Sachverständige für Immobilienbewertung in Wörthsee

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Wörthsee Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Wörthsee tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Wörthsee intensiv.

Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Inning und Weßling eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Wörthsee neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Wörthsee zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Wörthsee gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Wörthsee um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Wörthsee

Der Immobiliengutachter verzeichnet in der Gemeinde Wörthsee eine hohe Nachfrage am Immobilienmarkt. Insbesondere Immobilien mit Seeblick weisen sehr hohe Immobilienwerte auf. Hinsichtlich der erheblichen Preissprünge im Münchener Zentrum rückte das Münchener Umland zunehmend in den Fokus vieler Wohnraumsuchender. Der Käuferkreis des hiesigen Immobilienmarktes wird hauptsächlich von Pendlern und Kapitalanlegern bestimmt. Der Immobiliengutachter prognostiziert in der Region Starnberger See einen äußerst geringen Wertverlust der Immobilien. Die Gemeinde Wörthsee bietet ihren Bewohnern alles, was für eine hohe Lebensqualität wichtig ist. Attraktive Arbeitsplätze, eine kulturelle Vielfältigkeit und zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten werden dem Bewohner hier ebenso geboten wie eine adäquate soziale Versorgung. Die Einwohner der Gemeinde wissen das ruhige Wohnen in der ländlichen Gegend zu schätzen. Gleichwohl können sie in weniger als einer Stunde die pulsierende Großstadt München erreichen. Die Immobilienwerte in der Gemeinde liegen im oberen Preissegment von Bayern. In Altötting, Bad Tölz-Wolfratshausen, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, Garmisch-Partenkirchen, Mühldorf am Inn, Pfaffenhofen, Traunstein und Rosenheim können Interessenten Immobilien günstiger erwerben.

Einleitung

Wörthsee, eine idyllische Gemeinde im Landkreis Starnberg in Oberbayern, liegt am Nordostufer des gleichnamigen Sees und ist Teil des Fünf-Seen-Lands. Mit etwa 4.770 Einwohnern (Stand 2025) verbindet der Ort ländliche Ruhe mit urbaner Erreichbarkeit: Die Autobahn A96 führt in rund 30 Minuten nach München, und die S-Bahn-Linie S8 (Haltestelle Steinebach) bietet eine Pendlerverbindung in etwa 20 Minuten in die Landeshauptstadt. Der Wörthsee, als einer der wärmsten und saubersten Bäderseen Bayerns bekannt, zieht mit seiner naturnahen Lage, ausgedehnten Wander- und Radwegen sowie Wassersportmöglichkeiten Erholungssuchende an. Die Bebauung ist geprägt von Einfamilienhäusern mit Gärten, Doppel- und Reihenhäusern sowie vereinzelten Mehrfamilienhäusern. Die hohe Lebensqualität, die Nähe zu München und die begrenzte Baulandverfügbarkeit machen Wörthsee zu einem gefragten Wohnstandort für Familien, Pendler und Ruhesuchende. Der Immobilienmarkt hier ist eng mit dem Münchner Umland verbunden und profitiert von der anhaltenden Nachfrage nach grünem Wohnraum.

Aktuelle Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Wörthsee zeigt sich im Jahr 2025 stabil, mit einer leichten Erholung nach den Marktrückgängen der Vorjahre. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern bleibt hoch, getrieben durch die Attraktivität der Region, während das Angebot knapp ist – insgesamt sind derzeit etwa 60 bis 70 Objekte (Häuser und Wohnungen) auf Plattformen gelistet. Der Durchschnittspreis für Immobilien liegt bei rund 6.900 Euro pro Quadratmeter, wobei Häuser teurer sind als Wohnungen. Mietangebote sind rar, mit etwa 50 bis 60 verfügbaren Einheiten monatlich, was auf eine hohe Auslastung hinweist.

Der Markt ist segmentiert: In zentralen Lagen wie am Seeufer oder in den Ortsteilen Wörth und Steinebach am Wörthsee (ca. 1.000 Einwohner) erreichen Preise Höchstwerte, während Randbereiche günstiger sind. Neubauvorhaben sind selten; ein aktuelles Projekt umfasst zwei Mehrfamilienhäuser mit 16 Wohneinheiten in Steinebach, genehmigt im Juli 2025, um den Wohnraummangel zu lindern. Die Transaktionszahlen haben sich 2025 um etwa 5 Prozent erhöht im Vergleich zu 2024, was auf fallende Zinsen zurückzuführen ist.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung in Wörthsee ist seit 2021 moderat positiv, mit einer Stabilisierung nach den Inflations- und Zinsbelastungen 2022–2024. Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen ist von 5.841 Euro im ersten Quartal 2021 auf 6.105 Euro im Mai 2025 gestiegen – ein Zuwachs von 4,5 Prozent. Für Häuser beträgt der Anstieg von 7.433 Euro auf 7.691 Euro ebenfalls rund 3,5 Prozent. Im Vergleich zu 2024 zeigen Wohnungen einen leichten Rückgang von 0,8 Prozent, Häuser eine Stagnation bei +0,44 Prozent. Über fünf Jahre hinweg liegt die Gesamtentwicklung bei +1 Prozent für Wohnungen.

