Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Immenstadt Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Immenstadt tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Immenstadt intensiv.
Hierzu werden in Schwaben, zwischen Kempten und Lindau eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Immenstadt neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Immenstadt zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Immenstadt gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Immenstadt um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Immenstadt im Allgäu
Der Immobiliengutachter beobachtet in Immenstadt im Allgäu relativ hohe Immobilienwerte. Wegen ihrer Lage in der Nähe des Bodensees und in einer beliebten Urlaubsregion sind Immobilien in der gemütlichen Stadt dementsprechend teuer. Hinzu kommt die gute Wirtschaftslage, welche den Immobilienmarkt im Ort zusätzlich anheizt. Wohnungen von 40 bis 80 Quadratmeter weisen hier Immobilienwerte auf, die über dem Bundesdurchschnitt liegen. Der Immobiliengutachter erkennt in Immenstadt im Allgäu ein Preisniveau, das über den Preisen für Immobilien in Günzburg, Unterallgäu, Dillingen an der Donau, Ostallgäu und Donau-Ries liegt. Auch am Immobilienmarkt der kreisfreien Städte Memmingen und Kaufbeuren sind Immobilien günstiger als in der ehemaligen Residenzstadt. Ein ähnliches Preisniveau wie in Immenstadt im Allgäu herrscht in den schwäbischen Regionen Augsburg, Neu-Ulm, Aichach-Friedberg sowie der kreisfreien Stadt Kempten.
Einleitung
Immenstadt im Allgäu, eine charmante Kleinstadt im Oberallgäu-Kreis in Bayern, liegt idyllisch am Fuße der Alpen und profitiert von ihrer Nähe zu Skigebieten, Wanderwegen und dem Bodensee. Mit rund 8.500 Einwohnern ist Immenstadt ein attraktiver Standort für Familien, Pendler und Naturliebhaber. Der Immobilienmarkt hier spiegelt die typischen Merkmale einer ländlichen, aber touristisch geprägten Region wider: stabile Nachfrage nach Wohneigentum, moderate Preisanstiege und ein Fokus auf energieeffiziente Objekte. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand des Marktes (Stand: Oktober 2025), die historischen Entwicklungen, treibenden Faktoren sowie zukünftige Prognosen. Er basiert auf einer umfassenden Betrachtung von Kauf- und Mietpreisen, demografischen Einflüssen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.
Aktuelle Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Immenstadt zeichnet sich durch eine ausgewogene Balance zwischen Angebot und Nachfrage aus. Die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser liegen deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt, was Immenstadt zu einer erschwinglichen Alternative zu Metropolen wie München macht. Im Oktober 2025 beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien insgesamt etwa 3.767 €, wobei Häuser teurer als Wohnungen sind. Die Nachfrage konzentriert sich auf familientaugliche Objekte mit guter Infrastruktur, wie sie in Stadtteilen wie Rauhenzell oder Diepolz zu finden sind.
Die Verfügbarkeit von Objekten ist moderat: Es gibt derzeit etwa 7 Häuser und 21 Eigentumswohnungen im Angebot, was auf eine leichte Verknappung hinweist. Der Markt ist von lokalen Maklern geprägt, die auf persönliche Beratung setzen, und profitiert von der guten Anbindung an Kempten und den gesamten Allgäu-Kreis.
Preisentwicklung
Die Preise in Immenstadt haben sich in den letzten Jahren stetig, aber nicht explosiv entwickelt. Seit dem Quartal Q2 2020 ist der Quadratmeterpreis für Häuser um 19,7 % gestiegen, was auf eine gesunde Wertsteigerung hinweist. Wohnungen folgten mit einem moderaten Anstieg von etwa 9 % über fünf Jahre. Im Vergleich zu 2024 zeigen die Preise für Wohnungen eine Steigerung von +2,3 %, während Häuser um +2,7 % zugenommen haben.
