Die Sachverständigen für Immobilienbewertung Kirchner bewerten Immobilien im Landkreis Eichstätt. Wir sind als Immobiliengutachter in Oberbayern u.a. auch im Landkreis Eichstätt tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Eichstätt intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Eichstätt zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Eichstätt gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Eichstätt um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Eichstätt
Angesichts der Tatsache, dass sich in und um den Landkreis starke Wirtschaftsregionen befinden, die unzählige Arbeitsplätze bieten, verzeichnen die Immobiliengutachter eine boomende Nachfrage auf dem Immobilienmarkt im Landkreis Eichstätt. Der Landkreis bietet seinen Bewohnern somit eine hohe Lebensqualität, die durch hohen Wohnwert und eine hervorragende Infrastruktur verstärkt wird.
Während die Nachfrage im Raum München und der kreisfreien Stadt Ingolstadt extrem hoch ist und Bauland dort immer knapper wird, können im Landkreis Eichstätt noch Immobilien zu erschwinglichen Preisen erworben werden.
Die Immobilienwerte liegen hier im mittleren Preissegment. In den direkt an München angrenzenden Landkreisen Starnberg und Dachau herrschen wesentlich höhere Immobilienwerte. Umso höher die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt ist, desto mehr steigen auch die Preise. Während die Immobilienpreise im angrenzenden Ingolstadt durch die zunehmende Nachfrage in die Höhe schnellen, kann im Landkreis der Bau eines Hauses noch günstiger realisiert werden. In den letzten Jahren sind hier die Preise nicht wesentlich gestiegen und auch in Zukunft sind keine merklichen Preissprünge zu erwarten. Auf dem Wohnungsmarkt der Region ist zu beobachten, dass Wohnungen unter 80 Quadratmeter recht hohe Mietpreise verzeichnen, die über dem bundesweiten Durchschnitt liegen. Dennoch herrschen im Landkreis noch Preise, die sich in einem erschwinglichen Rahmen bewegen und noch weit vom Münchener-Niveau entfernt sind. Die Nachfrage nach Immobilien im Ort wird also weiterhin stabil bleiben.
Einleitung
Der Landkreis Eichstätt in Bayern, gelegen im Herzen des Naturparks Altmühltal, ist eine Region mit hohem Lebenswert, geprägt von historischer Bedeutung, natürlicher Schönheit und wirtschaftlicher Stabilität. Mit einer Fläche von rund 1.214 Quadratkilometern und einer Bevölkerung von etwa 135.000 Einwohnern bietet der Landkreis eine attraktive Balance aus urbaner Infrastruktur in der Kreisstadt Eichstätt und ländlicher Idylle in den umliegenden Gemeinden. Der Immobilienmarkt hier spiegelt diese Vielfalt wider: Er ist geprägt von moderaten Preisen im Vergleich zu Metropolregionen wie München, einer stabilen Nachfrage durch Pendler und Studierende sowie einem Fokus auf nachhaltige Wohnformen. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes (Stand Oktober 2025), historische Entwicklungen, Einflussfaktoren und zukünftige Perspektiven. Die Analyse basiert auf marktüblichen Daten und Trends, die eine solide Grundlage für Investoren, Käufer und Verkäufer bieten.
Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Bevölkerung im Landkreis Eichstätt wächst leicht, mit einer Dichte von etwa 112 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Kreisstadt Eichstätt beherbergt rund 13.900 Einwohner, gefolgt von Gaimersheim (ca. 12.500), Beilngries (ca. 10.200) und Kösching (ca. 9.800). In den letzten Jahren hat sich die Einwohnerzahl stabilisiert, mit leichten Zuwächsen durch Zuzug aus umliegenden Regionen. Allerdings gab es in den vergangenen Jahrzehnten eine leichte Schrumpfung in Teilen des Nordens, wo ländliche Strukturen dominieren. Die Altersstruktur ist ausgeglichen, mit einem hohen Anteil an Familien und Studierenden dank der Katholischen Universität Eichstätt-Ingolstadt, die jährlich Tausende junger Menschen anzieht.
Wirtschaftlich ist der Landkreis einer der stärksten in Bayern, mit einer Arbeitslosenquote unter dem Bundesdurchschnitt. Der Süden profitiert von der Nähe zu Ingolstadt und dem Automobilsektor (z. B. Audi), was zu einer industriell-gewerblichen Prägung führt. Im Norden dominieren Landwirtschaft, Steinindustrie und Tourismus, ergänzt durch mittelständische Unternehmen in Handel und Dienstleistungen. Der Branchenmix umfasst Digitalisierung, Bildung und Erholungswirtschaft, was den Bedarf an Wohnraum in guter Lage steigert. Diese Faktoren treiben die Nachfrage nach Immobilien: Pendler aus Ingolstadt suchen bezahlbare Alternativen, während Touristen und Naturliebhaber Ferienimmobilien oder Zweitwohnungen fordern. Insgesamt wirkt sich die stabile Beschäftigungslage positiv auf den Markt aus, da höhere Einkommen die Kaufkraft erhöhen und Mieten langfristig rentabel machen.
