Die Sachverständigen für Immobilienbewertung Kirchner bewerten Immobilien im Landkreis Weilheim-Schongau. Wir sind als Immobiliengutachter in Oberbayern u.a. auch im Landkreis Weilheim-Schongau tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Weilheim-Schongau intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Weilheim-Schongau zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Weilheim-Schongau gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Weilheim-Schongau um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Weilheim-Schongau
Der Immobilienmarkt im Landkreis Weilheim-Schongau splittet sich in zwei Bereiche. Während im Raum Schongau recht geringe Immobilienwerte herrschen, differenzieren diese sich im Raum Weilheim merklich. Hier muss der Käufer von Immobilien tiefer in die Tasche greifen. Während die Region zwischen 1988 und 2008 noch einen Einwohnerzuwachs von 2,1 Prozent verzeichnete, gingen die Einwohner ab dem Jahr 2008 wieder leicht zurück. Trotzdem zählt der Landkreis wegen seiner idyllischen Ruhe und stabilen Wirtschaft zu einer begehrten Wohnregion, die jedoch nicht von solch einer regen Nachfrage geprägt ist, wie es in Starnberg oder München der Fall ist. Dementsprechend niedrigere Immobilienwerte verzeichnen die Immobiliengutachter Landkreis Weilheim-Schongau.
In Weilheim zahlt der Käufer für ein Reihenhaus allerdings auch schon fast eine halbe Million Euro. Für ein frei stehendes Einfamilienhaus müssen Käufer noch tiefer in die Tasche greifen.
Nur in den Landkreisen Garmisch-Partenkirchen, Starnberg und München sind Immobilien noch teurer. Im Allgemeinen erkennen die Immobiliengutachter eine Preisniveau im Landkreis unter dem der Landkreise Dachau, Fürstenfeldbruck, Ebersberg, Miesbach, Bad Tölz-Wolfratshausen, Starnberg und München. Ebenso herrschen am Immobilienmarkt der kreisfreien Stadt Ingolstadt höhere Immobilienpreise als in der beschaulichen Region. Die Mieten im Landkreis haben sich in den letzten Jahren leicht erhöht und liegen über den bundesweiten Mietpreisen in Deutschland. Bayern zählt mit seinen Städten und Gemeinden zu den teuersten Regionen Deutschlands. Eine überaus dynamische Wirtschaft verbunden mit einer guten Infrastruktur und vielen reizvollen Landschaften treiben die Immobilienwerte in der Gegend in die Höhe.
1. Einleitung
Der Landkreis Weilheim-Schongau liegt in der Region Oberbayern, am Fuße der Alpen, und umfasst eine Fläche von etwa 1.246 Quadratkilometern. Er erstreckt sich von der Loisachtal-Ebene im Norden bis zu den Voralpen im Süden und grenzt an den Starnberger See sowie den Ammersee. Wichtige Städte sind Weilheim in Oberbayern als Kreishauptstadt mit rund 20.000 Einwohnern und Schongau mit etwa 18.000 Bewohnern. Der Landkreis profitiert von seiner idyllischen Lage, die eine Mischung aus urbaner Nähe zu München (ca. 50 km entfernt) und ländlicher Qualität des Lebens bietet. Die Bevölkerungszahl liegt derzeit bei etwa 85.000 Einwohnern, mit einer leichten Zunahme in den letzten Jahren durch Zuzug aus der Metropolregion. Die demografische Entwicklung zeigt eine alternde Gesellschaft: Das Medianalter beträgt rund 45 Jahre, und die Geburtenrate liegt unter dem Bundesdurchschnitt. Prognosen deuten auf eine moderate Bevölkerungszunahme bis 2030 hin, getrieben durch Pendler und Zweitwohnsitz-Suchende, was den Immobilienmarkt nachhaltig beeinflusst. Der Sektor ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach Wohnraum in familienfreundlichen Vororten, während Gewerbeimmobilien von der Nähe zu München profitieren.
2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Wirtschaft im Landkreis Weilheim-Schongau ist vielfältig und stabil, mit Schwerpunkten in der Fertigungsindustrie, dem Tourismus und dem Dienstleistungssektor. Wichtige Arbeitgeber sind Unternehmen aus der Maschinenbau- und Metallverarbeitungsbranche, wie z. B. in Schongau ansässige Firmen, sowie der öffentliche Dienst. Die Nähe zu München fördert den Pendlerverkehr, wodurch rund 40 Prozent der Erwerbstätigen in der Metropolregion arbeiten. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 Prozent, was für eine robuste Kaufkraft sorgt. In den letzten Jahren hat die Zinswende der Europäischen Zentralbank – mit sinkenden Bauzinsen ab Mitte 2024 – einen Aufschwung im Immobilienmarkt ausgelöst. Günstigere Finanzierungen machen Käufe attraktiver, insbesondere für Familien und Investoren. Der Landkreishaushalt 2025 sieht Investitionen in Infrastruktur vor, darunter Ausbauten im Verkehrsnetz (z. B. B 2 und A 95) und Förderprogramme für bezahlbaren Wohnraum über die kommunale Wohnbau GmbH. Der Tourismus, insbesondere im Sommer- und Wintersportbereich (z. B. Kochelsee und Staffelsee), treibt die Nachfrage nach Ferienimmobilien und Ferienwohnungen an. Insgesamt schafft die wirtschaftliche Zuversicht – wie sie auf regionalen Wirtschaftsempfängen betont wird – einen positiven Einfluss auf den Immobilienmarkt, der von Stabilität und moderatem Wachstum geprägt ist.
