Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Lenggries Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Lenggries tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Lenggries intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Kochel und Rottach-Egern, eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Lenggries neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Lenggries zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Lenggries gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Lenggries um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Lenggries
Die Immobiliengutachter beobachten in Lenggries, dass die Nähe zu den Bergen und zu den einzigartigen Naherholungsorten ein Anreiz für viele Menschen ist, sich in der Gemeinde Immobilien zu suchen. Der Immobiliengutachter nimmt hier Immobilienwerte wahr, die sich im oberen Preissegment von Oberbayern bewegen. Allerdings sind Immobilien in den Nachbarorten wie Miesbach, Garmisch-Partenkirchen, Starnberg und München noch teurer.
Die Nachfrage am Lenggrieser Immobilienmarkt ist zwar deutlich gewachsen, dennoch erreichen die Immobilienwerte in der Gemeinde noch nicht das Münchener oder Starnberger Niveau.
Der Immobiliengutachter lässt bei einer Immobilienbewertung Faktoren wie die Lage und Ausstattung der Immobilie mit einfließen. Auch die Infrastruktur des Ortes ist maßgeblich für den Wert einer Immobilie. Der Immobilienmarkt der oberbayerischen Gemeinde ist noch überschaubar. Die Nachfrage nach Wohnraum ist zwar gestiegen, dennoch platzt sie in der Gegend nicht aus allen Nähten wie es in München der Fall ist. Die Gemeinde zwischen Österreich und München wird jedoch für viele Wohnraumsuchende interessanter. Immer mehr Menschen sind auf der Suche nach einer günstigeren Wohnalternative. Aber auch in Lenggries werden die Preise für Immobilien weiterhin steigen.
Einleitung
Lenggries, eine idyllische Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen, gilt als das flächenmäßig größte Gemeindegebiet Bayerns mit rund 242 Quadratkilometern. Situierte am Eingang zum Karwendelgebirge und im Isartal, bietet Lenggries eine malerische Landschaft mit imposanten Bergen wie dem Brauneck (1.556 m) und der wildromantischen Isar. Die Gemeinde umfasst etwa 44 Ortsteile und Weiler, darunter Fleck, Fall und Gilgenhöfe, und zählt rund 10.000 Einwohner. Als anerkannter Luftkurort und Tourismus-Hotspot profitiert Lenggries von seiner Nähe zu München (ca. 60 km) und Bad Tölz (ca. 10 km), was es zu einem attraktiven Standort für Wohnen, Erholung und Investitionen macht. Der Immobilienmarkt in Lenggries ist geprägt von einer Mischung aus lokaler Nachfrage, touristischem Einfluss und regionalen Trends in Bayern. Im Jahr 2025 zeigt sich ein Markt mit stabilen, aber leicht schwankenden Preisen, beeinflusst durch höhere Zinsen, eine moderate Nachfrage und den anhaltenden Reiz der alpinen Lage. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Marktbedingungen, Preisentwicklungen, Einflussfaktoren sowie Ausblick und Empfehlungen.
Lage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Lenggries liegt strategisch günstig im Isarwinkel, umgeben von den Tegernseer Bergen und dem Karwendel. Die Anbindung an die B 13 und den Bahnhof Lenggries erleichtert den Pendlerverkehr nach München, wo viele Bewohner beruflich tätig sind. Die Infrastruktur umfasst Grund- und Mittelschulen, Kindergärten wie den Waldkindergarten Lenggries sowie medizinische Versorgung durch Apotheken und Ärzte. Einkaufsmöglichkeiten reichen von lokalen Geschäften bis zu Supermärkten im Ortskern.
Wirtschaftlich dominiert der Tourismus den Ort: Mit jährlichen Umsätzen von rund 53 Millionen Euro und Steuereinnahmen von etwa fünf Millionen Euro bildet er eine Säule des Gemeindehaushalts. Übernachtungen beliefen sich 2024 auf knapp 242.000, hauptsächlich aus Bayern, Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg. Der Sektor schafft Arbeitsplätze im Gastgewerbe, Handel und Dienstleistungen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen und Ferienimmobilien antreibt. Ergänzt wird dies durch Handwerk, Landwirtschaft und kleinere Industrieansiedlungen. Die Arbeitslosenquote liegt unter dem bayerischen Durchschnitt (ca. 3 %), was Stabilität für den Wohnungsmarkt schafft. Allerdings belasten steigende Lebenshaltungskosten durch Tourismus – wie Verkehr, Lärm und Grundstückspreise – die lokale Bevölkerung, insbesondere Jüngere, die eine niedrigere Akzeptanz gegenüber dem Fremdenverkehr zeigen.
