Die Sachverständigen für Immobilienbewertung Kirchner bewerten Immobilien im Landkreis Neuburg-Schrobenhausen. Wir sind als Immobiliengutachter in Oberbayern u.a. auch im Landkreis Neuburg-Schrobenhausen tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Neuburg-Schrobenhausen intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Neuburg-Schrobenhausen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Neuburg-Schrobenhausen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Neuburg-Schrobenhausen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Neuburg-Schrobenhausen
Neuburg-Schrobenhausen ist ein Landkreis, dessen Immobilienmarkt bisher von den Preisexplosionen der umliegenden Landkreise wie Starnberg und München verschont blieb. Einerseits ist dies mit der Lage des Kreisgebiets zu begründen.
Die Landkreise südlich von München sind begehrter als jene, die nördlich gelegen sind. Zudem befindet sich das Kreisgebiet nicht in unmittelbarer Nähe zur Landeshauptstadt München.
In den überwiegend ländlichen Arealen herrschen Immobilienwerte, die sich, im Gegensatz zu den umliegenden Landkreisen, im unteren Preissegment bewegen. In den Gemeinden des Landkreises Neuburg-Schrobenhausen finden die Immobiliengutachter hauptsächlich frei stehende Immobilien vor. Die unmittelbare Nähe des Landkreises zum Ballungsraum Ingolstadt bewegt einige Menschen dazu, sich im benachbarten Landkreis auf die Suche nach Immobilien zu machen.
Allerdings ist die Nachfrage am hiesigen Immobilienmarkt nicht so stark wie in den Landkreisen Dachau, Miesbach, Fürstenfeldbruck, Starnberg und München.
Dies zieht den Vorteil mit sich, dass Käufer im Landkreis noch Immobilien zu günstigeren Preisen erwerben können. Die Preise für Häuser blieben in den letzten Jahren weitreichend stabil. Die Mieten für Wohnungen unter 80 Quadratmeter liegen in der Region zwar über dem bundesweiten Durchschnitt, sind aber weit von den explodierenden Münchener Mieten entfernt. Trotz der überwiegenden Ruhe herrschen im Landkreis eine hervorragende Infrastruktur und positive Standortfaktoren. Wer lieber in Nähe des Zentrums wohnen möchte, muss mit höheren Immobilienwerten rechnen als in den ländlichen Gemeinden des Landkreises. Die Lage sowie die Infrastruktur sind maßgeblich für die Immobilienwerte.
Einleitung
Der Landkreis Neuburg-Schrobenhausen, gelegen in Oberbayern zwischen den Metropolen München, Augsburg und Ingolstadt, stellt einen der dynamischsten Wirtschaftsräume Südbayerns dar. Mit einer Fläche von rund 740 Quadratkilometern und etwa 95.000 Einwohnern verbindet der Kreis ländliche Idylle mit urbaner Nähe. Die Donau durchfließt das Gebiet und prägt nicht nur die Landschaft, sondern auch die Siedlungsstruktur. Wichtige Zentren wie die Städte Neuburg an der Donau und Schrobenhausen sowie Märkte und Gemeinden wie Karlshuld, Ehekirchen oder Rohrenfels bieten eine Mischung aus Wohn- und Gewerbegebieten. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch die gute Infrastruktur – darunter die A8 und A9 Autobahnen sowie den Bahnanschluss – und die Nähe zu Industriezentren wie Ingolstadt unterstützt wird. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes im Herbst 2025, einschließlich Preisentwicklungen, Trends und zukünftiger Perspektiven.
Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Demografie des Landkreises ist stabil und wächst leicht: Die Bevölkerungsdichte liegt bei etwa 128 Einwohnern pro Quadratkilometer, mit einer Tendenz zu Zuzug aus umliegenden Ballungsräumen. Besonders Familien und Pendler schätzen die hohe Lebensqualität, die durch grüne Landschaften, Naherholungsgebiete wie das Donaumoos und kulturelle Highlights wie das Wasserschloss Sandizell in Schrobenhausen entsteht. Die Altersstruktur ist ausgeglichen, mit einem hohen Anteil an Erwerbsfähigen, was den Wohnungsbedarf antreibt.
Wirtschaftlich profitiert der Kreis von einer diversen Struktur: Rund 2.500 Unternehmen, darunter Automobilzulieferer, Maschinenbau und Lebensmittelindustrie, sorgen für eine Arbeitslosenquote unter 3 Prozent – deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Große Arbeitgeber in der Nähe, wie der Audi-Konzern in Ingolstadt, verstärken die Attraktivität als Pendlerregion. Diese Faktoren treiben den Immobilienmarkt an: Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt das Angebot, was zu einer Stabilisierung der Preise führt, trotz allgemeiner Marktabkühlung durch höhere Zinsen. Der Fokus liegt auf nachhaltigem Bauen und Gewerbeausbau, was langfristig zu einer Steigerung der Bodenwerte beiträgt.
Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt im Landkreis Neuburg-Schrobenhausen zeigt im Jahr 2025 eine leichte Stabilisierung nach den Preisanstiegen der Vorjahre. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnungen liegen bei etwa 3.430 Euro pro Quadratmeter, während Häuser mit rund 3.868 Euro pro Quadratmeter bewertet werden. In zentralen Lagen wie Neuburg an der Donau erreichen die Preise für Eigentumswohnungen bis zu 3.798 Euro pro Quadratmeter, Häuser bis 4.102 Euro. In Schrobenhausen sind die Werte etwas niedriger, mit 3.620 Euro für Wohnungen und 3.954 Euro für Häuser. Im Vergleich zum Vorjahr ist eine minimale Abschwächung zu beobachten, etwa -0,08 Prozent für Wohnungen, doch die Prognose für das vierte Quartal 2025 sieht eine leichte Erholung vor.
Mietpreise entwickeln sich positiv: Der Durchschnitt für Wohnungen beträgt 10,12 Euro pro Quadratmeter, mit einer erwarteten Steigerung von 1,09 Prozent bis Jahresende. Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung ergibt das monatliche Kaltmieten von rund 836 Euro. In Neuburg liegen die Mieten bei 10,76 Euro pro Quadratmeter, in Schrobenhausen bei 10,26 Euro. Häuser sind mit 10,34 Euro pro Quadratmeter etwas teurer. Regionale Unterschiede sind spürbar: Günstigere Lagen wie Ehekirchen (10,35 Euro) kontrastieren mit teureren wie Gachenbach (bis 16,69 Euro). Die Mietsteigerung resultiert aus hoher Nachfrage und begrenztem Neubau.
Grundstückspreise steigen weiter: Der Median liegt bei 12,35 Euro pro Quadratmeter, mit einem Durchschnitt von 108,64 Euro. In Schrobenhausen erreichen sie 658 Euro, in Neuburg 516 Euro. Im September 2025 werden rund 25 Grundstücke angeboten, was auf einen engen Markt hinweist. Bodenrichtwerte in den Städten Neuburg und Schrobenhausen liegen zwischen 480 und 840 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg um etwa 5 Prozent gegenüber 2024.
| Immobilienart | Durchschnittspreis (Euro/m²) | Prognose Q4 2025 | Regionale Spitze (Euro/m²) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 3.430 | -0,08 % | 3.798 (Neuburg) |
| Einfamilienhäuser | 3.868 | +0,39 % | 4.102 (Neuburg) |
| Mietwohnungen | 10,12 | +1,09 % | 10,76 (Neuburg) |
| Miet-Häuser | 10,34 | +0,39 % | 11,14 (Schrobenhausen) |
| Grundstücke | 108,64 (Durchschnitt) | +3-5 % | 658 (Schrobenhausen) |
Marktsegmente und Angebotslage
Der Wohnungsmarkt ist segmentiert: In Neuburg und Schrobenhausen dominieren Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, während ländliche Gemeinden wie Karlshuld oder Rohrenfels Einfamilienhäuser und Reihenhäuser bevorzugen. Aktuell gibt es etwa 440 Kaufangebote, davon 272 Häuser und 94 Wohnungen, sowie 67 Mietobjekte. Die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten ist hoch, doch der Neubau-Sektor schwächelt: Nur wenige Projekte werden realisiert, was zu Wartezeiten von über einem Jahr führt. Beliebte Suchen umfassen barrierefreie Objekte und Immobilien mit Balkon oder Garten.
Der Gewerbeimmobilienmarkt wächst: Gewerbeflächen in Neuburgs Gewerbegebieten erzielen hohe Mieten, getrieben von Logistik und Produktion. Grundstücke für Gewerbe steigen um 10-15 Prozent jährlich, mit Fokus auf nachhaltige Bauten. Der Landkreis fördert Investitionen durch Beratung und Netzwerke, was zu einer Zunahme von 8 Prozent bei Transaktionen führt.
Trends und Einflussfaktoren
Der Markttrend 2025 ist stabilisierend: Nach einer Flaute durch Zinssteigerungen wächst die Nachfrage nach gebrauchten Häusern um 15 Prozent, während Neubauten um 10 Prozent zurückgehen. Wichtige Treiber sind Digitalisierung und Nachhaltigkeit: Ab Januar 2025 ermöglicht das neue digitale Baugenehmigungsverfahren schnellere Genehmigungen, was den Aufschwung fördert. Umweltfaktoren wie Photovoltaik und Wärmepumpen werden Standard, was Preise um 5-10 Prozent steigert.
Herausforderungen umfassen den Fachkräftemangel im Baugewerbe und steigende Baukosten, die Projekte verzögern. Positiv wirken sich Zuzug und Homeoffice-Trends aus, die den Bedarf an größeren Wohnflächen erhöhen. Langfristig profitiert der Kreis von der Nähe zu München, was Preise um 2-3 Prozent jährlich anhebt.
