Sachverständige für Immobilienbewertung in München Milbertshofen-Am Hart

Als Immobiliengutachter beschäftigen wir uns u.a. mit dem Immobilienmarktgeschehen im Münchner Stadtbezirk Milbertshofen-Am Hart. Wir erstellen u.a. für den Bereich Milbertshofen-Am Hart Mietwertgutachten und Marktwertgutachten.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten des Stadtbezirks München Milbertshofen-Am Hart intensiv.

Hierzu werden in München Milbertshofen-Am Hart eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in München Milbertshofen-Am Hart neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in München Milbertshofen-Am Hart zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in München Milbertshofen-Am Hart gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in München Milbertshofen-Am Hart um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Der Stadtteil Milbertshofen-Am Hart setzt sich aus den Bezirksteilen Riesenfeld, Am Hart und Milbertshofen zusammen. Der um 1152 urkundlich erwähnte Ort wurde im Jahre 1913 in die Landeshauptstadt München eingegliedert. Der im Norden des Stadtviertels gelegene Bezirksteil Am Hart gilt als reine Wohngegend.

Immobilienmarkt im Stadtbezirk München Milbertshofen-Am Hart

1. Rahmenbedingungen & Standortfaktoren

Milbertshofen-Am Hart liegt im nördlichen Teil Münchens und verbindet städtisches Wohnen mit vergleichsweise gutem Preisniveau im Vergleich zu den Toplagen Münchens. Der Bezirk verfügt über eine gute Verkehrsanbindung (U-/S-Bahn, Autobahn) sowie eine Mischung aus Wohn-, Gewerbe- und Dienstleistungsnutzung. Große Grünflächen und öffentliche Einrichtungen tragen zur Wohnqualität bei. Gleichzeitig ist der Markt geprägt von mittleren bis guten Wohnlagen – Toplagen sind vorhanden, aber nicht so dominant wie in den inneren Premiumstadtteilen.

Die Gebietsentwicklung in den letzten Jahren zeigt eine Aufwertung des Bezirks: Alte Industrie- oder Gewerbeflächen wurden umgewandelt, Neubauprojekte entstanden, Infrastruktur wurde verbessert. Entsprechend steigt das Interesse bei Eigennutzern und Investoren.

2. Kaufpreise – Wohnung & Haus

Eigentumswohnungen

• Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 7.650 €/m².

• Die Preisspanne reicht von etwa 5.000 €/m² in einfacheren Lagen bis über 11.500 €/m² in sehr guten Lagen.

• Im Jahresvergleich zeigt sich eine moderate Preissteigerung von etwa +2–3 %.

• In den Jahren zuvor gab es sowohl Rückgänge als auch Anstiege – so war z. B. ein Rückgang in einem Jahr zu verzeichnen, bevor sich das Niveau stabilisierte.

Häuser / Einfamilienhäuser & Doppelhaushälften

• Für Häuser im Bezirk liegt der Durchschnittspreis bei ungefähr 10.000 €/m² Wohnfläche.

• Auch hier gibt es große Unterschiede: Preise beginnen bei etwa 7.000 €/m² und reichen in Spitzenlagen bis zu über 14.000 €/m².

• Die Entwicklung zeigt auch hier eine leichte Aufwärtsbewegung mit einem Plus von rund +3–4 % gegenüber dem Vorjahr.

Grundstücke & Bodenrichtwerte

• Erschlossene Baugrundstücke weisen im Bezirk einen durchschnittlichen Bodenrichtwert von rund 2.050 €/m² auf.

• Für unerschlossene Grundstücke ist ein Wert von etwa 1.645 €/m² angegeben.

• Diese Werte geben eine gute Orientierung für Neubau- oder Entwicklungsprojekte im Bezirk.

3. Mietmarkt

Der Mietmarkt spiegelt die gute Nachfrage wider, wenn auch nicht mit denselben Spitzenmieten wie in den inneren Stadtteilen Münchens. Kaltmieten liegen typischerweise im Bereich von ca. 17–20 €/m² oder höher – abhängig von Ausstattung, Lage, Neubau oder Bestand. In besseren Lagen oder bei hochwertiger Ausstattung können die Mieten darüber liegen. Der Mietmarkt zeigt sich tendenziell stabil bis leicht steigend, insbesondere für moderne, gut ausgestattete Wohnungen.

4. Angebots- und Nachfragedynamik

• Nachfrage: Es besteht weiterhin eine solide Nachfrage nach Wohnraum im Bezirk – sowohl von Familien, als auch von Singles und Paaren, die eine gute Anbindung nach München und gleichzeitig eine etwas moderatere Preisstruktur suchen.

• Angebot: Das Angebot ist nicht übermässig groß – besonders bei Neubauten oder sanierten Wohnobjekten mit guter Ausstattung wird schnell nachgefragt. Gleichzeitig existiert noch Bestand mit moderater Ausstattung, der sich preislich etwas abhebt.

• Neubau/Entwicklung: Neubauprojekte sind vorhanden, jedoch wirken hohe Baukosten, strictere energetische Anforderungen und Grundstücksbegrenzungen als Bremse. Das heißt: Neubau bleibt im Vergleich zu früher eher limitiert.

