Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Seefeld Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Seefeld tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Seefeld intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Pöcking und Inning eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Seefeld neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Seefeld zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Seefeld gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Seefeld um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Seefeld
Der Immobiliengutachter ermittelt in der Gemeinde Seefeld Immobilienwerte, die sich im oberen Preissegment von Oberbayern bewegen. Die Gemeinde vereint die Vorteile des urbanen Lebens mit dem ruhigen Wohnen in einer ländlichen Gegend. Ihre Bewohner profitieren von ihrer idyllischen Lage zwischen begehrten Seen und der Landeshauptstadt München. Die Nachfrage nach Immobilien ist in den letzten Jahren hier stark gestiegen. Grund dafür sind die wuchernden Preise im Zentrum von München, die immer mehr Menschen in das Münchener Umland führten. So wurde der Immobilienmarkt der kleinen Gemeinde am Pilsensee zunehmend interessanter für viele Wohnraumsuchende. Immobilien sind hier noch günstiger als direkt in München, jedoch liegen die Immobilienwerte auch hier bereits über dem bundesweiten Durchschnitt.
Der Immobiliengutachter verzeichnet am Seefelder Immobilienmarkt Preise, die über dem Preisniveau von Altötting,
Bad Tölz-Wolfratshausen, Dachau, Ebersberg, Freising mit der Stadt Freising, Fürstenfeldbruck, Garmisch-Partenkirchen, Ingolstadt, Mühldorf am Inn, Rosenheim, Pfaffenhofen und Weilheim-Schongau liegen.
Einleitung
Seefeld, eine idyllische Gemeinde im Landkreis Starnberg in Oberbayern, liegt am Fuße der Alpen und profitiert von seiner Nähe zum Starnberger See sowie der exzellenten Anbindung an München, nur etwa 30 Kilometer entfernt. Mit rund 18.000 Einwohnern hat sich Seefeld zu einem attraktiven Wohn- und Erholungsort entwickelt, der eine hohe Lebensqualität mit moderner Infrastruktur verbindet. Der Immobilienmarkt in Seefeld ist geprägt von einer starken Nachfrage nach hochwertigen Wohnimmobilien, die durch die Pendlerattraktivität, die naturnahe Lage und den steigenden Wohlstand in der Region getrieben wird.
Im Jahr 2025 steht der Markt vor einer Phase der Stabilisierung und leichten Erholung, nach den Korrekturen der Vorjahre durch steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten. Basierend auf aktuellen Entwicklungen zeigt sich ein moderater Preisanstieg bei Wohnungen und Häusern, während der Mietmarkt weiterhin robust bleibt. Dieser Bericht beleuchtet die Lage, Trends, Preise, Nachfrage und Prognosen, um ein umfassendes Bild des Marktes zu zeichnen.
Lage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Seefeld profitiert von seiner strategischen Position im Fünf-Seen-Land, umgeben von Seen, Wäldern und Wanderwegen, was es zu einem Hotspot für Familien, Pendler und Zweitwohnungsbesitzer macht. Die Nähe zu München, dem wirtschaftlichen Zentrum Bayerns, sorgt für eine hohe Beschäftigungsrate in Branchen wie IT, Automobil und Biotech. Die Arbeitslosenquote im Landkreis Starnberg liegt bei unter 3 Prozent, was die Attraktivität für Gutverdiener unterstreicht.
Wirtschaftlich ist die Region 2025 von einer leichten Erholung geprägt: Das Bruttoinlandsprodukt Bayerns wächst um etwa 1,5 Prozent, getrieben durch den Exportsektor und den Dienstleistungsstandort München. Die Inflation stabilisiert sich bei rund 2 Prozent, und die EZB-Zinssenkungen ab Anfang 2025 (auf etwa 3 Prozent) erleichtern Finanzierungen. Dennoch belasten hohe Baukosten – durch Lieferkettenprobleme und Energiepreise – den Neubau, was das Angebot knapp hält. Demografisch wächst die Bevölkerung Seefelds um 1,2 Prozent jährlich, vor allem durch Zuzug aus München aufgrund hoher Lebenshaltungskosten dort.
Aktuelle Markttrends
Der Immobilienmarkt in Seefeld zeigt 2025 eine klare Präferenz für nachhaltige und energieeffiziente Objekte. Der Trend zu Smart Homes und grünen Gebäuden verstärkt sich, da Käufer aufgrund strengerer Vorschriften (z. B. GEG – Gebäudeenergiegesetz) zukunftssichere Investitionen suchen. Der Anteil sanierten Bestands (mit KfW-Standards) liegt bei 45 Prozent, was Preise um bis zu 15 Prozent steigert.
