten und Marktwertgutachten.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten des Stadtbezirks München Obergiesing-Fasangarten intensiv.
Hierzu werden in München Obergiesing-Fasangarten eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in München Obergiesing-Fasangarten neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in München Obergiesing-Fasangarten zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in München Obergiesing-Fasangarten gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in München Obergiesing-Fasangarten um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Der relativ kleine Münchener Stadtteil Obergiesing-Fasangarten setzt sich aus den Bezirksteilen Obergiesing und Südgiesing zusammen. Der Fasangarten gilt als Siedlung, die damals noch der Gemeinde Perlach angehörte und 1937 nach München eingemeindet wurde. Seit 2009 gehört die Siedlung zu Obergiesing. Der Bezirk Obergiesing wurde 1936 gegründet.
Immobilienmarkt München Obergiesing-Fasangarten
Einleitung
Obergiesing-Fasangarten, der 17. Stadtbezirk Münchens, ist ein vielseitiges und attraktives Wohnviertel im Südosten der Stadt, östlich der Isar gelegen. Mit rund 55.000 Einwohnern verbindet es traditionelle Elemente des alten Münchens mit modernen Entwicklungen und bietet eine hohe Lebensqualität durch seine grüne Umgebung, gute Infrastruktur und zentrumsnahe Lage. Der Immobilienmarkt in diesem Bezirk ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch Familien, Berufspendler und internationale Bewohner getrieben wird. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine moderate Erholung nach den Schwankungen der Vorjahre, mit steigenden Mietpreisen und leicht ansteigenden Kaufpreisen. Dieser Bericht beleuchtet die Struktur des Viertels, die aktuellen Marktpreise, Entwicklungen, Faktoren und Ausblick.
Beschreibung des Viertels
Obergiesing-Fasangarten erstreckt sich über eine Fläche von etwa 7,5 Quadratkilometern und umfasst zwei unterschiedliche Charaktere: Den nördlichen Teil Obergiesing, der zu den historischen Kernen Münchens zählt und bereits im 8. Jahrhundert erwähnt wurde, sowie den südlichen Fasangarten, der bis in die 1960er-Jahre ländlich geprägt war und sich zu einem modernen Siedlungsgebiet entwickelte. Die Bebauung ist vielfältig: In Obergiesing dominieren traditionelle Ein- und Zweifamilienhäuser, kleine Mehrfamilienhäuser und größere Wohnblöcke aus den 1950er- und 1960er-Jahren. Fasangarten hingegen zeichnet sich durch geplante Neubausiedlungen aus, darunter der bekannte Wohngarten Fasangarten mit Einfamilienhäusern und grüner Infrastruktur.
Das Viertel ist familienfreundlich und kinderreich, mit vielen Parks wie dem Michaeli-Park oder dem Perlacher Forst in der Nähe. Die Infrastruktur ist ausgezeichnet: Der Bahnhof Giesing dient als Verkehrsknotenpunkt mit S-Bahn-Linien (S3, S7), U-Bahn (U2) und Tram, die das Zentrum in 10 bis 15 Minuten erreichbar machen. Die A8 und A995 sorgen für schnelle Autofahrten ins Umland. Einkaufsmöglichkeiten gibt es entlang der Perlacher Straße, kulturelle Angebote wie das Giesinger Bahnhofsviertel oder die Europäische Schule ziehen internationale Familien an. Historische Relikte wie die ehemalige US-Militärbasis (bis 1990er-Jahre) prägen noch immer Straßennamen und die multikulturelle Atmosphäre. Insgesamt bietet Obergiesing-Fasangarten eine Balance aus Urbanität und Grünfläche, was es zu einem der beliebtesten Randbezirke für Pendler und Familien macht.
Aktuelle Marktpreise
Der Immobilienmarkt in Obergiesing-Fasangarten ist im Vergleich zu zentralen Münchner Bezirken wie Schwabing oder Maxvorstadt moderat, bleibt aber aufgrund der hohen Nachfrage und begrenzten Verfügbarkeit überdurchschnittlich teuer. Im dritten Quartal 2025 liegen die Preise wie folgt:
- Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der Durchschnitt beträgt etwa 7.750 bis 8.000 Euro pro Quadratmeter. In Obergiesing selbst sind es rund 8.000 Euro/m², während Fasangarten mit 7.900 Euro/m² etwas günstiger ausfällt. Der Spannungsweite reicht von 5.850 Euro/m² für ältere Bestandswohnungen bis zu 12.500 Euro/m² für sanierten oder neueren Objekte in Toplagen. Eine typische 3-Zimmer-Wohnung (ca. 80 m²) kostet somit zwischen 620.000 und 1.000.000 Euro.
- Kaufpreise für Häuser: Einfamilien- oder Doppelhaushälften kosten im Schnitt 8.500 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter. Der Bereich umfasst 2.700 Euro/m² für renovierungsbedürftige Objekte bis 12.100 Euro/m² für moderne Neubauten. Ein Standard-Einfamilienhaus (ca. 150 m²) liegt preislich bei 1,3 bis 1,5 Millionen Euro.
