Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Töging und in Oberbayern Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Töging a. Inn tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Töging intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Töging neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Töging zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Töging a. Inn gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Töging um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Töging a. Inn
Die Stadt Töging a. Inn versteht es, Natürlichkeit und Brauchtum mit innovativen Strukturen zu verbinden. Am Immobilienmarkt des Ortes Töging am Inn erkennen die Immobiliengutachter eine stabile Nachfrage nach Immobilien, die jedoch überschaubar ist. Häuser, Wohnungen und Baugrundstücke sind in der kleinen Stadt nicht so knapp wie in Starnberg oder München. Deshalb sind hier auch die Immobilienwerte noch erschwinglich und bewegen sich im unteren Preisniveau.
Immobilien und Grundstücke in der Stadt sind günstiger als in den umliegenden Regionen wie Dachau, Fürstenfeldbruck, Garmisch-Partenkirchen, Bad Tölz-Wolfratshausen, Miesbach, Ebersberg, Starnberg und München.
In Traunstein, Mühldorf am Inn und Landshut herrschen ungefähr die gleichen Immobilienwerte wie im Nachbarort. Insbesondere für junge Familien wird der Immobilienmarkt in der oberbayerischen Stadt zunehmend interessant. Ihnen wird der Erwerb einer Immobilie durch zinsgünstige Darlehen erleichtert. In der Stadt können die Bewohner ruhig, aber dennoch zentral wohnen. Die Verbundenheit zwischen reizvollen Landschaften sowie die Nähe zu München und Österreich machen den besonderen Reiz der Stadt aus. Frei stehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen zählen hier nach wie vor zu den beliebtesten Objekten. Besonders wichtig sind für Interessenten Ausstattung, Größe und Energieeffizienz eines Hauses. Die Preise für Häuser bis 180 Quadratmeter liegen in der Stadt unter dem bundesweiten Durchschnitt. Erst für Häuser ab 180 Quadratmeter verzeichneten die Immobiliengutachter höhere Immobilienwerte in Töging, die über dem Bundesdurchschnitt liegen. Die Mieten im Ort sind um einiges erschwinglicher als in München.
Einleitung
Töging am Inn ist eine charmante Kleinstadt im Landkreis Altötting in Niederbayern, direkt am Fluss Inn gelegen. Mit rund 10.000 Einwohnern profitiert die Stadt von ihrer idyllischen Lage im Bayerischen Chemiedreieck, das durch eine starke industrielle und gewerbliche Prägung geprägt ist. Die Nähe zu größeren Zentren wie Mühldorf am Inn (ca. 15 km entfernt) und München (ca. 100 km) macht Töging attraktiv für Pendler, Familien und Ruhesuchende. Der Immobilienmarkt in Töging am Inn ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch die hohe Lebensqualität, gute Infrastruktur und wirtschaftliche Dynamik getrieben wird. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine moderate Preisentwicklung, beeinflusst von steigenden Zinsen, anhaltender Nachfrage nach Eigentum und einem ausgewogenen Mietmarkt. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, historische Entwicklungen, Faktoren und Ausblicke basierend auf den neuesten Marktdaten.
Aktueller Stand des Immobilienmarkts
Der Immobilienmarkt in Töging am Inn ist im Oktober 2025 ausgeglichen, mit einer leichten Tendenz zu steigenden Preisen für Eigentumsobjekte. Die Nachfrage übersteigt das Angebot in zentralen und familienfreundlichen Lagen, was zu einer Dynamik führt, die den Markt für Käufer herausfordernd, für Verkäufer aber vorteilhaft macht. Der Markt umfasst vorwiegend Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern, mit einem Fokus auf Bestandsimmobilien aus den 1960er bis 1980er Jahren sowie Neubauten in Randlagen.
Kaufmarkt für Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilien- und Reihenhäuser liegt derzeit bei etwa 3.300 bis 3.700 €. Für ein typisches Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche und 400 m² Grundstück ergibt sich ein Gesamtpreis von rund 500.000 bis 550.000 €. Teure Objekte in guter Lage (z. B. mit Garten und Nähe zum Inn) erreichen bis zu 4.500 €/m², während günstigere Bestandsimmobilien in Randbezirken ab 2.700 €/m² starten. Aktuell sind etwa 50 Häuser zum Kauf inseriert, darunter energieeffiziente Neubauten wie Reihenendhäuser mit Plusenergie-Standard.
Kaufmarkt für Wohnungen: Eigentumswohnungen sind mit durchschnittlich 2.900 bis 3.500 €/m² etwas günstiger als Häuser. Eine 3-Zimmer-Wohnung mit 70 m² kostet typischerweise 200.000 bis 250.000 €. Der Preisspanne reicht von 2.700 €/m² für ältere Objekte bis 4.500 €/m² für sanierten Neubau in zentraler Lage. Der Markt bietet rund 30 Wohnungen an, oft in sanierten Mehrfamilienhäusern mit Balkon oder Aufzug.
