Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Pöcking am Starnberger See Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Pöcking tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Pöcking intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Starnberg und Feldafing eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Pöcking neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Pöcking zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Pöcking gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Pöcking um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Pöcking
Der Immobiliengutachter nimmt in der Gemeinde Pöcking Immobilienwerte wahr, die sich über den bundesweiten Immobilienpreisen bewegen. Die ausgezeichnete Lage zwischen dem Starnberger See und der Landeshauptstadt München macht die Gemeinde zu einem begehrten Wohnort. Immobilien sind hier mittlerweile sehr gefragt. Die erhöhte Nachfrage nach Immobilien am hiesigen Immobilienmarkt zieht jedoch auch höhere Immobilienwerte nach sich. Der Immobiliengutachter verzeichnet einen kontinuierlichen Anstieg der Preise am Pöckinger Immobilienmarkt. Immobilien und Baugrundstücke werden hier jedoch nur bedingt ausgewiesen. Die Gemeinde ist bemüht, sich ihr ländliches Bild zu bewahren.
Der Käuferkreis des hiesigen Immobilienmarktes wird überwiegend von Pendlern und Kapitalanlegern bestimmt. Die Immobilienwerte in der Gemeinde liegen im oberen Preissegment,
das über dem Preisniveau von Altötting, Bad Tölz-Wolfratshausen, Dachau, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, Garmisch-Partenkirchen, Landsberg am Lech, Mühldorf am Inn, Pfaffenhofen, Rosenheim, Traunstein und Weilheim-Schongau liegt.
Einleitung
Pöcking, eine idyllische Gemeinde im Landkreis Starnberg in Bayern, liegt am Starnberger See und zählt zu den attraktivsten Wohnorten im Fünfseenland. Mit rund 5.565 Einwohnern (Stand 2025) verbindet der Ort naturnahe Lebensqualität mit exzellenter Infrastruktur. Die Nähe zu München (ca. 30 Kilometer) macht Pöcking zu einem begehrten Pendlerort für Fachkräfte aus Wirtschaft und Technologie. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von hoher Nachfrage, begrenzter Verfügbarkeit und steigenden Preisen, die durch die malerische Lage, die gute Verkehrsanbindung (S-Bahn nach München) und die hohe Lebensqualität getrieben werden. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes im Jahr 2025, einschließlich Kauf- und Mietpreise, Entwicklungen, Faktoren und Ausblicke. Die Analyse basiert auf marktüblichen Durchschnittswerten und Trends, die je nach individueller Lage, Ausstattung und Objektqualität variieren können.
Lage und Infrastruktur
Pöcking erstreckt sich über sechs Ortsteile: Pöcking selbst, Aschering, Eitelsbrunn, Höll, Possenhofen und Traubing. Der Starnberger See dominiert die Landschaft und bietet Freizeitmöglichkeiten wie Segeln, Wandern und Radfahren in den umliegenden Wäldern und Wiesen. Die Gemeinde profitiert von einer hervorragenden Anbindung: Die B2 verbindet Pöcking mit München und dem Flughafen, während die S-Bahn-Linie S6 eine Fahrtzeit von unter 40 Minuten ermöglicht. Lokale Annehmlichkeiten umfassen Grund- und Mittelschulen, ein Hallenbad, Tennisplätze und den Sportverein Pöcking-Possenhofen. Internationale Schulen wie die Munich International School in der Nähe erweitern das Angebot für Familien. Diese Faktoren machen Pöcking zu einem Premiumstandort, der die Nachfrage nach Immobilien ankurbelt und Preise in die Höhe treibt.
Aktuelle Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Pöcking ist 2025 stabil und wachstumsorientiert. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, insbesondere für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in See- oder See-nahen Lagen. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das Angebot an Bestandsimmobilien nur marginal erweitert, während Neubauten durch hohe Baukosten und regulatorische Hürden rar bleiben. Der Markt ist segmentiert: Luxusimmobilien in Possenhofen (z. B. Villen mit Seeblick) erzielen Höchstpreise, während Randlagen wie Aschering günstigere Optionen bieten. Insgesamt gibt es derzeit etwa 30-40 aktive Angebote für Häuser und Wohnungen, mit einer Transaktionsdauer von 3-6 Monaten. Der Fokus liegt auf energieeffizienten Objekten (z. B. KfW-Standard 40), da steigende Energiekosten und Nachhaltigkeitsanforderungen Käufer und Mieter beeinflussen.
Kaufpreise für Häuser und Wohnungen
Die Kaufpreise in Pöcking erreichen 2025 neue Höhen, getrieben durch die begrenzte Flächenverfügbarkeit und die Attraktivität des Standorts. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt bei etwa 8.074 €, mit einem leichten Anstieg von 0,38 % im Vergleich zum Vorquartal. Für eine typische 200 m²-Einfamilienvilla mit Garten sind Preise ab 1.350.000 € üblich, wobei Luxusobjekte (z. B. mit Einliegerwohnung und Seeblick) bis zu 3.199.000 € kosten. In Possenhofen, dem teuersten Ortsteil, erreichen Preise bis 9.314 €/m², während Aschering bei 5.615 €/m² liegt.
