Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Grafenau Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der kreisangehörige, niederbayerischen Bärenstadt Grafenau tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Grafenau intensiv.
Hierzu werden in Niederbayern, zwischen Regen und Freyung eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Grafenau neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Grafenau zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Grafenau gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Niederbayern oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Niederbayern und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Niederbayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Niederbayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Niederbayern, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Niederbayern oder dem südöstlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Grafenau um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Grafenau
Am Immobilienmarkt von Grafenau erkennt der Immobiliengutachter erschwingliche Preise für Immobilien. Im Gegensatz zu den anderen niederbayerischen Regionen bietet die Stadt die günstigsten Immobilien. Die Immobilienwerte sind in der Gegend, laut Immobiliengutachter, in den letzten Jahren nicht sonderbar gestiegen. Zwar bewegen sich die Quadratmeterpreise für Wohnungen bis 40 Quadratmeter über dem Bundesdurchschnitt, dennoch können Interessenten hier von bezahlbaren Objekten profitieren. Am Immobilienmarkt der Kreise Passau, Rottal-Inn, Landshut, Kelheim, Straubing-Bogen, Dingolfing-Landau, Regen und Deggendorf herrschen höhere Immobilienwerte als in Grafenau. Die kreisfreien Städte Landshut, Straubing und Passau erreichen mit ihren Immobilienpreisen das Rekordniveau in Niederbayern.
Einleitung
Grafenau, eine charmante Kleinstadt im Landkreis Freyung-Grafenau in Niederbayern, liegt idyllisch im Herzen des Bayerischen Waldes. Mit rund 6.000 Einwohnern dient die Stadt als wirtschaftliches und kulturelles Zentrum der Region. Umgeben von dichten Wäldern, Wanderwegen und Skigebieten profitiert Grafenau stark vom Tourismus, der saisonal bis zu 100.000 Übernachtungen pro Jahr verzeichnet. Die Immobilienlandschaft ist geprägt von traditionellen Einfamilienhäusern, historischen Gebäuden und zunehmend modernen Neubauten. Der Markt spiegelt die Balance zwischen lokaler Nachfrage durch Familien und Pendler sowie externen Investoren wider, die auf Ferienimmobilien setzen. Im Jahr 2025 zeigt der Immobilienmarkt in Grafenau eine gemischte Dynamik: Während Kaufpreise für Wohnungen weiter steigen, stagnieren oder sinken die für Häuser leicht, beeinflusst durch höhere Zinsen und eine abnehmende Baugenehmigungen. Dieser Bericht beleuchtet Preise, Entwicklungen, Angebot, Nachfrage und zukünftige Trends.
Aktuelle Preisstruktur
Der Immobilienmarkt in Grafenau teilt sich primär in den Kauf- und Mietsegmenten für Wohnungen, Häuser und Grundstücke. Die Preise variieren je nach Lage – zentrale Lagen nahe dem Marktplatz oder dem Ilztal sind teurer als Randlagen im Waldgebiet.
Kaufpreise für Wohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt 2025 bei etwa 2.500 bis 2.800 €/m². In städtischen Lagen erreichen Neubauwohnungen bis zu 3.500 €/m², während Bestandswohnungen aus den 1980er Jahren bei 2.000 €/m² starten. Ein typisches Zweizimmerapartment mit 70 m² kostet somit rund 175.000 bis 200.000 €. Im Vergleich zum Landkreis Freyung-Grafenau (Durchschnitt 2.169 €/m²) ist Grafenau leicht überdurchschnittlich, da die Stadt als regionaler Knotenpunkt höhere Attraktivität bietet.
Kaufpreise für Häuser: Einfamilienhäuser werden derzeit mit 2.300 bis 2.600 €/m² bewertet. Ein Standardhaus mit 120 m² Wohnfläche und 800 m² Grundstück liegt preislich bei 280.000 bis 320.000 €. Mehrfamilienhäuser für Investoren starten ab 350.000 €. Im Gegensatz zu Wohnungen zeigen Häuserpreise eine Stabilisierung: Der Durchschnitt im Kreis beträgt 2.431 €/m², mit leichten Rückgängen in Randgebieten aufgrund längerer Verkaufszeiten.
Grundstückspreise: Bauland in Wohngebieten kostet 100 bis 150 €/m², in touristisch attraktiven Waldnähe bis 200 €/m². Landwirtschaftliche Flächen sind günstiger (ca. 20–50 €/m²), eignen sich aber selten für den Wohnbau.
Mietpreise: Der Mietmarkt ist stabil und familienorientiert. Für Wohnungen liegt der Kaltmietpreis bei 7,50 bis 9,00 €/m², was für eine 80-m²-Wohnung monatlich 600 bis 720 € bedeutet. Häuser werden mit 8,50 bis 10,00 €/m² vermietet, oft inklusive Nebenkosten. In Neubauten oder renovierten Altbauten können Preise auf 11,00 €/m² klettern. Der Kreis-Durchschnitt von 7,13 €/m² unterstreicht Grafenaus Position als teureres Zentrum. Viele Mietverträge sind langfristig, mit Mieterhöhungen um 3–5 % jährlich.
