Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Wasserburg Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Wasserburg a. Inn tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Wasserburg intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Wasserburg neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Wasserburg zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Wasserburg a. Inn gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Wasserburg am Inn um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Wasserburg a. Inn
Die Die Immobiliengutachter sehen in Wasserburg eine in vielerlei Hinsicht etablierte Stadt. Kulturell, infrastrukturell und auch wirtschaftlich erfreut sich der Ort an einer gut gestellten Position. Zahlreiche Schulen und Kinderbetreuungsangebote locken viele Familien in die malerische Stadt am Inn. Der Immobilienmarkt des Ortes ist begehrt. Inmitten einer reizvollen Landschaft gelegen, gelangt man schnell in die umliegenden Metropolregionen. Die Immobiliensachverständigen beobachten eine recht erhebliche Nachfrage nach Immobilien in Wasserburg. Die Preise für Häuser und Wohnungen liegen noch unter dem Münchener Niveau.
Die Immobilienwerte in der Stadt bewegen sich im mittleren Preissegment von Oberbayern.
Am Immobilienmarkt von Miesbach, Ebersberg, Garmisch-Partenkirchen, Dachau, Fürstenfeldbruck, Bad Tölz-Wolfratshausen, München und Starnberg sind Immobilien teurer. Zwar liegen die Immobilienwerte in Wasserburg a. Inn über den bundesweiten Immobilienpreisen, aber dennoch sind Häuser hier für viele Menschen interessant. In der schönen Stadt am Inn haben sie die Möglichkeit, die grotesken Preise in München zu umgehen und dennoch in der Nähe der Stadt zu wohnen.
Einleitung
Wasserburg am Inn, eine charmante Kleinstadt im Landkreis Rosenheim in Oberbayern, liegt idyllisch am Inn-Fluss und ist bekannt für ihre historische Altstadt auf einer Insel, die zu den schönsten in Bayern zählt. Mit einer Fläche von rund 16 Quadratkilometern und einer strategischen Lage zwischen München und Salzburg dient die Stadt als regionales Zentrum für Handel, Dienstleistungen und Tourismus. Der Immobilienmarkt in Wasserburg spiegelt die Balance zwischen ländlicher Idylle und städtischer Erreichbarkeit wider: Er profitiert von der Nähe zu Großstädten wie München (ca. 80 km entfernt) und Salzburg (ca. 50 km), was Pendler und Zweitwohnsitzsuchende anzieht. Dieser Bericht beleuchtet die demografischen, wirtschaftlichen und marktspezifischen Aspekte des Immobilienmarkts Stand Oktober 2025, basierend auf einer Analyse aktueller Trends.
Demografische Entwicklung
Die Bevölkerung von Wasserburg am Inn hat sich in den letzten Jahren stabil entwickelt und liegt derzeit bei etwa 13.500 Einwohnern. Seit 2019 verzeichnet die Stadt eine leichte Zunahme von rund 1,5 Prozent, getrieben durch Zuzug aus umliegenden Regionen und eine positive Wanderungssaldo. Die Altersstruktur ist ausgeglichen: Etwa 20 Prozent der Einwohner sind unter 18 Jahre alt, 60 Prozent im erwerbsfähigen Alter zwischen 18 und 65 Jahren und 20 Prozent über 65 Jahre. Im Vergleich zu Bayern insgesamt ist der Anteil älterer Bewohner in Wasserburg etwas höher, was auf die Attraktivität der Stadt für Ruheständler hinweist – die malerische Lage und die gute Infrastruktur machen sie zu einem beliebten Rentnerort.
Die Geburtenrate liegt bei etwa 8 pro 1.000 Einwohnern, was unter dem bayerischen Durchschnitt von 9 liegt, während die Sterberate stabil bei 9 pro 1.000 Einwohnern verbleibt. Die Nettozuwanderung, vor allem aus München und dem Umland, kompensiert dies und führt zu einer jährlichen Wachstumsrate von 0,5 Prozent. Bis 2030 wird eine weitere Zunahme auf 14.000 Einwohner prognostiziert, was den Druck auf den Wohnungsmarkt erhöht. Besonders Familien und junge Berufstätige ziehen zu, da Wasserburg eine hohe Lebensqualität bietet: Gute Schulen, Kindergärten und Freizeitmöglichkeiten am Fluss sorgen für eine familienfreundliche Atmosphäre. Diese demografische Dynamik treibt die Nachfrage nach mittelgroßen Wohnungen und Einfamilienhäusern an, während der Bestand an Altbauten in der Innenstadt für Investoren interessant bleibt.
