Die Sachverständigen für Immobilienbewertung Kirchner bewerten Immobilien im Landkreis Freising. Wir sind als Immobiliengutachter in Oberbayern u.a. auch im Landkreis Freising tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Freising intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Freising zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Freising gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Altötting um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Freising
Eine aufstrebende Wirtschaft, viele Arbeitsplätze sowie eine gut durchdachte Infrastruktur lassen jährlich die Einwohnerzahl des Landkreises in die Höhe schnellen. Demzufolge verzeichnet auch der hiesige Immobilienmarkt eine wachsende Nachfrage nach Immobilien. Der Landkreis, in dem besonders viele junge Menschen leben, ist ein beliebter Wohnort, der sich durch seine Nähe zur Landeshauptstadt München auszeichnet.
Aufgrund der zwei existierenden Hochschulen im Landkreis feuern viele Studenten die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt zusätzlich an.
Insbesondere bei Eigentumswohnungen verzeichnet der Immobiliengutachter im Landkreis Freising in den letzten Jahren merklich gestiegene Immobilienwerte. Während Käufer für Immobilien in Innenstadtnähe etwas tiefer in die Tasche greifen müssen, so gibt es in Orten nähe des Flughafens ein wesentliches Preisgefälle. Der Fluglärm beeinflusst die Immobilienwerte und Grundstückspreise erheblich. Vor allem in den eher ländlich geprägten Ortsteilen Pulling und Attaching kann Bauland zu günstigen Preisen erworben werden. Im Neubaugebiet Mainburger Straße in Neustift, fernab des Flughafens, können Wohnraumsuchende wesentlich ruhiger leben.
Obwohl die Preise für Immobilien im Landkreis über dem bundesweiten Durchschnitt liegen, gehört er dennoch zu jenen Regionen in Oberbayern, dessen Immobilienwerte sich im mittleren Preisniveau bewegen.
In Relation zu anderen Landkreisen in Oberbayern, wie Starnberg oder Dachau, herrschen im Landkreis Freising noch günstigere Immobilienpreise. Insbesondere in den ländlicheren Gemeinden, fernab des Zentrums, wie Haag oder Zolling, können Käufer noch von erschwinglichen Preisen profitieren.
Einleitung
Der Landkreis Freising, gelegen in Oberbayern nordöstlich von München, zählt zu den wirtschaftlich dynamischsten Regionen Bayerns. Mit rund 180.000 Einwohnern auf einer Fläche von etwa 800 Quadratkilometern verbindet er ländliche Idylle mit städtischer Infrastruktur. Als Standort des Flughafens München, der Technischen Universität München (TUM) in Weihenstephan und zahlreicher High-Tech-Unternehmen profitiert der Kreis von einer hohen Beschäftigungsrate und starker Zuwanderung. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von hoher Nachfrage nach Wohnraum, beeinflusst durch Pendler aus der Metropolregion München. Im Jahr 2025 zeigt sich der Markt in einer Phase der Erholung nach den Preisrückgängen der Vorjahre, mit moderaten Steigerungen bei Kauf- und Mietpreisen. Dieser Bericht beleuchtet die aktuelle Lage, Entwicklungen, Segmente, Einflussfaktoren und Ausblicke bis 2026.
Aktueller Marktüberblick
Der Immobilienmarkt im Landkreis Freising ist im dritten Quartal 2025 stabil, mit einer leichten Aufwärtstendenz. Die Preise für Eigentumswohnungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um etwa 4,1 Prozent erhöht, was auf eine Erholung nach den Rückgängen 2023 und 2024 hindeutet. Der Kreis wird als „dicht besiedelter ländlicher Kreis“ klassifiziert, was eine starke Nachfrage durch gute Verkehrsanbindungen und wirtschaftliche Vitalität erklärt. Die Transaktionszahlen sind im Vergleich zu 2023 um rund 20 Prozent gesunken, stabilisieren sich jedoch durch sinkende Bauzinsen. Beliebte Lagen wie Freising-Stadt, Neufahrn und Eching treiben die Preise, während ländlichere Gebiete wie Gammelsdorf günstigere Optionen bieten. Insgesamt liegt der Marktpreis für Wohnimmobilien über dem bundesdeutschen Durchschnitt, was die Attraktivität der Region unterstreicht.
Wohnimmobilienmarkt
Der Wohnmarkt dominiert den Immobiliensektor im Landkreis Freising und ist durch den Druck der Metropolregion München geprägt.
