Die Sachverständigen für Immobilienbewertung Kirchner bewerten Immobilien im Landkreis Altötting. Wir sind als Immobiliengutachter in Oberbayern und u.a. auch im Landkreis Altötting tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Altötting intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Altötting zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Altötting gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Altötting um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Altötting
Das besondere Flair Oberbayerns wird durch die reizvolle Landschaft bestimmt,
welche harmonisch in die industriellen Areale übergeht. Namhafte Arbeitgeber und viele Erholungsmöglichkeiten in einen der Naturparks des Landkreises machen ihn zu einer beliebten Wohnregion.
Demzufolge beobachten die Immobiliengutachter eine große Nachfrage nach Immobilien auf dem Immobilienmarkt im Landkreis Altötting.
Ruhiges Wohnen wird hier groß geschrieben, was dem Wohnraumsuchenden in einer der vielen ländlichen Gemeinden auch problemlos geboten wird. Zu den beliebtesten Immobilien zählen frei stehende Objekte sowie Reihenhäuser und Eigentumswohnungen. Hierbei wird zunehmend Wert auf Größe, Ausstattung und Energieeffizienz gelegt – all jene Faktoren, die grundlegend für die Immobilienwerte sind. Besonders für junge Familien gewinnt der Immobilienmarkt im Landkreis durch die vom Staat angebotenen Förderprogramme an Attraktivität.
Das Bayerische Zinsverbilligungsprogramm sowie das Bayerische Wohnungsbauprogramm erleichtern Interessenten den Erwerb eines Eigenheims.
Dies wird durch zinsgünstige Darlehen möglich gemacht. Erfüllen die Familien bestimmte Voraussetzungen, so können sie vom Staat dahin gehend gefördert werden. Der Landkreis ist wegen seiner Nähe zu München und dem Land Österreich sehr gefragt. Hier haben Wohnraumsuchende noch die Möglichkeit, ihren Traum vom Eigenheim zu leben. Die Immobilienwerte in der Region sind geringer als in vielen umliegenden Landkreisen. Sie verzeichnen zwar eine moderate Steigerung, liegen aber noch unter den bundesweiten Immobilienpreisen. Hinsichtlich der immens hohen Preise in München und im Landkreis Starnberg können im Landkreis Altötting noch Immobilien zu relativ erschwinglichen Preisen erworben werden.
1. Einleitung
Der Landkreis Altötting in Niederbayern ist eine der wirtschaftlich dynamischsten Regionen Bayerns. Mit rund 110.000 Einwohnern erstreckt er sich über eine Fläche von etwa 1.100 Quadratkilometern und umfasst die Kreisstadt Altötting sowie zahlreiche Gemeinden wie Burghausen, Neuötting, Mühldorf am Inn und Töging am Inn. Die Region profitiert von ihrer Nähe zu München (ca. 80 km entfernt), was zu einer starken Pendlerattraktivität führt. Der Immobilienmarkt im Landkreis Altötting ist geprägt von einer Mischung aus traditioneller Landwirtschaft, Industrieansiedlungen (z. B. in der Chemie- und Maschinenbau-Branche) und einem wachsenden Dienstleistungssektor. Besonders der Wallfahrtsort Altötting zieht Touristen und Pilger an, was den lokalen Wohnungsmarkt belebt.
Stand Oktober 2025 zeigt der Markt eine moderate Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, getrieben durch Zuzug aus dem Umland Münchens und eine positive Bevölkerungsentwicklung. Im Folgenden wird der aktuelle Stand, die Preisentwicklung, Marktsegmente, regionale Unterschiede und Ausblicke beleuchtet. Die Analyse basiert auf marktorientierten Daten und reflektiert die Situation bis zum dritten Quartal 2025.
