Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Leipheim Immobilien, Mieten und Pachten.Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Leipheim tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Leipheim intensiv.
Hierzu werden in Schwaben, zwischen Günzburg und Neu-Ulm eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Leipheim neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Leipheim zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Leipheim gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Leipheim um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Leipheim
Leipheim besitzt, laut Immobiliengutachter, einen Immobilienmarkt mit einer stabilen Nachfrage. Preissteigerungen verzeichnet der Immobiliengutachter bei den Kaltmieten. Bei den Kaufpreisen für Immobilien verbucht er hingegen Preisrückgänge von bis zu zehn Prozent. Die Mietpreise für Wohnungen von 40 bis 80 Quadratmeter bewegen sich in der Stadt über dem bundesweiten Durchschnitt. Die Kleinstadt an der Donau verzeichnet Immobilienwerte, die noch im unteren Preissegment von Schwaben liegen. Am Immobilienmarkt von Augsburg, Aichach-Friedberg, Lindau (Bodensee), Oberallgäu, Kempten, Neu-Ulm, Ostallgäu und Memmingen herrschen höhere Immobilienwerte. Die Landkreise Donau-Ries und Dillingen an der Donau bieten Immobilien zu günstigeren Preisen. Leipheim zählt, wie viele andere bayerischen Orte, zu einem attraktiven Wohnort in einer Urlaubsregion.
Einleitung
Leipheim, eine charmante Kleinstadt im Landkreis Günzburg in Bayern, liegt idyllisch an der Donau, etwa 17 Kilometer nordöstlich von Ulm und fünf Kilometer westlich von Günzburg. Mit einer Fläche von rund 32 Quadratkilometern und einer Bevölkerung von etwa 7.000 Einwohnern (Stand 2025) verkörpert Leipheim den typischen schwäbischen Charme: eine Mischung aus historischer Altstadt, moderner Infrastruktur und naturnaher Lage. Die Stadt profitiert von ihrer zentralen Position zwischen den Metropolen Augsburg und Ulm, mit exzellenter Anbindung an die Autobahn A8 (München-Stuttgart) und die Bahnlinie Ulm-Augsburg. Diese Faktoren machen Leipheim zu einem attraktiven Wohnort für Pendler, Familien und Investoren.
Der Immobilienmarkt in Leipheim ist geprägt von Stabilität und moderatem Wachstum. Im Jahr 2025 zeigt er sich resilient gegenüber nationalen Trends wie steigenden Zinsen und Inflation, da die Nachfrage durch die Nähe zu wirtschaftsstarken Regionen und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland aufrechterhalten wird. Dieser Bericht beleuchtet die demografischen Grundlagen, den Kauf- und Mietmarkt, aktuelle Entwicklungen sowie Ausblick und Risiken. Die Analyse basiert auf marktrelevanten Daten und Trends bis Ende Oktober 2025.
Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Leipheim hat in den letzten Jahren eine positive Bevölkerungsentwicklung erlebt. Von 2016 bis 2025 stieg die Einwohnerzahl um etwa 5,3 Prozent, was auf Zuzug aus umliegenden Städten und eine familienfreundliche Umgebung zurückzuführen ist. Die Bevölkerungsdichte beträgt rund 216 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländlich geprägte Stadt typisch ist. Die Altersstruktur ist ausgeglichen: Etwa 25 Prozent der Bewohner sind unter 18 Jahren, 55 Prozent im erwerbsfähigen Alter und 20 Prozent über 65. Dies unterstreicht die Attraktivität für Familien, die von Einrichtungen wie dem Gartenhallenbad, dem Naturschutzgebiet Donaumoos und einem gut ausgebauten Radwegenetz profitieren.
