Sachverständige für Immobilienbewertung in Harburg (Schwaben)

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Harburg Schwaben Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Harburg in Schwaben tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Harburg intensiv.

Hierzu werden in Schwaben, zwischen Nördlingen und Donauwörth eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Harburg neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Harburg zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Harburg (Schwaben) gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Harburg um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Harburg (Schwaben)

Am Immobilienmarkt von Harburg Schwaben nimmt der Immobiliengutachter die geringsten Immobilienwerte von Schwaben wahr. Bei den Kaltmieten für Wohnungen beobachtet der Immobiliengutachter, im Gegensatz zum Vorjahr, sogar Preisrückgänge von bis zu fünf Prozent. Die kleine Stadt in Nordschwaben bietet Immobilien zu bezahlbaren Preisen. Das Preisniveau liegt hier unter den Immobilienwerten von Augsburg, Günzburg, Lindau (Bodensee), Oberallgäu, Memmingen, Unterallgäu, Aichach-Friedberg, Kaufbeuren, Ostallgäu, Neu-Ulm und Kempten. Am Immobilienmarkt des Nachbarlandkreises Dillingen an der Donau herrscht in etwa das gleiche Preisniveau wie in Harburg. Wer sich in der schwäbischen Stadt auf die Suche nach Immobilien macht, profitiert von der zentralen Lage und dem breiten Freizeitangebot im Ort. Wer mehr erleben möchte, kann innerhalb kurzer Zeit die Großen Kreisstädte Donauwörth und Nördlingen erreichen.

1. Rahmenbedingungen vor Ort

Harburg bei Donau-Ries ist eine Kleinstadt mit historischem Ortskern, einer überschaubaren Einwohnerzahl und typischer Struktur für eine kleinere Stadt im südlichen Bayern: relativ ruhige Wohnlage, gute Nahversorgung, moderate Infrastruktur und Pendelmöglichkeiten zu größeren Zentren. Der Wohn- und Immobilienmarkt ist geprägt von Alt- und Bestandsimmobilien, einzelnen Neubauten und einer Nachfrage, die sowohl von Eigennutzern als auch von Investoren getragen wird – jedoch mit limitiertem Angebot und eingeschränkter Dynamik verglichen mit Großstädten.

Zusätzlich wirken übergeordnete Rahmenbedingungen: Bau- und Grundstückskosten steigen, Finanzierungskosten sind höher, Energie- und Sanierungsanforderungen nehmen zu. In einem kleineren Markt wie Harburg führt das zu einem moderateren Wachstum und stärkerer Bedeutung von Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie.

2. Preisniveau und Entwicklung

Kaufpreise

• Für Eigentumswohnungen in Harburg liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis aktuell etwa bei ca. 2.400 bis 2.900 €/m² je nach Lage und Zustand.

• Für Häuser (z. B. Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser) bewegen sich Durchschnittpreise bei etwa ca. 2.200 bis 2.900 €/m² Wohnfläche – wiederum stark abhängig von Baujahr, Zustand und Ausstattung.

• In individuellen Fällen in sehr guten Lagen oder bei hochwertiger Ausstattung können Preise entsprechend höher liegen; in einfacher Lage bzw. mit Sanierungsbedarf deutlich darunter.

• Die Preisspanne zeigt, dass günstigere Objekte unter etwa 2.000 €/m² möglich sind, während Top-Objekte Werte über 3.000 €/m² erreichen können.

Entwicklung

• In den letzten Jahren verzeichnet Harburg moderate Preissteigerungen im Gesamtmarkt, jedoch keine spektakulären Dynamiken. Beispielsweise wurden über einen Zeitraum von fünf Jahren Steigerungen im mittleren zweistelligen Prozentbereich ausgewiesen.

• Aktuell sind die Preisveränderungen eher gering: Bei Wohnungen zeigen sich leichte Rückgänge oder nahezu Stagnation gegenüber dem Vorjahr; bei Häusern ähnliche Tendenzen mit stabilisierendem Markt.

• Kurzfristig (z. B. Quartal zu Quartal) ist kaum ein starker Auf- oder Abschwung erkennbar – der Markt wirkt konsolidiert.

Mietpreise

• Die durchschnittlichen Mietpreise in Harburg liegen für Wohnungen bei etwa 10,50 bis 11 €/m²/Monat in guten Wohnlagen. Für Häuser bzw. Wohnhäuser sind die Werte etwas geringer pro Quadratmeter.

• Mietsteigerungen sind in jüngster Zeit moderat – keine starken Sprünge. Die Mietrendite-Perspektive im Verhältnis zu Kaufpreisen ist daher eingeschränkt.