Aktueller Stand des Immobilienmarkts
Im Oktober 2025 zeigt der Immobilienmarkt im Landkreis Eichstätt eine Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre. Die Preise für Kaufobjekte liegen moderat, mit einem Durchschnitt von etwa 3.600 bis 4.200 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen und 3.200 bis 3.800 Euro für Häuser. In der Kreisstadt Eichstätt sind die Preise höher als im ländlichen Norden, wo Werte um 20-30 Prozent niedriger ausfallen. Der Mietmarkt ist ausgeglichen, mit Kaltmieten von 10 bis 11,50 Euro pro Quadratmeter, was den Landkreis zu einer attraktiven Option für Mieter macht.
| Immobilientyp | Durchschnittlicher Kaufpreis (Euro/m²) | Preisspanne (Euro/m²) | Durchschnittliche Miete (Euro/m²) | Preisspanne Miete (Euro/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 3.900 – 4.200 | 3.400 – 5.500 | 10,50 – 11,70 | 9,00 – 13,00 |
| Einfamilienhäuser | 3.200 – 3.800 | 2.500 – 4.500 | 9,00 – 10,50 | 8,00 – 12,00 |
| Grundstücke (Bodenrichtwert) | 400 – 500 | 300 – 600 | – | – |
Die Tabelle fasst die zentralen Kennzahlen zusammen; Abweichungen ergeben sich je nach Lage (z. B. höhere Preise in Gaimersheim durch Pendler-Nachfrage). Der Marktanteil an Bestandsimmobilien liegt bei 70 Prozent, Neubauten machen 30 Prozent aus, oft mit Fokus auf energieeffiziente Sanierungen.
Preisentwicklung und Trends
Seit 2021 hat sich der Markt im Landkreis Eichstätt verändert: Nach einem leichten Anstieg in den Boomjahren 2021-2022 (ca. +4 Prozent jährlich) kam es 2023 zu einer Korrektur durch steigende Zinsen und Inflation, mit Rückgängen von bis zu 8 Prozent bei Wohnungen. 2024 stabilisierten sich die Preise, und 2025 zeichnet sich eine moderate Erholung ab: Wohnungs-Kaufpreise stiegen um 2-4 Prozent, Hauspreise um 0-2 Prozent. Im Vergleich zu 2024 liegt der Trend für Wohnungen bei +3,5 Prozent, für Häuser bei +1,5 Prozent. Mieten entwickelten sich ähnlich, mit einem leichten Plus von 1-2 Prozent, getrieben durch Nachfrage in studentennahen Lagen.
Aktuelle Trends umfassen:
- Nachhaltigkeit: Steigende Beliebtheit energieeffizienter Objekte (Klasse A/B), die 10-15 Prozent höhere Preise erzielen.
- Homeoffice-Effekt: Mehr Nachfrage nach größeren Häusern mit Gärten im ländlichen Raum, was Preise in Gemeinden wie Kösching um 5 Prozent anhebt.
- Digitalisierung: Online-Vermarktung beschleunigt Transaktionen; der Anteil digitaler Verträge liegt bei 40 Prozent.
- Gewerbeimmobilien: Leichter Rückgang durch Homeoffice, aber Wachstum in Logistikflächen nahe Ingolstadt.
Der Markt ist weniger volatil als in Großstädten, mit einer Transaktionszahl von ca. 1.200 Objekten pro Jahr.
Einflussfaktoren
Der Immobilienmarkt wird maßgeblich von lokalen und überregionalen Faktoren geprägt. Demografisch wirkt das leichte Bevölkerungswachstum (ca. +0,5 Prozent jährlich) preistreibend, insbesondere durch Familienzuzug. Wirtschaftlich stabilisiert die Nähe zu Ingolstadt den Markt: Hohe Beschäftigung in der Industrie (z. B. Automobilzulieferer) erhöht die Kaufkraft, während Tourismus im Altmühltal saisonale Mietnachfrage schafft. Infrastrukturprojekte wie die Ausbau der A9 und Radwege fördern die Attraktivität.
Makroökonomisch beeinflussen EZB-Zinsen (aktuell bei 2,15 Prozent) die Finanzierbarkeit: Sinkende Sätze ab Juni 2025 machen Käufe erschwinglicher. Inflation und Baukosten (steigend um 3 Prozent) dämpfen Neubauinvestitionen. Regulatorisch fördern Förderprogramme wie die KfW für Sanierungen den Markt, während die Mietpreisbremse in Teilen des Kreises Mietsteigerungen begrenzt. Risiken bestehen in einer möglichen Rezession, die Pendler-Nachfrage mindern könnte, doch die regionale Resilienz mildert dies ab.
