Sachverständige für Immobilienbewertung in Grafing

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Grafing Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Grafing tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Grafing intensiv.

Hierzu werden in Oberbayern, zwischen dem Chiemsee und München, eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Grafing neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Grafing zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Grafing gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Grafing um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Grafing bei München

Die Stadt Grafing bei München weist überwiegend dörfliche Strukturen auf. Der Ort verzeichnete in den letzten Jahren Einwohnerzuwächse, woraus eine höhere Nachfrage nach Immobilien am hiesigen Immobilienmarkt hervorging. Bei den offerierten Immobilien handelte es sich teils um gebrauchte Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften sowie teils um neu gebaute Einfamilienhäuser. Neu gebaute Doppelhaushälften wiesen etwas höhere Immobilienwerte auf als neue Einfamilienhäuser. Für Mehrfamilienhäuser aus dem Bestand verzeichneten die Immobiliengutachter günstigere Quadratmeterpreise in Grafing. In der Kleinstadt Grafing beobachten die Immobiliengutachter Immobilienwerte, die sich im Vergleich zu den anderen oberbayerischen Regionen, im oberen Preissegment bewegen.

Häuser und Wohnungen am Immobilienmarkt der Stadt sind teurer als in den umliegenden Kreisen, wie Rosenheim, Bad Tölz-Wolfratshausen,

Dachau, Fürstenfeldbruck und Erding mit der Stadt Erding. Nur in München und Starnberg müssen Interessenten für Häuser und Wohnungen noch tiefer in die Tasche greifen. Die idyllische Stadt in der Nähe von München lockt besonders viele Pendler an, die in München arbeiten. Auch wird der Käuferkreis am Immobilienmarkt der Stadt teilweise von Kapitalanlegern bestimmt. Die stabile Wirtschaftslage und gute Infrastruktur sowie die Nähe des Ortes zur Metropole München locken viele Menschen in die beschauliche Stadt.

1. Lage & Rahmenbedingungen

Grafing bei München befindet sich im Münchner Umland und profitiert damit in besonderem Maße von der Nähe zur Landeshauptstadt, gleichzeitig bietet die Gemeinde einen ruhigeren, vorstädtischen Wohnort mit guter Lebensqualität.
Wesentliche Rahmenbedingungen:

• Verkehrsanbindung: Grafing hat eine gute Verbindung zur Region München durch Bahn und Straße, was Pendler- und Eigennutzerbedingungen begünstigt.

• Wohnqualität: Als Umlandgemeinde sind Wohnlagen in und um Grafing teils sehr gefragt – insbesondere für Familien oder Nutzer mit Fokus auf Ruhe und trotzdem guter Erreichbarkeit.

• Flächen- und Grundstücksangebot: Wie in vielen Umlandgemeinden ist das Potenzial an Neubauflächen und Großgrundstücken begrenzt, insbesondere in guten Wohnlagen – was Angebot und Preisstatik beeinflusst.

• Einflussfaktoren wie Bau- und Sanierungskosten, Zinsniveau, Energie- und Modernisierungsvorgaben sind spürbar – sowohl für Anbieter als auch für Käufer.

2. Preisniveau & Entwicklung

Aktuelles Preisniveau

• Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Grafing bei etwa ≈ 5.832 €/m².

• Für Einfamilienhäuser bzw. Häuser wird ein durchschnittliches Niveau bei etwa ≈ 5.569 €/m² ausgewiesen.

• Preisbandbreiten sind erheblich: Bei Wohnungen reicht die Spanne nach Angaben von ~3.945 €/m² bis über ~8.469 €/m². Bei Häusern von ~3.226 €/m² bis über ~9.364 €/m². 

• Für Grundstücke bzw. Bodenrichtwerte: Für Grafing wird ein Richtwert für erschlossene Baugrundstücke von etwa 892,53 €/m² angegeben.

Entwicklung der Preise

• Bei Eigentumswohnungen: Jahresveränderung im betrachteten Zeitraum von etwa +3,3 % gegenüber dem Vorjahr.

• Bei Häusern: Es sind auch Rückgänge (z. B. –7,2 %) bzw. moderate Entwicklungen zu erkennen – je nach Lage und Objektart.

• Langfristig (über fünf Jahre) ergibt sich eine Wertsteigerung bei den Wohnungsquadratmieten bzw. Kaufpreisen von etwa +15 % bis +18 %.