Eigentumswohnungen sind mit einem Durchschnittspreis von 6.461 €/m² etwas günstiger, aber dennoch hochpreisig. Eine 100 m²-Wohnung in guter Lage kostet typischerweise 600.000-800.000 €. Die Preisentwicklung zeigt eine Stabilisierung: Nach einem leichten Rückgang 2024 (+0,7 % für Wohnungen) erwarten Experten für Q4 2025 einen minimalen Rückgang um 0,36 % für Wohnungen, bedingt durch höhere Zinsen. Dennoch bleibt der Markt kaufstark, da Pöcking als sichere Wertanlage gilt.
| Objekttyp | Durchschnittspreis (€/m²) | Preisspanne (€/m²) | Typisches Angebotspreis-Beispiel |
|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 8.074 | 4.858 – 16.024 | 1.840.000 € für 212 m² |
| Eigentumswohnung | 6.461 | 5.765 – 7.239 | 577.300 € für 61 m² |
| Zweifamilienhaus | 7.546 | 5.000 – 9.000 | 1.790.000 € für 166 m² |
Mietpreise und Mietmarkt
Der Mietmarkt in Pöcking ist angespannt, mit einer Leerstandsquote unter 1 %. Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen liegt bei 15,78 €/m² Kaltmiete, was einem leichten Anstieg von 0,82 % für Q4 2025 entspricht. Für eine 80 m²-Wohnung ergeben sich monatliche Kaltmieten von 1.200-1.400 €, zuzüglich Nebenkosten (ca. 3-4 €/m²). Häuser sind seltener zu mieten und kosten 19,06 €/m², z. B. 2.860 € für ein 150 m²-Objekt. Der Markt ist von Fachkräften und Familien dominiert, die den See und die Pendelmöglichkeiten schätzen. Trends zeigen eine Präferenz für moderne, barrierefreie Wohnungen mit Balkon oder Garten. Die Mietsteigerung resultiert aus der hohen Nachfrage und dem Mangel an Neubau, wobei Mieterhöhungen an den ortsüblichen Vergleichsmietpreis gekoppelt sind.
| Objekttyp | Durchschnittsmiete (€/m²) | Preisspanne (€/m²) | Typisches Monatsmiete-Beispiel |
|---|---|---|---|
| Wohnung (80 m²) | 15,78 | 13,35 – 18,21 | 1.262 € Kaltmiete |
| Haus (150 m²) | 19,06 | 17,09 – 21,66 | 2.859 € Kaltmiete |
| Einzimmerwohnung (40 m²) | 17,09 | 14,00 – 32,00 | 683 € Kaltmiete |
Grundstückspreise
Grundstücke in Pöcking sind knapp und teuer, mit einem Durchschnittspreis von 1.572 €/m² (Stand Oktober 2025). Baureife Parzellen in zentralen Lagen kosten 1.200-1.687 €/m², wobei See-nahe Flächen bis 1.372 €/m² erreichen. Der Bodenrichtwert liegt bei etwa 1.372 €/m², beeinflusst durch die hohe Nachfrage nach Eigenheimen. Insgesamt gibt es nur 6-12 Angebote, mit einer Flächengröße von 400-1.000 m². Die Preisentwicklung ist stabil, mit Potenzial für Steigerungen durch Infrastrukturprojekte wie Erweiterungen der S-Bahn.
Historische Entwicklung und Trends
Seit 2022 haben sich die Preise in Pöcking dynamisch entwickelt: Wohnungspreise stiegen von 6.367 €/m² (2024) auf 6.502 €/m² (2025), Hauspreise sanken leicht von 5.073 €/m² auf 4.858 €/m², um sich nun zu stabilisieren. Mieten wuchsen von 13,35 €/m² (2022) auf 15,78 €/m² (2025), getrieben durch Inflation und Zuzug. Der Trend zur Suburbanisierung verstärkt die Attraktivität: Während Metropolen wie München überhitzen, ziehen Familien in Pöcking, wo Preise 20-30 % niedriger sind. Nachhaltigkeit ist ein Megatrend: 70 % der Transaktionen betreffen sanierten Bestand mit Solaranlagen oder Wärmepumpen. Die EZB-Zinssenkungen (aktuell bei 3,5 %) beleben den Markt, doch hohe Baukosten bremsen Neubau.
Einflussfaktoren
- Nachfrage: Hoher Zuzug aus München durch Homeoffice-Trends und Familiengründung.
- Angebot: Begrenzte Baugenehmigungen (ca. 2-3 Neubauten pro Jahr) und Erhalt von Grünflächen.
- Wirtschaft: Starke Beschäftigung in München (z. B. BMW, Siemens) und steigende Einkommen (Durchschnitt 4.500 € netto).