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Wasserburg am Inn ist wirtschaftlich robust und vielfältig aufgestellt, was den Immobilienmarkt positiv beeinflusst. Die Stadt profitiert von ihrer Rolle als regionalem Wirtschaftszentrum im Inn-Salzach-Kreis, mit Schwerpunkten in der Lebensmittelindustrie, dem Maschinenbau und dem Dienstleistungssektor. Größte Arbeitgeber sind Unternehmen wie die Meggle AG, ein globaler Milchverarbeiter mit Sitz in Wasserburg, die rund 1.200 Mitarbeiter beschäftigt und jährlich Umsätze in Milliardenhöhe erzielt. Weitere Säulen sind der Handel (z. B. Edeka-Logistikzentrum) und der Tourismus, der durch Veranstaltungen wie das Wasserburger Wochenend und die Altstadtfeste jährlich Tausende Besucher anzieht.
Der Arbeitsmarkt ist 2025 ausgezeichnet: Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 Prozent, deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4 Prozent. Es gibt über 1.500 offene Stellen, vor allem in kaufmännischen Berufen, IT, Logistik und Handwerk. Das durchschnittliche Bruttogehalt beträgt etwa 4.200 Euro monatlich, was die Kaufkraft der Einwohner stärkt und die Nachfrage nach Eigentum fördert. Die Nähe zu München ermöglicht Pendeln, was Wasserburg für gut verdienende Fachkräfte attraktiv macht. Infrastrukturell ist die Stadt gut angebunden: Die B304 verbindet sie effizient mit dem Autobahnnetz, und der Bahnhof bietet stündliche Verbindungen nach München (Fahrzeit ca. 1 Stunde). Aktuelle Investitionen in die Digitalisierung und Erweiterung des Gewerbegebiets „Attlerau“ schaffen neue Arbeitsplätze und erhöhen den Bedarf an Wohnraum in der Peripherie. Insgesamt schafft diese wirtschaftliche Stärke eine stabile Basis für den Immobilienmarkt, da steigende Einkommen die Finanzierbarkeit von Käufen erleichtern.
Aktueller Stand des Immobilienmarkts
Der Immobilienmarkt in Wasserburg am Inn ist 2025 geprägt von Stabilität mit leichten Aufwärtstenden, beeinflusst durch die anhaltende Nachfrage aus der Region. Das Angebot ist moderat, mit etwa 150 Objekten im Verkauf und 200 in der Vermietung, was zu einer ausgewogenen Marktlage führt.
Kaufmarkt:
- Wohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei 4.200 Euro. Neubauwohnungen kosten 5.000 bis 5.800 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen (älter als 3 Jahre) bei 3.800 bis 4.500 Euro liegen. Beliebte Typen sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit 70 bis 90 Quadratmetern, die in der Altstadt oder am Flussufer gefragt sind.
- Häuser: Einfamilien- und Reihenhäuser erzielen einen Durchschnittspreis von 4.500 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 4.000 bis 5.500 Euro. Größere Objekte (über 150 Quadratmeter) in Randlagen wie Reitmehring oder Attlerau sind günstiger (ab 3.800 Euro), während Luxusimmobilien in der Innenstadt bis 6.000 Euro erreichen.
- Gesamtmarkt: Der Medianpreis für Immobilien beträgt 4.300 Euro pro Quadratmeter, mit einer Transaktionszeit von 4 bis 6 Monaten.
Mietmarkt:
- Wohnungen: Die Kaltmiete liegt im Schnitt bei 11,50 Euro pro Quadratmeter, mit Neigungen zu 12 Euro in der Innenstadt. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung ergibt das monatliche Kosten von etwa 920 Euro. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch bei Studenten der nahen Hochschulen und Pendlern.