3. Nachfrage- und Angebotslage

Nachfrage

• Die Nachfrage wird primär durch Eigennutzer getragen: Familien, Paare und ältere Menschen, die eine ruhige Wohnlage und gute Infrastruktur schätzen.

• Pendler, die in der Region arbeiten und außerhalb größerer Agglomerationen wohnen möchten, sind eine relevante Käufergruppe.

• Investoren sind im Markt vertreten, aber mit mehr Zurückhaltung: Aufgrund moderater Mietrenditen und eher stabiler (statt boomender) Preisentwicklung wird stärker selektiert nach Objektqualität, Lage und Zustand.

Angebot

• Neubauprojekte sind vorhanden, jedoch begrenzt: Bauflächen sind nicht unbegrenzt, Baukosten hoch, regulatorische Anforderungen (z. B. Energieeffizienz) wachsen – das limitiert Neubauaktivität.

• Der Markt wird dominiert vom Bestand: Bestandswohnungen und Wohnhäuser – viele mit Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf – bestimmen das Angebot.

• In einfacheren Lagen oder bei Immobilien mit Zustandsschwächen ist das Angebot größer – dort bestehen Käufer-Spielräume und Preisnachlässe.

4. Investitions- und Renditelage

• Wenn man Kaufpreise von etwa 2.400-2.900 €/m² und Mietpreise von etwa 10,50 €/m² zugrunde legt, ergibt sich eine grobe Brutto­rendite im Vermietungsfall von etwa 3 % bis 4 % pro Jahr vor Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, Modernisierung und Leerstand.

• Netto-Renditen dürften daher geringer sein. Für Investoren gilt: Eine sehr sorgfältige Kalkulation ist notwendig – Lage, Zustand, Ausstattung sowie Modernisierungs- und Energieeffizienzbedingungen sind entscheidend.

• Für Eigennutzer hingegen ist Harburg attraktiv: Ein moderater Einstiegspreis, gute Wohnqualität und überschaubares Marktrisiko machen den Standort interessant.

5. Chancen und Risiken

Chancen

• Wohnlagevorteil: Harburg bietet Wohnqualität in einer kleineren Stadt – ruhig, aber mit guter Infrastruktur – das spricht viele Käufer an.

• Relativ moderate Preise im regionalen Vergleich – verglichen mit großen Ballungszentren ist der Einstieg günstiger – dies gibt Potenzial für Wertsteigerung, insbesondere bei guter Objektwahl.

• Stabilität: In einem Markt mit begrenztem Neubauvolumen und solider Basis ist Werterhalt vermutlich gut möglich; moderate Wertsteigerung bei guten Objekten erreichbar.

Risiken

• Begrenzte Dynamik: Anders als in Metropolregionen sind große Preissprünge nach oben wenig realistisch – Wachstum bleibt eher moderat.

• Finanzierungskosten/Zinsen: Bleiben Zinsen hoch oder steigen weiter, kann das die Nachfrage spürbar dämpfen – insbesondere in Märkten mit geringerer Spekulationsdynamik.

• Sanierungs- und Modernisierungskosten: Ältere Bestandsgebäude mit Modernisierungs- oder Energieaufwertungsbedarf sind risikobehafteter – laufende Kosten steigen, Attraktivität sinkt.

• Lage- und Objektqualität werden zunehmend entscheidend: In weniger guten Lagen oder bei schlechter Ausstattung kann der Abschlag deutlich sein – Käufer sind selektiver geworden.

6. Prognose für die nächsten 1-3 Jahre

• Es ist zu erwarten, dass sich der Immobilienmarkt in Harburg im kommenden Zeitraum stabil bis leicht steigend entwickelt – ohne kräftige Preisexplosionen, aber auch ohne starke Rückgänge.

• Falls sich Rahmenbedingungen verbessern (z. B. sinkende Zinsen, stärkere Förderprogramme für Modernisierung/Neubau), könnte die Nachfrage wieder etwas zulegen und moderate Wertsteigerungen entstehen.

• In besonders attraktiven Lagen oder bei hochwertigen Neubau- oder sanierten Bestandsobjekten sind überdurchschnittliche Entwicklungen denkbar; in schwächeren Lagen oder bei Objekten mit Mängeln eher Stagnation oder leichte Rückgänge.