- Regulatorisch: Mietpreisbremse wirkt mild, Förderungen für Sanierungen (z. B. KfW) pushen den Markt.
- Risiken: Potenzielle Zinserhöhungen könnten Käufer bremsen, während Klimawandel (z. B. Überschwemmungsrisiken am See) Langfristwertsicherheit beeinflusst.
Ausblick
Für 2025 und darüber hinaus prognostiziert der Markt eine moderate Stabilisierung mit Preisanstiegen von 1-4 % für Kaufobjekte und 0,5-1 % für Mieten. Die „Bauturbo“-Initiative der Bundesregierung könnte Neubau ankurbeln, doch in Pöcking bleibt das Angebot knapp. Investoren profitieren von Renditen von 3-5 % bei Vermietung, Käufer sollten auf energieeffiziente Objekte setzen. Langfristig bleibt Pöcking eine sichere Anlage, da der Starnberger See als Premiumfaktor wirkt. Empfehlung: Frühe Beratung durch lokale Makler für individuelle Bewertungen, um von aktuellen Trends zu profitieren.
Dieser Bericht fasst den dynamischen, aber stabilen Immobilienmarkt in Pöcking zusammen und unterstreicht seine Attraktivität als Wohn- und Investitionsort.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Pöcking bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Die Gemeinde Pöcking befindet sich im Landkreis Starnberg. Sie zählt zum Regierungsbezirk Oberbayern. Auf einer Fläche von rund 21 Quadratkilometern leben heute circa 5.500 Menschen.
Die oberbayerische Gemeinde erfreut sich an ihrer Lage westlich des Starnberger Sees und inmitten des Fünfseenlandes. Der zur Region München zählende Ort liegt im südlichen Teil des Landkreises Starnberg. Die Gemeinde teilt sich, neben dem gleichnamigen Ortsteil, in die Ortschaften Possenhofen, Seewiesen, Niederpöcking, Maising und Aschering auf.
Zu ihren Nachbargemeinden zählen Andechs, Tutzing, Berg und Feldafing, die ebenfalls dem Landkreis Starnberg angehören.
Die Kreisstadt Starnberg grenzt außerdem an die Gemeinde, von welcher sie nur etwa vier Kilometer trennen. Die Landeshauptstadt München ist auf einer Fahrtstrecke von rund 25 Kilometer zu erreichen. In ihrer jetzigen Größe besteht die Gemeinde seit 1978. Während damals die Bevölkerung der Gemeinde hauptsächlich vom Fischfang lebte, sind es heute kleine und mittelständische Unternehmen, die das Wirtschaftsfeld im Ort prägen. Die Betriebe agieren im Bereich Maschinenbau, Dienstleistungen und Leasing. Im Ortsteil Possenhofen befindet sich die Bootswerft der Familie Glas, welche Boote der Drachenklasse produziert. Auch der Tourismus ist im Gemeindegebiet sehr ausgeprägt. Wegen ihrer Nähe zum Starnberger See gilt die Gemeinde als ein beliebtes Urlaubsziel. Der Ort ist Mitglied des Tourismusverbandes Starnberger Fünf-Seen-Land.
Die Gemeinde Pöcking bietet vielerlei Möglichkeiten zur Sport- und Freizeitgestaltung. Auch im kulturellen Sektor hat sich der Ort etabliert. So können seine Bewohner und Touristen hier ein Museum besuchen, das sich dem Leben der Kaiserin Elisabeth von Österreich angenommen hat.
Die Kaiserin, die auch „Sisi“ genannt wird, hat einst im Ortsteil Possenhofen gelebt. Das im S-Bahnhof Possenhofen befindliche Museum wurde 1998 gegründet und präsentiert eine Sammlung des Ehepaars Heinemann. Hier können Besucher unter anderem Erinnerungsstücke des Lebens der Kaiserin und ihrer Familie besichtigen. Vor dem Museum steht die Skulptur der Kaiserin Elisabeth. Darüber hinaus gibt das Museum Aufschluss über das Leben des Königs Ludwig II und hält Informationen zum Starnberger See sowie zur Geschichte des Bahnhofs bereit. Ebenso an das Leben der Kaiserin erinnert das Schloss Possenhofen, das von außen besichtigt werden kann. Immer einen Besuch wert ist der nahegelegene Starnberger See, der durch die Anlegestelle in Possenhofen erkundet werden kann. Von hier aus können Besucher mit bayerischen Ausflugschiffen den See überqueren. Zum Zwischenstopp laden gemütliche Restaurants und Biergärten ein, die sich harmonisch in die schöne Landschaft des Sees eingliedern. Zu einem weiteren kulturellen Anlaufpunkt im Ort zählt das Max-Planck-Institut für Ornithologie. Ursprünglich wurde es als Institut für Verhaltensphysiologie im Jahr 1954 gegründet. Mehrere Kindergärten sowie eine Grundschule, eine Jugendherberge und eine Gemeindebücherei ergänzen das anspruchsvolle Kulturangebot der Gemeinde.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
