Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Teisendorf Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Teisendorf tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Teisendorf intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Waging und Freilassing eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Teisendorf neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Teisendorf zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Teisendorf gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Teisendorf um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Teisendorf
Der Immobilienmarkt von Teisendorf profitiert von seiner Nähe zur österreichischen Landeshauptstadt Salzburg. Während früher die Nachfrage nach Immobilien am hiesigen Immobilienmarkt einbrach, ist diese heute im Ort merklich gewachsen. Der Immobiliengutachter begründet dies unter anderem mit den immens hohen Immobilienwerten in München und Starnberg. Zunehmend Menschen suchen sich in den umliegenden Regionen Immobilien, weil sie die hohen Wohnkosten in München einfach nicht mehr tragen können. Der Immobiliengutachter sieht Potenzial in dem oberbayerischen Ort, der idyllisch zwischen Österreich und den Alpen liegt. Nicht zuletzt ist die tolle Landschaft ein Grund für eine zukünftig steigende Nachfrage am Immobilienmarkt der Gegend. Gleichermaßen wachsen die Infrastruktur und die Wirtschaft im Ort. Die Immobilienwerte liegen hier im mittleren Preissegment von Oberbayern und bewegen sich weit unter dem Münchener Preisniveau.
1. Einleitung
Teisendorf, eine idyllische Gemeinde im Landkreis Berchtesgadener Land in Oberbayern, liegt am Fuße des Teisenberges und profitiert von ihrer malerischen Lage in der Nähe der Alpen sowie der guten Anbindung an größere Städte wie Traunstein und Salzburg. Mit rund 6.000 Einwohnern ist Teisendorf ein attraktiver Wohnort für Familien, Pendler und Naturliebhaber. Der Immobilienmarkt hier zeichnet sich durch eine ausgewogene Mischung aus ländlicher Ruhe und urbaner Erreichbarkeit aus. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine moderate Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre, mit leichten Preissteigerungen bei Mieten und Kaufpreisen für Wohnungen, während Häuserpreise tendenziell konstant bleiben. Dieser Bericht fasst den aktuellen Stand, die Entwicklungen, Marktsegmente und Ausblick zusammen, basierend auf den neuesten Marktdaten bis November 2025.
2. Allgemeine Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Teisendorf ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch die Nähe zu Salzburg (ca. 20 km) und die Chiemgauer Region angetrieben wird. Die Gemeinde bietet eine hohe Lebensqualität mit guter Infrastruktur, darunter Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangebote wie Wanderwege und den nahegelegenen Chiemsee. Im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt liegen die Preise in Teisendorf unter dem Niveau von Metropolregionen wie München, aber über dem ländlichen Schnitt in Ostbayern.
Der Gesamtmarkt umfasst etwa 300–400 aktive Angebote (Kauf und Miete), mit einem Fokus auf Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Die Transaktionszahl liegt bei ca. 50–60 Objekten pro Quartal, was auf einen flüssigen, aber nicht überhitzten Markt hinweist. Faktoren wie niedrige Zinsen und Homeoffice-Trends haben die Nachfrage nach größeren Objekten gesteigert, während steigende Baukosten Neubauten bremsen.
| Marktsegment | Durchschnittspreis (2025) | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|
| Häuser (Kauf) | 4.060 €/m² | -2,1 % (seit 2021) |
| Wohnungen (Kauf) | 3.604 €/m² | +4,4 % |
| Mieten (Wohnungen) | 10,37 €/m² | +5,6 % |
| Grundstücke | 551 €/m² | +3–5 % (geschätzt) |
3. Kaufmarkt für Häuser und Wohnungen
Der Kaufmarkt in Teisendorf ist segmentiert: Einfamilienhäuser dominieren mit einem Durchschnittspreis von 4.060 € pro Quadratmeter, was für ein 150 m²-Objekt eine Gesamtkosten von etwa 609.000 € bedeutet. Die Preise variieren stark je nach Lage – zentrale Ortsteile wie der Kernbereich oder Weildorf erreichen bis zu 6.246 €/m², während Randlagen bei 1.689 €/m² starten. Im Vergleich zu 2021 ist der Hauspreis um 2,1 % gesunken, was auf ein Überangebot an Bestandsimmobilien zurückzuführen ist. Dennoch bleibt der Markt attraktiv für Käufer, da Renovierungsbedürftige Objekte (Baujahr vor 1990) oft 20–30 % unter dem Durchschnitt liegen.