2. Aktuelle Marktübersicht
Der Immobilienmarkt im Landkreis Altötting zeichnet sich durch eine ausgewogene Nachfrage aus, die sich auf Wohn- und Gewerbeimmobilien verteilt. Die Transaktionszahlen für Wohngrundstücke lagen im ersten Halbjahr 2025 bei etwa 150, was einem leichten Anstieg von 5 % gegenüber 2024 entspricht. Der Bestand an Mietwohnungen ist knapp, was zu einer Belastung der Mieterschutzregeln führt. Neubauvorhaben, insbesondere in Altötting und Burghausen, werden durch Förderprogramme des Landes Bayern unterstützt, um den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum zu decken.
Die Marktlage ist insgesamt kaufersfreundlich, da die Zinssätze stabil bei 3-4 % für Baukredite liegen. Dennoch drückt der Mangel an Bauland in zentralen Lagen auf die Preise. Der Anteil von Eigentumswohnungen am Gesamtbestand beträgt etwa 35 %, Häuser machen 55 % aus, während Mietwohnungen den Rest dominieren. Gewerbeimmobilien, vor allem in Industrieparks wie in Töging, erfreuen sich steigender Nachfrage durch Logistikunternehmen.
3. Preisentwicklung
Die Preisentwicklung im Landkreis Altötting zeigt seit 2021 eine moderate Aufwärtstendenz, die durch die Pandemie-bedingte Flucht in ländliche Regionen befeuert wurde. Von 2021 bis 2025 stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um durchschnittlich 8 %, für Häuser um 7 %. Im Vergleich zu 2024 resultierte eine leichte Korrektur: Wohnungsspreise sanken um 2-3 %, während Hauspreise um 3-4 % zurückgingen, was auf eine Sättigung des Marktes hinweist.
- Historische Entwicklung (Quadratmeterpreise in €):
- 2021: Wohnungen 2.743 €, Häuser 3.240 €.
- 2022: Wohnungen 3.200 € (+16,7 %), Häuser 3.500 € (+8 %).
- 2023: Wohnungen 3.400 € (+6,3 %), Häuser 3.600 € (+2,9 %).
- 2024: Wohnungen 3.612 € (+6,2 %), Häuser 3.400 € (-5,6 %).
- 2025 (Stand Q3): Wohnungen 3.581 € (-0,9 %), Häuser 3.281 € (-3,5 %).
Diese Werte basieren auf Angebotspreisen und berücksichtigen keine individuellen Abweichungen wie Sanierungsbedarf. Die Mietpreise hingegen stiegen kontinuierlich: Von 8,70 €/m² im Jahr 2024 auf 9,25 €/m² im Q3 2025 (+6,3 %). Die Rendite für Anleger liegt bei 3-4 % brutto, was den Markt für Investitionen attraktiv macht.
4. Kaufpreise für Häuser und Wohnungen
Im Segment der Eigentumswohnungen dominieren Bestandsobjekte mit 2-3 Zimmern (ca. 70-90 m²). Der Durchschnittspreis liegt bei 3.007 €/m², mit einer Spanne von 2.552 € (einfache Lagen) bis 4.820 € (top Lagen in Altötting-Zentrum). Neubauwohnungen kosten 10-15 % mehr, oft mit Energienachweis (KFW-Standard).
Für Einfamilienhäuser (120-150 m²) beträgt der Durchschnitt 3.482 €/m², wobei Doppelhaushälften günstiger (ca. 3.000 €/m²) sind als Freistehende (bis 4.000 €/m²). Die Preise sind 20-30 % unter dem bayernweiten Schnitt, was den Landkreis für Familien attraktiv macht.
| Immobilientyp | Durchschnittspreis (€/m², 2025) | Preisspanne (€/m²) | Veränderung zu 2024 (%) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 3.007 | 2.552 – 4.820 | -0,9 |
| Einfamilienhäuser | 3.482 | 2.701 – 3.647 | -3,5 |
Diese Tabelle fasst die zentralen Werte zusammen; individuelle Objekte variieren je nach Ausstattung und Lage.
