Sachverständige für Immobilienbewertung in Rain

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Rain Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Rain tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Rain intensiv.

Hierzu werden in Schwaben, zwischen Donauwörth und Neuburg an der Donau eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Rain neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Rain zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Rain gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Rain um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Rain

Die freundliche Kleinstadt Rain weist, laut Immobiliengutachter, Immobilienwerte auf, die unter dem Preisniveau von Neu-Ulm, Augsburg, Memmingen, Günzburg, Kaufbeuren, Lindau (Bodensee), Kempten, Oberallgäu, Aichach-Friedberg, Unterallgäu und Ostallgäu liegen. Dennoch zeigt sich die Stadt mit einem hohen Wohnwert, der mit einer stabilen Wirtschaft und vielen Naherholungsorten einhergeht. Mit seiner Lage an der bekannten Ferienroute, der Romantischen Straße, ist der Ort an viele bedeutende Städte angebunden. Preissteigerungen sind auch hier am Immobilienmarkt zu verzeichnen. So nimmt der Immobiliengutachter hier Preisanstiege bei den Kaltmieten wahr, die sich teilweise auf 21 Prozent belaufen. Auch die Kaufpreise für Immobilien wurden, im Vergleich zum Vorjahr, merklich angezogen. Die Immobilienwerte für Wohnungen liegen in der Stadt bereits über dem bundesweiten Durchschnitt. Dennoch sind Immobilien am Rainer Immobilienmarkt, im Vergleich zu den anderen bayerisch-schwäbischen Regionen, noch relativ bezahlbar.

1. Rahmenbedingungen vor Ort

Rain ist eine Kleinstadt im schwäbischen Bayern mit einer angenehmen Wohnlage, guter Infrastruktur und Nähe zu regionalen Zentren. Der Immobilienmarkt ist geprägt von typisch klein-städtischen Merkmalen: überschaubares Neubau­volumen, gemischte Bestandsbebauung (Alt- und Neubauten), und eine Nachfrage, die sowohl Eigennutzer als auch Pendler umfasst. Die lokale Wirtschaft ist stabil, was dem Wohnmarkt eine solide Basis verleiht.

Ein wichtiger Einflussfaktor sind wie überall die überregionalen Rahmenbedingungen: Bau- und Materialkosten, Finanzierungskonditionen (Zinssatz-lage), Energie- und Sanierungsanforderungen. Gerade in kleineren Städten wie Rain spielen diese Faktoren eine große Rolle, weil die Nachfrage nicht so volatil ist wie in Großstadtlagen.

2. Preisniveau und Entwicklung

Kaufpreise

• Für Eigentumswohnungen liegt das durchschnittliche Quadratmeter­kaufpreis­niveau derzeit bei etwa 3.300 bis 3.900 Euro pro m².

• Beim Segment der Häuser bewegt sich das durchschnittliche Kaufpreisniveau bei etwa 2.700 bis 3.000 Euro pro m², wobei je nach Baujahr, Zustand und Lage sowohl deutlich höhere als auch niedrigere Werte möglich sind.

• Innerhalb kurzer Zeit sind teils starke Schwankungen erkennbar: Bei Wohnungen z. B. ein Anstieg von mehr als 10 % gegenüber dem Vorjahr; bei Häusern ist das Bild etwas uneinheitlicher mit Teilsegmenten rückläufiger Preise.

Entwicklung

• In den vergangenen Jahren war ein klarer Trend nach oben erkennbar, insbesondere bei Wohn­immobilien: sowohl Preissteigerungen über mehrere Jahre als auch eine zunehmende Nachfrage nach gut ausgestatteten Objekten.

• Jüngst zeigt sich jedoch eine moderate Abkühlung bzw. Stabilisierung: Bei Häusern z. B. leichte Rückgänge im Vergleich zu Spitzenwerten; bei Wohnungen teils weiterhin Steigerungen, wenn auch verhaltener.

• Kurzfristig (Quartal zu Quartal) sind Preisveränderungen eher klein und nicht mehr im zweistelligen Bereich wie in Boomphasen. Die Marktbewegung wirkt somit reifer und selektiver geworden.

Mietpreise

• Die durchschnittlichen Kaltmieten für Wohnungen liegen bei etwa 10,90 Euro pro m² / Monat.

• Für Häuser liegt der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter etwas niedriger, rund 9,50 Euro/m² / Monat im aktuellen Niveau.

• Mietsteigerungen sind moderat: Einen Anstieg von etwa 2-3 % gegenüber dem Vorjahr lässt sich ableiten – im Vergleich zu Kaufpreisentwicklungen ist das moderat.

3. Nachfrage- und Angebotslage

Nachfrage

• Die Nachfrage wird primär getrieben durch Eigennutzer: Familien, Paare und Singles, die ein gutes Wohnumfeld in einer Stadt mittlerer Größe suchen und Wert auf Infrastruktur, Nahversorgung und ruhige Wohnlagen legen.

