Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Tegernsee Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Tegernsee tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Tegernsee intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Tegernsee neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Tegernsee zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Tegernsee gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Tegernsee um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Tegernsee
Das Preisniveau am Tegernseer Immobilienmarkt ist in den letzten Jahren stark gestiegen. Die zunehmend hohe Nachfrage nach Immobilien hat die Preise am hiesigen Immobilienmarkt in die Höhe schnellen lassen. Sowohl die Nähe zu München als auch der hohe Erholungswert machen die Stadt in der Alpenregion für viele Menschen so attraktiv. Viele Pendler, die in München arbeiten, haben sich in dem kleinen Vorort der Landeshauptstadt auf die Suche nach Immobilien gemacht.
Während die Immobiliengutachter früher in Tegernsee moderat steigende Preise für Grundstücke und Häuser im Ort verzeichneten, steigen heute die Immobilienwerte in guten Lagen um etwa fünf Prozent.
Objekte mit Seeblick verzeichnen noch höhere Immobilienwerte. Im Seengebiet sind mittlerweile einige Luxuswohnungen mit gehobener Ausstattung entstanden. Die Quadratmeterpreise dieser Objekte kommen dem Starnberger und Münchener Niveau gleich. Manche Immobilien sind sogar noch teurer als in diesen Regionen. Am Immobilienmarkt des bayerischen Ortes werden einer der teuersten Häuser im gesamten Oberbayern angeboten.
1. Einleitung
Der Immobilienmarkt am Tegernsee, einem der malerischsten und prestigeträchtigsten Regionen Bayerns, zeichnet sich durch seine einzigartige Lage in den Bayerischen Voralpen aus. Der Tegernsee, ein idyllischer Bergsee umgeben von Bergen und Wäldern, liegt im Landkreis Miesbach und umfasst Orte wie Tegernsee, Rottach-Egern, Gmund und Bad Wiessee. Diese Region ist nicht nur ein Paradies für Naturliebhaber und Wassersportler, sondern auch ein Hotspot für wohlhabende Käufer und Investoren. Der Markt wird stark von der Nähe zu München (ca. 50 km entfernt) geprägt, was eine hohe Nachfrage nach Zweitwohnsitzen, Luxusimmobilien und Ferienhäusern antreibt. Im Jahr 2025, Stand Oktober, zeigt der Markt eine Stabilisierung nach den Turbulenzen der Vorjahre, mit leichten Preisanpassungen und einer anhaltenden Attraktivität für Premium-Objekte. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Preise, Entwicklungen, Faktoren und Ausblicke, basierend auf den neuesten Marktdaten.
2. Lage und Attraktivität der Region
Der Tegernsee ist ein Symbol für bayerische Lebensqualität: Kristallklares Wasser, umliegende Berge wie der Wallberg oder der Hirschberg und eine reiche Kulturlandschaft mit historischen Bauten und Prominenten-Residenzen machen die Region unwiderstehlich. Die gute Anbindung an München via A8 und S-Bahn ermöglicht Pendeln, während der Flughafen München nur 80 km entfernt ist. Die Attraktivität resultiert aus:
- Natürlicher Schönheit: Wandern, Skifahren im Winter und Segeln im Sommer ziehen ganzjährig Touristen an.
- Wirtschaftlicher Stärke: Viele Käufer stammen aus dem Münchner Wirtschaftsraum (Tech, Finanzen, Pharma), suchen Erholung oder Altersruhesitze.
- Exklusivität: Berühmte Persönlichkeiten wie Politiker und Künstler haben hier Anwesen, was den Status steigert.
- Infrastruktur: Gute Schulen, Kliniken und Einkaufsmöglichkeiten in den Ortskernen sorgen für Familienfreundlichkeit.
Diese Faktoren treiben die Nachfrage, machen den Markt jedoch anfällig für wirtschaftliche Schwankungen.
3. Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt am Tegernsee hat in den letzten Jahren starke Schwankungen erlebt. Nach einem Boom bis 2022 mit Preisanstiegen von bis zu 20 Prozent jährlich kam es 2023 zu einer Korrektur: Preise fielen um 20 bis 40 Prozent, bedingt durch steigende Zinsen, Inflation und Unsicherheiten. Im Jahr 2025 stabilisieren sich die Preise auf einem hohen Niveau, mit leichten Rückgängen oder Seitwärtsbewegungen. Der nationale Trend in Deutschland zeigt eine moderate Erholung mit +3,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr (Q2 2025), doch am Tegernsee ist der Rückgang spürbarer aufgrund der Premium-Positionierung.
- Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der Durchschnitt liegt bei etwa 9.000 bis 10.500 € pro Quadratmeter. Im Oktober 2025 beträgt er rund 10.127 €/m², ein Rückgang von 0,5 Prozent zum Vorjahr. In Q1 2025 lagen die Preise bei 8.889 €/m², mit einer leichten Steigerung auf 9.049 €/m² bis September. Für kleinere Einheiten (30 m²) starten Preise bei 7.400 €/m², für größere (100 m²) bei 9.500 €/m².
- Kaufpreise für Häuser: Hier dominiert der Luxussegment mit 10.000 bis 11.500 €/m². Aktuell (Oktober 2025) 10.790 €/m², stabil zum Vorquartal, aber mit einem Rückgang von 1,3 Prozent seit 2021. In Spitzenlagen wie Rottach-Egern erreichen Preise 11.366 €/m², während in Randbereichen 6.500 €/m² möglich sind. Für ein typisches Einfamilienhaus (150 m²) ergibt das Anschaffungskosten von 1,5 bis 1,7 Millionen Euro.
- Mietpreise: Der Mietmarkt ist robuster, mit einem Durchschnitt von 15 bis 22 €/m² kalt. Im Q4 2024 (neueste vergleichbare Daten) 15,61 €/m² für Wohnungen (+2,76 Prozent zum Vorjahr), stabil im Q1 2025. Für Häuser 16,63 €/m², mit einem Rückgang von 15,2 Prozent zum Vorjahr durch geringere Nachfrage nach Langzeitmieten. In Premium-Objekten steigen Preise auf 21,74 €/m², was monatlich für eine 80 m²-Wohnung 1.300 bis 1.700 Euro bedeutet.
Verglichen mit dem Bundesdurchschnitt (Kauf: ca. 3.500 €/m², Miete: 8,68 €/m²) ist der Tegernsee 2-3-mal teurer, was die Exklusivität unterstreicht.
4. Marktsegmente und Typen
Der Markt gliedert sich in drei Hauptsegmente:
- Luxus- und Ferienimmobilien (70 Prozent des Volumens): Villen und Chalet-ähnliche Häuser mit Seeblick dominieren, oft mit Wellnessbereichen und Gärten. Preise: 12.000 €/m² und mehr. Nachfrage von Prominenten und Investoren für Ferienvermietung (Airbnb-ähnlich), Rendite 3-5 Prozent netto.
- Eigentumswohnungen (20 Prozent): Moderne Neubauten in Resorts oder Altbau-Umbauten in Ortskernen. Ideal für Ruheständler oder Pendler. Preise: 8.000-11.000 €/m². Hohe Nachfrage nach energieeffizienten Objekten (KFW-Standard 40).
- Familienhäuser und Grundstücke (10 Prozent): Einfamilienhäuser in ruhigen Lagen, Grundstücke ab 500.000 Euro (1.000 m²). Weniger dynamisch, da Baugenehmigungen streng sind (Naturschutz).
Der Umsatz 2025: Ca. 500 Transaktionen, Volumen 800 Millionen Euro, mit Fokus auf Bestandsimmobilien (80 Prozent).
5. Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren prägen den Markt:
- Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Steigende Zinsen (3-4 Prozent für Hypotheken) dämpfen Käufe, doch sinkende Inflation (2 Prozent) und stabile Beschäftigung in Bayern (Arbeitslosigkeit 3 Prozent) stützen die Nachfrage. Die neue Koalitionsregierung plant Steuererleichterungen für Immobilien.
- Demografische Trends: Zuzug von Münchnern (Alter 45-65) für Homeoffice und Rentner. Haushalte werden kleiner, was kleinere Einheiten begünstigt. Bevölkerungswachstum in der Region +1 Prozent jährlich.
- Bau- und Regulierungsaspekte: Hohe Baukosten (+3,2 Prozent 2025) und Landknappheit bremsen Neubau (nur 100 Genehmigungen/Jahr). Naturschutzgesetze schützen den See, fördern aber Sanierungen statt Neubauten.
- Nachhaltigkeit: Nachfrage nach grünen Immobilien steigt (z. B. Wärmepumpen, Solar). EU-Richtlinien treiben Umbauten, was Preise um 10 Prozent hebt.
- Lokale Dynamik: Saisonalität: Hohe Nachfrage im Sommer, ruhig im Winter. Pandemie-Effekte nachlassend, aber Homeoffice verstärkt Daueraufenthalt.
6. Prognose für 2025 und darüber hinaus
Für die zweite Hälfte 2025 wird eine leichte Erholung erwartet: Kaufpreise +1-2 Prozent, Mieten +2-3 Prozent, getrieben von sinkenden Zinsen und steigender Nachfrage. Langfristig (bis 2030): Moderate Steigerungen von 4 Prozent CAGR, da der Tegernsee als „sicherer Hafen“ gilt. Risiken: Rezession könnte Preise drücken, Chancen: Tourismusboom und Digitalisierung (z. B. smarte Ferienhäuser). Insgesamt bleibt der Markt stabil und attraktiv für Investoren mit langfristigem Horizont.
