Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Neustadt a.d.Donau Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der kreisangehörige, niederbayerischen Stadt Neustadt a.d.Donau tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Neustadt a.d. Donau intensiv.
Hierzu werden in Niederbayern, zwischen Kelheim und Vohburg eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Neustadt a.d. Donau neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Neustadt a.d. Donau zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Neustadt a.d.Donau gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Niederbayern oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Niederbayern und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Niederbayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Niederbayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Niederbayern, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Niederbayern oder dem südöstlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Neustadt a.d.Donau um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Neustadt a.d.Donau
In der niederbayerischen Stadt Neustadt a.d.Donau nimmt der Immobiliengutachter Quadratmeterpreise für Wohnungen wahr, die über den bundesweiten Preisen für Immobilien liegen. Insbesondere kleine Wohnungen von 40 bis 80 Quadratmeter weisen hohe Immobilienwerte auf. Die Stadt im Landkreis Kelheim zeigt sich mit einem Immobilienmarkt, der von einer stabilen Nachfrage geprägt ist. So verzeichnet der Immobiliengutachter in dem bayerischen Ort einen leichten Anstieg der Immobilienwerte. Der Immobilienmarkt von Neustadt a.d.Donau bietet Immobilien zu Preisen an, die das Preisniveau der niederbayerischen Kreise Regen, Dingolfing-Landau, Straubing-Bogen, Rottal-Inn, Deggendorf, Passau und Freyung-Grafenau übersteigen.
Einleitung
Neustadt an der Donau, eine charmante Kleinstadt im Landkreis Kelheim in der Oberpfalz, Bayern, liegt idyllisch am Ufer der Donau und profitiert von ihrer zentralen Lage zwischen Regensburg und Ingolstadt. Mit rund 13.000 Einwohnern stellt die Stadt ein attraktives Wohn- und Lebensumfeld dar, das durch eine Mischung aus naturnaher Lage, guter Infrastruktur und regionaler Wirtschaftskraft geprägt ist. Der Immobilienmarkt in Neustadt spiegelt diese Qualitäten wider: Er ist stabil, mit moderaten Preisanstiegen, und orientiert sich an den Trends des bayerischen Mittelgebiets. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes im Oktober 2025, einschließlich Preisentwicklungen, Angebots- und Nachfragesituation sowie zukünftiger Perspektiven. Der Fokus liegt auf Wohn- und Gewerbeimmobilien, unter Berücksichtigung demografischer und wirtschaftlicher Einflüsse.
Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Demografie in Neustadt an der Donau zeigt ein ausgewogenes Bild: Die Bevölkerungszahl ist in den letzten Jahren leicht gestiegen, vor allem durch Zuzug von Familien und Pendlerfamilien aus der näheren Umgebung. Der Anteil der Altersgruppe über 65 Jahre liegt bei etwa 25 Prozent, was auf eine alternde Gesellschaft hinweist, während junge Familien durch die Nähe zu Kindergärten, Schulen und Freizeiteinrichtungen angezogen werden. Die Arbeitslosenquote ist niedrig und beträgt derzeit unter 3 Prozent, was auf eine robuste regionale Wirtschaft zurückzuführen ist.
Wirtschaftlich ist Neustadt ein Knotenpunkt für Handel, Handwerk und Dienstleistungen. Der Arbeitskreis Neustädter Wirtschaftsförderung e.V. unterstützt lokale Unternehmen aktiv, was zu einer vitalen Struktur aus mittelständischen Betrieben führt. Wichtige Branchen umfassen die Logistik (dank der B16 und der Nähe zur A3), den Tourismus entlang der Donau sowie die Landwirtschaft und Lebensmittelverarbeitung. Die Pendlerabhängigkeit zu größeren Zentren wie Regensburg (ca. 30 Minuten entfernt) stärkt die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. Insgesamt fördert diese Dynamik den Immobilienmarkt, da steigende Einkommen und eine hohe Beschäftigungsrate die Kaufkraft der Haushalte ankurbeln. Allerdings wirken sich landesweite Herausforderungen wie steigende Baukosten und Zinsentwicklungen dämpfend auf Neuanlagen aus.
Wohnimmobilienmarkt
Der Wohnimmobilienmarkt in Neustadt an der Donau ist geprägt von einem ausgewogenen Angebot an Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Eigentumswohnungen. Die Nachfrage konzentriert sich auf Objekte mit guter Ausstattung und Nähe zur Donau, was zu einer Präferenz für energieeffiziente Neubauten führt. Im Oktober 2025 umfassen die verfügbaren Objekte etwa 150 Wohnungen und 80 Häuser, wobei der Umsatzvolumen im Vergleich zum Vorjahr um rund 5 Prozent gestiegen ist.
Kaufpreise für Wohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 3.500 Euro. Die Spanne reicht von 2.600 Euro für ältere Objekte in Randlagen bis zu 4.800 Euro für moderne Altbauten im Zentrum. Für eine typische 80-m²-Wohnung ergibt sich somit ein Gesamtpreis von rund 280.000 Euro. Die Preisentwicklung zeigt einen moderaten Anstieg von 6 Prozent im Jahresvergleich, getrieben durch eine knappe Verfügbarkeit in familientauglichen Lagen.