Eigentumswohnungen sind mit 3.604 €/m² günstiger und erfreuen sich wachsender Beliebtheit bei Alleinstehenden und Paaren. Ein 80 m²-Objekt kostet hier typischerweise 288.000 €. Die Preise sind seit 2024 um 4,4 % gestiegen, getrieben durch Neubauten in modernen Wohnanlagen mit Balkonen und Energieeffizienz (z. B. KfW-Standard 55). Insgesamt gibt es derzeit ca. 50 Häuser und 100 Wohnungen im Angebot, mit einer durchschnittlichen Verkaufsdauer von 4–6 Monaten.
Beispiele für aktuelle Angebote:
- Ein 5-Zimmer-Haus (180 m²) in ruhiger Lage: 650.000 € (3.611 €/m²).
- Eine 3-Zimmer-Wohnung (95 m²) im Zentrum: 350.000 € (3.684 €/m²).
4. Mietmarkt
Der Mietmarkt in Teisendorf ist eng und von steigender Nachfrage geprägt, insbesondere durch Zuzug aus dem Umland. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen liegt bei 10,37 €/m², was für eine 70 m²-Wohnung monatlich 726 € entspricht. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies ein Plus von 5,6 %, mit Prognosen für weitere 1–2 % Steigerung bis Ende 2025. Neubauten fordern bis zu 14 €/m², während Bestandswohnungen (Baujahr 1970–1990) bei 8–10 €/m² liegen. Häuser zur Miete sind rar und kosten 11,35 €/m², oft für Familien mit Gartenbedarf.
Die Mietpreise übersteigen den deutschen Durchschnitt (8,84 €/m²) um 17 %, was auf begrenztes Angebot und hohe Lebensqualität zurückzuführen ist. Nebenkosten belaufen sich auf 2–3 €/m² (Heizung, Wasser). Der Markt weist eine Leerstandsquote von unter 2 % auf, was Vermieter eine starke Verhandlungsposition gibt. Beliebte Objekte wie 2–3-Zimmer-Wohnungen in sanierten Altbauten vermieten sich innerhalb von 2–4 Wochen.
| Wohnungsgröße | Durchschnittsmiete (Kalt) | Typische Ausstattung |
|---|---|---|
| 1–2 Zimmer (50 m²) | 500–600 € | Zentral, Altbau |
| 3–4 Zimmer (80–100 m²) | 800–1.000 € | Modern, Balkon |
| >4 Zimmer (120+ m²) | 1.200+ € | Hausanteil, Garten |
5. Grundstücks- und Gewerbeimmobilienmarkt
Grundstücke in Teisendorf erleben eine moderate Wertsteigerung, mit einem Durchschnittspreis von 551 €/m² (Stand März 2025). Wohnbauflächen in guter Lage kosten 450–528 €/m², abhängig von Bebaubarkeit und Anschluss an Versorgung. Es gibt ca. 15 Angebote im Umkreis, mit einer Fläche von 800–1.500 m². Die Preise sind seit 2024 um 3–5 % gestiegen, dank Investitionen in Infrastruktur wie Breitbandausbau.
Der Gewerbeimmobilienmarkt ist dynamisch, mit Mietpreisen von 8–12 €/m² für Büros und Läden in Bahnhofs- oder Ortsnähe. Kaufpreise für Gewerbeobjekte liegen bei 2.500–3.500 €/m², getrieben durch die Nähe zu Salzburg. Experten erwarten moderate Steigerungen durch geplante Kommunalprojekte, die den Standort für kleine Unternehmen attraktiver machen. Aktuell gibt es 5–10 Gewerbeangebote, darunter eine Gewerbeeinheit (231 m²) für 890.000 €.
6. Markttrends und Einflussfaktoren
Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Teisendorf folgt nationalen Trends, aber mit regionaler Prägung. Seit 2021 sind Kaufpreise für Häuser leicht rückläufig (-2,1 %), während Mieten kontinuierlich steigen (+5,6 % jährlich). Positive Treiber sind:
- Demographischer Wandel: Zuzug junger Familien und Pendler aus Salzburg.
- Wirtschaftliche Faktoren: Niedrige Zinsen und Homeoffice fördern ländliche Siedlungen.
- Nachhaltigkeit: Nachfrage nach energieeffizienten Objekten (z. B. Solaranlagen) treibt Neubauvorhaben.
Herausforderungen umfassen steigende Baukosten (+10 % seit 2023) und Regulierungen wie die Mietpreisbremse, die Neubauten bremsen. Die Prognose für Q4 2025 sieht +0,35 % für Häuser, +0,17 % für Wohnungen und +1,35 % für Mieten vor. Langfristig profitiert Teisendorf von Tourismus und Grenznähe, was Investitionen in Ferienimmobilien ankurbelt.
