Sachverständige für Immobilienbewertung in München Moosach

Als Immobiliengutachter beschäftigen wir uns u.a. mit dem Immobilienmarktgeschehen im Münchner Stadtbezirk Moosach. Wir erstellen u.a. für den Bereich Moosach Mietwertgutachten und Marktwertgutachten.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten des Stadtbezirks München Moosach intensiv.

Hierzu werden in München Moosach eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in München Moosach neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in München Moosach zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in München Moosach gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in München Moosach um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Der Münchener Stadtteil Moosach setzt sich aus den Bezirksteilen Borstei, Hartmannshofen und Pressestadt zusammen.

Der bereits um 807 in einer Urkunde erwähnte Stadtteil gilt als eine der ältesten Regionen in der Landeshauptstadt München. Im Jahre 1913 wurde die ehemals selbstständige Gemeinde in München eingegliedert Als eigener Stadtbezirk agiert Moosach seit 1996. Zu jener Zeit kam es zu einer Neugliederung der Münchener Stadtteile. Moosach stellt einen beliebten Wohnbezirk dar.

Immobilienmarkt im Stadtbezirk München Moosach

1. Allgemeine Standortbeschreibung

Moosach ist ein traditionsreicher, im Nordwesten Münchens gelegener Stadtbezirk mit einer interessanten Mischung aus historisch gewachsener Struktur, neuen Stadtentwicklungsprojekten und grünen Wohnlagen. Der Bezirk verbindet gute Verkehrsanbindung (U-Bahn, S-Bahn, Tram, Autobahn) mit urbaner Lebensqualität und bietet gleichzeitig Naherholungsmöglichkeiten wie den Olympiapark oder den Nymphenburger Kanal.

Die Nähe zu größeren Arbeitgebern (z. B. BMW, Versicherungsgesellschaften, Technologieunternehmen) und die gute Infrastruktur mit Schulen, Einkaufszentren (z. B. OEZ) und medizinischer Versorgung machen Moosach zu einem gefragten, jedoch im Vergleich zu innerstädtischen Spitzenlagen etwas moderater bepreisten Wohnstandort.

2. Marktüberblick & Dynamik

Der Immobilienmarkt in Moosach befindet sich 2025 in einer Konsolidierungsphase. Nach den starken Preisanstiegen der vergangenen Jahre haben sich die Werte stabilisiert, teilweise auch leicht zurückgebildet. Dennoch bleibt das Preisniveau hoch, da die Nachfrage in München insgesamt unverändert stark ist und das Angebot an Wohnraum knapp bleibt.

Besonders gefragt sind moderne Eigentumswohnungen und gut ausgestattete Bestandsobjekte in verkehrsruhigen Lagen. Bei älteren Immobilien oder solchen mit Sanierungsbedarf zeigen sich Käufer zurückhaltender – vor allem wegen der gestiegenen Zinsen und energetischen Anforderungen.

3. Kaufpreise

Eigentumswohnungen

• Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: rund 8.000 Euro/m²

• Preisspanne: etwa 6.000 bis 11.000 Euro/m², abhängig von Baujahr, Ausstattung, Lage und Energieeffizienz

• Neubauten oder kernsanierte Objekte erreichen Spitzenpreise über 10.000 Euro/m²

• Tendenz: leichte Preiskorrektur nach unten im Vergleich zu 2023/2024, etwa –2 % bis –3 %, jedoch stabile Nachfrage bei hochwertigen Objekten

Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser

• Durchschnittlicher Quadratmeterpreis der Wohnfläche: ca. 9.500 bis 10.500 Euro/m²

• Gesamtkaufpreise liegen häufig zwischen 1,3 und 2,5 Millionen Euro, je nach Grundstücksgröße und Lage

• Leicht steigende Preise in bevorzugten Lagen, stagnierend bis leicht rückläufig bei älteren Beständen mit Sanierungsbedarf

Grundstücke

• Durchschnittliche Bodenrichtwerte liegen zwischen 1.900 und 2.400 Euro/m², je nach Lage und Bebaubarkeit

• Neubaugrundstücke sind sehr knapp, was das Preisniveau weiter hochhält

• Projektentwicklungen konzentrieren sich auf Nachverdichtung und Umwandlung bestehender Flächen

4. Mietmarkt

Moosach weist im Münchner Vergleich ein hohes, aber noch leicht unterdurchschnittliches Mietniveau auf – es bleibt jedoch deutlich über dem deutschen Durchschnitt.