Kaufpreise für Häuser: Einfamilien- und Reihenhäuser erzielen einen Durchschnittspreis von 3.100 Euro pro Quadratmeter. Günstige Angebote starten bei 2.500 Euro/m² für Renovierungsbedürftige, während hochwertige Neubauten bis 3.400 Euro/m² kosten. Ein Standard-Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche kostet damit etwa 430.000 Euro. Der Markt für Häuser ist besonders dynamisch, da Neustadt als „grüne Oase“ für Familien gilt; die Transaktionszeit beträgt derzeit 4 bis 6 Monate.
Mietmarkt: Der Mietspiegel 2025 weist für Wohnungen einen Durchschnitt von 12 Euro pro Quadratmeter aus, mit einer Spanne von 10 bis 14 Euro je nach Lage und Ausstattung. Häuser werden für 10,50 Euro/m² vermietet. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch, insbesondere bei Ein- und Zweibettzimmern für Berufspendler, was zu einer Auslastungsrate von über 95 Prozent führt. Kaltmieten für eine 60-m²-Wohnung liegen bei 720 Euro monatlich, zuzüglich Nebenkosten.
Insgesamt ist der Wohnmarkt stabil, mit einer leichten Verschiebung hin zu nachhaltigen Sanierungen, da Förderprogramme wie die KfW-Programme den Umbau älterer Bestände begünstigen.
Gewerbeimmobilienmarkt
Der Gewerbeimmobilienmarkt in Neustadt an der Donau ist kleiner als der Wohnsektor, aber wachstumsstark, vor allem durch die logistische Lage. Das Angebot umfasst derzeit etwa 20 Objekte, darunter Büros, Hallen und Ladenlokale, mit einem Fokus auf Mietverträge. Der Umsatz ist im Vergleich zu 2024 um 8 Prozent höher, was auf Investitionen in die regionale Industrie hinweist.
Büros und Praxen: Büroflächen werden für 8 bis 12 Euro/m² vermietet, mit Preisen ab 1.000 Euro monatlich für 100 m². Die Nachfrage kommt aus dem Dienstleistungssektor und Freiberuflern, die von der ruhigen Lage profitieren.
Produktions- und Lagerhallen: Größere Hallen (ab 500 m²) erzielen Mietpreise von 4 bis 6 Euro/m², mit Angeboten bis 8.000 Euro monatlich für vollausgestattete Flächen inklusive Parkplätzen. Der Markt ist von Logistikfirmen dominiert, die die Nähe zur Autobahn nutzen.
Einzelhandel und Gastronomie: Ladenlokale im Zentrum kosten 10 bis 15 Euro/m², mit hoher Nachfrage nach touristisch genutzten Räumen entlang der Donau. Der Kaufmarkt für Gewerbeobjekte ist rar, mit Quadratmeterpreisen ab 1.800 Euro für kleinere Einheiten.
Der Gewerbemarkt profitiert von der Wirtschaftsförderung, die neue Ansiedlungen begleitet, bleibt jedoch abhängig von der Konjunktur in der Oberpfalz.
Preisentwicklung und Trends
Die Preisentwicklung in Neustadt zeigt eine positive Tendenz: Im dritten Quartal 2025 stiegen die Wohnungs-Quadratmeterpreise um 0,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr, bei Häusern um 1,2 Prozent. Mietpreise blieben weitgehend stabil, mit leichten Anpassungen durch Inflation. Trends umfassen eine Zunahme von energieeffizienten Objekten (Klasse A/B), die 20 Prozent teurer sind, sowie eine Digitalisierung der Vermarktung, die Transaktionszeiten verkürzt. Die Baugenehmigungen sind um 10 Prozent gesunken, was auf höhere Zinsen zurückzuführen ist, führt jedoch zu einem Engpass bei Neubauten.
Einflussfaktoren
Zentrale Einflüsse sind die niedrige Arbeitslosigkeit und die Pendlerdynamik, die die Nachfrage stützen. Die Donau als Naherholungsraum erhöht die Attraktivität, während steigende Baukosten (aktuell +5 Prozent) Investitionen bremsen. Demografisch wirkt der Zuzug junger Familien positiv, doch die Alterung der Bevölkerung fordert mehr barrierefreie Wohnformen. Wirtschaftlich stabilisieren sich die Zinsen bei 3,5 Prozent, was den Markt dämpft, aber langfristig Chancen für Käufer schafft.