• Beispielrechnung: Ein Haus mit 150 m² Wohnfläche bei einem Richtwert von 5.569 €/m² würde einen Wert von rund 835.000 € ergeben. Eine Wohnung mit 80 m² bei etwa 5.832 €/m² läge bei rund 467.000 €. Natürlich stark abhängig von Ausstattung, Zustand, Grundstücksanteil, Lage.

3. Nachfrage & Angebot

• Die Nachfrage nach Wohnraum in Grafing ist tendenziell hoch, insbesondere in guten Wohnlagen und bei Objekten mit moderner Ausstattung, guter Anbindung und Grundstücksanteil.

• Das Angebot ist begrenzter als in größeren Städten – insbesondere bei Häusern mit Grundstück und hochwertiger Ausstattung. Das führt zu Wettbewerb um gute Objekte.

• Bei Standardobjekten, älterem Bestand, ungünstiger Ausstattung oder weniger guten Lagen zeigt sich oft eine längere Vermarktungsdauer bzw. geringerer Preiszuwachs.

• Auf der Mietseite ist die Dynamik moderater als in Metropolregionen – allerdings beeinflusst das Mietniveau die Kaufentscheidung insofern, dass die Rendite­erwartung bei Kapitalanlegern beachtet wird.

4. Trends & Ausblick

Trendbeobachtungen

• Qualität (z. B. Neubau oder hochwertig sanierter Bestand), Ausstattung, Grundstücksgröße und Mikro­lage gewinnen zunehmend an Bedeutung – nicht mehr nur Lage + Fläche.

• Der Markt bewegt sich in Richtung Konsolidierung: Starke jährliche Preis-Sprünge sind weniger geworden, stattdessen moderate Zuwächse oder Stabilisierung auf hohem Niveau.

• Neubauten und Objekte mit modernem Energiestandard oder guter Infrastruktur sind stärker gefragt. Altbestand mit großem Modernisierungsbedarf hat zunehmend Nachteile.

• Finanzierungskosten, Baukosten und Regulierungsbedingungen (z. B. Energieeffizienz, Baulandverknappung) wirken prägend auf Angebot und Preisentwicklung.

Ausblick

• Für die nächsten Jahre ist mit einer weiterhin moderaten Preissteigerung zu rechnen – starke jährliche Zuwächse wie früher erscheinen weniger wahrscheinlich.

• Objekte in sehr guten Lagen mit guter Ausstattung (z. B. Anbindung, Grundstück, Zustand) dürften tendenziell stabil bleiben oder leicht wachsen; Standardlagen könnten zurückbleiben.

• Risiken: Steigende Zinssätze, wirtschaftliche Eintrübungen, geändertes Pendler- oder Wohnverhalten (z. B. Homeoffice) könnten Nachfrage dämpfen.

• Chancen: Wer langfristig denkt, bekommt in Grafing eine attraktive Wohnlage mit guter Perspektive – insbesondere bei Eigennutzung und hoher Wohnqualität.

5. Chancen & Risiken

Chancen

• Wer eine Immobilie in Grafing mit guter Wohnlage, guter Ausstattung und langfristiger Nutzungsperspektive erwirbt, hat gute Chancen auf Werterhalt oder moderate Wertsteigerung.

• Für Eigennutzer: Wohnqualität, Infrastruktur und Anbindung machen Grafing attraktiv – langfristiges Wohnen erscheint sinnvoll.

• Für Investoren: In stabilem Umfeld mit guter Nachfrage sind attraktive Objekte mit moderatem Risiko möglich, sofern Kosten und Finanzierung stimmen.

Risiken

• Einstiegspreise sind bereits auf mittelhohem bis hohem Niveau – damit ist der Spielraum für schnelle enorme Wertsteigerungen begrenzter.

• Finanzierungsbedingungen (z. B. höhere Zinsen) oder steigende Kosten für Instandhaltung, Modernisierung und Energie könnten Nutzen oder Rendite mindern.

• Immobilien in ungünstiger Lage, mit kleinerem Grundstück, schlechter Ausstattung oder großem Sanierungsbedarf könnten gegenüber Top-Objekten deutlicher zurückbleiben oder länger auf dem Markt sein.

• Veränderungen im Wohnverhalten (z. B. weniger Pendeln, andere Mobilitätsmuster) könnten die Attraktivität bestimmter Lagen verändern.