• Durchschnittliche Nettokaltmiete: etwa 18 bis 21 Euro/m²

• Hochwertige Neubauten oder sanierte Objekte: bis 25 Euro/m²

• Ältere Bestandswohnungen: meist zwischen 15 und 18 Euro/m²

• Nachfrage bleibt konstant hoch, insbesondere von Angestellten, jungen Familien und Berufspendlern

Der Mietmarkt ist stark angespannt, da kaum neue Wohnungen entstehen und die Fluktuation gering ist. Vermieter profitieren von stabilen Mieteinnahmen, während für Mieter die Belastung weiter steigt.

5. Angebot und Nachfrage

• Nachfrage: Anhaltend stark, insbesondere nach modernen, energieeffizienten Objekten und kleineren Wohnungen.

• Angebot: Sehr begrenzt – besonders Neubauten sind selten, da freie Flächen kaum vorhanden sind.

• Kaufentscheidungen: Käufer prüfen heute sorgfältiger, achten stärker auf Energieeffizienz, Zustand und Nebenkosten.

• Bestandsimmobilien: Unsanierte Altbestände stehen länger am Markt und müssen teils Preisabschläge hinnehmen.

Insgesamt bleibt Moosach ein nachgefragter Markt, jedoch mit stärkerer Differenzierung zwischen Premiumobjekten und sanierungsbedürftigen Beständen.

6. Lageunterschiede im Stadtbezirk

Moosach zeigt eine deutliche interne Vielfalt:

• Zentrum Moosach / Bahnhofsbereich: gute Anbindung, urban geprägt, mittleres Preisniveau, teilweise dichtere Bebauung

• Nähe Olympiapark und Pelkovenstraße: höhere Preise, begehrte Wohnlage mit stabiler Nachfrage

• Hartmannshofen und Nordrand: grüne, ruhige Wohngegenden, beliebt bei Familien, überdurchschnittliches Preisniveau

• Gewerblich geprägte Randlagen: geringere Preise, oft Umnutzungspotenzial

Diese Lageunterschiede sind für Käufer und Investoren entscheidend, da sie Preis und Wertentwicklung maßgeblich beeinflussen.

7. Einflussfaktoren auf den Markt

• Zinsen: Das höhere Zinsniveau wirkt weiterhin bremsend auf Kaufentscheidungen und Neubautätigkeit.

• Baukosten: Nach wie vor hoch, was Neubauprojekte verteuert und Angebot limitiert.

• Energetische Anforderungen: Bestandsimmobilien mit schlechtem Energiewert verlieren an Attraktivität. Käufer kalkulieren Modernisierungskosten ein.

• Arbeitsmarkt & Bevölkerung: München bleibt wirtschaftlich stark, was langfristig Nachfrage und Stabilität sichert.

• Infrastruktur: Die gute Erreichbarkeit, Nähe zu Gewerbezentren und Freizeitmöglichkeiten sind Standortvorteile.

8. Zukunftstrends und Prognose

• Kurzfristig (2025–2026): Preisniveau stabil mit leichten Schwankungen. Bestandswohnungen könnten noch etwas nachgeben, Neubauten stabilisieren sich.

• Mittelfristig (bis 2028): Bei sinkenden Zinsen ist mit einer moderaten Wiederbelebung der Nachfrage zu rechnen.

• Langfristig (bis 2030): Aufgrund der Lage innerhalb Münchens bleibt Moosach ein sicherer Immobilienstandort mit Potenzial für stetige Wertentwicklung, besonders bei hochwertigen und energieeffizienten Objekten.

Der Mietmarkt wird sich weiter verknappen – steigende Mieten sind wahrscheinlich, da der Neubau nicht im gleichen Tempo wächst wie die Nachfrage.

9. Chancen und Risiken

Chancen

• Gute Kombination aus Lage, Infrastruktur und Lebensqualität

• Stabiler, wertbeständiger Markt mit moderatem Wachstumspotenzial

• Attraktiv für Kapitalanleger mit langfristigem Horizont und Eigennutzer mit Fokus auf Lebensqualität

• Energetisch sanierte Bestände und Neubauten bleiben gefragt und wertstabil

Risiken

• Hohes Kaufpreisniveau und begrenzte Rendite bei Kapitalanlagen

• Steigende Nebenkosten und Modernisierungsaufwand bei älteren Gebäuden

• Finanzierungskosten weiterhin spürbar belastend

• Unterschiedliche Lagequalitäten im Bezirk – nicht jedes Objekt profitiert gleich

10. Fazit

Der Immobilienmarkt in München-Moosach zeigt sich 2025 als solider, gefestigter Stadtteilmarkt mit klarer Nachfragebasis und stabilen Rahmenbedingungen. Die Preisrallye der vergangenen Jahre ist abgeflacht, aber die Attraktivität des Bezirks bleibt ungebrochen.

