Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Waakirchen Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Waakirchen tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Waakirchen intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Bad Tölz und Miesbach eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Waakirchen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Waakirchen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Waakirchen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Waakirchen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Waakirchen
Auch in der Gemeinde Waakirchen beobachtet der Immobiliengutachter steigende Immobilienwerte. Viele Pendler bestimmen den Käuferkreis am hiesigen Immobilienmarkt. Einige der Gemeinde-Bewohner fahren täglich in das nahe gelegene München zur Arbeit. Im Ort bewegen sich die Immobilienwerte in der oberen Preisklasse von Oberbayern. Begehrte Naherholungsorte wie der Tegernsee und die Alpenregion befinden sich in unmittelbarer Nähe der Gemeinde. Darüber hinaus befindet sie sich in einer der wirtschaftsstärksten Regionen Deutschlands. Demzufolge boomt die Nachfrage nach Immobilien am Immobilienmarkt des Ortes. Jedoch gehen mit dieser Tatsache auch erhöhte Immobilienpreise einher.
In der oberbayerischen Gemeinde Waakirchen nimmt der Immobiliengutachter Preise für Immobilien wahr, die sich über dem Preisniveau der umliegenden Orte wie Rosenheim, Pfaffenhofen,
Mühldorf am Inn, Landsberg am Lech, Ingolstadt, Garmisch-Partenkirchen, Freising, Erding und Altötting bewegen. Nur in München und Starnberg sind Immobilien noch teurer als in der Gemeinde.
1. Allgemeiner Überblick
Waakirchen ist eine Gemeinde im oberbayerischen Alpenvorland mit guter Lebensqualität: Naturnahe Lage bei gleichzeitig relativ guter Anbindung. Der Wohnimmobilienmarkt zeichnet sich durch ein moderates bis gehobenes Preisniveau aus – nicht auf dem Niveau der Münchner Kernlagen, aber über vielen einfachen ländlichen Orten. Der Markt zeigt zunehmend eine starke Segment‑ und Lagen‑Differenzierung: Lage, Grundstück, Ausstattung, Zustand und Mikro‑Lage gewinnen an Bedeutung. Aktuell befindet sich der Markt eher in einer Konsolidierungsphase nach früherem Wachstum.
2. Preisniveau & Entwicklung
Kaufpreise
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Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei etwa 5.100 €/m² Wohnfläche.
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Für Ein‑ und Zweifamilienhäuser liegt der Durchschnitt bei rund 6.400 €/m² Wohnfläche.
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In besseren Lagen bzw. bei hochwertiger Ausstattung können Häuserpreise bis über 10.000 €/m² erreichen, bei Wohnungen entsprechend höher als der Durchschnitt.
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In einfacheren Lagen oder mit Investitionsbedarf fallen die Preise merklich niedriger aus – z. B. teilweise unter 4.500 €/m².
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Mietpreise bewegen sich im Schnitt bei rund 13,90 €/m² Wohnfläche und Jahr.
Entwicklung
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Über einen Zeitraum von fünf Jahren liegt das durchschnittliche Wachstum bei etwa +8 % im Haussegment und vergleichbar im Wohnungssegment.
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Im Jahresvergleich zeigen sich im Jahr 2025 leichte Rückgänge bei den Kaufpreisen: Wohnungen z. B. etwa ‑0,5 % gegenüber Vorjahr, Häuser etwa ‑1,1 %.
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Dies deutet darauf hin, dass das starke Wachstum vergangener Jahre abgenommen hat und nun eher eine Phase des stabilen hohen Niveaus bzw. moderater Anpassung eingetreten ist.
Segment‑ und Lagenunterschiede
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Neubauten oder sehr gut ausgestattete Bestandsimmobilien in guten Wohnlagen erreichen deutlich bessere Preise als Standardobjekte.
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Grundstückgröße, Zustand, Ausstattung (z. B. Garten, Terrasse, moderne Technik) und ruhigere Wohnlage sind wesentliche Preistreiber.
