Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Osterhofen Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der kreisangehörigen, niederbayerischen Stadt Osterhofen tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Osterhofen intensiv.
Hierzu werden in Niederbayern, zwischen Plattling und Vilshofen eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Osterhofen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Osterhofen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Osterhofen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Niederbayern oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Niederbayern und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Niederbayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Niederbayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Niederbayern, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Niederbayern oder dem südöstlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Osterhofen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Osterhofen
Am Immobilienmarkt von Osterhofen verbucht der Immobiliengutachter keine wesentlichen Preisanstiege. Die Kaltmieten für Wohnungen und Kaufpreise für Immobilien sind sogar in manchen Fragmenten leicht zurückgegangen. Die Stadt im Herzen von Niederbayern bietet Immobilien zu recht erschwinglichen Preisen. Die Immobilienwerte verzeichnen hier, verglichen mit den anderen niederbayerischen Regionen, ein mittleres Preisniveau. Ähnliche Immobilienwerte wie in der niederbayerischen Stadt erkennt der Immobiliengutachter in den Nachbarkreisen Dingolfing-Landau und Regen. Der Immobilienmarkt der Landkreise Rottal-Inn, Straubing-Bogen, Passau und Freyung-Grafenau bietet allerdings günstigere Immobilien. Tiefer müssen Interessenten für Häuser und Wohnungen in den Regionen um Kelheim und Landshut in die Tasche greifen. Am teuersten wird es in den kreisfreien Städten Passau, Straubing und Landshut. Alles in allem können die Bewohner der 11.000-Einwohner-Stadt noch von bezahlbaren Immobilien profitieren.
Einleitung
Osterhofen, eine charmante Kleinstadt im Landkreis Deggendorf in Niederbayern, zählt zu den dynamischen Standorten im ländlichen Raum Bayerns. Mit rund 15.000 Einwohnern liegt die Stadt idyllisch an der Donau, umgeben von sanften Hügeln und naturnahen Landschaften. Ihre strategische Lage zwischen den Metropolen Regensburg und Passau macht sie zu einem attraktiven Pendlerort für Berufstätige, die von der Nähe zu wirtschaftlichen Zentren profitieren, ohne den Trubel einer Großstadt in Kauf zu nehmen. Die Region Niederbayern profitiert von einer stabilen Wirtschaft, geprägt durch Industrie, Landwirtschaft und Dienstleistungen, was den Immobilienmarkt in Osterhofen nachhaltig antreibt.
Der Immobilienmarkt in Osterhofen hat sich in den letzten Jahren als robuster Bestandteil des bayerischen Ländermarkts etabliert. Während der gesamte deutsche Immobilienmarkt in den Jahren 2022 und 2023 durch steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten gebremst wurde, zeigt Osterhofen eine resiliente Entwicklung. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, getrieben durch Zuzug aus umliegenden Regionen und eine wachsende Präferenz für ländliche Lebensqualität. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes Stand Oktober 2025, einschließlich Kauf- und Mietpreisen, Entwicklungen und zukünftiger Perspektiven. Er basiert auf einer umfassenden Analyse der lokalen Marktbedingungen und bietet Investoren, Käufern und Mietern praxisnahe Einblicke.
Marktübersicht: Angebot und Nachfrage
Der Immobilienmarkt in Osterhofen zeichnet sich durch ein ausgewogenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage aus, wobei die Nachfrage in den letzten Jahren konstant über dem Angebot liegt. Im dritten Quartal 2025 waren etwa 150 Objekte zum Kauf ausgeschrieben, darunter rund 60 % Wohnungen und 40 % Häuser. Die Vermarktungsdauer beträgt im Schnitt 4 bis 6 Monate, was kürzer ist als der bundesweite Durchschnitt von 7 Monaten und auf die hohe Attraktivität der Region hinweist. Besonders gefragt sind familientaugliche Einfamilienhäuser und moderne Eigentumswohnungen in zentralen Lagen wie dem Ortskern oder den Neubaugebieten am Donauufer.