• Für Eigennutzer gilt: Jetzt kann ein guter Einstiegspunkt sein, sofern Objektlage, Zustand und Ausstattung passen. Für Investoren bleibt eine langfristige Perspektive ratsam und eine konservative Kalkulation sinnvoll.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Harburg zeigt sich im Jahr 2025 als ausgewogen, solide und mit moderatem Preisspiegel: keine extremen Hochpreisphasen, aber auch keine gravierenden Einbrüche. Für Eigennutzer bietet Harburg eine attraktive Wohnadresse mit relativ moderatem Einstieg, guter Lebensqualität und überschaubarem Risiko. Für Investoren gilt: Qualität zählt – Lage, Ausstattung und Zustand machen den Unterschied. Wer heute in Harburg eine Immobilie mit guter Substanz, guter Lage und langfristiger Ausrichtung erwirbt, steht auf einem vernünftigen Fundament. Wer jedoch auf schnelle Spekulation setzt oder ein Objekt ohne Modernisierungspotenzial übernimmt, trägt ein erhöhtes Risiko.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Memmingen bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Entlang der Ferienroute, der Romantischen Straße, erstreckt sich auf etwa 73 Quadratkilometer die schwäbische Stadt Harburg Schwaben.

Sie ist Teil des Landkreises Donau-Ries und ist dem Regierungsbezirk Schwaben untergeordnet. Idyllisch ist sie im Tal der Wörnitz eingebettet und erfreut sich an einer zentralen Lage zwischen den Großen Kreisstädten Donauwörth und Nördlingen. Die kleine Stadt im Herzen des Landkreises Donau-Ries erweckt mit ihren vielen engen Gassen und verwinkelten Plätzen ein gemütliches Ambiente. Wegen ihrer vielen malerischen Orte wird die kleine Stadt auch als Malerparadies bezeichnet. In ihrer jetzigen Größe besteht die heutige Einheitsgemeinde seit 1978, als die damaligen autarken Gemeinden in den Ort eingegliedert wurden. Ein Teil der Gemeinden stellen heute die Stadtteile von Harburg dar. Zu jenen zählen Schrattenhofen, Brünsee-Marbach, Ronheim, Ebermergen, Mündling, Großsorheim, Mauren, Heroldingen und Hoppingen. Rund 5500 Menschen leben heute in der bayerisch-schwäbischen Stadt, die von den Nachbarorten Donauwörth, Möttingen, Mönchsdeggingen, Monheim, Huisheim, Kaisheim, Alerheim und Tapfheim umgeben ist. Zudem grenzt der Landkreis Dillingen an der Donau an die Schwabenstadt. Aufgrund der guten Anbindungen an die bedeutendsten Städte des Landkreises ist die Wirtschaft in der Region stabil. Das produzierende Gewerbe ist das wichtigste Standbein der hiesigen Wirtschaft. So stellt die Märker-Gruppe, die in der Zement-Branche tätig ist, einer der größten Arbeitgeber der Stadt dar. Daneben bilden kleine und mittelständische Betriebe aus Gastgewerbe, Handel und Handwerk das Fundament für den wirtschaftlichen Erfolg im Ort.

Die Stadt am Durchbruch der Wörnitz genießt wegen ihrer mittelalterlichen Sehenswürdigkeiten einen überregionalen Bekanntheitsgrad.

So kommen jährlich eine Vielzahl von Touristen nach Harburg Schwaben, um dort die mittelalterliche Burganlage „Burg Harburg“ aus dem 11. und 12. Jahrhundert (s. Bild) zu bestaunen. Die Burg thront auf einem schroffen Felsen am Fuße der Ries. Sie zählt zu den besterhaltenen Burganlagen in Bayern. Gleichermaßen gern besucht wird die malerische Altstadt mit ihrem historischen Marktplatz und dem Neuen Brunnen. Die Stadt war ebenso bekannt wegen ihrer vielen Stadttore, die um 1500 zur Abschreckung von Gaunern und Dieben dienen sollten. Im 19. Jahrhundert wurden diese Tore allerdings wegen Einsturzgefahr abgerissen. In näherer Umgebung von Harburg finden sich viele imposante Schlösser und sehenswerte Ruinen vor, die sich für einen Tagesausflug anbieten. So sind das Fürstliche Residenzschloss Oettingen, das Schloss Leitheim und die Burgruine Flochberg immer einen Besuch wert. Auch das Schloss Baldern und die Ruine Hochhaus sowie die Burgruine Niederhaus zeugen von einer ereignisreichen Geschichte und versprühen ein mittelalterliches Flair. Die Katholische Stadtpfarrkirche Herz Jesu sowie die evangelische Stadtpfarrkirche St. Barbara zieren außerdem das Stadtbild. Die umweltfreundliche Stadt bietet mit ihren vielen naturbelassenen Orten jede Menge Erholungsmöglichkeiten. Das gut ausgebaute Wander- und Radwegenetz lädt zu ausgiebigen Touren ein. Die weitläufige Wörnitz ist ein idealer Ort zum Angeln und Rudern.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.