Sachverständige für Immobilienbewertung in Schongau

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Schongau Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Schongau tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Schongau intensiv.

Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Schongau neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Schongau zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Schongau gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Schongau um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Schongau

Die Immobiliengutachter sehen in Schongau eine Stadt am Lech, die durch ihre ideale Lage zwischen Großstadtmetropolen und ruhigen Naherholungsorten besticht. Sie ist das Tor zu vielen romantischen Seen und imposanten Bergen. Wer hier Immobilien besitzt, profitiert von der dominierenden Ruhe des Ortes. Gleichzeitig bietet die Stadt ihren Bewohnern viele attraktive Arbeitsplätze, ein differenziertes Schulwesen sowie zahlreiche Kultur- und Freizeitmöglichkeiten.

Die Immobilienwerte in der Region liegen zwar über dem bundesweiten Durchschnitt, jedoch verzeichnen die Immobiliengutachter in Schongau günstigere Immobilienpreise als in den Nobelgegenden von München und Starnberg.

Vergleicht man die Immobilienwerte mit den anderen oberbayerischen Regionen, so bewegen sich die Preise für Häuser in der Stadt im mittleren Bereich. Die Nachfrage nach Wohnraum am hiesigen Immobilienmarkt ist in den letzten Jahren merklich gewachsen. Vielen Menschen ist Wohnraum in München mittlerweile zu teuer geworden, sodass sie sich lieber in den umliegenden Regionen nach Häusern umschauen. Viele Kapitalanleger und Pendler dominieren den Käuferkreis am Immobilienmarkt der Stadt.

Einleitung

Schongau, eine charmante Kleinstadt im Landkreis Weilheim-Schongau in Oberbayern, liegt idyllisch am Lech und verbindet historische Altstadtflair mit moderner Infrastruktur. Mit rund 16.000 Einwohnern profitiert die Stadt von ihrer Nähe zu den Bayerischen Alpen, Seen wie dem Staffelsee oder Ammersee sowie zu Metropolen wie München (ca. 80 km entfernt). Der Immobilienmarkt in Schongau ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch Pendler, Familien und Zweitwohnsitzsuchende angetrieben wird. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine moderate Erholung nach den Zinswenden der Europäischen Zentralbank, mit leichten Preissteigerungen bei Käufen und Mieten. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand, die Preisentwicklung, Markttrends, Faktoren und eine Prognose, basierend auf den neuesten Marktdaten zum Stand Oktober 2025.

Geografische und wirtschaftliche Lage

Schongau dient als regionales Zentrum im Lechtal und bietet eine hohe Lebensqualität durch Naherholungsgebiete, gute Verkehrsanbindungen (A96, Bahnlinie nach München) und kulturelle Attraktionen wie die mittelalterliche Stadtmauer. Wirtschaftlich dominiert das produzierende Gewerbe mit Unternehmen aus den Branchen Maschinenbau, Papierverarbeitung und Lebensmittelindustrie (z. B. Standorte von UPM, Hoerbiger und Hochland). Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 %, was den Wohnungsbedarf stützt. Die Stadt zieht zudem Touristen an, was den Markt für Ferienimmobilien belebt. Im Vergleich zu Großstädten wie München sind die Preise in Schongau deutlich günstiger, was sie für Mittelstandsfamilien attraktiv macht. Allerdings führt die Nähe zu München zu Pendlerdruck, der die Nachfrage in gut angebundenen Lagen steigert.

Aktuelle Preise auf dem Kaufmarkt

Der Kaufmarkt in Schongau ist im Jahr 2025 ausgeglichen, mit einem Fokus auf Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien liegt bei etwa 3.700 €, was unter dem bayerischen Durchschnitt (ca. 5.500 €/m²) und dem bundesweiten Niveau (ca. 4.200 €/m²) rangiert.

• Eigentumswohnungen: Der Quadratmeterpreis bewegt sich zwischen 3.700 € und 4.200 €, mit einem Mittelwert von 3.900 €. In der Altstadt oder zentralen Lagen wie Schongau-West können Preise bis 4.750 €/m² erreichen, während Randbezirke wie Altenstadt bei 3.500 €/m² liegen. Eine typische 3-Zimmer-Wohnung (ca. 80 m²) kostet somit 280.000 € bis 380.000 €.
• Einfamilienhäuser: Hier liegt der Durchschnitt bei 3.800 €/m², mit einer Spanne von 3.300 € bis 4.900 €/m². Ein Standard-Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche und Garten kostet etwa 500.000 € bis 700.000 €. Luxusobjekte mit Alpenblick oder Neubau können 800.000 € überschreiten.

Der Markt umfasst derzeit rund 20-25 aktive Angebote für Käufe, darunter sanierten Altbau in der Altstadt und Neubauten in Erweiterungsgebieten. Grundstücke sind rar und kosten 200-400 €/m², abhängig von der Lage.