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Immobilien mit Sanierungs‑ bzw. Modernisierungsbedarf, kleinerem Grundstück oder weniger guter Lage zeichnen sich durch längere Vermarktungsdauer oder Preisnachlässe aus.
3. Angebots‑ und Nachfragestruktur
Nachfrage
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Viele Käufer sind Eigennutzer, meist Familien oder Paare, die Wohnqualität mit naturnahem Umfeld und guter Infrastruktur verbinden wollen.
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Auch Pendler‑Wohnungen sind nachgefragt – Waakirchen profitiert von seiner Umlandlage mit erreichbaren Zentren, aber gleichzeitig ruhigerem Umfeld.
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Investoren sind im Markt aktiv, allerdings mit wachsender Selektion: Zustand, Ausstattung, Lage und Vermietbarkeit gewinnen an Bedeutung.
Angebot
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Neubauflächen sind begrenzt: Bau‑ und Erschließungskosten, Flächenverfügbarkeit und Nachfrage im Umland wirken dämpfend auf Neubauvolumen.
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Der Bestand dominiert den Markt: Gut sanierte oder modernisierte Objekte sind stark nachgefragt. Ältere Objekte mit Investitionsbedarf oder ungünstiger Lage benötigen oft längere Vermarktungszeit.
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Die Unterschiede innerhalb der Gemeinde – z. B. Ortsteil, Grundstück, Anbindung – führen zu breiten Preisspannen.
4. Lage‑ und Rahmenbedingungen
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Die Wohnlage von Waakirchen ist insgesamt attraktiv: Wohnumfeld im Umland mit Naturbezug, gute Infrastruktur und dennoch ruhiger als Großstadtnähe.
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Zustand, Ausstattung und Energieeffizienz gewinnen zunehmend Gewicht bei Kaufentscheidungen – Altbau ohne Modernisierung ist wettbewerbs‐ und bewertungsmäßig zunehmend benachteiligt.
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Finanzierungskosten (Zinsen), Bau‑ und Modernisierungskosten sowie rechtliche/regulatorische Anforderungen (z. B. Energieeinsparung, Dämmung) beeinflussen Neubau und Bestand maßgeblich.
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Mikro‑Lage innerhalb der Gemeinde spielt eine große Rolle: Grundstücksgröße, Ausrichtung, Umgebung (z. B. Waldlage, Hanglage, Verkehrsanbindung) beeinflussen Preis und Vermarktungsdauer.
5. Marktsegmente im Detail
Eigentumswohnungen
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Durchschnittspreis: etwa 5.100 €/m².
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Neubau oder hochwertig ausgestattete Wohnungen in guter Lage liegen darüber.
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Ältere Wohnungen ohne moderne Ausstattung oder in weniger gefragter Lage bewegen sich deutlich darunter und weisen längere Vermarktungszeiten auf.
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Wesentliche Kaufkriterien sind gute Grundrisse, Balkon/Terrasse, Gartenanteil, Wohnfläche, Zustand und Wohnumfeld.
Ein‑ und Zweifamilienhäuser
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Durchschnittlich bei etwa 6.400 €/m², aber mit großen Schwankungen je nach Grundstücksgröße, Zustand, Ausstattung und Lage.
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Häuser mit großem Grundstück, guter Ausstattung, frisch modernisiert und in sehr guter Wohnlage erzielen deutlich höhere Preise.
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Häuser mit kleinerem Grundstück, älterem Baujahr, Modernisierungsbedarf oder schlechterer Lage haben geringere Wertentwicklungs‑ und Vermarktungsperspektiven.
Grundstücke & Neubauflächen
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Gut erschlossene Baugrundstücke in gefragten Wohnlagen sind knapp und sehr nachgefragt – entsprechend hoch sind die Bodenpreise.