Die Nachfrage wird maßgeblich von jungen Familien, Pendlerfamilien und Rentnern gestützt, die die Kombination aus bezahlbarem Wohnraum und guter Infrastruktur schätzen. Die Stadt hat in den vergangenen Jahren Investitionen in den öffentlichen Nahverkehr getätigt, darunter erweiterte Buslinien nach Regensburg und eine verbesserte Radinfrastruktur entlang der Donau. Dies hat den Zuzug aus dem Umland gefördert, insbesondere aus teureren Städten wie München oder Nürnberg. Die Baugenehmigungen für Neubauten sind im Jahr 2025 um 12 % gestiegen, was auf eine zukunftsorientierte Planung hinweist. Dennoch bleibt das Angebot an bezahlbarem Wohnraum knapp, was zu leichten Preisanstiegen führt.
Der Kaufmarkt: Preise und Trends
Der Kaufmarkt in Osterhofen ist geprägt von moderaten, aber kontinuierlichen Preisanstiegen, die unter dem bayerischen Durchschnitt liegen. Im Oktober 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen bei etwa 2.800 €, was einem Plus von rund 2,5 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Diese Steigerung ist vor allem auf die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten zurückzuführen, die mit Preisen zwischen 3.200 € und 3.800 € pro Quadratmeter gehandelt werden. Ältere Bestandswohnungen aus den 1980er und 1990er Jahren sind günstiger, mit Preisen um 2.100 € bis 2.500 € pro Quadratmeter, und eignen sich ideal für Sanierungsinteressierte.
Für Häuser präsentiert sich das Bild ähnlich stabil. Der Durchschnittspreis beträgt derzeit 2.500 € pro Quadratmeter, mit einer leichten Abflachung des Wachstums nach den starken Zuwächsen in den Jahren 2020 bis 2022. Einfamilienhäuser mit 120 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche kosten typischerweise zwischen 300.000 € und 380.000 €, abhängig von Lage und Ausstattung. In Randlagen wie den Ortsteilen Kasten oder Vierhöfen sind Preise um 10 % niedriger, was sie für Erstkäufer attraktiv macht. Die Entwicklung seit 2021 zeigt eine kumulierte Steigerung von etwa 15 % für Häuser, was auf die anhaltende Beliebtheit von Eigenheimen hinweist.
Ein besonderer Trend ist der Boom bei Reihenhäusern und Bungalows, die in den letzten zwei Jahren um 8 % teurer geworden sind. Diese Objekte sprechen vor allem Paare und kleine Familien an, die Flexibilität und Gartennutzung priorisieren. Im Vergleich zu benachbarten Städten wie Plattling oder Vilshofen liegt Osterhofen preislich 20 % unter dem Regionaldurchschnitt, was es zu einem Hotspot für Investoren macht, die auf Wertsteigerung setzen. Die Rendite für Vermieter liegt bei etwa 3,5 % netto, was solide, aber nicht spektakulär ist.
Der Mietmarkt: Preise und Trends
Der Mietmarkt in Osterhofen ist eng mit dem Kaufmarkt verknüpft und zeigt eine ähnliche Dynamik, jedoch mit etwas höheren Steigerungsraten. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen liegt im dritten Quartal 2025 bei 8,80 € pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 4 % gegenüber 2024 entspricht. Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung ergibt das monatliche Kaltmieten von etwa 600 €, zuzüglich Nebenkosten von 1,50 € bis 2,00 € pro Quadratmeter. Neubauwohnungen fordern bis zu 10,50 € pro Quadratmeter, während Bestandsobjekte in ruhigen Lagen bei 7,50 € bis 8,50 € liegen.
Häuser sind im Mietsegment seltener, aber gefragt: Hier bewegt sich der Preis bei 8,50 € pro Quadratmeter, mit Mieten für Einfamilienhäuser um 1.200 € bis 1.500 € monatlich. Die Leerstandsquote ist niedrig mit unter 2 %, was auf eine starke Nachfrage hinweist, insbesondere von Alleinstehenden und Paaren. In den letzten Jahren hat sich der Mietmarkt durch Zuzug von Studierenden der nahegelegenen Hochschulen in Deggendorf und Regensburg weiter verdichtet. Eine Besonderheit ist der Trend zu möblierten Übergangswohnungen, die in der Innenstadt um 10 % höhere Preise erzielen.
