Sachverständige für Immobilienbewertung in Kelheim

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Kelheim Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der kreisangehörige, niederbayerischen Stadt Kelheim tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Kelheim intensiv.

Hierzu werden in Niederbayern, zwischen Bad Abbach und Neustadt an der Donau eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Kelheim neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Kelheim zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Kelheim gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Niederbayern oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Niederbayern und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Niederbayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Niederbayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Niederbayern, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Niederbayern oder dem südöstlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Kelheim um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Kelheim

Am Kelheimer Immobilienmarkt erkennt der Immobiliengutachter, im Vergleich zum Vorjahr, leichte Preissteigerungen. Die Kaltmieten für Wohnungen sind, im Gegensatz zum Vorjahr, um etwa acht Prozent gestiegen. Bei den Kaufpreisen für Immobilien nimmt der Immobiliengutachter ebenfalls moderate Preisanstiege wahr. Im Wohnungssegment bewegen sich die Immobilienwerte in der Kreisstadt über den bundesweiten Preisen für Immobilien. Insbesondere kleinere Wohnungen weisen hier hohe Immobilienwerte auf. Der Immobilienmarkt der niederbayerischen Stadt Kelheim verzeichnet Immobilienpreise, die über dem Preisniveau der Kreise Straubing-Bogen, Dingolfing-Landau, Regen, Deggendorf, Freyung-Grafenau, Passau und Rottal-Inn liegen.

1. Allgemeiner Überblick

Kelheim ist eine historische Stadt im niederbayerischen Landkreis Kelheim mit etwa 18.000 Einwohnern. Sie liegt am Zusammenfluss von Donau und Altmühl und ist bekannt für ihre Altstadt, das Welterbe Kloster Weltenburg und die Befreiungshalle. Die Stadt bietet eine hohe Lebensqualität, eine gute Anbindung an die Städte Regensburg und Ingolstadt sowie eine attraktive Umgebung für Naturfreunde und Kulturinteressierte. Diese Faktoren machen Kelheim sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessant.

2. Preisniveau & Entwicklung

Eigentumswohnungen

• Durchschnittlicher Quadratmeterpreis (Stand Oktober 2025): ca. 3.048 €/m².

• Preisspanne: 1.938 €/m² (einfache Lagen) bis 4.290 €/m² (Top-Lagen).

• Entwicklung: Im Jahr 2025 sanken die Preise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahr um etwa 0,5 %. Über einen Zeitraum von fünf Jahren beträgt die Preissteigerung etwa 6 %.

Einfamilienhäuser

• Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: ca. 2.936 €/m².

• Preisspanne: 1.448 €/m² (einfache Lagen) bis 4.826 €/m² (Top-Lagen).

• Entwicklung: Im Jahr 2025 stiegen die Preise für Einfamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahr um etwa 1,8 %. Über einen Zeitraum von fünf Jahren beträgt die Preissteigerung etwa 6 %.

3. Mietpreise

• Durchschnittliche Kaltmiete (Stand Oktober 2025): ca. 10,75 €/m².

• Entwicklung: Die Mietpreise in Kelheim sind in den letzten Jahren moderat gestiegen. Im Jahr 2025 stiegen die Mietpreise im Vergleich zum Vorjahr um etwa 2 %.

4. Marktdynamik & Nachfrage

• Eigennutzer: Familien, Paare und Pendler suchen verstärkt nach Wohnraum in Kelheim aufgrund der hohen Lebensqualität, der guten Anbindung an Regensburg und Ingolstadt sowie der Nähe zur Natur.

• Anlageobjekte: Investoren interessieren sich zunehmend für Immobilien in Kelheim, da die Region als stabiler und wachstumsorientierter Markt gilt.

• Angebot: Das Angebot an Neubauten und modernen Bestandsimmobilien ist begrenzt, was zu einer stabilen Preisentwicklung führt.

5. Infrastruktur & Standortqualität

• Verkehrsanbindung: Gute Anbindung an die A93, Bahnstrecke Regensburg–Ingolstadt und Busverbindungen.

• Bildungseinrichtungen: Mehrere Kindergärten, Grundschulen und eine Realschule.

• Gesundheitsversorgung: Zahlreiche Ärzte, Apotheken und die Nähe zu größeren Kliniken in Regensburg und Ingolstadt.

• Freizeitmöglichkeiten: Sportvereine, Rad- und Wanderwege entlang der Donau und Altmühl, kulturelle Veranstaltungen und ein reges Vereinsleben.

6. Chancen & Perspektiven

• Langfristige Wertsteigerung: Aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland und der stabilen Nachfrage sind moderate Preissteigerungen zu erwarten.

• Attraktiver Wohnstandort: Die hohe Lebensqualität, die gute Anbindung an größere Städte und die Nähe zur Natur machen Kelheim zu einem attraktiven Wohnstandort.

• Investitionsmöglichkeiten: Investoren können von der stabilen Marktentwicklung und der Nachfrage nach Wohnraum profitieren.

7. Risiken & Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Das begrenzte Angebot an Bauland und Neubauten könnte die Entwicklung des Marktes einschränken.

• Preissteigerungen: Anhaltende Preissteigerungen könnten für einige Interessenten den Zugang zum Immobilienmarkt erschweren.

• Infrastrukturentwicklung: Die Notwendigkeit, die Infrastruktur weiter auszubauen, um mit dem Wachstum Schritt zu halten, stellt eine Herausforderung dar.

