Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Stephanskirchen Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Stephanskirchen tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Stephanskirchen intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Rosenheim und Prien eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Stephanskirchen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Stephanskirchen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Stephanskirchen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Stephanskirchen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Stephanskirchen
Neben den Gemeinden Feldkirchen-Westerham und Raubling erkennt der Immobiliengutachter ebenso in Stephanskirchen merkliche Preisanstiege am Immobilienmarkt. Die erhöhte Nachfrage nach Immobilien ist auf das erhebliche Wachstum des Ortes zurückzuführen. In den letzten Jahren wurden hier viele neue Arbeitsplätze geschaffen, was zu einem Anstieg der Bevölkerung führte. Neue Häuser und Gewerbeflächen wurden errichtet. Die gute Infrastruktur und die optimalen Verkehrsanbindungen nach München, Salzburg und Rosenheim lassen die Immobilienwerte in der Gegend in die Höhe schnellen. Die Preise für Immobilien liegen in der Gemeinde über dem bundesweiten Durchschnitt. Im Vergleich zu den anderen Regionen in Oberbayern verzeichnen die Immobilienwerte in Stephanskirchen in mittleres Preisniveau. Am Immobilienmarkt der Gemeinde nimmt der Immobiliengutachter Preise wahr, die sich unter dem Preisniveau von München, Miesbach, Ebersberg und Starnberg liegen.
1. Einleitung
Stephanskirchen, eine idyllische Gemeinde im Landkreis Rosenheim in Oberbayern, zählt zu den attraktivsten Wohnorten in der Region um den Chiemgau. Mit rund 10.000 Einwohnern liegt die Gemeinde nur wenige Kilometer östlich der Kreisstadt Rosenheim und grenzt im Süden direkt an den malerischen Simssee, der als Landschaftsschutzgebiet eine hohe Lebensqualität bietet. Die Kombination aus ländlicher Ruhe, guter Infrastruktur und Nähe zu urbanen Zentren macht Stephanskirchen zu einem gefragten Standort für Familien, Pendler und Naturliebhaber. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch die Nähe zu Rosenheim und die Nähe zur Natur getrieben wird. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes (Stand November 2025), Preisentwicklungen, Angebotsstrukturen und zukünftige Trends, basierend auf verfügbaren Marktdaten.
2. Lage und Infrastruktur
Stephanskirchen profitiert von einer strategischen Lage am Rande des Inntals, etwa 60 Kilometer südöstlich von München. Die Gemeinde ist durch die Bundesstraße B304 und die A8 Autobahn hervorragend an den Verkehrsraum München und Salzburg angebunden, was Pendlerzeiten auf unter 45 Minuten reduziert. Der Simssee bietet Freizeitmöglichkeiten wie Segeln, Wandern und Radfahren, während die umliegende Hügellandschaft mit sanften Erhebungen und Wäldern eine hohe Erholungsfaktor darstellt.
Infrastrukturell ist Stephanskirchen weitgehend autark: Es gibt mehrere Grundschulen, Kindergärten, eine Sporthalle, Einkaufsmöglichkeiten in lokalen Geschäften und Apotheken sowie medizinische Versorgung durch Hausärzte und Zahnärzte. Die Entfernung zu Rosenheim (ca. 4 km) ergänzt das Angebot um Fachkliniken, Hochschulen und größere Einkaufszentren. Öffentliche Verkehrsmittel wie Buslinien verbinden die Gemeinde stündlich mit Rosenheim und dem Bahnhof. Diese Faktoren tragen zu einer hohen Attraktivität bei, insbesondere für Familien, die eine Balance zwischen Arbeit und Freizeit suchen. Die demografische Struktur ist jung und familienorientiert, mit einem hohen Anteil an Haushalten mit Kindern, was den Bedarf an geräumigen Einfamilienhäusern und Mehrgenerationenwohnungen steigert.