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Beim Kauf von Neubaugrundstücken sollte man Lage, Erschließung, Bebauung, Grundstücksgröße und Umgebung genau prüfen – diese Faktoren haben erheblichen Einfluss auf die Wertperspektive.
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Bau‑ und Erschließungskosten sowie Bebauungsbedingungen können das Gesamtinvestment stark beeinflussen.
6. Chancen & Risiken
Chancen
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Standortbedingung: Wohnlage, Infrastruktur und Qualität machen Waakirchen zu einem guten Wohnstandort mit solider Perspektive im mittleren bis langfristigen Bereich.
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Qualitativ hochwertige Immobilien – gute Lage, moderne Ausstattung, guter Zustand – haben gute Chancen auf Wertstabilität oder moderate Wertsteigerung.
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Begrenztes Neubau‑ und Baulandangebot in sehr guten Lagen kann den Wert von Bestandsimmobilien stützen – insbesondere wenn Nachfrage stabil bleibt.
Risiken
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Finanzierungskosten/Zinsen: Höhere Zinsen oder restriktivere Kreditbedingungen könnten das Käuferpotenzial einschränken und damit die Nachfrage dämpfen.
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Zustand & Modernisierungsbedarf: Immobilien mit Investitionsbedarf oder ohne zeitgemäße Technik/Modernisierung sind markttechnisch benachteiligt.
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Mikro‑Lage Unterschiede: Nicht jede Wohnlage profitiert gleich – Standardlagen oder Objekte mit Kompromissen (z. B. kleineres Grundstück, ungünstige Ausrichtung) könnten stagnieren oder leicht fallen.
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Neubauhemmnisse: Wenn Baukosten, Erschließungskosten oder Flächenverfügbarkeit weiter steigen, könnte das Neubauangebot weiter sinken – dies begrenzt Auswahl und wirkt langfristig auf Marktstruktur.
7. Prognose & Ausblick
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Kurz‑ bis mittelfristig ist in Waakirchen mit einer seitwärts gerichteten bis leicht positiven Preisentwicklung zu rechnen: Das Preisniveau bleibt auf hohem Niveau, große Preissprünge nach oben sind derzeit nicht wahrscheinlich.
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Besonders hochwertige Objekte – in sehr guter Lage, mit großem Grundstück, moderner Ausstattung und guter Bauqualität – könnten moderate Wertsteigerungen erzielen.
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Standardobjekte oder solche mit Merkmalen wie kleinerem Grundstück, weniger guter Wohnlage oder Investitionsbedarf sollten mit längeren Vermarktungszeiten und geringeren Preisbewegungen rechnen.
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Langfristig bleibt die Standortqualität – gute Wohnlage, naturnahe Umgebung, Infrastruktur und Anbindung – eine starke Basis für Werterhalt. Wer heute in Qualität investiert – Lage, Zustand, Ausstattung – ist besser positioniert.
8. Fazit
Waakirchen ist ein attraktiver Wohnstandort mit hoher Nachfrage, gutem Wohnumfeld und moderatem bis gehobenem Preisniveau. Für Käufer gilt: Der Fokus sollte auf Lage, Zustand und Ausstattung gelegt werden – diese Faktoren bestimmen zunehmend die Zukunftserwartung einer Immobilie. Für Verkäufer gilt: Eine realistische Preisbewertung, gute Objektpräsentation und – möglichst – moderner Zustand sind entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf. Immobilien in weniger gefragter Lage oder mit geringer Ausstattung bzw. größerem Investitions‑ bzw. Modernisierungsbedarf sollten mit längerer Vermarktungszeit und moderaterer Wertentwicklung eingeplant werden.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Waakirchen bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
In einer Höhe von etwa 817 Metern auf dem Moränenzug zwischen den ehemaligen Tegernsee- und Isar-Gletschern liegt die Gemeinde Waakirchen. Sie befindet sich im westlichen Teil des Landkreises Miesbach und gehört dem Regierungsbezirk Oberbayern an.