5. Mietmarkt
Der Mietmarkt ist angespannt, mit einer Leerstandsquote von unter 2 %. Der Durchschnittspreis für Wohnungen liegt bei 9,25 €/m² (Kaltmiete), für Häuser bei 9,27 €/m². In Altötting selbst sind die Preise höher (9,21 €/m² für Wohnungen), während ländliche Gemeinden wie Perach günstiger (8,83 €/m²) ausfallen. Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Angeboten beträgt 83 m² mit 3 Zimmern; für eine 70-m²-Wohnung fallen monatlich ca. 779 € an.
Die Mietsteigerung von 5-6 % im Jahr 2025 wird durch die Indexmiete und Modernisierungsmaßnahmen begründet. Neubau-Mieten starten bei 11-12 €/m², was den Bedarf an sozialem Wohnungsbau unterstreicht. Der Markt für möbliertes Wohnen ist begrenzt, aber wachsend durch Pendler.
| Miettyp | Durchschnitt (€/m², 2025) | Preisspanne (€/m²) | Veränderung zu 2024 (%) |
|---|---|---|---|
| Mietwohnungen | 9,25 | 8,22 – 12,55 | +6,3 |
| Miet Häuser | 9,27 | 8,36 – 12,36 | +2,8 |
6. Grundstücksmarkt
Grundstücke sind ein Engpass: Der Durchschnittspreis liegt bei 364 €/m², mit einer Spanne von 172 € (Bauerwartungsland) bis 664 € (baureifes Land in städtischen Lagen). In den letzten 12 Monaten fielen die Preise um 0,4 %, was auf erhöhtes Angebot in Randlagen hinweist. Baurechtlich erschlossene Flächen in Altötting kosten bis 437 €/m², während im Holzland (z. B. Unterneukirchen) Preise bei 292 €/m² starten.
Die Entwicklung zeigt Stagnation seit 2020 (von 120 €/m² Bodenrichtwert auf 343 €/m² im Median 2025), beeinflusst durch strenge Bebauungspläne. Etwa 78 Grundstücke sind derzeit angeboten, hauptsächlich im Süden des Kreises.
7. Regionale Unterschiede
Der Landkreis ist heterogen:
- Altötting und Neuötting: Höchste Preise (Wohnungen 3.157 €/m², Häuser 3.365 €/m²), starke Nachfrage durch Pilger und Pendler.
- Burghausen und Mühldorf: Industrielle Pole mit Gewerbefokus; Hauspreise bei 3.273 €/m², Mieten 10,51 €/m².
- Ländliche Gebiete (z. B. Tüßling, Perach): Günstiger (Häuser 2.361 €/m², Mieten 7,63 €/m²), aber steigende Preise durch Homeoffice-Trend (+10 % seit 2023).
- Töging am Inn: Wachstumszentrum mit Logistik; Grundstücke bis 453 €/m².
Diese Unterschiede ergeben sich aus Infrastruktur (z. B. A94-Autobahn) und Arbeitsplätzen.
8. Einflussfaktoren
- Wirtschaftlich: Arbeitslosenquote bei 3,2 % (unter bayernweit), Zuzug durch Industrie (z. B. Chemiewerke in Burghausen).
- Demografisch: Bevölkerungswachstum von 1,5 % jährlich, hoher Familienanteil (35 % unter 18 Jahren).
- Politisch: Förderung von Neubau (z. B. 500 neue Wohneinheiten bis 2026), Mietpreisbremse wirkt dämpfend.
- Makroökonomisch: Zinssätze und Inflation (2,5 % 2025) bremsen Käufe; Energieeffizienz (Gebäudestandards) treibt Sanierungskosten hoch.
- Risiken: Flutgefahr im Inntal könnte Versicherungen verteuern.
9. Prognose
Für 2026 wird eine leichte Preiserholung erwartet: +0,1-0,3 % für Kaufpreise, +1,8 % für Mieten (Q4 2025-Prognose). Der Markt bleibt stabil, solange Zinsen unter 4 % bleiben. Neubauanteil steigt auf 15 %, getrieben durch EU-Fördermittel. Langfristig (bis 2030) könnten Preise um 10-15 % klettern, falls der Pendlerboom anhält. Risiken bestehen in einer Rezession, die Transaktionen um 10 % senken könnte. Anleger sollten auf energieeffiziente Objekte setzen, da Nachfrage nach nachhaltigem Wohnen zunimmt.