Wirtschaftlich ist Leipheim durch den Standort in der Region Schwaben geprägt. Wichtige Arbeitgeber umfassen das Unternehmen Wanzl (Produktion von Einkaufswagen) sowie Logistik- und Fertigungsunternehmen, die von der A8-Anbindung profitieren. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 Prozent, was die Kaufkraft der Einwohner stärkt. Neue Projekte wie eine Logistikimmobilie mit 10.500 Quadratmetern Fläche (geplant für 2025) signalisieren Wachstum im Gewerbebereich und ziehen weitere Zuzügler an. Diese Dynamik treibt die Nachfrage nach Wohnraum an, insbesondere in ruhigen Vororten wie Riedheim oder Weissingen, die als Stadtteile zu Leipheim gehören.
Der Kaufmarkt für Immobilien
Der Kaufmarkt in Leipheim ist 2025 von einer leichten Preiserholung geprägt, nach den Rückgängen der Vorjahre durch höhere Zinsen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt bei etwa 2.900 bis 3.062 Euro, je nach Lage und Zustand. In zentralen Bereichen nahe der Altstadt oder mit Donau-Blick können Preise bis zu 4.614 Euro pro Quadratmeter erreichen, während günstigere Objekte in Randlagen ab 1.475 Euro starten. Für Eigentumswohnungen beträgt der Durchschnitt 3.134 bis 4.148 Euro pro Quadratmeter, mit Spannen von 2.378 bis 4.104 Euro.
Die Preisentwicklung zeigt ein moderates Plus: Von 2024 auf 2025 stiegen die Hauspreise um rund 1 Prozent (von 3.030 auf 3.062 Euro pro Quadratmeter), bei Wohnungen um 3,3 Prozent (von 4.013 auf 4.148 Euro). Dies spiegelt eine Nachfrage wider, die durch Pendler und Investoren getrieben wird. Beliebte Objekttypen sind Einfamilienhäuser (ca. 120–150 Quadratmeter, Preise ab 350.000 Euro) und Neubau-Doppelhaushälften (ab 260.000 Euro für 54 Quadratmeter). Der Bestand an Altbauten aus den 1930er- bis 1970er-Jahren dominiert, doch Neubauten in erstklassigen Lagen gewinnen an Bedeutung.
Grundstückspreise unterstreichen die Knappheit: Der Durchschnitt liegt bei 424 Euro pro Quadratmeter, mit einem 90-Prozent-Quantil von 663 Euro. In den letzten 24 Monaten wurden rund 100 Grundstücke im Umkreis von 26 Kilometern analysiert, was auf begrenztes Angebot hinweist. Für Verkäufer sind 2025 ideale Bedingungen gegeben, da die Nachfrage stabil bleibt und Preise konstant hoch sind.
| Immobilientyp | Durchschnittlicher Quadratmeterpreis (2025) | Preisentwicklung 2024–2025 | Typische Preisspanne |
|---|---|---|---|
| Häuser | 2.900–3.062 € | +1 % | 1.475–4.614 € |
| Wohnungen | 3.134–4.148 € | +3,3 % | 2.378–4.104 € |
| Grundstücke | 424 € | Stabil | 177–663 € |
Der Mietmarkt
Der Mietmarkt in Leipheim ist dynamischer als der Kaufmarkt und weist 2025 eine Steigerung von 5,41 Prozent im Vergleich zu 2024 auf. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen beträgt 9,97 bis 10,95 Euro pro Quadratmeter, für Häuser 9,24 bis 9,48 Euro. In begehrten Lagen wie der Innenstadt steigen Preise auf bis zu 13,15 Euro pro Quadratmeter, während günstige Randbereiche bei 7,23 Euro liegen. Eine 80-Quadratmeter-Wohnung kostet im Schnitt 736 Euro monatlich, eine 100-Quadratmeter-Variante 1.010 Euro.