8. Ausblick (2026–2030)

• Moderate Preissteigerungen: Es wird mit moderaten jährlichen Preissteigerungen im Bereich von 2–4 % gerechnet.

• Nachhaltige Entwicklung: Die Stadt wird weiterhin in die Verbesserung der Infrastruktur und die Schaffung von Wohnraum investieren.

• Stabile Nachfrage: Die Nachfrage nach Wohnraum wird aufgrund der hohen Lebensqualität und der guten Anbindung an größere Städte voraussichtlich stabil bleiben.

9. Fazit

Der Immobilienmarkt in Kelheim zeichnet sich durch eine stabile Nachfrage, moderat steigende Preise und eine hohe Lebensqualität aus. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die gute Anbindung an größere Städte machen die Region zu einem attraktiven Wohnstandort mit langfristigem Potenzial. Sowohl Eigennutzer als auch Investoren können von der positiven Marktentwicklung profitieren, sollten jedoch die Herausforderungen im Hinblick auf das begrenzte Angebot und die Notwendigkeit weiterer Infrastrukturentwicklungen berücksichtigen.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Kelheim bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Die alte Herzogstadt Kelheim erzählt eine aufregende und abwechslungsreiche Geschichte. Ihre urkundliche Erwähnung fand die niederbayerische Stadt im Jahr 866.

Der Ort, welchem um 1120 die Stadtrechte zugesprochen wurden, genoss im 12. Jahrhundert ein großes Ansehen als Herzogstadt. Noch heute prägen mittelalterliche Türme, Mauern und Tore den viergeteilten Stadtkern. Der Ort agiert als Kreisstadt im gleichnamigen Landkreis, der im Regierungsbezirk Niederbayern gelegen ist. Im Norden des Landkreises dehnt sich die Stadt auf rund 77 Quadratkilometer aus. Die kreisfreien Städte Ingolstadt und Regensburg umgeben die bayerische Kreisstadt. Insgesamt neun Ortsteile sind der Stadt zugeordnet, die sich Weltenburg, Gundelshausen, Thaldorf, Herrnsaal, Stausacker, Kapfelberg, Staubing, Kelheimwinzer und Lohstadt nennen. Im Norden teilt sich die Kreisstadt eine gemeinsame Grenze mit dem Landkreis Regensburg.

Saal an der Donau, Ihrlerstein, Altmühl, Neustadt an der Donau, Riedenburg, Bad Abbach und Abensberg

zählen zu ihren weiteren Nachbarorten. Der Ort, der sich unmittelbar am Ausgang des Donaudurchbruchs befindet, verzeichnet heute circa 16.000 Einwohner. In der Region mündet die Altmühl in die Donau. Die Ausläufer der Jurahöhen, die überwiegend vom Donaudurchbruch gezeichnet sind, zeigen sich heute als Naturschutzgebiet, das als “Weltenburger Enge“ betitelt wird. Es gilt als bedeutendstes Geotop Deutschlands und erfreute sich an einer Auszeichnung mit dem Europadiplom. Die Stadt nimmt in Bayern eine hohe Bedeutung ein. Sie fungiert als Mittelzentrum sowie als Sitz der Verwaltung des gleichnamigen Landkreises. Zahlreiche wichtige Behörden, wie das Finanzamt, das Landratsamt und das Amtsgericht, haben hier ihren Sitz. Einen großen Wandel verzeichnete die Wirtschaft im Ort nach der Eröffnung des Main-Donau-Kanals, das ihr eine direkte Verbindung zum Weltverkehr bescherte. Insbesondere der Binnenhafen Kelheim/Saal gilt als dominanter Umschlagplatz in der Region.

Als Kreisstadt hat der Ort gleichermaßen im Kultur- und Freizeitbereich einiges zu bieten. Als eine der schönsten kulturellen Attraktionen der Stadt gilt der Donaudurchbruch mit dem angrenzenden Kloster Weltenburg.

Die Benediktinerabtei im Ortsteil Weltenburg vermittelt ein eindrucksvolles Bild. Zu den Hauptkompetenzen des Klosters zählen die Betreuung von mehreren Pfarreien und die Aufnahme von Gästen. Nicht weniger unauffällig ist die Befreiungshalle, die auf dem Michelsberg thront. Das Denkmal wurde im 19. Jahrhundert errichtet und erinnert an die Schlachten während der Befreiungskriege. In der Nacht ist die Befreiungshalle von hellem Licht umhüllt. Die Schifffahrt im Altmühltal und durch den Donaudurchbruch lockt jedes Jahr zahlreiche Touristen an. Auf weitläufigen Radwanderwegen können diese die tollen Landschaften der Region erkunden. Mit dem “Weissen Brauhaus“ ist die Stadt in Besitz eines der ältesten Weißbierbrauereien Bayerns. Die Altstadt ist von vielen historischen Bauwerken geprägt. Teile der Stadtbefestigung, wie das Altmühltor und das Donautor, stammen aus dem 13. und 14. Jahrhundert. Auch das Alte Rathaus und die Stadtapotheke nehmen hier bereits seit Jahrhunderten ihren Platz ein. Eine gleichermaßen große kulturelle Bedeutung wird den hiesigen katholischen Gotteshäusern zugeschrieben. Die gotische Kirche Mariä Himmelfahrt in der Innenstadt weist Elemente auf, die bereits um 1500 erschaffen wurden. So stammen ihre zwei spätgotischen Tafelbilder aus jener Zeit.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.