Als Immobiliengutachter beschäftigen wir uns u.a. mit dem Immobilienmarktgeschehen im Münchner Stadtbezirk Laim. Wir erstellen u.a. für den Bereich Laim Mietwertgutachten und Marktwertgutachten.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten des Stadtbezirks München Laim intensiv.
Hierzu werden in München Laim eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in München Laim neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in München Laim zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in München Laim gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in München Laim um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Das Münchener Stadtviertel Laim setzt sich aus den Bezirksteilen St. Ulrich und Friedenheim zusammen.
Der um 1047 erstmals in einer Urkunde erwähnte Ort existiert schon länger als die Landeshauptstadt selbst. Die einst autarke Gemeinde wurde im Jahre 1900 nach München eingemeindet. Laim ist nicht zu verwechseln mit dem Münchener Bezirk Berg am Laim,welcher sich im Osten von München erstreckt.
Immobilienmarkt München Laim
Einleitung
München Laim, ein lebendiger Stadtteil im Westen der bayerischen Landeshauptstadt, zählt zu den gefragtesten Wohn- und Geschäftsvierteln der Metropole. Mit rund 57.000 Einwohnern erstreckt sich Laim zwischen der Schwanthaler Höhe im Osten und Pasing im Westen. Der Bezirk zeichnet sich durch eine Mischung aus grüner Oase, urbaner Infrastruktur und guter Verkehrsanbindung aus. Historisch geprägt vom Wiederaufbau nach dem Zweiten Weltkrieg, bietet Laim heute eine vielfältige Architektur: von Villen und Einfamilienhäusern in den Nebenstraßen bis hin zu mehrgeschossigen Wohnblocks entlang der Hauptstraßen wie der Fürstenrieder Straße. Die Nähe zu Attraktionen wie dem Hirschgarten, dem Westpark und dem Schlosspark Nymphenburg macht Laim attraktiv für Familien, Berufstätige und Investoren. Der Immobilienmarkt hier ist stabil und robust, mit einer soliden Nachfrage, die durch die hohe Lebensqualität und die Nähe zum Stadtzentrum getrieben wird. Im Jahr 2025 zeigt sich der Markt beständig, ohne rasante Ausschläge, und bietet Chancen für Käufer und Verkäufer gleichermaßen.
Aktuelle Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Laim ist geprägt von einer ausgewogenen Balance zwischen Angebot und Nachfrage. Im Vergleich zu zentralen Münchner Bezirken wie Schwabing oder Maxvorstadt gilt Laim als durchschnittliche bis gute Lage, mit mittleren Preisen und solider Infrastruktur. Die Vermarktungszeiten für Objekte liegen derzeit bei 89 bis 105 Tagen, was auf eine anhaltende, aber nicht überhitzte Nachfrage hinweist. Insgesamt wurden in den letzten 12 Monaten etwa 530 Eigentumswohnungen angeboten, was einem leichten Anstieg von 8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Für Häuser lagen rund 48 Objekte im Angebot, hauptsächlich aus den Baujahren 1930 bis 1960, ergänzt durch einige Neubauten ab 2016. Die Maklerquote ist hoch, mit etwa 77 Prozent der Angebote über professionelle Vermittler, was die Professionalisierung des Marktes unterstreicht.
Die Nachfrage wird vor allem von Familien und Zuzüglern aus dem Umland getrieben, die den Mix aus urbanem Flair und Grünflächen schätzen. Das Angebot umfasst eine breite Palette: Etagenwohnungen dominieren mit über 75 Prozent Marktanteil, gefolgt von Maisonettes, Dachterrassen und wenigen Penthäusern. Für Gewerbeimmobilien ist Laim ein etablierter Standort, insbesondere durch den Gewerbehof Laim mit 11.000 Quadratmetern Fläche für Handwerks- und Kleinunternehmen. Der gesamte Münchner Gewerbemarkt, zu dem Laim beiträgt, weist eine hohe Vermietungsrate auf, mit Spitzenmieten für Büros bei bis zu 36 Euro pro Quadratmeter.