• Pendler, die eine Anbindung an umliegende Städte oder bessere Lebensqualität suchen, sind ebenfalls eine relevante Käufer­gruppe.

• Investoren sind aktiv, aber mit zurückhaltenderem Profil, da in kleineren Märkten die Renditen und Wertsteigerungspotenziale moderater sind als in Metropol- oder Hochpreisregionen.

Angebot

• Neubauaktivitäten sind vorhanden, jedoch durch Kosten-, Flächen- und Regulierungsdruck limitiert. Es entstehen kleinere Neubau­projekte, aber nicht in großem Umfang.

• Der Bestand dominiert den Markt: Viele Bestandsimmobilien stammen aus älteren Bau­jahrgängen, mit einzelnen Sanierungs- oder Modernisierungsbedarfen.

• In weniger gefragten Lagen, mit schlechter Ausstattung oder großem Sanierungsbedarf, ist das Angebot größer – dort ergeben sich Preis­abschläge bzw. Spielraum für Käufer.

4. Investitions- und Renditelage

• Mit Kaufpreisen im Bereich von etwa 2.700-3.900 €/m² und Mietpreisen um etwa 9,5-10,9 €/m² ergibt sich eine grobe Bruttorendite (vereinfachte Rechnung) von etwa ca. 3-4 % pro Jahr – ohne Berücksichtigung von Kosten für Instandhaltung, Modernisierung, Verwaltung und Leerstand.

• Netto­renditen dürften daher deutlich geringer ausfallen. Für Investoren heißt das: Gezielte Objektwahl, gute Lage, moderner Zustand und langfristige Perspektive sind entscheidend.

• Für Eigennutzer ist Rain attraktiv: moderates Preisniveau im Vergleich zu Großstädten, gute Wohnqualität und stabile Nachfrage machen den Standort interessant.

5. Chancen und Risiken

Chancen

• Gute Wohnlage: Rain bietet eine Kombination aus kleinstädtischem Wohngefühl, Infrastruktur und Anbindung – das macht den Standort sowohl für Eigennutzer als auch für Familien interessant.

• Preis­einstieg: Obwohl die Preise gestiegen sind, bleibt der Einstieg im regionalen Vergleich noch moderat – im Vergleich zu Großräumen ein Vorteil.

• Wert­stabilität: In einem Markt mit begrenztem Neubau und solider Nachfrage besteht eine relativ gute Grundlage für Werterhalt oder moderate Wertsteigerung – insbesondere bei Top-Objekten.

Risiken

• Begrenzte Dynamik: Große Preis­sprünge wie in Boomregionen sind wenig realistisch. Wachstum bleibt moderat.

• Finanzierungskosten/Zinsen: Ein Anstieg der Zinsen oder eine Verschlechterung der Kreditbedingungen würde die Nachfrage spürbar belasten.

• Sanierungs- und Energie­aufwand: Ältere Bestandsgebäude müssen zunehmend energetisch aufgewertet werden – das wirkt wie ein Kostendruck und damit Risiko für Objekte mit Nachholbedarf.

• Lage- und Objektqualität: In weniger guten Lagen oder bei schlechter Ausstattung kann der Preisabschlag deutlich sein – das gilt umso mehr in kleineren Städten mit differenzierter Käufer­struktur.

6. Prognose für die nächsten 1-3 Jahre

• Es ist davon auszugehen, dass sich der Immobilienmarkt in Rain in den kommenden Jahren stabil bis leicht steigend entwickeln wird, allerdings ohne starke Aufschwünge.

• Falls die Zinsen sinken oder Förderprogramme (z. B. für energetische Sanierung) ausgeweitet werden, könnte die Nachfrage wieder zulegen und moderate Wertsteigerungen möglich sein.

• In besonders attraktiven Lagen oder bei hochwertigen Neubau-/Sanierungs­objekten könnten überdurchschnittliche Entwicklungen auftreten. In Lagen mit Schwächen oder bei älteren Objekten mit Modernisierungsbedarf ist eher mit Stagnation oder leichten Rückgängen zu rechnen.

• Für Eigennutzer kann die heutige Zeit ein guter Einstieg sein – sofern Objektlage, Zustand und Ausstattung stimmen. Für Investoren bleibt eine konservative Kalkulation ratsam.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Rain zeigt sich im Jahr 2025 als solide und gut aufgestellt, mit einem moderaten Preisniveau und stabiler Nachfrage. Für Eigennutzer bietet die Stadt ein attraktives Lebensumfeld mit vergleichsweise moderaten Einstiegspreisen. Für Investoren gilt: Objektqualität, Ausstattung, Lage und langfristige Perspektive sind zentral – einfache Objekte ohne Modernisierungspotenzial weisen ein höheres Risiko auf.