3. Aktueller Marktüberblick
Der Immobilienmarkt im Landkreis Weilheim-Schongau zeigt im Jahr 2025 eine leichte Erholung nach den Turbulenzen der Vorjahre, mit stabilen Preisen und einer zunehmenden Transaktionszahl. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, insbesondere in zentralen Lagen wie Weilheim und Schongau, was zu einer Prämie für gut erschlossene Objekte führt. Der Markt ist geprägt von einer Balance zwischen lokalen Käufern und externen Investoren aus München.
3.1 Kaufpreise
Die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnimmobilien liegen im ersten Quartal 2025 bei etwa 4.900 € pro Quadratmeter für Einfamilien- und Reihenhäuser sowie bei rund 4.300 € pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen. Diese Werte spiegeln eine leichte Korrektur wider: Im Vergleich zu 2024 sind die Preise für Häuser um etwa 0,02 Prozent gesunken, für Wohnungen um 0,7 Prozent – eine Anpassung nach den hohen Steigerungen der Vorjahre. Dennoch variieren die Preise regional stark: In Weilheim erreichen Häuser bis zu 5.500 €/m², während in peripheren Gemeinden wie Polling oder Murnau Preise ab 4.000 €/m² möglich sind. Neubauobjekte sind um 10-15 Prozent teurer als Bestandsimmobilien, mit Fokus auf energieeffiziente Bauten (KFW-Standard 40). Die Transaktionszeit hat sich auf 3-4 Monate verkürzt, da Käufer durch niedrigere Zinsen (aktuell um 3,5 Prozent für 10-Jahres-Fix) mutiger werden.
3.2 Mietpreise
Der Mietmarkt ist eng und von einer hohen Auslastung geprägt, mit einer Leerstandsquote unter 2 Prozent. Der durchschnittliche Kaltmietpreis beträgt 11,9 € pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 6 Prozent im Vergleich zu 2024 entspricht. Für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegen die Preise bei 12-14 €/m², für Häuser bei 11-13 €/m². In Weilheim sind Mieten höher (bis 14,8 €/m² für Wohnungen), bedingt durch die bessere Infrastruktur und Pendlerattraktivität, während Schongau bei 12,6 €/m² für Wohnungen liegt. Der Mietspiegel berücksichtigt Ausstattungsfaktoren wie Balkon oder Garage, die den Preis um bis zu 1 €/m² aufstocken. Die Nachfrage nach Mietwohnungen (insbesondere 2-3-Zimmer-Objekten) ist hoch, getrieben durch junge Familien und Berufspendler, was zu Wartezeiten von bis zu sechs Monaten führt.
3.3 Gewerbeimmobilien
Der Gewerbeimmobilienmarkt ist dynamisch, mit Fokus auf Büros und Produktionsflächen. Mietpreise für Büros liegen bei 12-15 €/m², für Lagerhallen bei 5-7 €/m². Die Auslastung beträgt über 90 Prozent, beeinflusst durch den Ausbau des Gewerbeparks in Weilheim. Kaufpreise für Gewerbeobjekte starten bei 3.500 €/m² und steigen in städtischen Lagen auf 5.000 €/m². Der Markt profitiert von der Digitalisierung und Logistikentwicklung, mit steigender Nachfrage nach nachhaltigen Gebäuden.
4. Regionale Unterschiede
Innerhalb des Landkreises gibt es markante Unterschiede. Weilheim als Zentrum weist die höchsten Preise auf: Häuser um 5.200 €/m², Mieten bei 13 €/m², dank guter Verbindungen und Freizeitangeboten. Schongau, mit seiner industriellen Tradition, bietet günstigere Einstiegspreise (Häuser 3.800 €/m²), ist aber durch den Tourismus (z. B. Lechfall) attraktiv für Investoren. Ländliche Gemeinden wie Murnau oder Kochelsee sehen Preise ab 3.500 €/m², mit Potenzial durch Zweitwohnsitze. Der Staffelsee-Bereich boomt bei Ferienimmobilien, wo Preise um 10 Prozent über dem Kreisdurchschnitt liegen.
5. Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren formen den Markt: Die sinkenden Zinsen haben die Finanzierbarkeit verbessert und Käufe um 15 Prozent gesteigert. Die demografische Entwicklung – mit Zuzug junger Familien und Rentnern – erhöht den Bedarf an barrierefreiem Wohnraum. Umweltfaktoren wie der Klimawandel fördern energieeffiziente Sanierungen, subventioniert durch Förderprogramme. Herausforderungen sind der Fachkräftemangel im Baugewerbe, der Baukosten um 5 Prozent ansteigen lässt, und regulatorische Hürden wie Baugenehmigungen. Positiv wirken die Ausbauten der S-Bahn und Radwege, die die Attraktivität steigern.