Aktuelle Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Lenggries ist im Jahr 2025 ausgeglichen, mit einer leichten Überhang an Angeboten durch höhere Finanzierungskosten. Die Nachfrage konzentriert sich auf familientaugliche Häuser und Wohnungen in naturnaher Lage, während Ferienwohnungen durch den Tourismusboom stabil bleiben. Im Vergleich zu Großstädten wie München (wo Quadratmeterpreise bei über 8.000 € liegen) ist Lenggries erschwinglich, aber teurer als der bayerische Durchschnitt (ca. 3.500–4.000 €/m² für Wohnungen). Der Marktanteil von Neubauten ist gering (ca. 10 % der Transaktionen), da Baugenehmigungen durch Naturschutz und Bebauungspläne eingeschränkt sind. Aktuell werden etwa 20–30 Objekte monatlich inseriert, mit einer Vermarktungsdauer von 4–6 Monaten für Häuser und 2–4 Monaten für Wohnungen. Der Anteil provisionsfreier Verkäufe liegt bei rund 20 %, was Käufer entlastet.
| Kategorie | Durchschnittspreis (€/m²) | Preisspanne (€/m²) | Jährliche Veränderung (2024–2025) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 4.950 | 4.380–5.740 | +1,7 % |
| Einfamilienhäuser | 6.800 | 4.125–6.992 | +10,8 % |
| Mietwohnungen | 12,68 | 10,58–18,21 | +6,2 % |
| Hausrenten | 14,35 | 13,87–18,77 | +3,5 % |
Diese Werte basieren auf Angebotspreisen und tatsächlichen Transaktionen; reale Verkaufspreise können um 5–10 % abweichen, je nach Ausstattung und Lage.
Preisentwicklung
Die Preisentwicklung in Lenggries zeigt eine moderate Volatilität, beeinflusst von der Pandemie-Nachwirkung, Inflation und EZB-Zinsentscheiden. Von 2021 bis 2023 stiegen die Kaufpreise für Wohnungen um rund 15 %, getrieben durch Homeoffice-Trends und Zweitwohnsitz-Nachfrage. Seit 2024 kehrt sich der Trend um: Wohnungspreise sanken um 2,6–4,1 %, Häuser um 3,3 %, was auf höhere Zinsen (aktuell ca. 3,5–4 % für Baukredite) und eine abkühlende Nachfrage zurückzuführen ist. Über fünf Jahre beträgt die Gesamtentwicklung jedoch +4 % für Wohnungen und +15 % für Häuser, was Lenggries über dem bayerischen Schnitt (+2,5 % für Wohnungen 2025) positioniert.
Mietpreise entwickeln sich konträr positiv: Von 11,46 €/m² im Q2 2024 auf 12,68 €/m² im Q3 2025 (+4,4–6,2 %) durch Knappheit an Mietobjekten und steigende Nebenkosten (Heizung, Strom). Für Neubauten (Baujahr nach 2010) liegen Mieten bei bis zu 16 €/m², für Altbauten (vor 1990) bei 10–12 €/m². Die Rendite für Vermieter beträgt ca. 3–4 % netto, attraktiv für Anlageimmobilien in touristischen Lagen.
Beispiele: Eine 100-m²-Wohnung kostet zum Kauf ca. 495.000 € (2025), zur Miete 1.268 €/Monat. Ein 150-m²-Haus liegt bei 1.020.000 € Kaufpreis, Miete ca. 2.153 €/Monat.
Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren prägen den Markt:
- Tourismus: Der Sektor treibt Preise für Ferienimmobilien (z. B. Chalets mit Bergblick) um 20–30 % über den Durchschnitt. Übernachtungszahlen stabilisieren den Mietmarkt, da Saisonvermietungen (Airbnb-ähnlich) bis zu 18 €/m² erzielen. Negativ wirkt der Tagestourismus: Erhöhte Grundstückspreise (+10 % seit 2023) und Verkehrsbelastung mindern die Attraktivität für Einheimische.
- Demographie und Nachfrage: Die Bevölkerung altert (Durchschnittsalter 45 Jahre), was die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen steigert. Pendler aus München suchen bezahlbare Alternativen, während Familien die Nähe zu Schulen und Natur schätzen. Die jüngere Generation (unter 30) zeigt Skepsis gegenüber steigenden Kosten, was zu Abwanderungstendenzen führt.
- Wirtschaftliche Aspekte: Niedrige Arbeitslosigkeit und Einkommen (Durchschnitt ca. 3.500 € netto) unterstützen den Markt, doch Inflation (ca. 2,5 % 2025) und Energiepreise drücken auf Nebenkosten (ca. 3–4 €/m²). Förderprogramme wie KfW-Zuschüsse für Sanierungen (Energieeffizienz) animieren Investitionen.
- Regulatorische Rahmen: Die Mietpreisbremse gilt nicht streng, da Lenggries keine Überhitzung zeigt. Baurechtliche Hürden (Naturschutzgebiete) begrenzen Neubau, was Preise stützt. Steuerliche Vorteile für Vermieter (bis 5.000 € Absetzbarkeit) machen Anlagen attraktiv.
- Makroökonomisch: EZB-Zinsen und Immobiliensteuer (Grundsteuererhöhung 2025) dämpfen Käufe, während Homeoffice-Trends ländliche Lagen begünstigen.
Prognose und Trends bis 2030
Für 2026–2028 erwarten Experten eine Stabilisierung: Kaufpreise für Wohnungen +1–2 % jährlich, Häuser +3–5 %, getrieben durch sinkende Zinsen (voraussichtlich 2,5–3 %). Mieten könnten um 4–5 % steigen, da Bauprojekte (z. B. Reihenhäuser am Urtlmühlweg) die Lücke nur teilweise schließen. Trends umfassen:
- Nachhaltigkeit: Nachfrage nach energieeffizienten Objekten (KfW-Standard 40) steigt um 15 %, mit Preiszuschlägen von 500–1.000 €/m².
- Digitalisierung: Virtuelle Besichtigungen und Smart-Home-Ausstattung werden Standard, verkürzen Vermarktungszeiten um 20 %.
- Tourismus-Integration: Mehr Ferienwohnungen mit Co-Living-Elementen; Umsatzsteigerung durch Events (z. B. „Innenstadt-Freitag“) könnte Preise um 5 % heben.
- Risiken: Klimawandel (Starkregen) und Abwanderung Jüngerer könnten Preise drücken; positives Szenario: Erweiterung der Brauneck-Arena boostet Tourismus um 10 %.
Bis 2030 könnte der Quadratmeterpreis für Häuser 7.500 € erreichen, bei anhaltender Attraktivität als „Wohnen im Grünen“.
Fazit und Empfehlungen
Der Immobilienmarkt in Lenggries ist 2025 robust und zukunftsorientiert, mit Chancen für Käufer in einer Phase leichter Preissenkungen und für Vermieter durch steigende Mieten. Die alpine Lage und touristische Dynamik machen es zu einer soliden Anlage, trotz Herausforderungen wie Kostensteigerungen. Potenzielle Käufer sollten auf energieeffiziente Objekte in zentralen Lagen (z. B. Ortskern) setzen, um Wertsteigerung zu sichern. Vermieter profitieren von Saisonvermietungen, Mieter von stabilen Verträgen. Eine professionelle Bewertung (z. B. via Gutachter) und Beratung durch lokale Makler wie AkuRat oder Schwimmer Immobilien empfehlen sich. Insgesamt bietet Lenggries ein ausgewogenes Verhältnis von Lebensqualität und Renditepotenzial – ideal für Langfristinvestoren.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Lenggries bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Die Gemeinde und der Luftkurort Lenggries befindet sich im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen.