Mietpreise haben sich kontinuierlich angehoben: Im März 2025 lagen sie bei 16 Euro pro Quadratmeter, ein moderater Zuwachs von 0,78 Prozent zum Vorquartal. Prognosen für das vierte Quartal 2025 erwarten einen leichten Rückgang bei Kaufpreisen für Wohnungen (-0,37 Prozent), während Mieten weiter steigen könnten. Im Vergleich zum bayrischen Durchschnitt (ca. 3.700 Euro pro Quadratmeter für Häuser) ist Wörthsee um 100 Prozent teurer, was die Premiumlage unterstreicht.

Zur Übersicht der Preisentwicklung (Durchschnittswerte pro Quadratmeter in Euro):

Diese Werte basieren auf Angebotspreisen und können je nach Objekt abweichen.

Preise für Häuser und Wohnungen

• Häuser: Der Durchschnittspreis liegt bei 7.663 bis 7.740 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 4.055 Euro (günstige Randlagen) bis 15.326 Euro (See-Nähe, Neubau). Ein typisches 150 Quadratmeter-Einfamilienhaus kostet etwa 1,15 Millionen Euro. Die Nachfrage nach Einfamilien- und Doppelhäusern dominiert, mit 23 Angeboten im Mai 2025. Preise für Neubauten sind um 10 Prozent höher als für Bestandsobjekte.
• Wohnungen: Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 6.149 bis 6.250 Euro pro Quadratmeter, mit einer Bandbreite von 3.409 Euro (kleine Altbauten) bis 8.673 Euro (moderne Anlagen). Eine 90 Quadratmeter-Wohnung liegt bei ca. 550.000 Euro. Es gibt derzeit nur zwei bis drei Eigentumswohnungen im Angebot, was den Mangel unterstreicht. Mietwohnungen: 15,42 Euro pro Quadratmeter (Spanne 14,58 bis 19,94 Euro), wobei Neubauten 12,59 Euro und Bestand 11,21 Euro erreichen.

Grundstücke: Der Preis beträgt 1.691 bis 1.719 Euro pro Quadratmeter, mit Prognosen für 2025 bei 1.691 Euro. Teure Lagen am See kosten bis 2.385 Euro.

Mietmarkt

Der Mietmarkt ist eng, mit konstanten Angeboten von 57 bis 60 Einheiten pro Monat. Der Durchschnittspreis für Häuser liegt bei 16,09 Euro pro Quadratmeter (Spanne 15,26 bis 20,10 Euro), für Wohnungen bei 15,42 Euro. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, was zu moderaten Steigerungen führt – von 14,50 Euro im Jahr 2021 auf 16 Euro 2025. Beliebte Objekte sind 3,5- bis 4,5-Zimmer-Wohnungen (ca. 120–160 Quadratmeter) für 2.000 bis 2.800 Euro kalt monatlich. Der Markt ist familienorientiert, mit Fokus auf langfristige Mietverträge. Eine Entspannung ist nicht in Sicht, da Neubau-Mieten höher ausfallen (12,51 Euro für Häuser).

Trends und Einflussfaktoren

2025 zeichnet sich durch folgende Trends ab:

• Stabilisierung und leichte Erholung: Nach Zinsrückgängen der EZB (Leitzins bei 2,5 Prozent im März 2025) steigen Transaktionen um 5 Prozent. Allerdings dämpfen Inflation und steigende Nebenkosten (Energie, Sanierung) die Dynamik.
• Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: Energieeffiziente Objekte (Klassen A–B) erzielen 10–15 Prozent Aufschläge; der Trend zur „Stadtflucht“ verstärkt die Nachfrage nach grünen Lagen wie Wörthsee. Homeoffice fördert größere Häuser mit Gärten.
• Digitalisierung und Homeoffice: Flexible Arbeitsmodelle treiben Pendler aus München in den Seebezirk; 73 Prozent der Angebote stammen von Maklern, die digitale Plattformen nutzen.
• Neubau und Sanierung: Wenige Projekte (z. B. 16 Wohneinheiten in Steinebach) adressieren den Mangel; Sanierungsbedarf in Altbauten drückt Preise um 5–10 Prozent.
• Demografische Faktoren: Hoher Familienanteil (Kindergärten, Schulen in Herrsching) und Zuzug aus München stabilisieren den Markt.

Wirtschaftliche Unsicherheiten (Inflation bei 2–3 Prozent) und regulatorische Hürden (strengere Baunormen) bremsen Wachstum, doch die Nähe zu München (hohe Einkommen) sichert Attraktivität.

Prognose für 2025 und darüber hinaus

Für das restliche Jahr 2025 wird eine Preisstabilisierung erwartet: Kaufpreise +0,5 bis +1 Prozent, Mieten +0,8 Prozent. Langfristig (bis 2030) prognostizieren Experten moderate Steigerungen von 2–4 Prozent jährlich, getrieben durch Nachfrage und Knappheit. Energieeffiziente Immobilien profitieren stärker, während unsanierte Objekte entwertet werden könnten. Der Markt bleibt käuferfreundlich durch steigende Angebote, doch Investoren sollten auf Rendite achten (durchschnittlich 3–4 Prozent bei Wohnungen). Eine Trendwende zu höheren Preisen ist ab 2026 möglich, falls Zinsen weiter fallen.