• Segmentierung: Der Markt trennt sich zunehmend – hochwertige Objekte und gute Lagen erzielen stabile oder steigende Preise, während einfachere Objekte oder solche mit Sanierungsbedarf unter gewisser Preisanpassung stehen könnten.

5. Regionale Unterschiede & Lagequalität

• Innerhalb des Bezirks Milbertshofen-Am Hart bestehen deutliche Unterschiede hinsichtlich Lagequalität: Straßen mit guter Anbindung, Nähe zur U-/S-Bahn, ruhigen Wohnlagen oder Neubauten erzielen höhere Preise.

• Weniger gute Lagen (z. B. periphere Lage, ältere Bestandsbauten, schlechtere Ausstattung) haben geringere Preisniveaus.

• Für Kaufinteressenten ist wichtig, auf Zustand, Ausstattung, Gebäudeenergieeffizienz und Infrastruktur (z. B. Nahversorgung, Verkehrsanbindung) zu achten – diese Faktoren wirken sich direkt auf Wert und Nachfrage aus.

6. Einflussfaktoren & Besonderheiten

• Zinssituation: Wie in vielen Märkten beeinflussen höhere Finanzierungskosten die Kaufbereitschaft – das gilt ebenso hier.

• Energetische Anforderungen / Sanierung: Objekte mit hohem Modernisierungsbedarf oder schlechter Energieeffizienz werden zunehmend als Risiko gesehen, was insbesondere in älteren Beständen relevant ist.

• Lage im Umfeld einer Großstadt: München-Nähe ist klar Vorteil – viele Pendler oder Bewohner mit städtischem Anspruch wählen Bezirke wie diesen.

• Wettbewerb & Substitutionslage: Während innerstädtische Toplagen sehr teuer sind, bietet Milbertshofen-Am Hart noch eine gewisse relativen Preisvorteil – das macht es interessant, jedoch ist der Markt nicht „billig“.

• Zukunftsaussichten der Infrastruktur: Entwicklungen wie Gewerbe- oder Wohnprojekte, Verbesserung der Verkehrs- oder Nahversorgungsinfrastruktur können die Attraktivität mittelfristig erhöhen.

7. Ausblick & Trends

• Kurz- bis mittelfristig (nächste 2-3 Jahre) ist mit einer Stabilisierung bis moderaten Preissteigerung bei hochwertigen Immobilien und guten Lagen zu rechnen.

• Bei Wohnungen in mittleren Lagen oder älteren Beständen ohne Modernisierung könnten Preise eher Seitwärtsbewegung oder leichte Anpassung erleben.

• Im Mietmarkt dürfte die Nachfrage bestehen bleiben und Mieten könnten moderat weiter ansteigen, insbesondere bei gutem Zustand und moderner Ausstattung.

• Neubau bzw. moderne Wohnprojekte dürften weiterhin gefragt sein – jedoch bleibt die Neubauquote eher begrenzt durch Kosten und Standortbedingungen.

• Mittel- bis langfristig (5 + Jahre) hängt vieles davon ab, wie sich Zins-, Baukosten- und Regulierungsbedingungen entwickeln – wer früh investiert und auf Qualität achtet, hat Chancen auf Wertbeständigkeit.

8. Chancen und Risiken für Kaufinteressenten bzw. Investoren

Chancen

• Bezirk mit sehr guter Anbindung nach München – langfristig attraktive Wohnlage.

• Im Vergleich zu inneren Premiumlagen Münchens etwas moderateres Preisniveau – Einstiegschance mit guter Perspektive.

• Gut ausgestattete Objekte in top Lagen haben Potenzial für Wertzuwachs und gute Vermietbarkeit.

Risiken

• Hohe Einstiegspreise und damit geringere Spreizung zwischen „relativ günstig“ und „Premium“.

• Ältere Bestandsobjekte mit Sanierungs- oder Instandhaltungsbedarf bergen höhere Kosten und mögliche Wertanpassung.

• Finanzierungskosten und Zinsniveau könnten die Rentabilität unter Druck setzen – insbesondere bei Kapitalanlagen.

• Wertsteigerungspotenzial könnte geringer sein als in Toplagen, d.h. Wachstum eher moderat.

9. Fazit

Der Immobilienmarkt in Milbertshofen-Am Hart zeigt sich im Jahr 2025 als solider, gut entwickelter Wohnstandort innerhalb Münchens mit klaren Vorteilen und aber auch deutlichen Anforderungen. Hochwertige Lagen und Objekte mit guter Ausstattung bleiben stark nachgefragt und mit stabilen bis leicht steigenden Preisen. Für mittlere Lagen bzw. einfachere Bestände gilt: Einstieg ist möglich, aber die Wachstumsdynamik ist begrenzter und Modernisierungen sowie Finanzierung spielen eine bedeutende Rolle.