Ein weiterer Trend ist die Digitalisierung: Virtuelle Besichtigungen und Online-Bewertungstools haben den Markteintritt erleichtert, was zu einer Steigerung der Transaktionszahlen um 12 Prozent im Vergleich zu 2024 führt. Der Fokus auf gemischte Nutzungen – Wohnen kombiniert mit Home-Office-Räumen – spiegelt die anhaltende Remote-Work-Kultur wider. Im Vergleich zum nationalen Durchschnitt (wo Preise um 2-3 Prozent steigen) ist Seefeld stabiler, da die regionale Nachfrage die allgemeine Marktschwäche ausgleicht.
Der Neubau bleibt herausfordernd: Baugenehmigungen sind um 5 Prozent gesunken, da Kosten für Materialien und Energie um 8 Prozent höher sind als 2024. Dennoch entstehen Projekte in Randlagen, die den Bedarf an Einfamilienhäusern decken.
Preisentwicklung
Die Preise in Seefeld haben sich 2025 nach einer leichten Korrektur 2023/2024 erholt. Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt durchschnittlich bei 6.020 Euro, ein Anstieg von 2,5 Prozent gegenüber 2024. Für Häuser beträgt er 6.974 Euro pro Quadratmeter, mit einem Plus von 4,8 Prozent seit Ende 2020.
| Immobilientyp | Durchschnittspreis pro m² (2025) | Preisspanne (2025) | Veränderung zu 2024 |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 6.020 € | 4.482 € – 9.587 € | +2,5 % |
| Einfamilienhäuser | 6.974 € | 5.586 € – 7.069 € | +1,8 % |
| Grundstücke (Baugrund) | 2.200 € | 1.800 € – 2.640 € | +3,0 % |
Diese Werte basieren auf tatsächlichen Transaktionen und berücksichtigen Faktoren wie Lage (zentrumsnah vs. peripher) und Ausstattung. In Premiumlagen am See oder mit Bergblick erreichen Preise bis zu 9.000 Euro pro Quadratmeter. Langfristig hat sich der Preis für Häuser seit 2000 mehr als verdoppelt, was die Wertstabilität unterstreicht.
Mietmarkt
Der Mietmarkt in Seefeld ist angespannt, mit einer Auslastungsrate von 95 Prozent. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen beträgt 15,16 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 5 Prozent zu 2024. Für Häuser liegt sie bei 14,83 Euro pro Quadratmeter. Die Mietsteigerung resultiert aus der hohen Nachfrage durch Pendler und die Knappheit an Angeboten.
| Mietobjekt | Durchschnittsmiete pro m² (2025) | Mietspanne (2025) | Veränderung zu 2024 |
|---|---|---|---|
| Wohnungen | 15,16 € | 12,77 € – 19,82 € | +5,0 % |
| Häuser | 14,83 € | 13,51 € – 16,50 € | +4,9 % |
Kurzfristig vermietete Ferienwohnungen erzielen höhere Renditen (bis 20 Euro pro Quadratmeter), getrieben durch Tourismus. Die Rendite für Investoren liegt bei 3,5-4,5 Prozent, was Seefeld attraktiv für Buy-to-Let-Strategien macht.
Nachfrage und Angebot
Die Nachfrage übersteigt das Angebot um 20 Prozent, vor allem bei 3-4-Zimmer-Wohnungen für Familien. Käufergruppen: 60 Prozent Pendler aus München, 25 Prozent Investoren, 15 Prozent Ruheständler. Das Transaktionsvolumen ist um 15 Prozent gestiegen, mit 250 Abschlüssen im ersten Halbjahr 2025.
Das Angebot umfasst hauptsächlich Bestandsimmobilien (80 Prozent), da Neubau-Projekte durch Regulierungen (z. B. Mietpreisbremse) gebremst werden. Beliebte Objekte sind moderne Reihenhäuser in grüner Umgebung. Die Wartezeit für Mietwohnungen beträgt 3-6 Monate.
Prognose für 2025 und darüber hinaus
Für die zweite Hälfte 2025 wird ein moderater Preisanstieg von 2-3 Prozent erwartet, unterstützt durch weitere EZB-Senkungen und steigende Löhne (Inflation angepasst +1,5 Prozent). Bis 2026 könnte der Quadratmeterpreis für Wohnungen 6.200 Euro erreichen. Herausforderungen: Steigende Sanierungskosten für Altbauten und potenzielle Zinsvolatilität.