Sie gilt als Hauptort des Isarwinkels und ist mit einer Fläche von rund 243 Quadratkilometer die größte Gemeinde Bayerns. Etwa 9.500 Menschen leben heute in dem naturbelassenen Ort, der von vielen Bergen umgeben ist. Große Teile des Gemeindegebietes stehen unter Natur- und Landschaftsschutz. Innovation steht hier im Einklang mit der Natur. Wer in die kleine Gemeinde nach Oberbayern reist, wird bayerische Gepflogenheiten kennenlernen, denn hier werden diese zur Genüge gelebt. Das Ortsbild ist von vielen grünen Wiesen, Wäldern, Hochmooren und dem Alpenvorland geprägt.
Die Gemeinde – das Tor zum Karwendelgebirge – liegt inmitten des Isartals.
Große Berge wie der Geierstein mit seinen 1491 Metern und der etwa 1560 Meter hohe Fockenstein befinden sich in unmittelbarer Nähe der Gemeinde. Neben dem gleichnamigen Ortsteil gehören ihr die sechs weiteren Ortsteile Schlegldorf, Anger, Fleck, Fall, Wegscheid und Vorderriß an. Der Tourismus und die Landwirtschaft dominieren die Wirtschaft im oberbayerischen Ort. Sie tragen den größten Teil zum wirtschaftlichen Gewinn der Gegend bei. Auch Handwerksbetriebe bestimmen hier maßgeblich die Wirtschaft. Der Fokus vieler Firmen liegt dabei in der Holzwirtschaft, da die Gemeinde über viele waldreiche Flächen verfügt. Die Umgebung von Lenngries ist geprögt von den Gemeinden Bad Heilbrunn, Bad Tölz, Benediktbeuern, Bichl, Dietramszell, Egling, Eurasburg, Gaißach, Geretsried, Greiling, Icking, Jachenau, Kochel a.See, Königsdorf, Münsing, Reichersbeuern, Sachsenkam, Schlehdorf, Wackersberg, Wolfratshausen und Österreich.
Die Gemeinde Lenggries strahlt viel Ruhe und Natürlichkeit aus.
Inmitten von vielen Hügeln und Bergen befinden sich viele traditionelle bayerische Häuser und Kirchen. Eine von ihnen ist die um 1722 errichtete Pfarrkirche St. Jakob, welche einen barocken Stil aufweist. Einblicke in die Vergangenheit der Gemeinde gewährt das im Jahr 1718 erbaute Barockschloss „Schloss Hohenburg“. Des Weiteren trifft man hier auf eine höher gelegene Ruine der alten Burg Hohenburg. Das Schloss beherbergt heute noch ein altes Mädchengymnasium und eine Mädchenrealschule, die einst Nonnen besuchten.
Ebenso einen Besuch wert ist der im 17. Jahrhundert errichtete Kalvarienberg. Die geometrische Anlage wurde später noch einmal mit der HI.Kreuz Kapelle und dem Benefiziatenhaus erweitert.
Außerdem existiert im Ort ein Kalkofen aus dem 18. Jahrhundert, welcher zu den letzten bestehenden seiner Art im Isarwinkel zählt. Bis 1958 war dieser noch in Betrieb. Wer einen Rundgang durch die schöne Gemeinde macht, wird auf viele ansehnliche Bauernhäuser treffen, die Baustile des 17. und 18. Jahrhunderts zeigen. Dazu zählt unter anderem das Gasthaus „Altwirt“. An einigen Straßen und Gassen reihen sich weitere Bauernhäuser aneinander. Darüber hinaus befindet sich in der Gemeinde eine kleine Waldkirche. Die vielen alten Bauwerke inmitten von zahlreichen Bergen versprühen ein typisch bayerisches Flair.
Neben den kleineren Gemeinden existieren im Landkreis drei etwas größere Städte. Dazu zählen Bad Tölz, Geretsried und Wolfratshausen. Neben den o.g. Städten gibt es im Landkreis die Gemeinden Bad Heilbrunn, Benediktbeuern, Bichl, Dietramszell, Egling, Eurasburg, Gaißach, Greiling, Icking, Jachenau, Kochel a.See, Königsdorf, Lenggries, Münsing, Reichersbeuern, Sachsenkam, Schlehdorf und Wackersberg.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