Ausblick
Für die kommenden Jahre wird der Immobilienmarkt in Neustadt an der Donau weiter stabilisieren, mit erwarteten Preisanstiegen von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die Fokussierung auf Nachhaltigkeit und Digitalisierung wird den Sektor prägenden, während Förderungen für Sanierungen das Angebot erweitern. Potenzial besteht in der Erweiterung des Gewerbebereichs durch Logistikparks. Insgesamt bleibt Neustadt ein solides Investmentziel für Käufer und Vermieter, das durch seine Lebensqualität überzeugt.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Neustadt an der Donau präsentiert sich als robuster und zukunftsorientierter Sektor, der von regionaler Stärke und natürlicher Attraktivität profitiert. Mit moderaten Preisen und hoher Nachfrage bietet er Chancen für Privatpersonen und Investoren gleichermaßen. Eine kontinuierliche Beobachtung von Zins- und Demografieentwicklungen ist ratsam, um optimale Entscheidungen zu treffen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Neustadt a.d.Donau bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Bad Gögging als Ortsteil und Kurort von Neustadt a.d. Donau hat die Stadt bekannt gemacht. Der interessierte Gast trifft im Westen des niederbayerischen Landkreises Kelheim mit dem Ort Riedenburg auf den Ort, welcher derzeit rund 13.000 Einwohner zählt.
Er bietet viele landschaftliche Reize, die sich mit einer außerordentlichen Vielfältigkeit zeigen. So ist die Stadt auf einer Schotterebene des Donautals gelegen und im Süden vom tertiären Donau-Isar-Hügelland der Hallertau geprägt. Der Norden zeichnet sich durch die kalkhaltigen Hänge der Fränkischen Alb aus. Im Stadtkern treffen Abens und Ilm aufeinander und münden zusammen in die 2857 Kilometer lange Donau. In kurzer Zeit können Reisende von hier aus die Großstädte Regensburg und Ingolstadt erreichen. Im Westen teilt sich die Stadt eine gemeinsame Grenze mit den oberbayerischen Landkreisen Pfaffenhofen an der Ilm und Eichstätt.
Im Süden grenzt der Dürnbucher Forst an das Stadtgebiet. Weiterhin ist der Ort von der Stadt Abens und den Gemeinden Biburg und Siegenburg umgeben.
Die wichtigen Städte Eichstätt, Mainburg und Kelheim sind ebenfalls nicht weit. Die Gegend mit den ältesten bayerischen Stadtrechten ist in Besitz eines bedeutenden Kurortes. Der Ortsteil Bad Gögging genoss bereits vor zwei Jahrtausenden einen Ruf als römisches Staatsbad. Wegen seiner drei Naturvorkommen Moor, Schwefel und Mineraltherme gewinnt er als Kurort an zunehmender Bedeutung. Die Stadt an der Donau inspirierte gleichermaßen berühmte Persönlichkeiten, wie etwa den Dichter Johann Wolfgang von Goethe, der einen Teil seines Lebens in der bayerischen Stadt verbrachte. Neben Bad Gögging ziehen sich die Ortsteile Ulrain mit Lina, Eining, Sittling, Geibenstetten, Schwaig, Heiligenstadt, Mühlhausen mit Karpfenstein, Hienheim, Mauern, Irnsing und Marching durch die Stadt. Die hiesige Wirtschaftsstruktur ist stark vom Hopfen- und Spargelanbau geprägt. Zudem haben hier einige weltweit tätige Unternehmen ihren Sitz, wie etwa die Bayernoil GmbH – eine Erdölraffinerie – oder der Automobilzulieferer SMP, der seinen Hauptsitz in Bötzingen hat.
Wer Neustadt a.d.Donau besucht, kann so einiges entdecken. Als ein absolutes kulturelles Highlight erweist sich das “KunstHausAbensberg – Kuchlbauer’s Bierwelt“.
Die ehemalige Stadtvilla zeigt sich in bunten Farben und mit einer außergewöhnlichen Architektur. Entworfen wurde das Bauwerk vom Architekten Peter Pelikan. Das KunstHausAbensberg widmet sich Hundertwassers Lebenswerk und zeigt bemerkenswerte Originalgrafiken des Künstlers. Neben dem Wandern und Radfahren können Sportinteressierte in der Stadt Minigolf spielen. Das Hotel Eisvogel Bad Gögging bietet dafür eine passende Anlage aus Kunstrasenbahnen. Daneben bietet die Stadt Schifffahrten an, die den Gast durch den staunenswerten Donaudurchbruch bis zum Kloster Weltenburg befördern. Ebenso passieren die Schiffe den Main-Donau-Kanal und somit das sehenswerte Gebiet der Altmühl. Kulturell etabliert im Ort ist das Römische Museum für Kur- und Badewesen. In den Räumen dieses einzigartigen Museums werden dem Besucher Elemente des ältesten römischen Heilbades Bayerns nahegebracht. Manche Badeanlagen, die mit ihren Schwefelquellen der Heilung und Linderung von Rheuma dienten, wurden bereits 80 nach Christus erschaffen. Als begehrtes Naherholungsareal erweist sich der Mauerner See mit seinem angrenzenden Freizeitgelände. Das Stadtbild von Neustadt an der Donau ist zudem von vielen römisch-katholischen und neuapostolischen Kirchen gezeichnet.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