Preisentwicklung
Die Preise in Laim haben sich in den letzten Jahren stabil entwickelt, mit moderaten Steigerungen nach einer Phase der Stabilisierung 2023 und 2024. Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis im dritten Quartal 2025 bei etwa 8.030 Euro, was einem Anstieg von rund 7,4 Prozent gegenüber 2024 (7.591 Euro) entspricht. Neubauwohnungen sind teurer und bewegen sich im Schnitt bei 12.000 Euro pro Quadratmeter, während Gebrauchtimmobilien bei 7.500 Euro liegen. Häuser erzielen einen Durchschnitt von 8.256 bis 10.246 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Zustand – ein leichter Rückgang von 2,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr, aber stabil im Vergleich zum Quartal davor (+0,7 Prozent).
Im Jahresvergleich zu 2024 zeigen Eigentumswohnungen ein Plus von 5,1 Prozent, Mehrfamilienhäuser sogar 7,2 Prozent und Einfamilienhäuser 2,1 Prozent. Grundstückspreise in guten Lagen wie der Westseite von Laim liegen bei etwa 2.300 Euro pro Quadratmeter, was höher ist als in benachbarten mittleren Lagen wie Aubing (2.000 bis 2.100 Euro). Die Preisentwicklung spiegelt die allgemeine Münchner Dynamik wider: Nach einer Korrektur durch steigende Zinsen 2023 erholt sich der Markt seit Mitte 2024, mit einem leichten Anstieg von 0,9 Prozent zum Vorquartal.
Zum Vergleich: In Premiumlagen Münchens wie Altstadt-Lehel erreichen Preise über 10.000 Euro pro Quadratmeter, während Laim mit seinen mittleren Werten (7.000 bis 8.000 Euro) erschwinglicher bleibt, aber dennoch Wertsteigerungspotenzial bietet.
| Immobilientyp | Durchschnittspreis 2025 (€/m²) | Veränderung zu 2024 (%) | Veränderung zum Vorquartal (%) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 8.030 | +7,4 | -0,84 |
| Häuser | 8.256–10.246 | -2,6 | +0,7 |
| Neubauwohnungen | 12.000 | +5,94 | -0,84 |
| Grundstücke (gute Lage) | 2.300 | Stabil | +0,45 |
Mietmarkt
Der Mietmarkt in Laim ist angespannt, mit steigenden Preisen durch hohe Nachfrage und begrenztes Angebot. Die durchschnittliche Kaltmiete beträgt im dritten Quartal 2025 19,68 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 5,56 Prozent gegenüber 2024 (18,64 Euro). Im Vergleich zum Vorquartal stieg sie um 1,71 Prozent, was auf eine dynamische Entwicklung hinweist. In Untervierteln wie St. Ulrich liegt sie bei 19,60 Euro, in Friedenheim bei 19,99 Euro – insgesamt günstiger als der Münchner Durchschnitt von 22 bis 30 Euro für Neubauwohnungen, aber deutlich über dem deutschen Schnitt von 9 Euro.
Die Neuvertragsmieten haben sich seit August 2024 um 4,7 Prozent erhöht, getrieben durch Zuzug und begrenzten Neubau. Für Häuser liegen Mieten bei etwa 20,33 bis 21,50 Euro pro Quadratmeter. Das Angebot umfasst rund 332 Mietwohnungen, mit Fokus auf 3- bis 3,5-Zimmer-Objekte, die schnell vergeben werden. Die hohe Nachfrage führt zu Wettbewerb, insbesondere für barrierefreie oder energieeffiziente Objekte.