Eine detaillierte Übersicht der Preisentwicklung seit 2020:
| Jahr/Quartal | Durchschnittlicher Qm-Preis Wohnungen (€) | Durchschnittlicher Qm-Preis Häuser (€) | Jährliche Veränderung (Wohnungen/Häuser) |
|---|---|---|---|
| Q2 2020 | 2.800 | 3.788 | – / – |
| 2022 | 3.200 | 4.000 | +14,3 % / +5,6 % |
| 2024 | 3.623 | 4.092 | +2,7 % / +2,3 % |
| Q3 2025 | 3.706 | 4.536 | +2,3 % / +10,9 % |
| Oktober 2025 | 3.595 – 4.091 | 4.092 – 5.471 | +0,8 % / +8,7 % |
Diese Werte variieren je nach Lage: In zentralen Lagen wie dem Stadtzentrum liegen Preise höher (bis 5.405 €/m² für Premiumwohnungen), während Randbezirke wie Diepolz günstiger sind (ab 3.287 €/m²).
Kaufpreise für Häuser und Wohnungen
Häuser sind in Immenstadt besonders gefragt und machen den Großteil der Transaktionen aus. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus beträgt derzeit 4.092 €/m², mit einem Spannen von 2.091 €/m² für ältere Objekte bis 7.119 €/m² für Neubauten mit Alpenblick. Ein typisches 150-m²-Haus kostet somit etwa 614.000 €, was eine Steigerung von 7,4 % zum Vorjahr darstellt.
Eigentumswohnungen sind erschwinglicher und eignen sich für junge Familien oder Singles. Der Qm-Preis liegt bei 3.706 €, wobei eine 100-m²-Wohnung durchschnittlich 370.600 € kostet. Die Spanne reicht von 2.294 €/m² für Sanierungsbedürftiges bis 6.150 €/m² für modernisierte Altbauten. Im Vergleich zu Häusern sind Wohnungen um etwa 10-15 % günstiger pro Quadratmeter, was sie zu einer attraktiven Einstiegsoption macht.
Mietmarkt
Der Mietmarkt in Immenstadt ist stabil und über dem bayerischen Durchschnitt, getrieben durch Pendler und Saisonarbeiter im Tourismus. Die durchschnittliche Kaltmiete beträgt 12,39 €/m², was für eine 100-m²-Wohnung monatlich etwa 1.239 € bedeutet. Für Häuser liegt der Mietpreis bei 11,37 €/m² (Spanne: 10,86 € bis 14,12 €/m²), was eine leichte Steigerung von 4,5 % zum Vorjahr zeigt.
Wohnungen sind teurer in der Innenstadt (bis 12,84 €/m²), während Vororte günstiger sind (ab 9,30 €/m²). Der Markt ist von Langzeitmieten dominiert, mit einer Verfügbarkeit von nur 4 Mietwohnungen derzeit, was auf eine enge Lage hinweist. Im Vergleich zu Bestandsmieten (ca. 10,18 €/m²) sind Neubau-Mieten höher, da Energieeffizienz gefordert wird.
Einflussfaktoren: Wirtschaft und Demografie
Die Wirtschaft in Immenstadt ist geprägt vom Tourismus, Handwerk und dem Mittelstand, mit einer Arbeitslosenquote unter 3 %. Die Nähe zu Industrieparks in Kempten und dem Flughafen Memmingen unterstützt Pendler, was die Nachfrage nach Immobilien ankurbelt. Der demografische Wandel spielt eine ambivalente Rolle: Die Bevölkerung altert (Durchschnittsalter ca. 45 Jahre), was die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen steigert, während sinkende Geburtenraten zu kleineren Haushalten führen. Dies begünstigt 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen, die derzeit 60 % der Angebote ausmachen.