Preisentwicklung
Die Preisentwicklung in Grafenau folgt dem bayerischen Trend, war jedoch durch die Pandemie und den Energiepreisanstieg gedämpft. Von 2020 bis 2022 stiegen Kaufpreise für Wohnungen um durchschnittlich 25 %, getrieben durch Homeoffice-Nachfrage und Zuzug aus Städten wie München. Seit 2023 bremst die Zinserhöhung (aktuell 3,5–4 % für Baukredite) den Markt: Wohnungs kaufpreise legten 2024 um 6–10 % zu, Häuser nur um 1–2 %. Im ersten Halbjahr 2025 fielen Hauspreise um 1–2 %, während Wohnungen weiter um 5–7 % zunahmen. Mietpreise wuchsen moderat um 4 %, beeinflusst durch den Mietspiegel, der 2025 keine Neuanpassung vorsieht, aber ortsübliche Steigerungen erlaubt.
Langfristig (2015–2025) verdoppelten sich die Preise fast, von 1.200 €/m² auf 2.500 €/m² für Wohnungen. Der Bayerische Wald als Ganzes verzeichnet ähnliche Muster, doch Grafenau profitiert von seiner Infrastruktur (A3-Anbindung, Klinikum).
Angebot und Nachfrage
Das Angebot umfasst derzeit rund 60–70 Objekte in Grafenau selbst, ergänzt durch 250 im Kreis. Häuser dominieren (ca. 70 % der Angebote), gefolgt von Wohnungen (25 %) und Grundstücken. Beliebte Projekte wie das „Wald.Stadt.Leben“-Ensemble mit 11 Eigentumswohnungen in moderner Bauweise zeigen, dass Neubau (ca. 10 % des Angebots) zunimmt. Provisionsfreie Verkäufe machen 20–30 % aus, was Käufer anzieht.
Die Nachfrage ist divers: Lokale Familien (50 %) suchen bezahlbare Häuser, Pendler aus Passau oder Regensburg (30 %) Wohnungen. Tourismusinvestoren (20 %) fokussieren Ferienhäuser, was zu Saisonalität führt – im Sommer und Winter steigt die Nachfrage um 15 %. Verkaufszeiten betragen 4–6 Monate für Häuser, 2–3 Monate für Wohnungen. Die Leerstandsquote liegt bei unter 3 %, was auf ein ausgeglichenes Marktklima hindeutet. Engpässe bestehen bei bezahlbarem Mietwohnraum für Junge Familien.
Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren prägen den Grafenauer Markt:
- Wirtschaft und Demografie: Die Region lebt von Holzverarbeitung, Tourismus und Handwerk; Arbeitslosigkeit unter 3 %. Der Zuzug junger Familien (Geburtenrate +2 % jährlich) stützt die Nachfrage, doch Abwanderung Älterer drückt auf den Bestand.
- Tourismus und Natur: Der Bayerische Wald als UNESCO-Biosphärenreservat treibt Ferienimmobilien; Skigebiete wie der Große Arber generieren Zweitwohnungsboom.
- Infrastruktur: Gute Anbindung an die A3 und Ausbau des Breitbands (100 % Abdeckung 2025) machen Grafenau attraktiv für Homeoffice-Nutzer.
- Politische Rahmenbedingungen: Förderprogramme wie die KfW-Energieeffizienzprämie senken Baukosten um 10–15 %. Hohe Baugenehmigungen (ca. 50 pro Jahr) balancieren das Angebot.
- Makroökonomische Effekte: Steigende Zinsen dämpfen Käufe, Inflation treibt Mieten. Klimawandel-Risiken (Waldbrände) mindern langfristig die Attraktivität peripherer Lagen.
Prognose bis 2030
Für die kommenden Jahre wird ein moderates Wachstum erwartet: Kaufpreise für Wohnungen könnten um 3–5 % jährlich steigen, Häuser stabilisieren sich bei 2.400 €/m². Mieten wachsen um 2–4 %, abhängig von Energiepreisen. Der Neubauanteil könnte auf 20 % anwachsen, getrieben durch nachhaltige Projekte (z. B. Passivhäuser). Risiken umfassen Rezessionseffekte oder Abfluss junger Talente; Chancen bieten Digitalisierung und Tourismusförderung. Insgesamt bleibt Grafenau ein solider, familienfreundlicher Markt mit Potenzial für Investoren, die auf Langfristmieten setzen.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Grafenau 2025 verkörpert die Stärken einer ländlichen, aber gut angebundenen Region: Bezahlbare Preise im Vergleich zu Metropolen, hohe Lebensqualität und stabiles Wachstum. Käufer und Mieter profitieren von der Nähe zur Natur, während Investoren von der Tourismusdynamik partizipieren. Trotz leichter Stagnation bei Häusern ist der Markt resilient und bietet Einstiegsmöglichkeiten für Einsteiger. Für eine fundierte Entscheidung empfehlen sich lokale Beratungen, um Lage-spezifische Nuancen zu berücksichtigen. Grafenau bleibt ein Juwel im Bayerischen Wald – ideal für werthaltige Investitionen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Grafenau bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Bereits um 1376 erhielt der Ort Grafenau seine Stadtrechte. Somit präsentiert er sich als älteste Stadt des Bayerischen Waldes.