Zukunftsaussichten
Für die kommenden Jahre (2026-2030) wird ein moderates Wachstum erwartet: Prognosen deuten auf jährliche Preissteigerungen von 1-3 Prozent hin, getrieben durch Zinssenkungen und anhaltende Nachfrage. Bis 2040 könnte die Bevölkerung um 2-3 Prozent zunehmen, was den Bedarf an 5.000-7.000 neuen Wohneinheiten schafft. Chancen liegen in nachhaltigen Neubauten und Gewerbeumwandlungen, insbesondere im Norden durch Tourismusförderung. Herausforderungen umfassen den Fachkräftemangel und steigende Baukosten, die Preise um 5 Prozent drücken könnten. Insgesamt bleibt der Markt attraktiv: Renditen für Vermieter liegen bei 3-4 Prozent, und Investitionen in Eichstätt gelten als sicherer Hafen in unsicheren Zeiten. Die Kombination aus Lebensqualität und wirtschaftlicher Stärke positioniert den Landkreis als Top-Region für langfristige Wertsteigerung.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt im Landkreis Eichstätt ist 2025 stabil und zukunftsorientiert, mit moderaten Preisen und soliden Perspektiven. Für Käufer bietet er Einstiegsmöglichkeiten, für Investoren Renditechancen, und für Mieter bezahlbaren Wohnraum. In einer Zeit wirtschaftlicher Unsicherheit unterstreicht die Region ihre Stärken: Naturnähe, gute Erreichbarkeit und wirtschaftliche Vitalität. Interessenten sollten Lage und Nachhaltigkeit priorisieren, um von der erwarteten Erholung zu profitieren. Der Markt lädt ein, langfristig zu denken – eine Investition hier ist nicht nur wirtschaftlich, sondern auch lebenswert.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Eichstätt bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Der Landkreis Eichstätt ist der nördlichst gelegene Landkreis in Oberbayern.
Er verzeichnet derzeit etwa 125.000 Einwohner, die in einer seiner 30 Gemeinden leben. Die meisten davon zählen die Städte Eichstätt sowie der Markt Gaimersheim. Der Landkreis entstand im Jahr 1972 im Zuge der Gebietsreform durch den Zusammenschluss des ehemaligen Landkreises Eichstätt sowie der damals noch kreisfreien Stadt Eichstätt. Die kreisfreie Stadt Ingolstadt grenzt direkt an den oberbayerischen Landkreis. Landwirtschaftlich geprägt wird die Region vom Mittelgebirge, der südlichen Frankenalb und dem Altmühltal, welches zum Teil das Kreisgebiet durchfließt. Im südlichen Bereich fließt die Donau durch den Landkreis.
Eichstätt ist ein Landkreis mit einer sehr hohen Lebensqualität. Laut diversen Zeitungsberichten steht die Region im Ranking ganz oben auf der Liste.
In der Region herrscht eine sehr geringe Arbeitslosenquote, die aus einer stabilen Wirtschaft hervorgeht. Wohlstand und Sicherheit gekoppelt mit einer optimalen Infrastruktur verbinden sich hier zu einer starken Komponente. Der Landkreis profitiert von seiner zentralen Lage zwischen den bayerischen Metropolen München, Augsburg, Ingolstadt und Regensburg. Viele mittelständische Unternehmen aus dem Sektor Dienstleistungen und Industrie haben sich im Kreisgebiet angesiedelt. Auch die Wirtschaftszweige Tourismus und Landwirtschaft spielen in der Region eine wesentliche Rolle. Alles in allem ist Eichstätt ein Landkreis mit einer aufstrebenden und zukunftsorientierten Wirtschaft. Die Städte, Geimeinden und Märkte des Landkreises sind: Beilngries, Eichstätt, Altmannstein, Dollnstein, Gaimersheim, Kinding, Kipfenberg, Kösching, Mörnsheim, Nassenfels, Pförring, Titting, Wellheim , Adelschlag, Böhmfeld, Buxheim, Denkendorf, Egweil, Eitensheim, Großmehring, Hepberg, Hitzhofen, Lenting, Mindelstetten, Oberdolling, Pollenfeld, Schernfeld, Stammham, Walting und Wettstetten.
Viele Sehenswürdigkeiten aus längst vergangenen Zeiten
ziehen sich durch die malerische Landschaft des Landkreises. Das Stadtbild der Universitätsstadt Eichstätt zeigt mit seinen imposanten Kirchen und Klöstern Einblicke in das damalige Barockzeitalter. Ein wesentliches Merkmal sind die vielen Museen in der Region. Mit dem Jura-Bauernhofmuseum, dem Museum für Ur- und Frühgeschichte, dem Römer- und Bajuwarenmuseum sowie den Marktmuseen ist der Landkreis reich an kulturellem Angebot. Die Gemeinden in der Region konnten sich mit ihren vielen landwirtschaftlichen Flächen ihre Natürlichkeit bewahren. Der zweitgrößte Naturpark Altmühltal in Deutschland nimmt weite Teile der Gegend ein. Mit seinen Gewässern, der Altmühl und dem Main-Donau-Kanal sowie dem Gebirgsgebiet, der Frankenalb, lädt der Landkreis zum Wandern, Klettern und Bootfahren ein. Auch das touristische Angebot im Bereich der Übernachtungsmöglichkeiten ist in der Region breit gefächert. Von einfachen Ferienwohnungen bis zum 5-Sterne-Hotel ist für jeden Anspruch etwas dabei.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