Migration aus städtischen Gebieten verstärkt den Trend zur Suburbanisierung, doch der Wohnraummangel (ca. 720.000 Einheiten bundesweit bis 2025) wirkt sich auch hier aus. Energieeffizienz ist ein Schlüsselthema: Objekte mit Klasse A oder B erzielen 10-20 % höhere Preise, da steigende Energiekosten (bis zu 37 % der Angebote sind ineffizient) Käufer abschrecken. Die EZB-Zinssenkungen (auf 2 % Ende 2025) machen Finanzierungen attraktiver und treiben die Nachfrage.
Vergleich mit umliegenden Regionen
Immenstadt ist günstiger als der Allgäu-Durchschnitt (ca. 4.500 €/m² für Häuser) und deutlich unter dem bayerischen Niveau (4.171 €/m²). Im Vergleich zu Kempten (nahegelegene Kreisstadt: 4.800 €/m² für Wohnungen) spart man hier 20-25 %, dank der ländlichen Lage. Gegenüber München (über 8.000 €/m²) ist Immenstadt ein Drittel günstiger, was es für Käufer aus dem Süden Bayerns attraktiv macht. Im Allgäu insgesamt steigen Preise um 6-8 % jährlich, doch Immenstadt bleibt stabiler durch geringere Touristenabhängigkeit.
| Region | Qm-Preis Wohnungen (€) | Qm-Preis Häuser (€) | Mietpreis (€/m²) |
|---|---|---|---|
| Immenstadt | 3.706 | 4.092 | 12,39 |
| Allgäu (Durchschnitt) | 4.000 | 4.500 | 11,50 |
| Bayern (Durchschnitt) | 4.171 | 5.200 | 10,50 |
| Kempten | 4.800 | 5.500 | 13,00 |
| München | 8.500 | 9.000 | 18,00 |
Prognose und Trends bis 2030
Für 2025 wird ein moderater Preisanstieg von 1-4 % erwartet, getrieben durch Zinssenkungen und Nachhaltigkeitsforderungen (z. B. EU-Richtlinie zur Effizienzklasse D bis 2033). Langfristig (bis 2030) könnte der Markt um 10-15 % wachsen, solange der Tourismus boomt und Homeoffice-Trends Pendler anziehen. Trends wie Digitalisierung (Smart Homes) und Grünflächenintegration werden dominieren: Bis 2027 könnten 30 % der Neubauten energieautark sein.
Risiken umfassen eine mögliche Rezession oder höhere Baukosten, die den Neubau bremsen. Dennoch bleibt Immenstadt resilient: Die Prognose sieht stabile Mieten (+0,9 % jährlich) und steigende Kaufpreise für nachhaltige Objekte. Investoren sollten auf barrierefreie Umbauten setzen, da der demografische Wandel die Nachfrage nach altersgerechtem Wohnen bis 2040 verdoppeln könnte.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Immenstadt bietet 2025 ein solides Fundament für Käufer und Investoren: Erschwingliche Preise, stabile Entwicklungen und eine hohe Lebensqualität machen die Stadt zu einem Hidden Gem im Allgäu. Trotz Herausforderungen wie Demografie und Energiewende überwiegen die Chancen – insbesondere für langfristige Anlagen. Wer nun einsteigt, profitiert von der aktuellen Stabilität und den voraussichtlichen Wertsteigerungen. Für individuelle Beratungen empfehlen sich lokale Experten, um Lage und Ausstattung optimal zu nutzen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Immenstadt bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im Herzen des Landkreises Oberallgäu im Regierungsbezirk Schwaben liegt die Stadt Immenstadt im Allgäu.