| Miettyp | Durchschnittspreis 2025 (€/m²) | Veränderung zu 2024 (%) | Preisspanne (€/m²) |
|---|---|---|---|
| Wohnungen | 19,68 | +5,56 | 18,38–27,46 |
| Häuser | 20,33–21,41 | +5,0 | 20,06–28,37 |
Gewerbeimmobilien
Der Gewerbeimmobilienmarkt in Laim ist eng mit dem städtischen Wirtschaftsstandort München verknüpft. Der Bezirk bietet Flächen für Büros, Handwerk und Einzelhandel, mit einer hohen Vermietungsrate durch die Nähe zu Verkehrsadern. Der Gewerbehof Laim, eröffnet 2011, stellt 11.000 Quadratmeter für kleine und mittlere Betriebe zur Verfügung und unterstreicht die Attraktivität für Existenzgründer. Insgesamt gibt es in München über 2.600 Gewerbeobjekte, davon einen signifikanten Anteil in Laim und Umgebung, mit Mieten für Büros bei 15 bis 36 Euro pro Quadratmeter.
Die Nachfrage kommt aus Dienstleistungssektoren und High-Tech-Branchen, die Münchens Top-Position nutzen. Preise für Gewerbegrundstücke liegen bei 2.000 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter, mit steigender Tendenz durch begrenztes Angebot. Der Markt ist dynamisch, mit Fokus auf nachhaltige und flexible Flächen.
Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren formen den Markt in Laim. Die exzellente Infrastruktur – U-Bahn (Linie U5), S-Bahn und Autobahnanbindungen – sowie Nahversorgung mit Einkaufsmöglichkeiten und Parks treiben die Nachfrage. Die Energieeffizienz spielt eine wachsende Rolle: Sanierte Altbauten mit hohem Standard erzielen Prämien von bis zu 20 Prozent. Wirtschaftliche Unsicherheiten wie Zinsentwicklungen der EZB und Inflation dämpfen kurzfristig, doch Münchens hohe Kaufkraft und Zuzug (über 1,5 Millionen Einwohner) stützen den Markt. Politische Maßnahmen zum sozialen Wohnungsbau und Klimaschutz, wie Förderprogramme für Neubau, beeinflussen das Angebot positiv. Die Demografie – zunehmend Familien und Berufspendler – verstärkt die Nachfrage nach geräumigen Objekten.
Zukunftsaussichten und Prognose
Für 2025 und darüber hinaus zeichnet sich eine positive Entwicklung ab. Experten prognostizieren einen moderaten Preisanstieg von 2 bis 3 Prozent jährlich, mit potenziell höheren Werten (4 bis 8 Prozent) durch Zinssenkungen der EZB. In Laim bleibt der Markt stabil, mit erwarteten Steigerungen von 0,45 Prozent im vierten Quartal 2025 für Wohnungen. Die Nachfrage wird durch anhaltenden Zuzug und begrenzten Neubau (z. B. Projekte wie Geyersperger 58) gestützt, was zu höheren Mieten führt. Gewerbe profitiert von Münchens Wirtschaftskraft, mit Fokus auf nachhaltige Objekte.
Risiken wie geopolitische Spannungen könnten Unsicherheiten schaffen, doch langfristig bleibt Laim ein Gewinner: Als Brücke zwischen Stadtzentrum und Umland bietet es Wertstabilität und Wachstumspotenzial. Investoren sollten auf energieeffiziente und familientaugliche Objekte setzen, Käufer auf aktuelle Korrekturen nutzen.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in München Laim präsentiert sich 2025 als robuster und attraktiver Sektor, der Stabilität mit moderatem Wachstum verbindet. Mit Preisen unter dem Münchner Premiumniveau, aber überdurchschnittlicher Lebensqualität, eignet er sich ideal für Eigennutzer, Familien und Investoren. Die Balance aus Wohnen, Grün und Gewerbe macht Laim zu einem zukunftsweisenden Viertel, das von der Dynamik der Metropole profitiert. Wer nun einsteigt, profitiert von der Erholung nach den Zinsjahren und positioniert sich für langfristige Wertsteigerungen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in München Laim bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Lage und Verkehr
Der Bezirk Laim ist im Westen von München zu finden. Er ist im Norden von Neuhausen-Nymphenburg sowie im Westen vom Stadtteil Pasing-Obermenzing umgeben. Sendling-Westpark und Hadern teilen sich im Süden eine gemeinsame Grenze mit dem Stadtteil Laim. Das Stadtviertel Schwanthalerhöhe zählt zu dem östlichen Nachbarn von Laim. Verkehrstechnisch ist der Stadtbezirk durch die U-Bahnlinien 4 und 5 sowie die Trambahnlinie 19 erschlossen. Zudem durchquert die Hauptstrecke der S-Bahn den Norden des Bezirks. Die Ostseite von Laim wird zudem von dem Mittleren Ring eingenommen. Die Autobahn 96 führt am südlichen Teil des Bezirks entlang.