Der Ort wird ebenso als „Bärenstadt“ bezeichnet. Er ist unmittelbar am Nationalpark Bayerischer Wald gelegen und ist im Westen des niederbayerischen Landkreises Freyung-Grafenau zu finden. Die auf einer Höhe von rund 600 Metern gelegene Stadt ist zugleich ein staatlich anerkannter Luftkurort. Darüber hinaus gilt sie mit ihrer eindrucksvollen Landschaft als Wanderparadies und Wintersportort. Wer Erholung sucht, kann sie hier definitiv finden. Die etwa 9.000 Einwohner der historischen Stadt wissen ihren hohen Wohnwert zu schätzen. Insbesondere der Salzhandel machte die Stadt zu dem, was sie heute ist. Heute gilt sie als innovativer und aufstrebender Ort, der sich seine Tradition bewahrt hat. Er zeigt sich mit einer florierenden Wirtschaft, die nicht zuletzt durch den Tourismus gestützt wird. Das Mittelzentrum ist Standort von zahlreichen Unternehmen, die in den Bereichen Gesundheitswesen, Handel und Gewerbe agieren. Zu den nennenswerten Betrieben zählen der Getränkehersteller Bucher Bräu, der Internetdienstleister BWmedien GmbH sowie die Sedlbauer AG. Das letztere Unternehmen wurde im Jahr 1899 gegründet und ist als mittelständischer Betrieb unter anderem auf die Bereiche Automaten und Terminals sowie Metallgehäuse spezialisiert. Umrahmt wird die idyllische Stadt von den Orten Ringelai, Sankt Oswald-Riedlhütte, Neuschönau, Schönberg, Spiegelau, Saldenburg, Perlesreut und Hohenau.
Besonders zum Wandern ist Grafenau der ideale Ort. Zahlreiche Rad- und Wanderwege bieten sich dafür an. Diese führen entlang blühender Wiesen zur Burgruine Bärnstein oder zum Brudersbrunn.
Im Stadtteil Rosenau befindet sich das Natur-Sport-Zentrum, das direkt an den Nationalpark Bayerischer Wald grenzt. Hier kommen besonders Wintersportler auf ihre Kosten. Die Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung sind in dem bayerischen Urlaubsort sehr vielfältig. So sorgen hier weiterhin ein Kur- und Sportpark, ein Golfplatz sowie eine Eishalle für actionreiche Stunden. Der Kur- und Sportpark erfährt in Zukunft eine umfangreiche Umgestaltung. Er ist die „Grüne Lunge“ der Stadt und zeigt sich mit Bereichen, die allen Generationen gerecht wird. So ist er in Besitz einer Kneipp-Anlage, einer Ruheinsel und einer Skaterbahn. Ebenso ist der Kurparksee ein Bestandteil des Parks, welcher besonders für Angler interessant ist. Der Luftkurort ist mit einigen interessanten Museen ausgestattet. Mit großen und hellen Räumlichkeiten präsentiert sich das Stadtmuseum, das seine Besucher in die städtische Vergangenheit zurückführt. Alte Handwerksutensilien, Bronzebeile und historische Uniformen sind eines der Gegenstände, die in dem Museum ausgestellt sind. Nicht minder interessant ist das Schnupftabakmuseum, das sich in einem denkmalgeschützten Spitalgebäude befindet. Neben dem Bayerischen Nationalpark bietet die Flusslandschaft Ilz zahlreiche Wandermöglichkeiten entlang herrlicher Landschaften. Der Stadtplatz, welcher merkliche Höhenunterschiede aufweist, wird von dem ehemaligen Rathaus und der Pfarrkirche Maria Himmelfahrt geschmückt. Das alte Rathaus stammt aus dem Jahr 1845 und dient heute der Nationalparkverwaltung. Mit seinem Anteil am „Golfplatz am Nationalpark Bayerischer Wald“, dem Wellen-Freibad sowie dem Kurpark sichert sich die Stadt das Prädikat als anerkannten Luftkurort.
Dem Kreisgebiet werden die drei Städte Grafenau, Waldkirchen und Freyung zugeordnet.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