Aktuelle Preise auf dem Mietmarkt

Der Mietmarkt ist dynamisch und mieterfreundlich, mit einer Leerstandsquote von unter 2 %. Der durchschnittliche Kaltmietpreis liegt bei 11,50 €/m², was eine Steigerung gegenüber 2024 darstellt und leicht über dem deutschen Durchschnitt (9 €/m²) liegt.

• Mietwohnungen: Ø 11,50 €/m², mit Preisen von 10,00 € bis 13,00 €/m². Eine 2-Zimmer-Wohnung (60 m²) kostet monatlich 600-800 €, eine 4-Zimmer-Familienwohnung (100 m²) 1.000-1.300 €. Beliebte Ausstattungen wie Balkon oder Garage heben den Preis um 10-15 %.
• Miet- und Reihenhäuser: Ø 12,00 €/m², Spanne 10,50-14,50 €/m². Ein Reihenhaus mit 120 m² verursacht ca. 1.200-1.500 € monatlich. Gewerbemieten für Büros oder Läden liegen bei 8-12 €/m².

Nebenkosten (Heizung, Wasser) belaufen sich auf 2-3 €/m². Der Markt bietet ca. 30-40 Mietobjekte, mit Schwerpunkt auf modernisierten Altbauten.

Preisentwicklung 2024-2025

Der Immobilienmarkt in Schongau hat sich 2025 von den Zinsspitzen 2023/2024 erholt.

• Kaufpreise: Wohnungen stiegen um 2-6 % (von 3.900 €/m² auf 4.100 €/m²), Häuser um 3-7 % (von 3.500 €/m² auf 3.700 €/m²). Quartalsweise gab es im Q3 2025 leichte Rückgänge (-1,5 % für Wohnungen), bedingt durch saisonale Effekte. Über fünf Jahre beträgt die Steigerung 13-20 %, getrieben von der Pandemie-Nachfrage nach Platz.
• Mietpreise: Anstieg um 6-7 % (von 10,80 €/m² auf 11,50 €/m²), mit stärkerem Wachstum bei Häusern (+8 %). Seit 2018 verdoppelten sich die Mieten fast (von 8 €/m²), was auf Zuzug und Baukostensteigerungen zurückzuführen ist.

Die Entwicklung ist stabiler als in Metropolregionen, wo Preise volatiler sind.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren formen den Schongauer Markt:

• Nachfrage: Hoher Pendleranteil (ca. 30 % zur Arbeit nach München) und Zuzug von Familien treiben Preise in zentralen Lagen. Touristeninteresse fördert Ferienwohnungen.
• Angebot: Begrenzte Neubauaktivität (ca. 50 Genehmigungen/Jahr) durch strenge Bauvorschriften und Geländebeschaffenheit. Altbestand (viele Gebäude aus 1950-1980) erfordert Sanierungen, was Preise dämpft.
• Wirtschaftliche Aspekte: Niedrige Arbeitslosigkeit und steigende Löhne (Durchschnittseinkommen 45.000 €/Jahr) stützen den Markt. EZB-Zinssenkungen ab 2024 erleichtern Finanzierungen.
• Lokale Besonderheiten: Energieeffizienz (z. B. KfW-Standards) und Nachhaltigkeit gewinnen an Bedeutung; sanierten Objekte erzielen 10-20 % Aufschlag. Die Altstadt-Lage premiumisiert Preise um 15 %.
• Risiken: Inflation und Baukostensteigerungen (ca. +5 %/Jahr) belasten Neubauten; potenzielle Überhitzung durch Homeoffice-Trend.

Markttrends

2025 zeichnen sich folgende Trends ab:

• Nachhaltigkeit: Steigende Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien (z. B. mit Solaranlagen), die 10-15 % teurer sind.
• Digitalisierung: Online-Plattformen beschleunigen Transaktionen; 40 % der Suchen laufen digital.
• Familien- und Pendlerfokus: Beliebte Objekte sind 4-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Gärten; Neubaugebiete wie in Altenstadt boomen.
• Gewerbeintegration: Hybride Modelle (Wohnen + Homeoffice) gewinnen, insbesondere in Reihenhäusern.
• Provisionsfreiheit: Ca. 20 % der Angebote sind provisionsfrei, was Käufer anzieht.

Der Markt ist käufer- und mieterfreundlich, mit schneller Vermarktung (Durchschnitt 3-4 Monate).