Daten und Fakten
Schwanthalerhöhe, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt und Maxvorstadt, auf Platz 6. Mit einer Fläche von rund 5,30 Quadratkilometer zählt Laim zu den kleineren Münchener Stadtbezirken. In Laim leben etwa 13.390 Ausländer. Dieser Wert entspricht dem gesamtstädtischen Niveau.
Freizeit und Einkauf
In Laim können in der Freizeit einige Sehenswürdigkeiten besichtigt werden. So ziehen sich einige Kirchen durch das idyllische Ortsbild. In der Lutzstraße thront die katholische Pfarrkirche St. Ulrich. Teile von ihr gehen bis in das 14. Jahrhundert zurück Eine noch recht junge Kirche ist in der Mathunistraße zu finden. Die evangelisch-lutherische Paul-Gerhardt-Kirche wurde im Jahre 1956 fertiggestellt. Wer sich in Laim aufhält, sollte unbedingt das Laimer Schlössl ansteuern. Einst war das Grundstück des Schlosses in Besitz der Frau des damaligen Herzogs Albrecht der Dritte. Das Schloss erzählt eine wechselvolle Geschichte. Heute ist das unter Denkmalschutz stehende Anwesen in Privatbesitz. Das „Interim“ gilt im Ort als kulturelles Zentrum, das heute im Laimer Schlossgut beherbergt ist. Hier finden regelmäßig unterhaltsame Konzerte und Theateraufführungen statt. Darüber hinaus werden in dem Kulturzentrum, das sich am Laimer Anger befindet, häufig Werke verschiedener Künstler ausgestellt. Der Laimer Anger präsentiert sich mit seinen dezenten Holzbänken und den Gehwegplatten aus Beton in einer ausgeprägten Schlichtheit. Dieser von Laubbäumen umsäumte Platz nimmt in Laim als Veranstaltungsort jedoch einen hohen Stellenwert ein. Ebenso sorgt das „Neue Rex“ als einziges Kino im Stadtteil für jede Menge Unterhaltung. Wer auf der Suche nach Modeläden und Fachgeschäften ist, wird in den Agnes-Bernauer-Arkaden – ein im Jahre 2006 eröffnetes Einkaufszentrum – fündig. Ebenfalls findet im Stadtteil Laim jeden Freitag zwischen der Fürstenrieder Straße und Agnes-Bernauer-Straße ein Bauernmarkt statt.
Arbeit und Bildung
Die Wirtschaft in dem einstigen Dorf boomte, als hier zum Ende des 19. Jahrhunderts der zu jener Zeit größte Rangierbahnhof Europas erbaut wurde. Aus diesem Grund wurde Laim auch der Name als „Eisenbahnviertel“ zugesprochen. Zahlreiche Arbeitsplätze entstanden durch diese Veränderung. Eine Wende kehrte mit der Stilllegung des Bahnhofs in den 1990er Jahren ein. Heute befinden sich die meisten Unternehmen, die größtenteils in der Dienstleistungsbranche agieren, in den Bürokomplexen an der Landsberger Straße. Unter anderem haben hier eine große Bank und der beliebte Bierhersteller „Augustiner Bräu“ ihren Sitz. In Laim befinden sich 37 Kindertageseinrichtungen sowie drei Haupt- und Mittelschulen, fünf Grundschulen, drei Berufliche Schulen, zwei Realschulen und ein Gymnasium.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