Wer also Interesse hat, sollte gezielt auf Lagequalität, Zustand der Immobilie, Zukunftsfähigkeit (z. B. Energieeffizienz) und eigene Nutzung bzw. Vermietungskonzept schauen. Milbertshofen-Am Hart bietet eine gute Kombination aus Wohnqualität und städtischem Umfeld – allerdings nicht ohne Herausforderung.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in München Milbertshofen-Am Hart bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Lage und Verkehr

Milbertshofen-Am Hart ist ein Teil des Münchener Nordens. Die oberbayerische Gemeinde Oberschleißheim grenzt im Norden an den Bezirksteil. Das Münchener Stadtviertel grenzt an den östlichen Teil von Moosach und Feldmoching-Hasenbergl. Zu seinen südlichen Nachbarn zählen Schwabing-West und Neuhausen-Nymphenburg. Im Osten teilt sich Milbertshofen-Am Hart mit dem Münchener Stadtteil Schwabing-Freimann eine gemeinsame Grenze. Die U-Bahnlinie 3 führt die Bewohner des Bezirks direkt zum Olympiazentrum. Die U-Bahnlinie 2 in Richtung Feldmoching verbindet Milbertshofen-Am Hart unmittelbar mit dem öffentlichen Verkehrsnetz.

Daten und Fakten

Gegenwärtig sind 73.617 Menschen in München Milbertshofen-Am Hart zu Hause. Diese Anzahl entspricht 5,03 Prozent der Münchener Gesamtbevölkerung. Somit liegt der Stadtbezirk auf Platz 5 der einwohnerreichsten Stadtteile von München. Nur Bogenhausen, Ramersdorf-Perlach und Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln verzeichnen noch höhere Einwohnerzahlen als Milbertshofen-Am Hart. Der Stadtbezirk verfügt über eine Bevölkerungsdichte von 55 Einwohnern je Hektar. Mit einer Fläche von 13,42 Quadratmetern rangiert Milbertshofen-Am Hart auf der Liste der größten Münchener Stadtteile auf Platz 10. Der Ausländeranteil ist im Stadtviertel mit 38,4 Prozent sehr hoch. Unter den Einwohnern in Milbertshofen-Am Hart ist die Mittelschicht sehr ausgeprägt. Neben vielen Arbeitern leben hier einige Akademiker und Beamte.

Freizeit und Einkauf

Einige Parks und Grünanlagen kompensieren das von großen Wohnanlagen geprägte Stadtbild. So finden die Bewohner des relativ dicht bebauten Stadtteils Milbertshofen-Am Hart unter anderem im Petuelpark oder auf der Panzerwiese Ruhe und Erholung. Der Petuelpark befindet sich auf einem Tunnel direkt über der Stadtautobahn. Er dient mit seinem Bolzplatz, dem Café Ludwig und seiner großen Grünfläche als Erholungsort im Stadtviertel. Die sogenannte Panzerwiese – eine 280 Hektar große Heidefläche – stellt seit 2002 ein Naturschutzgebiet dar. Ein Ort mit großer Bedeutung ist ebenso die Olympia Schwimmhalle, die damals als Wettkampfstätte der Olympischen Spiele diente. Heute gilt sie als beliebtes Sport- und Freizeitbad im Stadtbezirk, das Freizeitspaß mit Wettkämpfen kombiniert. In der großzügig angelegten Schwimmhalle finden noch heute Trainingseinheiten und Sportmeisterschaften statt. Wegen der engen Beziehung zu den Olympischen Spielen wird Milbertshofen-Am Hart auch Olympisches Dorf genannt. Im Sea Life Center, das im Olympiapark zu finden ist, kommen insbesondere Kinder auf ihre Kosten. Das Center beeindruckt mit einer riesigen Unterwasserwelt. Einkaufsmöglichkeiten bietet der Euro-Industriepark. Auf diesem Areal befindet sich ein Media-Markt sowie mehrere Möbelmärkte und Lebensmittelläden. An der Panzerwiese ist das Mira-Center gelegen, das auf einer Fläche von 15.000 Quadratmetern ein Einkaufszentrum mit 70 Läden bereithält. Am Kulturhaus in Milbertshofen-Am Hart bereichert jeden Freitag ein Wochenmarkt seine Gäste, die hier von einem breiten Sortiment an verschiedenen Lebensmitteln profitieren.

Arbeit und Bildung

Der Autohersteller BMW hat die Wirtschaft im Stadtteil München Milbertshofen-Am Hart nachhaltig geprägt. Das BMW-Werk bietet zahlreiche Arbeitsplätze und gilt als größter Arbeitgeber im Stadtviertel. Allgemein ist der Bezirksteil Milbertshofen von vielen Industriebetrieben gezeichnet. Viele davon kooperieren mit der BMW AG. Für ein entsprechendes Betreuungs- und Bildungsangebot im Ort sorgen 57 Kindertageseinrichtungen, vier Haupt- und Mittelschulen, acht Grundschulen sowie ein Gymnasium und eine Realschule. Zudem existieren in Milbertshofen-Am Hart eine Berufliche Schule und drei Volksschulen, die sich auf eine sonderpädagogische Förderung spezialisiert haben.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.