3. Aktuelle Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Stephanskirchen ist im Jahr 2025 stabil und leicht aufwärts tendierend, mit einer Nachfrage, die das Angebot übersteigt. Der Marktvolumen umfasst etwa 50-60 aktive Angebote, darunter 26 Häuser, 7 Eigentumswohnungen und 9 Grundstücke. Die Vermarktungsdauer liegt bei durchschnittlich 39 Tagen, was auf eine hohe Liquidität hinweist. Der Fokus liegt auf Bestandsimmobilien aus den 1970er bis 1990er Jahren sowie Neubauten mit energieeffizienter Ausrichtung. Die Nachfrage wird vor allem von lokalen Käufern und Zuzüglern aus München getrieben, die den höheren Lebensstandard in der Region schätzen. Im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt (ca. 3.850 €/m² für Häuser) liegt Stephanskirchen im oberen Mittelfeld, was auf die regionale Attraktivität zurückzuführen ist.
4. Preisentwicklung
Die Preise für Immobilien in Stephanskirchen haben sich in den letzten Jahren kontinuierlich entwickelt, beeinflusst durch steigende Nachfrage und begrenztes Bauland. Zwischen 2022 und 2025 stiegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen um etwa 6-21 %, je nach Objekttyp, während Häuser eine moderatere Zunahme von rund 4-5 % verzeichneten. Im Jahresvergleich 2024 zu 2025 beträgt der Anstieg für Wohnungen ca. 1-4 %, für Häuser ähnlich. Dies spiegelt eine Stabilisierung nach den Inflationsjahren wider, mit einer Prognose für 2026 von weiteren 2-3 % Steigerung durch anhaltende Nachfrage.
- Wohnungen: Der Durchschnittspreis liegt bei 4.700-5.100 €/m², mit einem Anstieg von 5.014 € (2024) auf 5.073 € (2025). In zentralen Lagen wie Baierbach erreichen Preise bis 5.255 €/m², während Randlagen wie Lack bei 4.246 €/m² starten.
- Häuser: Durchschnittlich 5.050-5.211 €/m², mit Spannen von 3.294 € (günstige Bestandsobjekte) bis 8.357 € (hochwertige Neubauten). Eine 100 m²-Wohnung kostet derzeit ca. 542.300 €.
- Grundstücke: Der Quadratmeterpreis beträgt im März 2025 durchschnittlich 860 €, mit 17 Angeboten in der Umgebung. Preise variieren je nach Lage von 700 € (periphere Flächen) bis 1.000 € (nahe Zentrum).
Über fünf Jahre hinweg (2020-2025) ergibt sich eine kumulierte Steigerung von +21 % für Wohnungen, was den Markt als wertstabil einstuft. Regionale Faktoren wie die Nähe zum Simssee und die gute Anbindung fördern diese Entwicklung, während höhere Baukosten den Aufwärtstrend dämpfen.
5. Mietmarkt
Der Mietmarkt in Stephanskirchen ist eng mit dem Kaufmarkt verknüpft und zeigt eine moderate Steigerung der Preise. Der Durchschnittspreis für Wohnungen liegt im ersten Quartal 2025 bei 12,01-13,34 €/m² Kaltmiete, ein Anstieg von 3,89 % gegenüber 2024 (11,56 €/m²). In beliebten Lagen erreichen Mieten bis 18,30 €/m², in günstigen Bereichen ab 10,69 €/m². Für eine 70 m²-Wohnung ergibt sich eine monatliche Kaltmiete von ca. 840-930 €.
- Häuser: Durchschnittlich 15,12-17,69 €/m², mit einem Plus von 8,86 % zu 2024. Eine 100 m²-Familienhaus-Miete beträgt ca. 1.512-1.769 € monatlich.
- Entwicklung: Die Mieten stiegen 2025 um 0,67 % im Quartalsvergleich, getrieben durch Nachfrage nach familientauglichen Objekten. Der Median liegt bei 13,18 €/m², was eine leichte Senkung um 2,23 % zu 2024 andeutet, bedingt durch mehr Bestandsangebote.
Die Mietrendite für Anleger beträgt ca. 3-4 %, was Stephanskirchen für Bestandswohnungen attraktiv macht. Die Nachfrage nach Mieten ist hoch, da viele Pendler aus München temporäre Lösungen suchen, was zu einer Vermarktungsdauer von 20-30 Tagen führt.