- Häuser: Mietpreise für Häuser starten bei 12 Euro pro Quadratmeter und erreichen 13,50 Euro für moderne Objekte. Eine typische 120-Quadratmeter-Familienmiete beträgt 1.440 Euro monatlich.
- Zusatzkosten: Nebenkosten und Warmmiete treiben die Gesamtkosten auf 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Energieeffizienz.
Der Markt ist segmentiert: Die Altstadt dominiert den Premium-Segment für Investoren, während Neubaugebiete wie das „Inn-Areal“ familienorientierten Wohnraum bieten.
Markttrends und Historische Entwicklung
Seit 2019 hat sich der Immobilienmarkt in Wasserburg dynamisch entwickelt. Von 2019 bis 2021 stiegen die Kaufpreise um durchschnittlich 12 Prozent jährlich, getrieben durch Niedrigzinsen und Zuzug während der Pandemie. 2022 kam es zu einem leichten Rückgang von 2 Prozent aufgrund steigender Zinsen, doch ab 2023 stabilisierte sich der Markt mit moderaten Zuwächsen von 1 bis 3 Prozent. Im dritten Quartal 2025 verzeichnen Wohnungs preise ein Plus von 1,6 Prozent und Hauspreise 2 Prozent im Vergleich zu 2024, was auf eine Erholung hinweist. Mietpreise sind um 4 Prozent gestiegen, beeinflusst durch Inflation und Nachfrage.
Das Angebot ist knapp: Nur 20 Prozent der Transaktionen betreffen Neubauten, der Rest Bestand. Beliebt sind energieeffiziente Sanierungen, da der Mieterstromgesetz strenge Standards fordert. Digitale Plattformen haben den Markt transparenter gemacht, was zu schnelleren Verkäufen führt. Herausforderungen sind steigende Baukosten (plus 5 Prozent seit 2024) und Fachkräftemangel im Baugewerbe.
Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren formen den Markt: Die starke Wirtschaft schafft Einkommenssicherheit und Nachfrage, während die Demografie (Zuzug junger Familien) den Bedarf an größeren Objekten steigert. Infrastrukturprojekte wie die Erweiterung der B304 und der Ausbau des Radwegs am Inn verbessern die Attraktivität. Umweltfaktoren spielen eine Rolle: Die Flusslage birgt Hochwasserrisiken, was Versicherungen verteuert, aber auch den Reiz der Natur unterstreicht. Politisch fördert Bayern den Wohnbau durch Förderprogramme wie die „Wohnbauoffensive“, die in Wasserburg zu neuen Projekten in Attlerau führt. Globale Einflüsse wie steigende Zinsen (aktuell 3,5 Prozent für Baukredite) dämpfen den Boom, doch die regionale Stabilität mildert dies ab.
Prognose bis 2030
Für die kommenden Jahre wird ein moderates Wachstum erwartet: Kaufpreise könnten um 2 bis 4 Prozent jährlich steigen, Mieten um 3 Prozent, getrieben durch Bevölkerungswachstum und Wirtschaftskraft. Bis 2030 könnte der Durchschnittspreis für Wohnungen 4.800 Euro und für Häuser 5.200 Euro erreichen. Risiken sind höhere Zinsen und Baukosten, Chancen liegen in nachhaltigem Bauen und Tourismusimmobilien. Investoren sollten auf Sanierungsobjekte in der Altstadt setzen, Käufer auf Neubaugebiete.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Wasserburg am Inn ist 2025 ein solider, ausgewogener Sektor, der von der einzigartigen Lage, der vitalen Wirtschaft und der demografischen Stabilität profitiert. Mit stabilen Preisen und guter Erreichbarkeit eignet er sich hervorragend für Eigennutzer und Investoren. Wer in Wasserburg investiert, erwirbt nicht nur Stein, sondern ein Stück bayerischer Lebensqualität – mit Potenzial für langfristige Wertsteigerung. Interessenten sollten lokale Beratung in Anspruch nehmen, um von aktuellen Trends zu profitieren.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Wasserburg bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Die malerische Stadt Wasserburg a. Inn liegt im Landkreis Rosenheim
und gehört dem Regierungsbezirk Oberbayern an. Etwa 55 Kilometer trennen die Stadt von der Landeshauptstadt München. Schaut man sich die Stadt von oben an, erkennt man sofort ihre Besonderheit. Die Stadt befindet sich auf einer Halbinsel, die fast vollständig vom blauen Wasser der Inn umflossen wird. So eröffnet sich hier dem Besucher ein märchenhaftes Bild einer mittelalterlichen Stadt. Alte Mauern, enge Gassen, Erker und gotische Häuser in bunten Farben beschreiben das städtische Bild. Der schöne Ort an der Inn hat einen ganz besonderen Charakter, welchen auch die derzeit etwa 13.000 dort lebenden Menschen zu schätzen wissen. Die oberbayerische Stadt wird oft als weltoffen, lebendig und natürlich beschrieben. Sie gilt als weltoffener Ort mit einem südländischen Flair. Attraktive Arbeitsplätze in einer starken wirtschaftlichen Gegend tun ihr übriges.