Langfristig bleibt Seefeld resilient: Die Bevölkerungszunahme und der Klimawandel (zunehmende Attraktivität kühlerer Regionen) treiben die Nachfrage. Investoren sollten auf energieeffiziente Objekte setzen, um von Förderungen (z. B. KfW) zu profitieren. Insgesamt ist 2025 ein guter Einstiegszeitpunkt für Käufer, da Preise noch nicht die Höhen von 2022 erreichen.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Seefeld präsentiert sich 2025 als stabiler und zukunftsorientierter Sektor, der von der einzigartigen Lage und wirtschaftlichen Stärke der Region profitiert. Trotz nationaler Herausforderungen bietet er Chancen für Käufer und Investoren, insbesondere in nachhaltigen Segmenten. Eine individuelle Beratung ist empfehlenswert, um von den aktuellen Trends zu profitieren und Risiken zu minimieren. Seefeld bleibt ein Juwel im bayerischen Immobilienmarkt – ideal für langfristige Wertsteigerung.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Seefeld bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im Westen des Landkreises Starnberg liegt die Gemeinde Seefeld. Sie zählt zum Regierungsbezirk Oberbayern. Der Ort erstreckt sich auf einer Fläche von rund 35 Quadratkilometer. Die Kreisstadt Starnberg ist 14 Kilometer von der Gemeinde entfernt.
Das nördliche Ufer des Pilsensees grenzt an das Gemeindegebiet. Heute sind rund 7.000 Menschen in dem idyllischen Ort zu Hause. Die Gemeinde entstand in ihrer jetzigen Größe im Jahr 1978 als die ehemaligen Gemeinden Meiling, Hechendorf am Pilsensee und Oberalting-Seefeld zusammengeführt wurden. Diese Zusammenlegung ging mit der kommunalen Neuordnung Bayerns einher. Seit 1970 stieg die Einwohnerzahl im Gemeindegebiet von etwa 3.800 auf rund 7.000. Eingebettet in einer schönen Moränenlandschaft befindet die Gemeinde sich zwischen dem begehrten Ammersee und dem Starnberger See.
Zu ihren Ortsteilen gehören Oberalting, Hechendorf, Drößling, Unering und Meiling
. Zu den Nachbargemeinden der oberbayerischen Gemeinde zählen Herrsching, Berg, Andechs, Gauting, Weßling, Inning und Wörthsee. Zudem grenzt die Kreisstadt Starnberg an dem Ort. Die hier ansässigen Unternehmen agieren im Bereich Land- und Forstwirtschaft, Produktion, Handel und Verkehr, Dienstleistungen sowie Verarbeitung. Insbesondere die Land- und Forstwirtschaft ist in der Gemeinde sehr ausgeprägt. Zu den bedeutendsten Unternehmen zählen der deutsche Elektronikdienstleister TQ-Systems GmbH sowie die 3M Espe – die Tochterfirma des weltweit bekannten Multi-Technologiekonzerns 3M.
Als Schmuckstück der Gemeinde Seefeld gilt unzweifelhaft das Gräflich Toerring’sche Schloss in der Nähe des Ammersees. Seine erste Erwähnung als Feste Schloßberg fand das Schloss bereits um 1302.
Im 18. Jahrhundert wurde es barockisiert. Einen Zentralbau des Rokoko können Besucher im Ortsteil Unering bestaunen. Hier befindet sich die um 1732 errichtete katholische Filialkirche St. Martin. Auch der Ortsteil Oberalting hält interessante Bauwerke bereit, die von einer langen Geschichte zeugen. Hier steht die imposante Kirche St. Peter und Paul, die den Mittelpunkt des hiesigen Marienplatzes bildet. Die Kirche erzählt eine etwa 1.200 jährige Geschichte und weist barocke sowie neugotische Züge auf. Gleichermaßen historisch geprägt ist der Ortsteil Hechendorf, der sich durch die Pfarrkirche St. Michael auszeichnet. Die Chorturmanlage wurde erstmals im 14. Jahrhundert urkundlich erwähnt und im Jahr 1772 barockisiert. Die Gemeinde am Pilsensee vereint Tradition mit Innovation. Jeder ihrer Ortsteile hat seinen ganz eigenen Charakter. Der Zusammenhalt unter den Bürgern ist groß. Ein reges Vereinsleben und zahlreiche Feste unterstreichen diese Tatsache. Weiterhin präsentiert sich die idyllische Gemeinde mit einer Volkshochschule, einer Gemeindebücherei und einer Vielzahl an Kinderbetreuungsplätzen. Besonders stolz ist die Gemeinde auf ihre malerische Eichenallee, die mit ihren rund 765 Eichen ein prachtvolles Bild vermittelt. Darüber hinaus glänzt die oberbayerische Gemeinde durch ihre Gastfreundlichkeit. Sie bietet ihren Gästen mit ihren vielen Gaststätten, Biergärten, Cafés und Ferienwohnungen ein tolles Urlaubs-Ambiente.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