6. Prognose für 2025/2026
Für die zweite Hälfte 2025 wird eine moderate Preiserholung erwartet: Kaufpreise könnten um 1-2 Prozent steigen, Mieten um 3-4 Prozent, bei anhaltend niedrigen Zinsen. Bis 2026 prognostiziert man eine Stabilisierung mit leichten Zuwächsen von 2-3 Prozent, getrieben durch wirtschaftliches Wachstum und Bevölkerungszunahme. Risiken bestehen in einer möglichen Zinswende oder Rezession, die Preise drücken könnte. Langfristig bleibt der Markt resilient, mit Potenzial für grüne Investitionen und Home-Office-Immobilien.
7. Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt im Landkreis Weilheim-Schongau ist 2025 ein stabiler und attraktiver Sektor, der von regionaler Qualität des Lebens und wirtschaftlicher Nähe zu München profitiert. Trotz leichter Korrekturen bietet er Chancen für Käufer und Vermieter, insbesondere in nachhaltigen und familienorientierten Objekten. Interessenten sollten auf Energieeffizienz und Lage achten, um von zukünftigen Wertsteigerungen zu profitieren. Der Landkreis positioniert sich als Wohlfühllage mit langfristigem Potenzial, die den Balanceakt zwischen Stadt und Natur meistert.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand im Landkreis Weilheim-Schongau, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Oberschleißheim bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im südwestlichen Oberbayern, angrenzend an die Landkreise
Landsberg am Lech, Starnberg, Bad Tölz-Wolfratshausen und Garmisch-Partenkirchen, liegt der beschauliche Landkreis Weilheim-Schongau. Auf einer Fläche von etwa 966 Quadratkilometer teilt er sich in 34 Märkte, Gemeinden und Städte auf.
Schongau, Penzberg und Weilheim verzeichnen die meisten Einwohner und gelten als Städte des Landkreises.
Bekannt ist die Region durch ihre vielen Klöster und Wallfahrtskirchen, weshalb sie im Volksmund auch als „Pfaffenwinkel“ bezeichnet wird. „Pfaffe“ ist im altbayerischen eine Bezeichnung für einen Pfarrer. Umgeben wird die Region von den beiden Flüssen Lech und Loisach. Das attraktive Fünf-Seen-Land befindet sich an der nördlichen Grenze des Landkreises. Die Wirtschaft im Kreisgebiet zeichnet sich durch einen gut strukturierten Branchenmix aus, der von den Bereichen Handwerk, Landwirtschaft, Dienstleistungen und Handel geprägt ist. Auf den Gewerbegebieten der Region finden sich überregional bekannte Großbetriebe sowie mittelständische Unternehmen vor. In der Stadt Weilheim ist das Berufsbildungs- und Technologiezentrum der Handwerkskammer München ansässig. Eine vergleichsweise sehr geringe Arbeitslosenquote und eine hohe Einkommenssteuerkraft sowie Kaufkraft je Einwohner zeichnen den Landkreis aus und beweisen seine wirtschaftliche Dynamik.
Städte, Märkte und Gemeinden des Landkreises sind:
Penzberg, Schongau, Weilheim in Oberbayern, Peißenberg, Peiting, Altenstadt, Antdorf, Bernbeuren, Bernried am Starnberger See, Böbing, Burggen, Eberfing, Eglfing, Habach, Hohenfurch, Hohenpeißenberg, Huglfing, Iffeldorf, Ingenried, Oberhausen, Obersöchering, Pähl, Polling, Prem, Raisting, Rottenbuch, Schwabbruck, Schwabsoien, Seeshaupt, Sindelsdorf, Steingaden, Wessobrunn, Wielenbach und Wildsteig.
Der Landkreis Weilheim-Schongau ist besonders wegen seiner weitläufigen Landschaftsgebiete
und vielen unbebauten Naturareale bei Touristen sehr begehrt. Hier finden sie in einen der vielen traditionellen und beschaulichen Dörfer Ruhe und Erholung. Die historische Kreisstadt Weilheim stellt den kulturellen Mittelpunkt des Landkreises dar. Hier bilden historische Bauwerke, wie die barocke Kirche in der Altstadt, und die lebhafte Fußgängerzone mit ihren vielen modernen Geschäften einen ausgeprägten Kontrast. Die geschichtsträchtige und etwas kleinere Stadt Schongau hat ebenso ihren ganz eigenen Charakter, den es sich zu entdecken lohnt. Die zahlreichen Kirchen in den Städten und Gemeinden des Landkreises zeugen von einer jahrhundertelangen Tradition. Die vielen Seen und Klosteranlagen in der Region versprühen einen unverwechselbaren Charme, den viele Menschen zu schätzen wissen. Ebenso macht sich die Gegend durch ihre Nähe zur Alpenregion bei vielen Touristen sehr interessant. Dicht bebaute Siedlungen finden sich in dem oberbayerischen Kreisgebiet kaum vor. Tradition und Heimatbewusstsein werden hier noch vollkommen gelebt.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