Der Trend zu höheren Mieten resultiert aus der wachsenden Nachfrage durch Berufspendler und die Begrenzung des Angebots. Bestandswohnungen (Baujahr vor 1990) machen 70 Prozent der Vermietungen aus und liegen bei 6,70 bis 10,19 Euro pro Quadratmeter. Neubauten erzielen 7,28 bis 11,02 Euro. Die Mietrendite für Investoren ist attraktiv: Bei Bestandswohnungen liegt sie bei rund 4–5 Prozent, was Leipheim zu einer soliden Anlageoption macht. Gewerbemieten, etwa für Büros (128 Quadratmeter ab 780 Euro monatlich), folgen ähnlichen Trends und profitieren von der Logistikentwicklung.
| Mietobjekt | Durchschnittliche Kaltmiete pro m² (2025) | Steigerung 2024 | Beispiel: Monatsmiete (80 m²) |
|---|---|---|---|
| Wohnungen | 9,97–10,95 € | +5,41 % | 736–736 € |
| Häuser | 9,24–9,48 € | +0 % | Ca. 740 € |
Aktuelle Entwicklungen und Trends
Der Immobilienmarkt in Leipheim hat sich 2025 von den pandemiebedingten Schwankungen erholt. Die Preise für Wohnungen stiegen um 15,51 Prozent im Jahresvergleich (bis Q1 2025), getrieben durch niedrige Zinsen und Infrastrukturinvestitionen. Lokale Makler wie Anderka Immobilien oder Scheffold berichten von einer Zunahme an Transaktionen: Rund 50–60 Objekte werden jährlich vermittelt, mit Fokus auf Neubauten und Sanierungen. Die Entwicklung einer neuen Logistikfläche (10.500 m²) stärkt den Gewerbemarkt und könnte indirekt Wohnraumnachfrage ankurbeln.
Nachhaltigkeit gewinnt an Relevanz: Energieeffiziente Sanierungen (z. B. KfW-Standards) heben Preise um 10–15 Prozent. Digitale Vermarktung und Suchaufträge bei Maklern verkürzen Verkaufszeiten auf 3–6 Monate. Herausforderungen umfassen den Fachkräftemangel im Baugewerbe, der Bauprojekte verzögert, und steigende Baukosten (+5 Prozent).
Ausblick und Risiken
Für 2026 wird ein weiteres moderates Wachstum erwartet: Kaufpreise könnten um 2–4 Prozent steigen, Mieten um 3–5 Prozent, abhängig von EZB-Zinsentscheidungen. Die Attraktivität Leipheims als „grüner Pendlerort“ wird durch Projekte wie Radweg-Erweiterungen und Donau-Revitalisierung gestärkt. Investoren sollten auf Neubauten in zentralen Lagen setzen, da diese die höchste Rendite bieten.
Risiken bestehen in einer möglichen Abschwächung durch Rezession oder höhere Zinsen, die die Nachfrage dämpfen könnten. Zudem könnte der Zuzug junger Familien die Belastung für Kindergärten und Schulen erhöhen, was indirekt den Wohnraummangel verschärft. Insgesamt bleibt Leipheim ein stabiler, zukunftsfähiger Markt für Käufer, Mieter und Investoren.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Leipheim vereint ländliche Idylle mit urbaner Erreichbarkeit und bietet 2025 faire Preise bei solider Wertsteigerung. Ob als Familienwohnsitz oder Kapitalanlage: Die Stadt lohnt sich für alle, die Qualität des Lebens schätzen. Interessenten sollten frühzeitig lokale Makler kontaktieren, um von der aktuellen Marktlage zu profitieren.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Leipheim bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
„Leipheim – Stadt an der Donau“ – mit diesem Wahlspruch präsentiert sich die bayerische Stadt im Norden des Landkreises Günzburg.