Zu ihren Ortsteilen gehören Waakirchen, Schaftlach, Riedern, Piesenkam, Marienstein, Krottenthal und Häuserdörfl. Hinzu kommen eine Vielzahl an Weiler und Einöden. Etwa 48 Kilometer trennen die Gemeinde von der Landeshauptstadt München. Die Kreisstädte Bad Tölz und Miesbach sind binnen 20 Minuten zu erreichen. Der Rinnenbach und der Festenbach durchqueren das Gemeindegebiet. Etwa 6.000 Menschen leben heute in dem oberbayerischen Ort, der seit 1818 eine selbstständige Gemeinde ist. Im Jahr 1978 erweiterte sich der Ort um eine Gemeinde. Schaftlach wurde auf Basis der Gebietsreform eingemeindet. Im Ort fokussiert sich die Wirtschaft besonders auf den Tourismus. Dank der atemberaubenden Voralpenlandschaft mit den Chiemgauer Bergen lockt der Ort jährlich viele Touristen an. Aber auch Betriebe aus dem Sektor Handwerk, Dienstleistung und Handel agieren hier.
Wer in die Gemeinde Waakirchen fährt, wird von dem Oberländerdenkmal begrüßt. Der große Löwe mit der Lanze erinnert an die Gefallenen der Sendlinger Mordweihnacht im Jahr 1705.
Das Denkmal wurde im Jahr 1905 in Gesellschaft von Prinz Ludwig von Bayern eingeweiht. Eines der ältesten Monumental-Kruzifixe hängt in der Heilig-Kreuz-Kirche im Ortsteil Schaftlach. Es wird vermutet, dass das Schaftlacher Kreuz bereits aus dem Jahr 970 stammt. Im Ortsteil Piesenkam trifft man auf die Katholische Filialkirche Sankt Jakobus – ein spätgotischer Saalbau – aus dem 15. und 16. Jahrhundert. Außerdem befindet sich hier die Wallfahrtskapelle Sankt Gregor, die um 1668 errichtet wurde. Viele Guts- und Bauernhäuser prägen die einzelnen Ortsteile der Gemeinde. Die nahen Berge laden zu ausgiebigen Wandertouren ein. Darüber hinaus sind sie Ausübungsort zahlreicher Wintersportler. Die Metropole München ist gut vom Ort aus zu erreichen.
Brauchtumspflege und Heimatverbundenheit haben in der Gemeinde einen großen Wert. Zu erkennen ist dies an dem typisch bayerischen Lebensstil und den zahlreichen Trachtenvereinen.
Eine Vielzahl an Gemeindefesten und Aufführungen beleben das Ortsbild und locken jährlich viele Besucher an. Der oberbayerische Ort bietet seinen Bewohnern eine Volkshochschule sowie eine Gemeindebücherei. Besonders Sportler kommen in der Gemeinde auf ihre Kosten. Zahlreiche Wander- und Radwege ziehen sich durch den Ort. Die Gemeinde bietet mit ihren Sportplätzen Raum für Sportarten wie Tennis, Leichtathletik, Fußball, Sportschießen und Reiten. Vorrangig ausgeübt wird in der Gemeinde aber der Wintersport. Angefangen vom Skifahren bis hin zum Bergsteigen ist hier fast alles möglich. Für Touristen stehen eine Vielzahl an Übernachtungsmöglichkeiten zur Verfügung. Weiterhin sorgen gemütliche Restaurants im Ort für das Wohlergehen ihrer Gäste. Hier gibt es viele regionale Köstlichkeiten.
Die Städte, Märkte und Gemeinden des Landkreises Miesbach sind:
Miesbach, Tegernsee, Holzkirchen, Schliersee, Bad Wiessee, Bayrischzell, Fischbachau, Gmund am Tegernsee, Hausham, Irschenberg, Kreuth, Otterfing, Rottach-Egern, Valley, Waakirchen, Warngau und Weyarn.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