Sie dehnt sich auf rund 82 Quadratkilometer im Südwesten von Bayern aus. Die kreisfreie Stadt Kempten liegt nur wenige Kilometer nördlich der Stadt. Idyllisch ist der Ort im schönen Allgäu und am Rande des Großen Alpsees gelegen, welcher ein Anziehungspunkt von vielen Touristen ist. Der Ortskern der Stadt liegt auf 729 Meter Höhe. Zu ihren Nachbarorten zählen Oberstaufen, Waltenhofen, Rettenberg, Sonthofen, Weitnau, Burgberg im Allgäu, Blaichach, Missen-Wilhams und Ofterschwang. Das Landschaftsbild der Schwabenstadt ist von Gewässern und Bergen gezeichnet. So fließen die Konstanzer Ach und der Steigbach durch den Ort. Der Mittagsberg im südlichen Stadtteil ragt etwa 1450 Meter in die Höhe. Südwestlich des Ortes stellen der Steineberg mit seinen 1660 Metern und der Stuiben mit einer Gipfelhöhe von rund 1750 Metern weitere Naturschönheiten dar. Bis zum Anfang des 19. Jahrhunderts agierte die Stadt noch als Regierungssitz sowie Residenz- und Hauptstadt der Grafschaft Königsegg-Rothenfels. Die sechs Stadtteile Stein, Akams, Bühl am Alpsee, Rauhenzell, Diepolz und Eckarts gehören seit der Gemeindegebietsreform im Jahr 1972 der Stadt an. Etwa 14.000 Menschen sind in der historischen Stadt zu Hause, in der vor allem der Tourismus eine besondere Bedeutung hat. Auf den fünf Gewerbe- und Industriegebieten der Gegend sind weitestgehend mittelständische Gewerbebetriebe angesiedelt. Die Bosch-Werke – ein renommierter Hersteller von Haushaltsgeräten und anderen Gebrauchsgütern – hat seinen Sitz auf dem Gewerbegebiet Seifen/Gießen, das im nördlichen Teil der Stadt gelegen ist.
Die ehemalige Residenzstadt in der Nähe der Alpenregion weist viele Facetten auf. Mit ihren innovativen Unternehmen zeigt sie sich als moderner Ort, der aber auch einige geschichtsträchtige Plätze bereit hält.
Die Altstadt ist in Besitz zahlreicher historischer Bauwerke. Der große Marienplatz und der hiesige Klostergarten versprühen ein mittelalterliches Ambiente. Der jung gebliebene Ort schreibt eine fast 1000 jährige Geschichte. Er zeigt sich mit einer Mischung aus Tradition und Innovation. Der Gast kann hier das typische Allgäuer Dasein verbunden mit einem mediterranen Ambiente erleben, das nicht zuletzt durch den Großen Alpsee aufkommt. Auch die Allgäuer Alpen und der weitläufige Naturpark Nagelfluhkette zeugen von einem großen Erholungswert. Der abwechslungsreiche Charakter der bayerischen Stadt spricht jede Generation an. Ein zeitgemäßes Kultur- und Freizeitangebot verbinden sich hier mit einer anspruchsvollen Gastronomie und einer pulsierenden Wirtschaft. Eine Vielzahl an Baudenkmälern erinnern an die bewegende Vergangenheit der Schwabenstadt. Orte, die immer einen Besuch wert sind, sind unter anderem die Klosterkirche St. Josef und die Stadtpfarrkirche St. Nikolaus. Zudem ziehen sich einige Kapellen und Burgruinen durch das Stadtgebiet. Auch das Stadtschloss am Marienplatz aus dem 16. Jahrhundert ist mit seinem einstigen Festsaal und den aufwendigen Stuckarbeiten sehr sehenswert.
Das Kreisgebiet zählt insgesamt 28 Märkte, Gemeinden und Städte. Immenstadt i. Allgäu und Sonthofen sind die einzigen Städte in der Region. Weiterhin befinden sich hier die Märkte Bad Hindelang, Buchenberg, Altusried, Oberstaufen, Dietmannsried, Wiggensbach, Sulzberg, Weitnau, Wertach und Oberstdorf sowie die Gemeinden Bolsterlang, Burgberg i. Allgäu, Obermaiselstein, Rettenberg, Ofterschwang, Wildpoldsried, Waltenhofen, Oy-Mittelberg, Balderschwang, Lauben, Fischen i. Allgäu, Haldenwang, Durach, Blaichach, Missen-Wilhams und Betzigau.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