Mit ihren Gemarkungen Weißingen und Riedheim dehnt sie sich auf rund 32 Quadratkilometer aus. Das Bundesland Baden-Württemberg teilt sich eine gemeinsame Grenze mit der schwäbischen Stadt. Ebenso gehören Bibertal, Bubesheim und die Große Kreisstadt Günzburg zu ihren Nachbarorten. In der Kleinstadt an der Donau sind gegenwärtig rund 7000 Menschen zu Hause. Ein harmonisches Gemeinschaftsleben und zahlreiche Vereine erfüllen hier das Dasein der herzlichen und kontaktfreudigen Bürger. Die Landschaft des Stadtgebiets ist im Norden vom flachen Donauried und den Auwäldern des Donautals geprägt. Der Süden ist von einer Hochterrasse gezeichnet. Umgeben wird der Ort von der Schwäbischen Alb und den Iller-Lech-Schotterplatten, die als Großlandschaften im Süddeutschen Raum gelten. Die Stadt am Donauufer liegt zentral zwischen bedeutenden Ballungsräumen wie München, Ulm, Stuttgart und Augsburg. Eine Vielzahl mittelständischer Unternehmen haben die idyllische Stadt als ihren Gewerbestandort gewählt. So hat hier unter anderem der Weltmarktführer Wanzl, welcher Einkaufswagen herstellt, seinen Sitz. Gleich drei Werke des dynamischen Global Players sind hier beheimatet. Die Stadt bietet alles, was für eine erfolgreiche Wirtschaft nötig ist: qualifizierte Fachkräfte, einen breit gefächerten Branchenmix und die Lage zwischen bedeutenden Oberzentren. Das Autobahnkreuz Ulm/Elchingen befindet sich nur wenige Kilometer von der Stadt. Autobahnen führen Reisende über bequeme Wege sowohl Richtung München und Nordbayern als auch in die Nachbarländer wie Österreich oder Italien. Bezahlbare Gewerbeflächen, die sich mit moderaten Gewerbesteuersätzen verbinden, ergänzen das attraktive Bild des Ortes.
Das Heimat- und Bauernkriegsmuseum „Blaue Ente“ stellt einen kulturellen Anlaufpunkt von Leipheim dar. Hier werden dem Gast die Stadtgeschichte gezeigt und Informationen zum Bauernkrieg aufgeführt.
Der Besucher wird zurückversetzt in die frühere Gesellschaft und Politik. Auch das hiesige Schloss und das Kulturhaus „Zehntstadel“ sind Teil des Schlosshof-Ensembles. Die Altstadt mit ihren vielen Türmen und Mauern zeugt von der bewegenden Historie des Ortes. Hier befindet sich auch die St. Veitskirche. In dem gotischen Bauwerk finden regelmäßig Gottesdienste und Konzerte statt. Umweltbewusstsein und Natur haben auch in der schwäbischen Kleinstadt eine hohe Bedeutung. Die blaue weitläufige Donau ist von außergewöhnlichen Landschaften umgeben, die viele Touristen anziehen. Das Donaumoos mit seinen Hang- und Auwäldern ist von internationalem Rang und gilt als eines der größten Feuchtgebiete Deutschlands. Verschiedene Rad- und Wanderwege führen durch diese prächtigen Landschaften. Eine Vielzahl von Sportstätten und Freizeitanlagen im Ort, wie das Gartenhallenbad, bieten Action und Spaß für die ganze Familie. Die Highlights des Hallenbades sind die attraktive Saunalandschaft und die Riesenrutsche. Rund um das Donaumoos befinden sich reichlich kleinere Badeseen, die im Sommer viele Schwimmer anlocken. Ganz in der Nähe der Stadt liegt das Legoland Deutschland, welches sich in Günzburg befindet. Es ist ein absolutes Muss für Familien und Kinder.
So zählen die Gemeinden Aichen, Aletshausen, Balzhausen, Bibertal, Breitenthal, Bubesheim, Deisenhausen, Dürrlauingen, Ebershausen, Ellzee, Gundremmingen, Haldenwang, Jettingen-Scheppach, Kammeltal, Kötz, Landensberg, Münsterhausen, Neuburg (Kammel), Offingen, Rettenbach, Röfingen, Ursberg, Waldstetten, Waltenhausen, Wiesenbach, Winterbach und Ziemetshausen sowie die Städte Burgau, Günzburg, Ichenhausen, Leipheim, Krumbach (Schwaben) und Thannhausen zum bayerischen Landkreis.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