Kaufpreise: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen beträgt derzeit etwa 5.800 Euro, mit einer Steigerung von rund 1,2 Prozent zum Vorquartal. Häuser kosten im Schnitt 6.000 bis 6.300 Euro pro Quadratmeter, wobei Einfamilienhäuser in guter Lage bis zu 1,2 Millionen Euro erzielen. In Freising-Stadt liegen die Preise bei 5.700 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen, in Neufahrn bei 6.000 bis 6.200 Euro. Die Preisentwicklung zeigt eine Erholung: Von 2024 auf 2025 stiegen die Wohnungspreise um etwa 0,5 bis 1 Prozent, nach einem Rückgang von 4 Prozent in 2024. Der Medianpreis für eine 100 Quadratmeter große Wohnimmobilie liegt bei rund 590.000 Euro.
Mietpreise: Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen beträgt 12,88 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von 4,55 Prozent zum Vorjahr. In Freising-Stadt liegt sie bei 14,48 Euro pro Quadratmeter, mit Spannen von 11,62 bis 19,96 Euro je nach Lage und Ausstattung. Für Häuser sind es etwa 15,27 Euro pro Quadratmeter. Beliebte Orte wie Eching (15,89 Euro) und Neufahrn (15,24 Euro) sind teurer, während Randgemeinden wie Rudelzhausen bei 9,99 Euro liegen. Der Mietdruck ist hoch: Das Angebot an bezahlbaren Wohnungen ist rar, was zu einer Leerstandsquote unter 2 Prozent führt. Für eine 70 Quadratmeter große Wohnung ergibt sich eine monatliche Miete von etwa 900 bis 1.200 Euro.
| Segment | Durchschnittspreis (€/m²) | Veränderung zu 2024 (%) | Preisspanne (€/m²) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 5.800 | +0,5 bis +4,1 | 4.989 – 6.448 |
| Einfamilienhäuser | 6.100 | -0,2 bis +1,2 | 3.865 – 6.292 |
| Mietwohnungen | 12,88 | +4,55 | 9,59 – 22,87 |
| Miet-Häuser | 13,17 | +1,2 | 9,85 – 21,88 |
Gewerbeimmobilienmarkt
Der Gewerbeimmobilienmarkt im Landkreis Freising ist eng mit dem Flughafen und der Logistikbranche verknüpft, zeigt aber 2025 eine gemischte Entwicklung. Die Nachfrage nach Logistikflächen und Büros bleibt robust, getrieben durch den Ausbau des Flughafens und die Nähe zu München. Mietpreise für Gewerbeflächen liegen bei 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter, mit Fokus auf nachhaltige Objekte. Trends wie Mixed-Use-Entwicklungen (Kombination aus Büro, Handel und Wohnen) gewinnen an Bedeutung, um Leerstände zu vermeiden. Der Wettbewerb um bonitätsstarke Mieter intensiviert sich, da die Realwirtschaft schwächelt. Investitionen in grüne Gewerbeimmobilien, z. B. mit E-Ladestationen, steigen, da Vorschriften ab 2025 mindestens einen Ladepunkt pro 20 Stellplätzen vorschreiben. Der Absatz von Gewerbeobjekten ist um 15 Prozent rückläufig, aber Prognosen deuten auf Stabilisierung hin, da der Sektor weniger zinsempfindlich ist als der Wohnmarkt.
Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren prägen den Markt:
- Wirtschaftliche Lage: Der Flughafen München als größter Arbeitgeber sorgt für Stabilität, trotz pandemiebedingter Einbußen. Die Nähe zur TUM und Tech-Clustern treibt Zuwanderung.
- Infrastruktur: Die S-Bahn-Anbindung und geplante U6-Verlängerung verbessern die Attraktivität, reduzieren aber Verkehrsengpässe. Neue Baugebiete wie die Seilerbrückwiesen in Freising sollen das Angebot erhöhen.
- Regulatorische Aspekte: Die Mietpreisbremse und Förderungen für energieeffiziente Sanierungen (z. B. KfW-Programme) dämpfen Preisanstiege. Der CO₂-Preis steigt bis 2026 auf 55–65 Euro pro Tonne, was Heizkosten und Sanierungsbedarf erhöht.
- Demographie: Bevölkerungswachstum von 1 Prozent jährlich durch Zuzug junger Familien und Fachkräfte verstärkt die Nachfrage.
- Zinsen und Inflation: Sinkende Bauzinsen (von 4 Prozent 2024 auf 3,5 Prozent 2025) beleben den Kaufmarkt, während die Inflation bei 2 Prozent stabilisiert.