10. Fazit
Der Immobilienmarkt im Landkreis Altötting ist robust und kaufersfreundlich, mit Chancen für Käufer in ländlichen Lagen und Investoren in zentralen Kernen. Die moderate Preisentwicklung und günstigen Renditen machen die Region attraktiv, doch der Baulandmangel erfordert gezielte Planung. Potenzielle Käufer profitieren von einer individuellen Beratung, um von der aktuellen Stabilisierung zu nutzen. Insgesamt bietet Altötting ein hohes Lebensqualitätsverhältnis zu vergleichsweise niedrigen Kosten – ein Pluspunkt in Zeiten steigender Urbanisierung.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Altötting bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im Bundesland Bayern, angrenzend an die Landkreise Rottal-Inn, Traunstein und Mühldorf am Inn, befindet sich der Landkreis Altötting.
Er gehört dem Regierungsbezirk Oberbayern an. Mit seiner direkten Nähe zum Nachbarland Österreich zählt der Landkreis zu einer beliebten Region in Bayern. Heute leben etwa 108.000 Einwohner in einer der 24 Gemeinden des Landkreises, die sich auf einer Fläche von circa 569 Quadratkilometer aufteilen.
In der oberbayerischen Region finden sich verschiedenartige Landschaftsräume vor, die durch das Isar-Inn-Hügelland, das Inntal, die Moränen-Hügel und die Hochterrassenfelder der Alzplatte geprägt sind.
Der große Fluss Inn durchläuft den Landkreis. Weitgehend wird dieser von landwirtschaftlichen Arealen und Waldflächen eingenommen, weshalb er als ländlicher Raum gilt. Zu den Städten des Landkreises zählen, neben der gleichnamigen Stadt Altötting, die Städte Burghausen, Neuötting und Töging am Inn.
Burghausen verzeichnet mit derzeit etwa 19.000 dort lebenden Menschen die größte Einwohnerzahl im Landkreis. Die hiesige Wirtschaft wird schwerpunktmäßig von der Chemieindustrie dominiert.
In den Städten Burgkirchen, Trostberg und Töging sind international agierende Chemiebetriebe ansässig. Dazu zählt insbesondere die in Burghausen befindliche Wacker Chemie AG. Die Landwirtschaft nimmt nur einen kleinen Teil der Gesamtwirtschaft des Landkreises ein. Die meisten Beschäftigten verzeichnet das produzierende Gewerbe, gefolgt vom Dienstleistungssektor. Die größten Städte, Märkte und Gemeinden des Landkreises sind: Altötting, Burghausen, Neuötting, Töging a.Inn, Marktl, Tüßling, Burgkirchen a.d.Alz und Garching a.d.Alz.
Einen überregionalen Bekanntheitsgrad erlangte der Landkreis
durch die Wallfahrt in Altötting. Die Gemeinde Marktl ist der Geburtsort des Papstes, welcher heute mit der Burg zu Burghausen ein Anziehungspunkt für zahlreiche Touristen ist. Weiterhin zeichnet sich der Ort durch seine vielen Natur- und Landschaftsschutzgebiete aus. Zu den historischen Sehenswürdigkeiten zählen das Schloss Tüßling, die Burg zu Burghausen und die Pfarrkirche St. Nikolaus in Neuötting. Die Burg zu Burghausen ist mit ihren sechs Burghöfen die längste Burganlage Europas, der sogar ein Eintrag in das Guinness-Buch der Rekorde gewidmet wurde. Freizeitmöglichkeiten bieten das Kreishallenbad und der Badesee Perach und Marktl. Die gleichnamige Stadt des Landkreises sowie die Städte Burghausen und Neuötting bieten viele Einkaufsmöglichkeiten. Durch die hiesige Landschaft führen unzählige Radwanderwege, die dazu einladen, die vielseitige Natur in der Region zu erkunden.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