6. Neubau und Bauprojekte
Neubauten gewinnen in Stephanskirchen an Bedeutung, mit Fokus auf energieeffiziente und familienfreundliche Konzepte. Aktuelle Projekte umfassen das „Alpenblick“-Ensemble im Ortsteil Haidholzen: 7 Reihenhäuser und 28 Wohnungen in massiver Ziegelbauweise, bezugsfertig seit 2024, mit Preisen ab 4.500 €/m². Weitere Vorankündigungen sehen freistehende Einfamilienhäuser (EFH) mit 135 m² ab 875.500 € (ca. 6.485 €/m²) vor, inklusive moderner Ausstattung wie Wärmepumpen und Photovoltaik.
Trends im Neubau:
- Energieeffizienz: Viele Projekte erfüllen KfW-Standards, mit Schwerpunkt auf Passivhaus-ähnliche Bauweisen.
- Architektur: Moderne, helle Designs mit offenen Grundrissen, oft in Hanglagen für Alpenblick.
- Anzahl: Ca. 10-15 Neubauangebote, darunter Doppelhaushälften (164 m² ab 737.820 €) und Mehrfamilienhäuser.
- Preise: Neubauwohnungen kosten 10-15 % mehr als Bestand (ca. 3.917 €/m² vs. 2.969 €/m² historisch), Häuser bis 3.973 €/m².
Die Baugenehmigungen sind begrenzt durch Naturschutz (Simssee), was Preise stabilisiert. Zukünftige Projekte zielen auf nachhaltige Erweiterungen in Ortsteilen wie Waldering ab.
7. Markttrends und Prognose
Der Markt in Stephanskirchen folgt bayerischen Trends: Steigende Nachfrage durch Zuzug aus Metropolen, Fokus auf Nachhaltigkeit und Homeoffice-taugliche Räume. Positive Einflüsse sind die regionale Wirtschaftsstärke (Tourismus, Industrie in Rosenheim) und niedrige Arbeitslosigkeit (ca. 3 %). Herausforderungen umfassen steigende Baukosten (+5-7 % jährlich) und begrenztes Angebot, was zu Preisanstiegen führt.
Prognose für 2026:
- Kaufpreise: +2-3 % für Wohnungen und Häuser.
- Mieten: +3-4 %, getrieben durch Inflation.
- Trends: Zunahme von Smart-Home-Integration und Grünflächenanteilen; steigende Beliebtheit von Bungalows und Reihenhäusern.
Der Markt bleibt käuferfreundlich für Langfristinvestoren, mit hoher Wertstabilität durch die Lage.
8. Fazit
Der Immobilienmarkt in Stephanskirchen präsentiert sich 2025 als robuster und zukunftsorientierter Sektor, der von der einzigartigen Lage zwischen Natur und Stadt profitiert. Mit stabilen Preisen um 5.000 €/m² für Kaufobjekte und 12-13 €/m² für Mieten bietet er Chancen für Eigentümer und Mieter gleichermaßen. Potenzielle Käufer sollten auf Neubau-Projekte und energieeffiziente Sanierungen achten, um von langfristiger Wertsteigerung zu profitieren. Insgesamt ist Stephanskirchen ein Top-Wohnort für alle, die Qualität des Lebens priorisieren – ein Markt, der weiterhin Potenzial für nachhaltiges Wachstum birgt.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Stephanskirchen bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Inmitten des Bayerischen Voralpenlandes und am Rande des Inntals liegt die Gemeinde Stephanskirchen. Sie gehört dem oberbayerischen Landkreis Rosenheim an.
Auf einer Fläche von rund 27 Quadratmetern leben heute etwa 10.000 Menschen. Von ihren insgesamt 48 Gemeindeteilen ist der Ortsteil Schloßberg als Sitz der Verwaltung besonders hervorzuheben. Ebenso befindet sich das hiesige Rathaus in diesem Ortsteil. Im Westen bilden der Inn und im Osten der Simssee die Grenze des Gemeindegebiets. Der Norden der Gemeinde ist von Wäldern und mehreren kleinen Seen geprägt. Die oberbayerische Gemeinde zählt zu den fünf Simssee-Gemeinden. Sie verfügt über optimale Verkehrsstrukturen. Über eine Staatsstraße ist die kreisfreie Stadt Rosenheim in kurzer Zeit zu erreichen. Prien am Chiemsee ist ebenfalls nicht weit. Darüber hinaus verläuft die Bahnstrecke München-Salzburg durch den Ort.