Prognose bis 2026
Für 2025 und 2026 wird eine moderate Erholung erwartet: Immobilienpreise steigen um 2–4 Prozent jährlich, getrieben durch Zinssenkungen und steigende Nachfrage. Mietpreise könnten um 3–5 Prozent zunehmen, da das Angebot hinterherhinkt. Im Gewerbesegment profitiert der Logistikbereich vom E-Commerce-Boom, während Büros durch Hybrid-Modelle gedrückt werden. Risiken wie geopolitische Spannungen oder Rezession könnten Preise dämpfen, aber die regionale Stärke (Flughafen, Uni) schützt vor starken Rückgängen. Bis 2026 stabilisieren sich Preise auf einem höheren Niveau, mit Fokus auf nachhaltige Objekte. Investoren sollten in energieeffiziente Bestandsimmobilien setzen, da unrenovierte Gebäude an Wert verlieren.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt im Landkreis Freising steht 2025 vor einer positiven Wende, mit Erholung bei Preisen und stabiler Nachfrage. Die Region bleibt attraktiv für Käufer und Investoren durch ihre Lage und Wirtschaftskraft, doch Herausforderungen wie Wohnraummangel und Sanierungsdruck erfordern strategische Planung. Für Privatpersonen und Unternehmen bietet der Markt Chancen, insbesondere in etablierten Lagen. Eine individuelle Beratung ist ratsam, um von der aktuellen Dynamik zu profitieren.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Freising bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im Norden des Regierungsbezirks Oberbayern,
angrenzend an die Nachbarlandkreise München, Landshut, Pfaffenhofen, Erding, Kelheim und Dachau, befindet sich der Landkreis Freising. Auf einer Fläche von etwa 801 Quadratkilometer ist er in 24 Gemeinden aufgeteilt.
Heute leben circa 168.000 Menschen in dem beliebten Landkreis. Die Große Kreisstadt Freising sowie die Gemeinde Neufahrn verzeichnen die meisten Einwohner.
Geprägt wird die Landschaft des Landkreises durch das Donau-Isar-Hügelland und der Münchener Schotterebene. Die Isar durchfließt weite Teile der Gegend. Der zur Region München gehörige Landkreis entwickelt sich wegen seiner ausgezeichneten Lage und seiner guten Verkehrsinfrastruktur zu einem begehrten Wohnort, der stetig wächst. Besonders wegen seiner Nähe zum Flughafen München kann der Landkreis von einer florierenden Wirtschaft profitieren.
In der Region herrscht einer der niedrigsten Arbeitslosenquoten in ganz Deutschland. Besonders der Dienstleistungssektor nimmt im Landkreis weite Teile der Wirtschaft ein.
Gefolgt wird dieser von den Branchen Handel und Verkehr. Viele aufstrebende Unternehmen haben sich am und um den Flughafen München angesiedelt und tragen erheblich zum wirtschaftlichen Erfolg des Landkreises bei. Meist handelt es sich dabei um mittelständische Unternehmen, aber auch internationale Großkonzerne bestimmen den Branchenmix der Region. Im Landkreis befindet sich das weltweit agierende Wissenschafts- und Forschungszentrum Grünen Zentrum Weihenstephan. Weiterhin zählen die Deutsche Lufthansa, die Technische Universität München, Jungheinrich Moosburg GmbH sowie Texas Instruments zu einer der bedeutendsten Arbeitgeber im Landkreis.
Städte, Märkte und Gemeinden des Landkreises sind:
Freising, Moosburg a.d.Isar, Au i.d.Hallertau, Nandlstadt, Allershausen, Attenkirchen, Eching, Fahrenzhausen, Gammelsdorf, Haag a.d.Amper, Hallbergmoos, Hohenkammer, Hörgertshausen, Kirchdorf a.d.Amper, Kranzberg, Langenbach, Marzling, Mauern, Neufahrn b.Freising, Paunzhausen, Rudelzhausen, Wang, Wolfersdorf und Zolling.
Seinen Einwohnern und Touristen hat der Landkreis Freising ein breit gefächertes kulturelles Angebot
zu bieten. Zu den bekanntesten Sehenswürdigkeiten können sich der Domberg in Freising und die Freisinger Altstadt zählen. Der Landkreis ist durch viele Kirchen und Baudenkmäler stark historisch geprägt. Insbesondere die imposante Kirche St. Peter und Paul in Freising und die älteste Stadt des Landkreises, Moosburg, erinnern an die geschichtliche Vergangenheit der Region. Die älteste Brauerei der Welt, die bayerische Staatsbrauerei Weihenstephan, befindet sich in der Stadt Freising. Neben den vielen Sehenswürdigkeiten locken besonders die weitläufigen Landschaftsgebiete im Landkreis viele Touristen an. Über zahlreiche Radwege können Besucher den Isarauwald, das Ampertal oder die Hallertau, welches als größtes Hopfenanbaugebiet der Welt gilt, erkunden. Einige Erholungsgebiete, wie der Kranzberger See und der Anglberger See, ergänzen harmonisch das Landschaftsbild im bayerischen Landkreis.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