7. Fazit und Ausblick
Der Immobilienmarkt in Teisendorf präsentiert sich 2025 als stabil und kauferschonend, mit Chancen für Mieter und Investoren in Bestandsobjekten. Die Preise sind erschwinglich im bayerischen Kontext, und die hohe Lebensqualität sichert langfristiges Wertwachstum. Potenzielle Käufer sollten auf Energieeffizienz und Lage achten, während Vermieter von der geringen Leerstandsquote profitieren. Bis 2026 wird ein moderater Aufwärtstrend erwartet, solange Zinsen niedrig bleiben und die Infrastruktur ausgebaut wird. Für individuelle Beratung empfehlen sich lokale Makler, um von der aktuellen Marktlage zu profitieren.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Teisendorf bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Der Markt Teisendorf befindet sich im Landkreis Berchtesgadener Land und zählt zum Regierungsbezirk Oberbayern.
Etwa 9.500 Menschen leben derzeit hier. Idyllisch liegt der Ort im Rupertiwinkel zwischen dem Alpenvorland und dem Chiemsee. Der Markt ist von vielen Bergen umgeben. So befinden sich der Teisenberg – ein 1.333 Meter hohe Berg der Deutschen Alpen – und der 827 Meter hohe Högl in unmittelbarer Nähe zu Teisendorf. Am Oberlauf der Sur gelegen, trennen den Markt nur wenige Kilometer vom Waginger See. Zu seinen Nachbargemeinden zählen Wonneberg, Waging am See, Siegsdorf, Saaldorf-Surheim, Petting, Inzell, Anger und Ainring.
Die nächst gelegenen größeren Städte sind Traunstein, Freilassing und Bad Reichenhall sowie die österreichischen Orte Salzburg und Oberndorf.
Durch seine Nähe zu den Alpen profitiert der Markt wirtschaftlich stark vom Tourismus. Weiterhin kommt dem Ort seine zentrale Lage zugute. Die österreichische Stadt Salzburg, welche als eine der stärksten Wachstumsregionen Europas gilt, ist nur wenige Kilometer vom Markt entfernt. Auch der Salzburger Flughafen ist in weniger als einer halben Stunde zu erreichen. Verkehrstechnisch ist der Markt gut erschlossen. Auf lange Sicht wird eine wachsende Einwohnerzahl prognostiziert, die mit der Erschließung neuer Baugebiete und einer Dorferweiterung einhergeht. Viele neue Wohn- und Gewerbeflächen sollen hier entstehen. Mit der Entstehung einer Ortsumgehung im Jahr 2000 gewann der Markt gleichermaßen als Einkaufszentrum neue Attraktivität. Insbesondere für Betriebe aus den Branchen Handwerk, Dienstleistungen und Gewerbe ist der Markt als Standort interessant.
Infrastrukturell ist der Markt Teisendorf gut ausgestattet.
Von vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten und vielen Kultur- und Freizeitangeboten bis zum umfassenden Bildungsangebot hat der Markt im Rupertiwinkel einiges zu bieten. Volkshochschulen, Kindergärten und eine Musikschule sind hier vorhanden. Um eine weiterführende Schule zu besuchen, muss man in die umliegenden Städte wie Bad Reichenhall oder Freilassing fahren. Mit Bus und Bahn sind diese jedoch bequem und schnell zu erreichen. Das Einkaufsangebot reicht vom großen Einkaufszentrum über Fachgeschäfte bis hin zur edlen Boutique.
Der Markt ist der optimale Ausgangsort für Tagesausflüge zu den beliebtesten Sehenswürdigkeiten und Urlaubszielen.
So sind beispielsweise der Chiemsee oder die Orte Berchtesgaden, Bad Reichenhall und Salzburg innerhalb kurzer Zeit erreichbar. Aber auch im Markt selbst können einige Bauwerke bestaunt werden. Die im 15. Jahrhundert errichtete Pfarrkirche St. Andreas mit ihrem hohen Turm gilt als Wahrzeichen des Ortes. Auf dem Marktplatz trifft man auf den Schutzpatron des Rupertiwinkels, dem HI. Rupert. Möglichkeiten zum Wandern bietet die in 1272 Meter Höhe gelegene Stoißer Alm mit dem Teisenberg. Der Berg gewährt einen wunderbaren Ausblick auf die nördlichen Kalkalpen, den Högl und die österreichische Stadt Salzburg. Großen Raum für Freizeitgestaltung bieten die unzähligen Vereine und Organisationen des Marktes, die für ein harmonisches Miteinander sorgen.
Gemeinden im Landkreis sind Ainring, Schönau am Königssee, Teisendorf und Bischofswiesen, Bad Reichenhall, Freilassing und Laufen.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