Wer heute in Rain eine Immobilie mit solider Substanz, guter Lage und langfristiger Ausrichtung erwirbt, steht auf einem vernünftigen Fundament. Wer jedoch auf schnelle Spekulation setzt oder ein Objekt in unsicherer Lage ohne Modernisierungspotenzial übernimmt, trägt ein erhöhtes Risiko.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Rain bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Etwa 40 Kilometer trennen die schwäbische Stadt Rain von Augsburg. Im Süden des Landkreises Donau-Ries dehnt sie sich auf rund 77 Quadratkilometer aus.

Die Stadt stellt sich als Sitz der gleichnamigen Verwaltungsgemeinschaft mit über 9000 Einwohnern vor. In unmittelbarer Nähe mündet die Lech in die Donau. Während die Stadt damals noch Teil des Landkreises Neuburg an der Donau war, wurde sie im Zuge der Landkreisgebietsreform im Jahr 1972 in den Landkreis Donau-Ries eingegliedert. Heute setzt der Ort sich, neben dem gleichnamigen Ortsteil, aus den zwölf Stadtteilen Wallerdorf, Bayerdilling, Wächtering, Etting, Unterpeiching, Gempfing, Staudheim, Mittelstetten, Sallach, Überacker, Hagenheim und Oberpeiching zusammen. Bayerdilling gilt als größter Stadtteil, welcher im Jahr 1975 eingemeindet wurde. Als herzogliche Stadt wurde der schwäbische Ort im Jahr 1257 in einer Urkunde des Niederschönenfelder Klosters erwähnt. Umrahmt wird sie von den Nachbarorten Münster, Burgheim, Genderkingen, Holzheim, Oberndorf am Lech und Niederschönenfeld. Außerdem besitzt die Stadt eine gemeinsame Grenze mit dem Landkreis Neuburg-Schrobenhausen, welcher Teil des Regierungsbezirks Oberbayern ist. Die idyllische Kleinstadt präsentiert sich als Mittelzentrum, das seinen Bewohnern viele sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze bietet. So gewährleistet die große Gartencenter-Kette Dehner über 1000 Arbeitsplätze in der Stadt. Ebenso dynamisch und erfolgreich ist die deutsche Tochtergesellschaft des Unternehmens Aviko, das für die Kartoffelproduktion in den Niederlanden zuständig ist. Gute Verkehrsanbindungen, wie die Bahnlinie von Ulm nach Regensburg sowie die Bundesstraße Ulm – Regensburg, beeinflussen die hiesige Wirtschaft maßgeblich. Als Teil der Südzucker AG in Bayern versorgt die Stadt einen Einzugsbereich, der von Schwaben über Oberbayern bis hin zu Teilen Baden-Württembergs reicht. Der Gartenbau und die Landwirtschaft sind wichtige Standbeine der hiesigen Wirtschaft.

Inmitten der Donau-Lech Region erstreckt sich die malerische Kleinstadt entlang der Romantischen Straße. „Blumenstadt an der Romantischen Straße“ – dieser Beiname wird dem Ort wegen seiner Lage zugesprochen.

Vor etwa 750 Jahren gegründet, verzeichnet der Ort eine positive Entwicklung, was ihm zuletzt seine Stadtrechte bescherte. Die zahlreichen Bürgerhäuser an der Hauptstraße aus dem 17. und 18. Jahrhundert bilden ein sehenswertes Ensemble. Den Mittelpunkt der Hauptstraße stellen das Rokoko-Rathaus aus dem 18. Jahrhundert sowie das Tilly-Denkmal dar. Spätgotische Wandmalereien aus dem 15. Jahrhundert sorgen für optische Reize und zieren die Ausstattung der katholischen Stadtpfarrkirche St. Johannes der Täufer. Ebenso zählen das Schwabtor und das ehemalige Schloss zu den Glanzstücken der Stadt. Der Stadtpark mit seinen prachtvollen Blumenbeeten lässt die Herzen von Naturfreunden höher schlagen. Auch der Natur-Lehrgarten und der Dehner Blumenpark halten eine große Pflanzenpracht inmitten grüner Areale bereit. Kulturelles Wissen vermitteln das Gebrüder-Lachner-Museum sowie das Jean-Daprai-Museum der Stadt. Das Lachner-Museum war einst das Geburtshaus der populären Musikbrüder Lachner. Das in der Raiffeisenbank beherbergte Jean-Daprai-Museum zeigt Exponate der modernen und surrealistischen Malerei.

Harburg (Schwaben), Monheim, Oettingen i. Bay, Rain und Wemding zählen ebenso zu den Städten des Landkreises. Außerdem gilt Nördlingen mit etwa 19.500 Einwohnern als weitere Große Kreisstadt im Landkreis.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.