Bauvorhaben und Förderungen
Aktuelle Bauvorhaben konzentrieren sich auf Wohn- und Gewerbeausbauten: In Neuburg entstehen Neubaugebiete mit Fokus auf energieeffiziente Mehrfamilienhäuser, in Schrobenhausen Gewerbeparks. Das Landratsamt erteilt jährlich rund 300 Baugenehmigungen, mit einem Schwerpunkt auf Teilbaugenehmigungen für nachhaltige Projekte. Förderprogramme des Freistaats Bayern unterstützen den sozialen Wohnungsbau, doch Quoten werden nicht erreicht – nur 80 Prozent der geplanten Fertigstellungen realisieren sich. Zukünftige Vorhaben umfassen Erweiterungen in Karlskron und Rohrenfels, mit Schwerpunkt auf barrierefreies Bauen.
Ausblick und Empfehlungen
Bis Ende 2025 wird der Markt eine moderate Erholung erwarten: Kaufpreise stabilisieren sich bei 3.500-4.000 Euro pro Quadratmeter, Mieten steigen auf 10,50 Euro. Langfristig (bis 2030) prognostiziert man eine Wertsteigerung von 15-20 Prozent durch Bevölkerungswachstum und Wirtschaftsboom. Käufern raten wir, auf energieeffiziente Objekte zu setzen und digitale Anträge zu nutzen. Vermieter profitieren von steigender Nachfrage, sollten aber Mietspiegel beachten. Insgesamt bleibt der Landkreis Neuburg-Schrobenhausen ein attraktiver, zukunftsorientierter Immobilienstandort mit Potenzial für stabile Renditen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Neuburg-Schrobenhausen bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Inmitten des Bundeslandes Bayern, angrenzend an die Metropolregion Ingolstadt,
befindet sich der Landkreis Neuburg-Schrobenhausen. Der zur Region Oberbayern zählende Landkreis grenzt an die Landkreise Eichstätt und Pfaffenhofen an der Ilm. Der oberbayerische Landkreis wird stark durch ländliche Gegenden dominiert. Die zwischen den Flüssen Donau und Paar gelegene reizvolle Landschaft der Region wird vom Hügelmoos und Hügelgebiet bestimmt. Der recht beschauliche Landkreis erstreckt sich auf einer Fläche von 740 Quadratkilometer und teilt sich in 18 Städte, Gemeinden und Märkte auf.
Derzeit leben etwa 95.000 Menschen im Kreisgebiet. Neuburg an der Donau und Schrobenhausen zählen zu den größeren Städten der Region.
Als Mitglied der Initiative Regionalmanagement Region Ingolstadt e. V. sowie der Europäischen Metropolregion München e. V. zählt der Landkreis zu den Regionen mit der stärksten Wirtschaftskraft in Deutschland. Ein Vorteil der Region ist ebenso ihre optimale Lage im Drei-Städte-Dreieck München-Augsburg-Ingolstadt. Die hohe Wirtschaftsdynamik sowie die sehr geringe Arbeitslosenquote im Landkreis sind vorbildlich für viele Regionen. Eine Reihe mittelständischer Industriebetriebe sowie einige Handwerksfirmen bilden das starke Fundament der hiesigen Wirtschaft.
Städte, Märkte und Gemeinden des Landkreises Neuburg-Schrobenhausen sind:
Neuburg a.d.Donau, Schrobenhausen, Burgheim, Rennertshofen, Aresing, Berg im Gau, Bergheim, Brunnen, Ehekirchen, Gachenbach, Karlshuld, Karlskron, Königsmoos, Langenmosen, Oberhausen, Rohrenfels, Waidhofen und Weichering.
Ein großer Teil des Landkreises Neuburg-Schrobenhausen wird von Wiesen, Feldern und Tälern bestimmt.
Entlang der Donau trifft man auf naturbelassene Talauen und die bedeutenden Auwälder. Das Donautal mit dem Donaumoos – ein elementares Moorgebiet – zählt ebenso zu einem wichtigen Landschaftsteil. Neben den brachen Talauen bilden die Hügelketten des Alpenvorlandes einen ausgeprägten Kontrast. Viele Gemeinden im Landkreis sind sehr von Tradition geprägt. Durch ihre intensive Pflege des Kultur- und Heimaterbes konnten sich die Regionen ihre Natürlichkeit bewahren. Viele alljährlich stattfindenden Feste bestimmen die Kultur des traditionsbewussten Landkreises. Dazu gehören unter anderem das Neuburger Schlossfest oder die internationale Sommerakademie. Der überregional bekannte Schrobenhausener Spargel gilt ebenso als wesentliches Merkmal der Region. Neuburg-Schrobenhausen ist ein Landkreis, für welchen Natur und Lebensqualität noch eine hohe Bedeutung haben. Wer als Besucher in die Region kommt, wird ihr besonderes Flair und ihren großen Erholungswert schnell spüren. Zahlreiche Museen, Konzerte und Theater bestimmen das kulturelle Leben in der Gegend. Erwähnenswert sind außerdem die historische Altstadt von Neuburg an der Donau und das dort befindliche Renaissance-Schloss aus dem 16. Jahrhundert.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