- Mietpreise: Die Nettokaltmiete für Wohnungen beträgt durchschnittlich 19,88 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2025. In Obergiesing sind es 19,47 Euro/m², in Fasangarten 19,34 Euro/m². Für eine 3-Zimmer-Wohnung (80 m²) ergibt das monatlich 1.200 bis 1.600 Euro. Der Unterbereich liegt bei 18,26 Euro/m², der Oberbereich bei 28,54 Euro/m² für luxuriöse oder zentral gelegene Objekte.
Diese Preise variieren je nach Ausstattung, Baujahr und Lage: Sanierte Altbauten in Obergiesing erzielen höhere Werte, während Neubauviertel in Fasangarten durch grüne Lagen punkten.
Preisentwicklung
Die Preisentwicklung in Obergiesing-Fasangarten folgt dem allgemeinen Münchner Trend: Nach einem Rückgang in den Jahren 2022/2023 (z. B. -8,1 % bei Eigentumswohnungen) hat sich der Markt 2025 stabilisiert und zeigt leichte Zuwächse.
- Kaufpreise: Wohnungen stiegen von 7.643 Euro/m² (2023) auf 7.915 Euro/m² (2025), ein Plus von etwa 3,5 %. Häuser entwickelten sich von 7.874 Euro/m² (2023) auf 8.525 Euro/m² (2025), mit einer Steigerung von rund 8 %. Im Vergleich zum Vorquartal (Q2 2025) beträgt der Anstieg 0,75 %, zum Vorjahr 6,71 %.
- Mietpreise: Die Nettokaltmiete kletterte von 18,83 Euro/m² (Q3 2024) auf 19,88 Euro/m² (Q3 2025), eine Zunahme von 5,57 %. Zum Vorquartal sind es 1,79 %, zum Vorjahr 4,73 %. Insgesamt liegt der Mietmarkt 5 % über dem Münchner Durchschnitt von 19,3 Euro/m².
Die Prognose für 2025 sieht bei Wohnungen 8.000 bis 8.200 Euro/m² und bei Häusern 9.300 bis 10.250 Euro/m² vor, mit moderaten Steigerungen durch anhaltende Nachfrage.
Marktanalyse: Angebot, Nachfrage und Transaktionen
Der Markt ist nachfragegetrieben: Die hohe Zuzugszahl (durch internationale Firmen und die Nähe zur Technischen Universität) übersteigt das Angebot, das durch begrenzte Neubauflächen eingeschränkt ist. Im Jahr 2025 wurden etwa 150 Eigentumswohnungen und 20 Häuser angeboten, wobei 70 % der Transaktionen über Makler liefen. Die Vermarktungsdauer für Wohnungen beträgt 3 bis 6 Monate, für Häuser bis zu 9 Monate – kürzer als im Münchner Durchschnitt von 7 Monaten.
Beliebte Segmente sind 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen für Familien (ca. 60 % der Angebote) und Neubauhäuser in Fasangarten. Die Nachfrage nach sanierten Altbauten in Obergiesing ist hoch, da sie emotionale und wertstabile Investitionen darstellen. Der Anteil internationaler Käufer liegt bei 20 %, angezogen durch Schulen und Grünflächen. Der Markt ist stabil, aber sensibel gegenüber Zinsen: Sinkende Bauzinsen könnten die Transaktionszahlen um 10-15 % steigern.
Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren prägen den Markt:
- Wirtschaftliche Lage: Münchens starke Wirtschaft (IT, Automobil, Biotech) treibt die Nachfrage durch gut verdienende Pendler. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 4 %, was die Kaufkraft stützt.
- Demografie und Urbanisierung: Junge Familien und Expats (ca. 25 % der Bewohner) sorgen für Dynamik. Der demografische Wandel fördert barrierearme und energieeffiziente Objekte.
- Infrastruktur und Politik: Die Erweiterung der U-Bahn und Förderprogramme für Sanierungen (z. B. KfW-Förderung) heben Werte. Die Mietpreisbremse dämpft extreme Steigerungen, während Neubaupläne (z. B. 500 Wohneinheiten bis 2026) das Angebot entlasten.
- Externe Einflüsse: Hohe Energiepreise begünstigen sanierten Bestand; der Klimawandel verstärkt die Attraktivität grüner Lagen. Pandemie-Effekte haben Homeoffice-fähige Objekte bevorzugt.
Prognose und Empfehlungen
Für 2026 wird eine moderate Steigerung der Kaufpreise um 2-4 % erwartet, getrieben von Zinssenkungen und anhaltender Nachfrage. Mieten könnten um 4-6 % zunehmen, da das Angebot knapp bleibt. Investoren profitieren von Renditen von 3-4 % bei Vermietung, Käufer von Wertsteigerungen in Toplagen.