Für Käufer gilt: Qualität, Energieeffizienz und Lage sind entscheidend.
Für Investoren: Langfristiges Denken lohnt sich – kurzfristige Wertsteigerungen sind unwahrscheinlich, aber nachhaltige Stabilität ist gegeben.

Moosach bleibt damit eine gefragte Wohnlage im Nordwesten Münchens – mit ausgewogener Balance zwischen urbaner Infrastruktur, Lebensqualität und solider Wertentwicklungsperspektive.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in München Moosach bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Lage und Verkehr

Der Münchener Stadtteil Moosach erstreckt sich im Nordwesten der Landeshauptstadt. Im Norden wird er von dem großen Bezirk Feldmoching-Hasenbergl begrenzt. Im Osten schließt der Münchener Stadtteil Allach-Untermenzing an Moosach an. Neuhausen-Nymphenburg zählt zu dem südlichen Nachbarn des Stadtbezirks Moosach. Im Osten teilt sich das Stadtviertel mit dem Münchener Bezirk Milbertshofen-Am Hart eine gemeinsame Grenze. Die Stadtautobahn, der Mittlere Ring, läuft am östlichen Rand des Stadtteils entlang. Zudem ist Moosach durch die U-Bahnlinien U1 und U3 sowie die S-Bahnlinie S1 gut erschlossen. Die U-Bahnlinien am Einkaufszentrum Olympia sind an das Münchener U-Bahn-Netz angeschlossen. Durch die Trambahnlinie 20/N20 ist der Bezirk mit dem Münchener Zentrum verbunden. Darüber hinaus verlaufen mehrere Buslinien durch das Stadtviertel.

Daten und Fakten

In München Moosach leben derzeit 51.537 Menschen. Dieser Wert macht 3,53 Prozent der Münchener Gesamtbevölkerung aus. Somit zählt Moosach zu den bevölkerungsärmeren Vierteln von München. 46 Einwohner leben hier auf einem Hektar. Der Stadtbezirk dehnt sich auf einer Fläche von 11,09 Quadratkilometern aus. Auf der Liste der Münchener Stadtteile mit der höchsten Bevölkerungsdichte bewegt er sich in der goldenen Mitte. Das Stadtviertel verzeichnet einen recht hohen Ausländeranteil von 28,7 Prozent.

Freizeit und Einkauf

Als großes Freizeitareal in Moosach gilt die Olympia Schwimmhalle, in der einst Wettkämpfe der Olympischen Spiele ausgeführt wurden. Heute finden in der Halle zahlreiche Wassersportevents und Wettstreits statt. Eine weitläufige Saunalandschaft und ein Whirlpool sorgen hier für ein paar erholsame Stunden. Wer mehr über die Vergangenheit des Stadtteils Moosach erfahren möchte, sollte den Westfriedhof besuchen. Der kolossale Kuppelbau als architektonische Besonderheit hat schon in einigen Besuchern Begeisterung entfacht. Zudem ruhen hier einige berühmte Persönlichkeiten unter denen sich der Malerfürst Franz von Lenbach und die damalige iranische Kaiserin Soraya befinden. Eine nicht mindere kulturelle Bedeutung haben die beiden Kirchen St. Raphael sowie die neue St.-Martins-Pfarrkirche. Der Gutshof Nederling beherbergt ein Theater, das seine Gäste mit einem abwechslungsreichen Programm beschert. Zum Einkaufen bieten sich hier das Einkaufszentrum MONA sowie das Olympia-Einkaufs-Zentrum OEZ an. Im OEZ befinden sich circa 135 Fachgeschäfte sowie mehrere gastronomische Einrichtungen und Warenhäuser. Auch das Einkaufszentrum MONA ist von verschiedenen Fachgeschäften, Restaurants und Bars geprägt.

Arbeit und Bildung

In München Moosach sind die meisten Unternehmen im Dienstleistungsbereich tätig. Somit entfallen auch ein Großteil der hiesigen Arbeitsplätze auf diesen Sektor. Als größte Arbeitgeber im Stadtteil gelten die Münchener Stadtwerke sowie das Münchener Technologiezentrum. Moosach bietet seinen Bewohnern einige Bildungseinrichtungen. So sind hier, neben 36 Kindertageseinrichtungen, zwei Haupt- und Mittelschulen, fünf Grundschulen, fünf Berufsschulen sowie eine Realschule und ein Gymnasium ansässig.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.