Mietmarkt: Der Mietmarkt ist stabil und familienorientiert, mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 10,00 bis 11,50 €/m². Für eine 60 m²-Wohnung beläuft sich die monatliche Kaltmiete auf etwa 600 bis 700 €, zuzüglich Nebenkosten von 2,00 bis 3,00 €/m². Häuser werden seltener vermietet, mit Mieten von 10,50 bis 11,00 €/m² (z. B. 1.500 bis 1.800 € für ein 150 m²-Haus). Der Markt weist rund 40 Mietangebote aus, hauptsächlich 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen in Altbauten oder Neubauanlagen. Viele Objekte sind provisionsfrei und frei ab Herbst 2025.
| Immobilientyp | Durchschnittspreis (€/m²) | Preisspanne (€/m²) | Typische Gesamtpreise (€) |
|---|---|---|---|
| Häuser (Kauf) | 3.300–3.700 | 2.700–4.500 | 450.000–600.000 |
| Wohnungen (Kauf) | 2.900–3.500 | 2.700–4.500 | 200.000–300.000 |
| Mietwohnungen | 10,00–11,50 | 8,50–13,00 | 550–800/monatlich |
| Miethäuser | 10,50–11,00 | 9,50–12,00 | 1.400–1.800/monatlich |
Historische Entwicklung
Seit 2020 hat sich der Immobilienmarkt in Töging am Inn kontinuierlich weiterentwickelt, mit einem starken Preisanstieg bis 2023, gefolgt von einer Stabilisierung aufgrund höherer Zinsen. Der Quadratmeterpreis für Häuser stieg von 3.161 € im Q3 2020 auf 3.656 € im Jahr 2025 – eine Zunahme von rund 15,7 %. Wohnungs.preise wuchsen ähnlich, von etwa 2.500 € auf 2.882 € (ca. 15 % Steigerung). Mietpreise entwickelten sich dynamischer: Von 9,00 €/m² im Jahr 2020 auf 10,50 €/m² im Jahr 2025, mit einer jährlichen Steigerung von 2–6 %.
Im Jahr 2024 kam es zu einer leichten Korrektur: Wohnungspreise sanken um 3,76 % (von 3.694 € auf 3.460 €/m²), Häuser um 0,71 % (von 3.615 € auf 3.587 €/m²), bedingt durch Zinssteigerungen der EZB. Dennoch blieb der Markt robust, da die Nachfrage durch Zuzug aus umliegenden Städten anhielt. Im Vergleich zum Vorjahr (2024) zeigen die Preise 2025 ein moderates Plus: +2,6 % für Wohnungen und +0,29 % für Häuser. Mieten stiegen um 5,89 % für Wohnungen und 2,22 % für Häuser, getrieben von Inflation und Nachfrage.
Die Entwicklung spiegelt den bayerischen Trend wider: Ländliche Märkte wie Töging profitieren von der Abwanderung aus Metropolen, was die Preise stabilisiert, ohne die Extremwerte städtischer Ballungsräume zu erreichen.
Einflussfaktoren
Der Markt in Töging am Inn wird von lokalen und überregionalen Faktoren geprägt. Wirtschaftliche Lage: Als Teil des Bayerischen Chemiedreiecks (mit Industrieparks in der Nähe) bietet Töging Arbeitsplätze in Chemie, Logistik und Fertigung. Die Arbeitslosenquote liegt unter 3 %, was die Nachfrage nach Wohnraum ankurbelt. Demografie: Hoher Familienanteil (ca. 30 % der Haushalte mit Kindern) treibt den Bedarf an geräumigen Häusern und familienfreundlichen Lagen. Zuzug von Pendler aus München stärkt den Markt. Infrastruktur: Gute Anbindung an A94 und Bahnlinien, sowie Freizeitangebote am Inn (Radwege, Sportanlagen) erhöhen die Attraktivität. Politische Rahmenbedingungen: Förderungen für energieeffiziente Sanierungen (z. B. KfW-Programme) und Baugenehmigungen in Randgebieten unterstützen Neubau. Zinsen und Inflation: Die EZB-Zinsen (aktuell bei 3,5–4 %) dämpfen Käufe, fördern aber Mieten. Die Inflation (ca. 2,5 %) treibt Mietsteigerungen.
Lokale Besonderheiten wie die Nähe zum Inn und grüne Siedlungen machen zentrale Lagen teurer (bis +20 % Prämie), während Randbezirke günstiger sind. Der Mangel an Bauland in der Innenstadt limitiert das Angebot, was Preise stützt.
Marktanalyse und Prognose
Der Markt ist käuferseitig herausfordernd, da die Nachfrage das Angebot übersteigt – insbesondere für bezahlbare Familienhäuser. Verkäufer profitieren von kurzen Verkaufszeiten (durchschnittlich 3–4 Monate). Mietobjekte sind gefragt, mit einer Auslastungsquote von über 95 %. Schwächen: Höhere Zinsen bremsen Investoren, und der Bestand an sanierten Objekten ist begrenzt.