7. Fazit
Der Immobilienmarkt am Tegernsee ist ein Premium-Segment, das von seiner einzigartigen Lage profitiert, aber sensibel auf externe Einflüsse reagiert. Trotz Korrekturen 2023-2024 bietet er 2025 Chancen für Käufer mit Eigenkapital (günstigere Einstiege) und Vermieter (stabile Renditen). Für Verkäufer raten Experten zu realistischen Preisen, da Käufer anspruchsvoll und preissensibel sind. Wer hier investiert, setzt auf Lebensqualität und Wertstabilität – ein Markt, der Bayerns Charme verkörpert. Eine individuelle Beratung ist empfehlenswert, um Chancen optimal zu nutzen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Tegernsee bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Die Stadt Tegernsee liegt im Landkreis Miesbach, welcher sich im beschaulichen Oberbayern befindet.
Der Heilklimatische Kurort zählt derzeit rund 4.000 Einwohner, die auf einer Fläche von etwa 22 Quadratkilometern leben. Die Stadt liegt, wie ihr Name schon verrät, am Ufer des Tegernsees. Die Landschaft des Ortes ist vom bayerischen Oberland und den Alpen geprägt. Der See und die dazugehörige Ringseeinsel zählen zum Stadtgebiet. Die oberbayerische Stadt blickt auf eine lange kulturelle Geschichte zurück. Brauchtumspflege und Tradition verbinden sich hier mit Gastfreundlichkeit und Ruhe. Aus diesen Gründen zählt die Stadt zu einem begehrten Urlaubsziel und ist ein gleichermaßen beliebter Kurort am Rande der Alpen. Diese Aspekte bringen es mit sich, dass der Tourismussektor in der Stadt eine wesentliche wirtschaftliche Rolle spielt.
Die Orthopädische Klinik der Deutschen Rentenversicherung Bayern Süd gehört zu dem größten Arbeitgeber der Stadt.
Das ehemalige Kloster beherbergt das Bayerische Brauhaus. Darüber hinaus hält die Stadt viele Einkaufsmöglichkeiten bereit. Demzufolge sind hier ebenso viele Betriebe aus Handel, Gewerbe und Handwerk beheimatet. Vom traditionellen Trachtengeschäft bis zum international agierenden Designerladen – in dem kleinen Ort findet sich ein breites Spektrum an verschiedenen Geschäften wieder. Nachbargemeinden von Tegernsee sind: Bad Wiessee, Bayrischzell, Fischbachau, Gmund am Tegernsee, Hausham, Holzkirchen, Irschenberg, Kreuth, Otterfing, Rottach-Egern, Schliersee, Miesbach, Valley, Waakirchen, Warngau und Weyarn.
In der kleinen Stadt mitten in der Alpenregion sind Kultur, Geschichte und Brauchtumspflege charakteristisch.
Das ehemalige Kloster im Ort zählt dabei zu den Hauptanlaufpunkten von Touristen. Das Kloster trug einen entscheidenden Beitrag für die Zivilisierung Oberbayerns im Mittelalter bei. In der Barockzeit erfuhr die mittelalterliche Kirche eine Umgestaltung und entwickelte sich zu einem königlichen Schloss. Heute beherbergt das Kloster das hiesige Gymnasium und das sogenannte „Bräustüberl„, das überregional bekannt ist. Zudem reihen sich weitere sehenswerte historische Bauwerke an. So trifft man in dem beschaulichen Ort auf das Sengerschloss, das Stilerhaus oder das Palais Wedelstaedt.
Die Villa Arco, als Teil der Orthopädischen Klinik, stellt ein weiteres imposantes Bauwerk dar.
Neben den verschiedenen Häusern, Kirchen und Denkmälern ziehen sich tolle Landschaftsbilder durch die Stadt, die von Seen und Bergen geprägt sind. Die Stadt mit ihren vielen ruhigen Arealen bietet einen großen Erholungswert. Nicht umsonst wurde sie als Heilklimatischer Kurort anerkannt. Dennoch herrscht im Ort ebenso eine gewisse Lebendigkeit, womit dieser sein Facettenreichtum unter Beweis stellt. Ein reges Vereinsleben gepaart mit vielfältigen Angeboten im Bereich der Kunst, des Theaters sowie der Musik zeigen auf, dass in der Stadt ein gleichermaßen modernes Leben herrscht. Nicht zuletzt trägt auch der hiesige See viel zum Erholungswert des Ortes bei. Er bietet Raum für viele Wassersportler. Das MEDIUS Sport- und Gesundheitszentrum bietet außerdem Gelegenheit für Sport und Wellness.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