6. Fazit

Der Immobilienmarkt in Grafing bei München präsentiert sich im Jahr 2025 als ein Markt mit gehobenem Preisniveau, hoher Wohnqualität und stabiler Nachfrage – jedoch ohne die extremen Boom-Werte großer Metropolstandorte. Mit Quadratmeterpreisen für Wohnungen bei etwa ≈ 5.800 €/m² und Häusern bei etwa ≈ 5.500 €/m² bewegt sich Grafing auf anspruchsvollem Niveau.
Für Kaufinteressenten bedeutet das: Qualität, Lage und Ausstattung sind entscheidend. Wer langfristig denkt, kann in Grafing eine attraktive Wohnlage finden – wer hingegen kurzfristig auf hohe Renditen oder schnelle Wertsteigerungen setzt, sollte seine Erwartungen moderat halten.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Grafing bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Im Landkreis Ebersberg circa 30 Kilometer östlich von München

befindet sich die noch recht junge Stadt Grafing bei München. Heute verzeichnet die oberbayerische Stadt etwa 13.000 Einwohner, die zwischen vielen Bergen und grünen Flächen leben. Wiesen, Wälder und landwirtschaftlich geprägte Areale prägen das Bild des Ortes. Im Jahr 1953 wurde der Ort im Regierungsbezirk Oberbayern zur Stadt ernannt. Die Orte Wasserburg, Rosenheim, München und Ebersberg umgeben die Kleinstadt. Von der Stadt aus ist die Landeshauptstadt innerhalb einer halben Stunde mit der S-Bahn bequem zu erreichen.

Auch vom Flughafen München ist der Ort nur etwa 43 Kilometer getrennt. Die Stadt ist bestrebt, Gewerbetreibende in ihrem Vorhaben nachhaltig zu fördern.

So stehen den Unternehmen günstige Standortkonditionen und großzügige Gewerbeflächen zur Verfügung, auf welchen sie ihr Projekt verwirklichen können. Die Stadt glänzt durch traditionsbewusstes und gleichzeitig innovatives Handeln. So hat der Ort vor den Toren Münchens sich mittlerweile zu einem modernen Wirtschaftsstandort entwickelt. Ebenso glänzt die Stadt mit einer optimalen Infrastruktur, die sich mit einem guten Bildungsangebot, zahlreichen Kinderbetreuungseinrichtungen sowie einem großen Angebot an Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten paart. Besonders kleine und mittelständische Betriebe haben sich hier etabliert. Viele davon agieren weit über die Stadtgrenzen hinaus. Nachbargemeinden von Grafing sind: Ebersberg, Kirchseeon, Moosach, Bruck, Aßling und Frauenneuharting.

Die charmante Kleinstadt Grafing bei München fällt sofort durch ihre vielen weitläufigen Naturareale ins Auge,

die zum Wandern und Radfahren einladen. Beliebte Ausflugsziele, wie die Alpenregion, die österreichische Stadt Salzburg und der Chiemsee sind unweit von der Stadt entfernt. Zudem befinden sich viele mittelalterliche Bauwerke im Ort. So trifft man hier auf urige Burganlagen aus dem 10. Jahrhundert und das Schloss Elkofen. Das Rathaus stammt aus dem 18. Jahrhundert und wurde im barocken Stil erbaut. Weiterhin ziehen sich etliche Kirchen durch die kleine Stadt, zu welchen die barocke Pfarrkirche St. Ägidius und die Marktkirche zur Allerheiligsten Dreifaltigkeit – eine im Stil des Rokoko erbaute Kirche – zählen.

Ein umfangreiches kulturelles Angebot macht die Stadt noch attraktiver.

Angefangen von diversen Theateraufführungen über Ausstellungen bin hin zu Konzerten für Jung und Alt wird hier die ganze Bandbreite abgedeckt. Stadtbücherei, Musikschule und Heimatmuseum ergänzen das Kulturangebot der Stadt. Im Heimatmuseum werden Ausgrabungsfunde sowie Gegenstände des früheren Lebens gezeigt. In der hiesigen Stadthalle finden regelmäßig Konzerte, Ausstellungen, Modenschauen und Theateraufführungen statt. Im Bereich der Tourismusbranche wird den Gästen der Stadt vieles geboten: heimische und kulinarische Küche, traditionelle Biergärten und Übernachtungsmöglichkeiten in noblen Hotels.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.