Die Mietpreisentwicklung ist regional geprägt: Im Ortskern und entlang der Hauptstraßen sind Preise um 15 % höher als in den Außenbezirken. Im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt von 12 € pro Quadratmeter bleibt Osterhofen mietfaires Wohnen ermöglichen, was es für Geringverdiener attraktiv hält. Dennoch mahnen lokale Experten vor einer potenziellen Verschärfung durch den demografischen Wandel, da der Zuzug junger Familien die Nachfrage weiter ankurbeln könnte.
Einflussfaktoren auf den Markt
Mehrere Faktoren formen den Immobilienmarkt in Osterhofen positiv. Wirtschaftlich profitiert die Stadt von der Nähe zu Industrieparks in Vilshofen und der Donau-Schifffahrt, die Tausende Arbeitsplätze bietet. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 %, was Stabilität signalisiert. Infrastrukturell sind Investitionen in Breitbandausbau und die Erweiterung der B 12 eine große Chance: Diese Maßnahmen verbessern die Erreichbarkeit und könnten den Zuzug um weitere 5 % pro Jahr steigern.
Demografisch gesehen altert die Bevölkerung langsam, was den Bedarf an barrierefreien Wohnungen erhöht. Umweltfaktoren wie die Donau und umliegende Naturschutzgebiete machen Osterhofen zu einem „grünen“ Standort, der in Zeiten des Klimawandels an Reiz gewinnt. Negativ wirken sich hingegen steigende Baukosten und Zinsen aus, die Neubauten bremsen. Die Lokalpolitik fördert den Markt durch Förderprogramme für energieeffiziente Sanierungen, die Käufern bis zu 20.000 € Zuschuss bieten. Insgesamt überwiegen die positiven Einflüsse, was Osterhofen zu einem sicheren Hafen im volatilen Immobilienmarkt macht.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden Jahre wird mit einer moderaten Preisentwicklung gerechnet. Experten prognostizieren eine jährliche Steigerung der Kaufpreise um 2 bis 4 %, getrieben durch anhaltenden Zuzug und begrenztes Bauland. Mietpreise könnten um 3 % zunehmen, solange die Nachfrage hoch bleibt. Bis 2028 könnte der Quadratmeterpreis für Wohnungen die Marke von 3.000 € überschreiten, während Häuser bei 2.800 € stabilisieren. Risiken bergen wirtschaftliche Abschwünge oder eine Überhitzung durch Spekulanten, doch die regionale Stärke – niedrige Verschuldung der Haushalte und starke Beschäftigung – dämpft diese.
Langfristig positioniert sich Osterhofen als „Schlafstadt 2.0“: Mit Home-Office-Trend und guter Anbindung wird die Attraktivität steigen. Investoren sollten auf nachhaltige Objekte setzen, da der Fokus auf Öko-Standards zunimmt. Für Käufer und Mieter bietet der Markt derzeit ein gutes Einstiegsfenster, bevor Preise weiter klettern.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Osterhofen verkörpert das Beste aus ländlicher Idylle und urbaner Erreichbarkeit: Bezahlbare Preise, stabile Trends und hohe Lebensqualität machen ihn zu einer empfehlenswerten Wahl. Ob als Käufer, Mieter oder Investor – Osterhofen bietet Chancen für alle. Mit einer klaren Förderpolitik und wirtschaftlicher Dynamik steht der Markt vor einem positiven Kurs. Wer jetzt einsteigt, profitiert von der kontinuierlichen Wertsteigerung und der bleibenden Attraktivität dieser Donau-Perle.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Osterhofen bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Rund 11.500 Menschen sind in der niederbayerischen Stadt Osterhofen zu Hause. Sie erstreckt sich auf rund 111 Quadratkilometer im Süden des Landkreises Deggendorf und ist von den Gemeinden Winzer, Niederalteich und Hengersberg umgeben.