Fazit

Der Immobilienmarkt von Wörthsee ist 2025 ein stabiler, attraktiver Sektor mit moderaten Preisen und hoher Nachfrage. Die Kombination aus Natur, Infrastruktur und Münchner Nähe macht ihn zu einer soliden Investition, insbesondere für energieeffiziente Objekte. Käufer und Mieter profitieren von der Erholung, doch Knappheit und steigende Kosten erfordern sorgfältige Planung. Für Eigentümer bietet der Markt Chancen durch steigende Werte, solange Nachhaltigkeit im Fokus steht. Insgesamt bleibt Wörthsee ein Juwel im bayerischen Immobilienlandschaft – ideal für langfristiges Wohnen und Anlegen.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Wörthsee bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Am Nordostufer des gleichnamigen Sees liegt die malerische Gemeinde Wörthsee. Sie gehört dem oberbayerischen Landkreis Starnberg an – einer der teuersten und begehrtesten Landkreise Bayerns.

Etwa 5.000 Menschen sind heute in der Gemeinde zu Hause. Sie können begehrte Urlaubsregionen wie den Starnberger See sowie die Kreisstadt Starnberg binnen einer halben Stunden erreichen. Die Gemeinde erstreckt sich auf einer Fläche von rund 20 Quadratkilometer. Zu ihren Ortsteilen zählen Walchstadt, Steinebach, Etterschlag und Auing. Der an das Gemeindegebiet grenzende Wörthsee zählt zu den saubersten und wärmsten Badeseen in Bayern. Die Gemeinde wurde in ihrer jetzigen Form im Jahr 1972 gegründet, als die kommunale Neuordnung in Kraft trat. Verkehrstechnisch ist der Ort optimal erschlossen. Die Bundesautobahn 96 führt durch das Gemeindegebiet. Zudem verfügt sie über einen Anschluss an die Bahnstrecke München-Herrsching und einen S-Bahn-Haltepunkt. Wirtschaftlich profitiert die Gemeinde von ihrer reizvollen Lage zwischen der Urlaubsregion Fünfseenland und der Weltstadt München, von der sie etwa 37 Kilometer trennen. Besonders ausgeprägt sind hier demzufolge der Fremdenverkehr und der Tourismus. In der Gegend finden sich viele gehobene Restaurants vor, die von traditionsreicher Hausmannskost bis zum Gourmet-Essen alles bieten. Die Gäste erwartet in der Gemeinde ein vielfältiges, innovatives und anspruchsvolles Gastronomie-Angebot. Des Weiteren agieren im Ort Betriebe aus den Bereichen Landwirtschaft, Handwerk und Einzelhandel.

Den kulturellen Mittelpunkt der Gemeinde Wörthsee bilden die Filialkirche St. Nikolaus im Ortsteil Etterschlag sowie die Kirche St. Martin in Steinebach.

Beide Kirchen wurden im Stil des Barock erbaut. Gleichermaßen stellt das frühere Empfangsgebäude des Bahnhofs in Steinbach ein historisches Bauwerk im Ort dar. Im Jahr 1996 wurde es aufwändig restauriert und stand den Bewohnern seitdem als Kulturkneipe „Steinebacher“ zur Verfügung. Der Gastronomiebetrieb genoss mit seinem breit gefächerten Kulturprogramm einen überregionalen Bekanntheitsgrad. Im Jahr 2010 erfuhr das unter Denkmalschutz stehende Gebäude eine weitere Renovierung und bietet heute unter einem anderen Besitzer ein umfangreiches kulturelles sowie kulinarisches Angebot. Insbesondere im Sommer lockt der hiesige See zahlreiche Besucher an. Mit seinem sauberen und klaren Wasser zählt er zu den beliebtesten Seen in Bayern. Darüber hinaus ist die Gemeinde ein idealer Ausgangsort für Tagesausflüge nach München, Starnberg oder zum Ammersee. Zahlreiche Trachten- und Musikvereine sowie regelmäßig stattfindende Feste beweisen den lebendigen Charakter des idyllischen Ortes. Mit abwechslungsreichen Kulturabenden und Konzerten wird es hier sicher nie langweilig. Durch die Gemeinde ziehen sich einige Rad- und Wanderwege, die den Besucher entlang der vielfältigen Landschaft führen. Den sportlichen Möglichkeiten sind hier kaum Grenzen gesetzt. Die kontrastreiche Landschaft bietet die besten Voraussetzungen zum Wandern, Ski fahren, Schwimmen, Walking und Golfen.

Städte und Gemeinden des Landkreises Starnberg sind:

Starnberg, Andechs, Berg, Feldafing, Gauting, Gilching, Herrsching am Ammersee, Inning am Ammersee, Krailling, Pöcking, Seefeld, Tutzing, Weßling und Wörthsee.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.