Empfehlungen: Käufer sollten auf sanierten Bestand in Obergiesing setzen, Vermieter auf energieeffiziente Neubauten in Fasangarten. Eine professionelle Bewertung ist ratsam, da Preise lageabhängig variieren. Insgesamt bleibt Obergiesing-Fasangarten eine solide Investition in einem der dynamischsten Märkte Deutschlands.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in München Obergiesing-Fasangarten ist robust und zukunftsorientiert, mit Preisen, die eine Einstiegsmöglichkeit in die teure Metropole bieten. Die Mischung aus Tradition, Moderne und Lebensqualität macht das Viertel zu einem Hotspot für nachhaltiges Wohnen. Trotz Herausforderungen wie steigender Zinsen und Baukosten überwiegen die Chancen für Käufer und Investoren.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in München Obergiesing-Fasangarten bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Lage und Verkehr
Der Stadtbezirk Obergiesing-Fasangarten ist im Süden der Landeshauptstadt München zu finden. Hier ist er im Norden von dem Münchener Stadtteil Au-Haidhausen umgeben. Im Osten grenzt Ramersdorf-Perlach an das Stadtviertel. Im Westen schließt Untergiesing-Harlaching an Obergiesing-Fasangarten. Im Süden teilt sich der Stadtbezirk mit den Gemeinden Unterhaching und Neubiberg eine gemeinsame Grenze. Im Südwesten ist der Bezirk von der gemeindefreien Region Perlacher Forst umsäumt. Der Stadtbezirk liegt auf der östlichen Isarhochterrasse und erstreckt sich als schmaler Streifen zwischen der S-Bahnlinie 3 in Richtung Holzkirchen und des Mittleren Ringes sowie der A995. Der Stadtteil ist durch die S-Bahnlinie 3 nach Holzkirchen sowie der S-Bahnlinie 7 in Richtung Kreuzstraße an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden.Weiterhin ist der Bezirk durch die U-Bahnlinie 1 in Richtung Mangfallplatz erschlossen. Die U-Bahnlinie 2 befördert Reisende über Giesing in Richtung Messestadt. Mit dem Auto gelangt man über die A995 sowie die A8 vom Stadtteil aus in das Stadtzentrum. Ebenso führt der Mittlere Ring durch den Stadtteil.
Daten und Fakten
In München Obergiesing-Fasangarten sind gegenwärtig etwa 51.499 Menschen zu Hause. Der Stadtbezirk ist, im Gegensatz zu den anderen Münchener Stadtteilen, eher einwohnerarm. Der Ausländeranteil beläuft sich hier auf etwa 29,2 Prozent. 90 Menschen leben hier auf einem Hektar. Somit weist Obergiesing-Fasangarten eine relativ hohe Bevölkerungsdichte in München auf. Der Stadtteil im Süden Münchens verfügt über eine Gesamtfläche von 5,72 Quadratkilometern. Demzufolge zählt Obergiesing-Fasangarten zu den kleineren Stadtteilen von München.
Freizeit und Einkauf
Im Stadtteil Obergiesing-Fasangarten fällt das Angebot an Einkaufsmöglichkeiten sowie Restaurants und Bars relativ spärlich aus. Der traditionell verwurzelte Bezirk ist ein eher ruhigerer Stadtteil von München. Dennoch trifft man hier auf das ein oder andere Restaurant oder Café. Weitestgehend ist Obergiesing-Fasangarten von Wohnhäusern und Siedlungen gezeichnet. Freizeitmöglichkeiten bestehen im Weißenseepark, der sich für Sportler und Erholungssuchende gleichermaßen anbietet. So finden sich in dem idyllischen Park ein Basketball- und Fußballplatz vor. Kinder können auf dem hiesigen Spielplatz Spaß und Abwechslung erleben. Die zahlreichen Bänke, die überall im Park zu finden sind, bieten sich zum Verweilen und Entspannen an. Zudem bietet Obergiesing-Fasangarten einige interessante Sehenswürdigkeiten, wie etwa die Heilig-Kreuz-Kirche. In vollständig erhaltener Form erstrahlt die neugotische Kirche in voller Pracht gegenüber dem Giesinger Berg. Nicht minder interessant ist die Justizvollzugsanstalt München, die im Volksmund auch als „Stadelheim“ bezeichnet wird. In dem zweitgrößten Gefängnis Deutschlands saßen einst bekannte Gefangene, wie etwa der bayerische Ministerpräsident Kurt Eisner oder Adolf Hitler. Ein Einkaufszentrum befindet sich in der Nähe der Tegernseer Landstraße.
Arbeit und Bildung
Industrie- und Gewerbegebiete sind im Stadtbezirk Obergiesing-Fasangarten überwiegend zwischen Tegernseer Landstraße und Perlacher Straße zu finden. Auch um den Giesinger Bahnhof finden sich einige Unternehmen vor. Der Münchener Stadtteil entwickelt sich allerdings vom einstigen Industriestandort immer mehr zu einem reinen Wohnviertel. Mit vier Grundschulen und 27 Kindertageseinrichtungen bietet der Münchener Stadtbezirk auch Familien mit Kindern ein umfassendes Betreuungsangebot. Darüber hinaus existieren im Stadtviertel drei Haupt- und Mittelschulen, sechs Berufliche Schulen, ein Gymnasium sowie zwei allgemeinbildende Schulen.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