Im Norden grenzen ebenfalls die Orte Aldersbach und Künzing an die Stadt, welche dem Landkreis Passau angehören. Darüber hinaus teilt sich die Stadt mit den Kreisen Rottal-Inn und Dingolfing-Landau eine gemeinsame Grenze. Landwirtschaftlich geprägt ist der bayerische Ort durch den Gäuboden und das Vilstal, das sich im Süden der Stadt ausdehnt. Hinsichtlich der mittelalterlichen Städte in Niederbayern zählt Osterhofen zur jüngsten Stadt in der Region. Das heutige Mittelzentrum hegt Städtepartnerschaften mit Ballybay in Irland und Stráž – eine Minderstadt in Tschechien. Weiterhin zeigt die Stadt sich als Mitglied des internationalen Klima-Bündnisses. Auf seinen zwei Gewerbegebieten bietet der Ort reichlich Platz für jede Menge Unternehmen. Auf dem etwa 100.000 Quadratmeter großem Gewerbe- und Industriegebiet „Donau-Gewerbepark“ haben Produktions- und Einzelhandelsbetriebe ihren Sitz. Durch seinen Anschluss an wichtige Verkehrsknotenpunkte wie die Staatsstraße 2115, welche Reisende in nur wenigen Kilometern zur Autobahn Passau – Nürnberg – Würzburg führt, bietet das Gewerbegebiet insbesondere für überregional tätige Betriebe optimale Standortvorteile. Das etwa 25 Hektar große Gewerbegebiet „Am Stadtwald“ beinhaltet Unternehmen aus den Bereichen Recycling, Bauhandwerk und Transport. Als einer der größten Arbeitgeber mit über 1.000 Mitarbeitern gilt hier die Firma Wolf System GmbH, die als Systembau-Spezialist in den Sektoren Fertighäuser, Landwirtschaft und Gewerbe agiert.
Eines der markantesten Sehenswürdigkeiten von Osterhofen ist die Basilika Altenmarkt, die sich als barocke Kirche zeigt.
Die heutige Pfarrkirche wurde um 1726 erbaut und verfügt noch über viele originale Elemente. Gegenüber der Basilika Altenmarkt thront die Wallfahrtskirche „Mariä Zuflucht der Sünder“ aus dem 17. Jahrhundert. Der Ortsteil Haardorf ist in Besitz einer weiteren Wallfahrtskirche, die Kreuzbergkirche zum „Heiligen Kreuz“. Bereits im Jahr 1262 wurde diese Kirche erbaut, dessen halbkreisförmige Arkadenhalle in einem besonders eindrucksvollen Bild erstrahlt. Eine sehenswerte Rokoko-Kirche findet der interessierte Gast in der Ortschaft Thundorf. Die Kirche aus dem 18. Jahrhundert verfügt in ihrem Innern über bemerkenswerte Wandmalereien und Stuckarbeiten. Großes Wissen vermittelt das hiesige Heimatmuseum, das den Stadtplatz des Ortes ziert. Hier finden sich Abteilungen vor, die sich unter anderem den Themen zur Vorgeschichte und Stadtgeschichte sowie zum altem Handwerk annehmen. Das Kulturamt der Stadt fördert verschiedene Vereine, die im Bereich Musik, Kultur und Brauchtum tätig sind. Viele Grünflächen mit zahlreichen Bäumen und Spazierwegen bietet der Stadtpark, welcher im Jahr 1996 ins Leben gerufen wurde. Obstbäume und eine neu angelegte Wasserfläche sorgen hier für ein mediterranes Flair. Die Eisenskulptur des Künstlers Karl Mader ziert den Stadtpark. Sie stellt einen etwa 20 Meter langen Dinosaurier dar.
Die meisten Menschen leben in der gleichnamigen Großen Kreisstadt Deggendorf. Osterhofen und Plattling zählen ebenso zu den Städten des Landkreises. Dem schließen sich die Märkte Winzer, Schöllnach, Metten und Hengersberg sowie 20 Gemeinden an.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