Die Gemeinde ist in den letzten Jahren in ihrer Einwohnerzahl stark gewachsen. Viele neue private und gewerbliche Baugebiete sind hier entstanden.
Während der östliche Gemeindeteil noch überwiegend ländlich geprägt ist, haben sich im Westen urbane Strukturen herausgebildet. Die Nähe zur kreisfreien Stadt Rosenheim und die guten Verkehrsanbindungen haben eine Vielzahl an Unternehmen in den Ort gelockt. So sind zahlreiche neue Arbeitsplätze entstanden. Neben dem Tourismus und dem Fremdenverkehr dominieren hier außerdem die Milchviehhaltung sowie mehrere Industriebetriebe die Wirtschaft. Trotz der Schaffung vieler neuer Gewerbeflächen in den letzten Jahren ist die Gemeinde bemüht, ihre naturbelassenen Regionen zu bewahren. Zu einem der bedeutendsten Unternehmen im Ort zählt die Marc O‘ Polo GmbH.
In der Gemeinde Stephanskirchen gibt es einige interessante Sehenswürdigkeiten zu entdecken. Da wäre zum einen die größte Kunstuhr der Welt, die sich in der Weinstube beim Gocklwirt befindet.
Interessante und imposante Bauwerke stellen die Kirchen St. Magdalena in Baierbach und die St. Leonhardskirche dar. Im Ortsteil Kleinholzen können Besucher die Katholische Wallfahrtskirche zu den heiligen 14 Nothelfern bestaunen. In den einzelnen Ortsteilen existieren viele weitere sehenswerte Kirchen, die Einblicke in die Vergangenheit ermöglichen. Im Gemeindeteil Innleiten trifft man auf das um 1894 erbaute Schloss, welches sich in einem neubarockem Stil präsentiert. Auch immer einen Besuch wert ist der historische Rosengarten an der Schloßbergkuppe. Er befindet sich auf den früheren Burggartengelände des Schlosses Rosenheim. Hier verbinden sich das historische Flair der einst ältesten Gartenanlage der Gegend mit einer Vielfalt an wunderschönen Rosen. Außerdem befinden sich hier verschiedene Heilpflanzen und Wildkräuter. Dem überaus anspruchsvollen kulturellen Angebot schließt sich ein gleichermaßen umfangreiches Freizeitangebot an. Vom modernen Freibad über gut ausgebaute Radwege bis hin zum großen Sportplatz bietet die Gemeinde ihren Bewohnern viele Möglichkeiten für einen ausgiebigen Ausgleich zum stressigen Alltag. Die vielen naturbelassenen Orte und die nahegelegenen Seen locken besonders im Sommer viele Besucher an. Die verlockende Landschaft im Voralpenland macht die Gemeinde zu einer attraktiven Wohn- und Urlaubsregion.
Orte im Landkreis Rosenheim
Bad Aibling, Kolbermoor, Wasserburg a.Inn, Bad Endorf, Bruckmühl, Neubeuern, Prien a.Chiemsee, Albaching, Amerang, Aschau i.Chiemgau, Babensham, Bad Feilnbach, Bernau a.Chiemsee, Brannenburg, Breitbrunn a.Chiemsee, Chiemsee, Edling, Eggstätt, Eiselfing, Feldkirchen-Westerham, Flintsbach a.Inn, Frasdorf, Griesstätt, Großkarolinenfeld, Gstadt a.Chiemsee, Halfing, Höslwang, Kiefersfelden, Nußdorf a.Inn, Oberaudorf, Pfaffing, Prutting, Ramerberg, Raubling, Riedering, Rimsting, Rohrdorf, Rott a.Inn, Samerberg, Schechen, Schonstett, Söchtenau, Soyen, Stephanskirchen, Tuntenhausen und Vogtareuth.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