Der Ort gilt als wirtschaftliches und kulturelles Zentrum. Sowohl große Industriebetriebe am Stadtrand als auch weltbekannte „Global Players“ vor den Toren der Stadt tragen einen großen Teil zum heutigen Wohlstand der Stadt bei.
Hier finden sich Unternehmen aus den verschiedensten Bereichen vor. Dienstleister, Handwerksbetriebe, Industriebetriebe und Einzelhandelsunternehmen haben ihren Sitz in der einzigartigen Stadt. Markante Unternehmen im Ort sind unter anderem die Molkerei Bauer, die Wasserburger Arzneimittelwerke und die Rheinischen Kunststoffwerke. Darüber hinaus sind im Ort zwei größere Kliniken sesshaft. Nachbargemeinden von Wasserburg a. Inn sind: Albaching, Amerang, Aschau i. Chiemgau, Babensham, Bad Aibling, Bad Endorf, Bad Feilnbach, Bernau a. Chiemsee, Brannenburg, Breitbrunn a. Chiemsee, Bruckmühl, Chiemsee, Edling, Eggstätt, Eiselfing, Feldkirchen-Westerham, Flintsbach a. Inn, Frasdorf, Griesstätt, Großkarolinenfeld, Gstadt a. Chiemsee, Halfing, Höslwang, Kiefersfelden, Kolbermoor, Neubeuern, Nußdorf a. Inn, Oberaudorf, Pfaffing, Prien a. Chiemsee, Prutting, Ramerberg, Raubling, Riedering, Rimsting, Rohrdorf, Rott a. Inn, Samerberg, Schechen, Schonstett, Söchtenau, Soyen, Stephanskirchen, Tuntenhausen und Vogtareuth.
Wasserburg a. Inn weist vielfältige Facetten auf, die es zu entdecken gilt.
Die Stadt kann auf eine lange Geschichte zurückblicken, die noch weiter in die Vergangenheit reicht als jene von der Landeshauptstadt München. Schon damals war die Stadt der Knotenpunkt für bedeutende Schiffsmeister und Händler, die hier mit Waren aus Österreich, Italien und dem Balkan handelten. Die gute Lage der Stadt verhalf ihr bereits damals zu Macht und Reichtum. Der auf einer Halbinsel gelegene Ort mit seinen festen Mauern und Türmen versprüht eine autarke und repräsentative Ausstrahlung, die ihn nahezu unüberwindlich erscheinen lässt. Handwerker und Künstler haben die Stadt bereits vor Jahrhunderten für sich entdeckt. Sie erschufen imposante Bauwerke, die teilweise noch bis heute erhalten geblieben sind.
Besonders in der Altstadt trifft man auf zahlreiche alte Häuser, die durch ihren mittelalterlichen Charme beeindrucken.
So zählen die Innbrücke – auch als Rote Brücke bekannt – das Brucktor, die Spitalkirche sowie das neue und das alte Mauthaus zu den beeindruckenden Sehenswürdigkeiten der Stadt. Weitere historische Bauwerke sind das Rathaus, die Frauenkirche, die Pfarrkirche St. Jakob, der Hungerturm und die Stadtmauer. Auch fernab der Altstadt befinden sich einige eindrucksvolle Häuser, wie etwa das Schloss Weikertsham, die Klosteranlage Attel oder die Kirche St. Achatz.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