Für Q4 2025 wird eine leichte Steigerung erwartet: +0,16 % für Wohnungen, +0,29 % für Häuser und +1,9 % für Mieten. Bis 2026 könnte der Markt weiter stabilisieren, solange Zinsen sinken (Prognose: 3 %). Langfristig bleibt Töging attraktiv durch seine Lebensqualität und Nähe zu Wachstumsregionen. Risiken: Eine Rezession könnte die Nachfrage dämpfen, während Neubauvorhaben (z. B. in Ampfing-Nähe) das Angebot erhöhen könnten.
Empfehlungen: Käufer sollten auf energieeffiziente Objekte setzen (Energieklasse A/B), um Förderungen zu nutzen. Vermieter profitieren von Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine individuelle Bewertung ist ratsam, da Lage und Zustand bis zu 20 % Preisunterschiede ausmachen.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Töging am Inn präsentiert sich 2025 als solider und zukunftsorientierter Sektor, der von regionaler Stärke und nationalen Trends profitiert. Mit stabilen Preisen und guter Vermietbarkeit eignet er sich sowohl für Eigennutzer als auch Investoren. Die hohe Lebensqualität und wirtschaftliche Vitalität machen Töging zu einem Top-Standort in Niederbayern. Interessenten sollten den Markt engmaschig beobachten, da moderate Steigerungen zu erwarten sind. Für eine personalisierte Beratung empfehlen sich lokale Makler, um Chancen optimal zu nutzen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Töging a. Inn bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
In Südostoberbayern befindet sich im beschaulichen Landkreis Altötting die Stadt Töging a. Inn.
Sie ist Teil des Bayerischen Chemiedreiecks und gliedert sich, neben dem gleichnamigen Ortsteil, in die acht Stadtteile Aresing, Dorfen, Engfurt, Feichten, Höchfelden, Hubmühl, Westerham und Wildmann. Damals war der Ort noch als Gemeinde bekannt, welche im Jahr 1972 zur Stadt erhoben wurde. Heute zählt die Stadt etwa 9.200 Einwohner, die auf einer Fläche von rund 13 Quadratkilometer leben. Der Ort befindet sich im nordwestlichen Teil des Landkreises Altötting und grenzt an den Landkreis Mühldorf am Inn.
Die oberbayerische Stadt besitzt eine gut ausgebaute Infrastruktur und kann eine stabile Wirtschaft mit einem gesunden Branchenmix vorweisen.
Im Bereich der Kinderbetreuung und Bildung ist der Ort mit mehreren Kindergärten und Grundschulen sowie Mittelschule, Berufsbildungszentrum, Landwirtschaftsschule und Volkshochschule gut ausgestattet. Unternehmen aus dem Sektor Land- und Forstwirtschaft, Produktion, Baugewerbe sowie Handel und Verkehr haben sich in der Stadt etabliert. Nachbargemeinden von Töging a. Inn sind: Erharting, Pleiskirchen, Mühldorf am Inn, Weiding, Teising, Altötting und Winhöring.
Töging a. Inn ist eine Stadt, die über viele Naturareale verfügt.
Mehrere Natur- und Landschaftsschutzgebiete, Naturdenkmäler, Burgen und Schlösser ziehen sich durch das Stadtbild und verleihen dem Ort einen Hauch von Romantik. Einige historische Bauwerke erinnern an die Geschichte des Ortes. Die Pfarrkirche St. Johann Baptist – ein gotisches Gotteshaus – wurde um 1500 erbaut und weist Teile des Barockstils auf. Hinzu kommen die barocke Dreifaltigkeitskirche in Häublberg und das Wasserschloss. Am Rathausplatz befindet sich der sogenannte Hochzeitsbrunnen, der von dem Bildhauer Josef Michael Neustifter entworfen wurde. Im Ortsteil Engfurt befindet sich die katholische Kapelle HI. Dreifaltigkeit. Ausstellungen können im hiesigen Heimatmuseum und in der Eisenbahnschauanlage, welches im Kulturzentrum Kantine beherbergt ist, besichtigt werden.
In der Stadt herrscht ein lebendiges kulturelles Leben. Dies beweisen die vielen alljährlichen Märkte und die im Kulturzentrum stattfindenden Theater.
Hier wird dem Zuschauer ein breites Kulturangebot geboten, das vom Bauerntheater bis zum neumodischen Musical reicht. Weiterhin können Besucher im Kulturzentrum Vernissagen und Ausstellungen bewundern. Einen kulturellen Höhepunkt der Stadt stellt die Kammerkonzert-Reihe dar, bei welcher weltbekannte Künstler auftreten. Ein aktives Vereinsleben, Heimatabende und regelmäßige Feste runden das kulturelle Profil des Ortes ab.
Zu den Städten des Landkreises zählen, neben der gleichnamigen Stadt Altötting, die Städte Burghausen, Neuötting und Töging am Inn.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