Prognose für die kommenden Jahre

Bis 2027 wird ein moderates Wachstum erwartet: Kaufpreise +2-4 %/Jahr, Mieten +3-5 %/Jahr, abhängig von Zinsentwicklung. Positive Treiber sind Infrastrukturausbau (z. B. Lechbrücken) und Demografie (Zuzug junger Familien). Risiken bergen steigende Baukosten oder Rezession. Schongau bleibt attraktiv für Investoren, mit Renditen von 3-4 % bei Vermietung. Langfristig könnte die Nähe zu München den Markt weiter aufwerten, solange das Angebot knapp bleibt.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Schongau ist 2025 robust und zukunftsorientiert, mit erschwinglichen Preisen und hoher Lebensqualität. Käufer profitieren von stabilen Werten, Mieter von moderaten Steigerungen. Für Investoren bietet die Region Potenzial in sanierungsbedürftigen Objekten oder Neubauten. Eine individuelle Beratung durch lokale Makler ist empfehlenswert, um Lagen und Ausstattung optimal zu nutzen. Schongau bleibt ein Juwel im bayerischen Voralpenland – ideal für langfristige Wohnträume.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Schongau bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Die oberbayerische Stadt Schongau gehört zum Landkreis Weilheim-Schongau.

Die Stadt befindet sich im traditionsreichen Oberbayern und verzeichnet derzeit etwa 12.000 Einwohner. Sie liegt zwischen Augsburg und Füssen und ist Anlaufpunkt vieler Touristen. Die berühmten Schlösser und Kirchen in der Umgebung zählen zu den begehrten Sehenswürdigkeiten. Die oberbayerische Stadt liegt auf der Romantischen Straße, welche als beliebte Ferienstraße in Deutschland gilt. Sie führt vom Main über das bayerische Schwaben bis zum Alpenrand im Ostallgäu. Wegen der vielen Wallfahrtsorte, Kirchen und Klöster in näherer Umgebung gilt die Stadt als Herzstück des Pfaffenwinkels.

Die Altstadt befindet sich auf einem Berg, welcher einst vom Lech umflossen war. Durch die etwas höhere Lage des Ortes hat man von ihm aus einen wunderbaren Blick auf das Alpenpanorama.

Schon im Mittelalter war die Stadt ein bedeutender Handelsplatz. Im 19. Jahrhundert kam es zu einer Industrialisierung der Stadt. Seither wurden in dem beschaulichen Ort Elektrogeräte, Zeitungspapier und Nahrungsmittel produziert. Metall- und Holz verarbeitende Betriebe waren hier ebenfalls ansässig. An den Stauseen des Lechs befinden sich Kraftwerke, die elektrische Energie erzeugen. Betriebe aus dem Sektor Industrie und Gewerbe bieten eine Vielzahl an Arbeitsplätzen und sorgen bis heute für eine aufstrebende Wirtschaft. Zu den bedeutendsten Arbeitgebern im Ort zählt der Papierhersteller „UPM-Kymmene“, welcher auch überregional agiert. Zahlreiche Beschäftigte verzeichnet gleichermaßen der Industriebetrieb „Hoerbiger“. Weiterhin sind im Ort einige Unternehmen aus dem Bereich Transport und Zulieferung vertreten. Nachbargemeinden von Schongau sind: Peiting, Weilheim in Oberbayern, Landsberg am Lech, Hohenfurch, Kinsau, Apfeldorf, Altenstadt, Schwabniederhofen, Schwabsoien, Ingenried, Füssen, Burggen, Bernbeuren, Marktoberdorf und Kaufbeuren.

Die Altstadt Schongaus weist einige historische Bauwerke und eine nahezu vollständig erhaltene Stadtmauer auf.

Viele Sehenswürdigkeiten aus längst vergangenen Zeiten finden sich hier vor. So trifft man in der Altstadt auf die romanische Basilika, das Münzgebäude und das Ballenhaus. In der oberbayerischen Stadt existiert der höchste Holzturm Deutschlands. Die berühmten Kirchen und Klöster, wie etwa die Heiliggeist-Kirche und das ehemalige Karmeliterkloster, werden in der Gegend jährlich von zahlreichen Touristen aufgesucht. Weiterhin können in der Stadt eine Katholische Pfarrkirche und die Friedhofskirche St. Sebastian besichtigt werden.

Die Stadt liegt günstig zwischen vielen begehrten Naherholungsorten. So können Touristen von hier aus die Allgäuer Berge und die Königsschlösser Linderhof sowie Neuschwanstein schnell erreichen.

Das Lechtal hält viele bewundernswerte Naturlandschaften bereit, die es zu entdecken gilt. Die Region ist gezeichnet von Hochmooren und Moränen der Voralpenlandschaft. Familien mit Kindern wird ein umfangreiches Schulwesen geboten, das von Grund- und Hauptschule über Gymnasium und Berufsfachschule die ganze Bandbreite abdeckt. Neben den historischen und traditionellen Orten zeigt die Stadt mit ihren vielen modernen Einrichtungen eine weitere Facette. So finden sich hier ein Erlebnisbad, vollautomatische Kegelbahnen und eine überdachte Kunsteisanlage vor.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.