Sachverständige für Immobilienbewertung in Gmund am Tegernsee

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Gmund Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Gmund am Tegernsee tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Gmund intensiv.

Hierzu werden in Oberbayern, am Tegernsee, zwischen Miesbach und Bad Wiessee, eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Gmund neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Gmund zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Gmund am Tegernsee gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Gmund am Tegernsee um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Gmund am Tegernsee

Am Immobilienmarkt der Gegend und in Gmund am Tegernsee beobachtet der Immobiliengutachter merkliche Preisanstiege. Gmund am Tegernsee liegt im Herzen des Landkreises Miesbach. Mittlerweile herrschen in der oberbayerischen Region sehr hohe Immobilienwerte, die mit einer erhöhten Nachfrage nach Immobilien einhergehen. Mittlerweile rücken die Immobilienwerte in der Gemeinde immer näher an das Münchener Niveau. Insbesondere für Immobilien mit Seeblick müssen Käufer tief in die Tasche greifen. Im Vergleich zu manch anderen Gemeinden im Landkreis Miesbach können am Immobilienmarkt der Gemeinde Gmund noch Häuser und Wohnungen zu recht erschwinglichen Preisen erworben werden.

Dennoch nimmt der Immobiliengutachter hier Preise wahr, die sich in der oberen Klasse bewegen.

In vielen oberbayerischen Regionen wie Altötting, Erding, Freising, Garmisch-Partenkirchen, Ingolstadt, Landsberg am Lech, Mühldorf am Inn und Rosenheim sind Immobilien günstiger als in der oberbayerischen Gemeinde.

1. Allgemeiner Überblick

Hausham liegt im oberbayerischen Alpenvorland – eingebettet zwischen Wald, Bergen und ländlicher Umgebung – und bietet eine attraktive Wohnlage mit guter Lebensqualität. Der Immobilienmarkt hier ist durch eine solide Nachfrage gekennzeichnet, allerdings auch durch ein im Vergleich zu großen Städten moderateres Preisniveau. Der Markt differenziert sich zunehmend: Lage, Objektqualität, Ausstattung, Grundstücksgröße und Zustand gewinnen deutlich an Bedeutung. Während in früheren Jahren deutliche Preissteigerungen üblich waren, befindet sich der Markt nun eher in einer Phase der Stabilisierung und Selektion.

2. Preisniveau & Entwicklung

Kaufpreise

• Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 4.950 €/m² Wohnfläche.

• Bei Ein‑ und Zweifamilienhäusern liegt der Durchschnittspreis bei circa 5.900 €/m² Wohnfläche.

• Im unteren Preissegment, z. B. bei älteren Objekten oder mit Investitionsbedarf, können Preise deutlich unter diesen Durchschnittswerten angesiedelt sein. Im oberen Segment – gute Lage, modernes Baujahr, größere Grundstücke – liegen die Preise deutlich darüber.

• Für Baugrundstücke bzw. erschlossene Grundstücke können Richtwerte von ca. 1.200 €/m² ermittelt werden – abhängig von Lage und Größe.

Entwicklung

• Über einen Zeitraum von circa fünf Jahren lässt sich ein moderater Preisanstieg feststellen. In einzelnen Segmenten wurde eine Steigerung im einstelligen Prozentbereich verzeichnet.

• Im letzten Jahr zeigen sich in manchen Marktbereichen leichte Rückgänge oder Stagnation der Preise – insbesondere bei Standardobjekten oder solchen mit Investitionsbedarf.

• Insgesamt zeigt sich, dass das Preisniveau hoch ist und starke Dynamiken nach oben derzeit weniger ausgeprägt sind. Stattdessen rückt die Qualität der Immobilie stärker in den Fokus.

Segment‑ und Lagenunterschiede

• Sehr gute Lagen (z. B. ruhige Wohngebiete, größere Grundstücke, moderne Ausstattung) erzielen Aufschläge gegenüber dem Durchschnitt.

• Neubauten oder hochwertiger Bestand weisen bessere Preisentwicklung auf als ältere Immobilien ohne Modernisierung.

• Objekte mit kleinerem Grundstück, schlechter Infrastruktur, ungünstiger Ausrichtung oder erheblichem Modernisierungsbedarf haben längere Vermarktungszeiten und geringere Preissteigerung.

3. Angebots‑ und Nachfragestruktur

Nachfrage

• Die Nachfrager sind vor allem Eigennutzer – Familien oder Paare –, die Wohnqualität, ruhige Lage und naturnahes Umfeld mit guter Erreichbarkeit verbinden möchten.

• Pendlerwohnraum spielt eine Rolle: Hausham bietet Nähe zu größeren Zentren sowie eine Alternative zur städtischen Wohnlage mit günstigeren Preisniveaus.

• Investoren sind ebenfalls aktiv geworden, legen aber zunehmend Wert auf Werthaltigkeit, Zustand und Ausstattung statt auf reine Rendite.

Angebot

• Neubauflächen sind begrenzt – Bau‑ und Erschließungskosten sowie die Verfügbarkeit geeigneter Grundstücke limitieren Neubauvolumen.

• Der Bestand dominiert das Marktgeschehen. Gut ausgestattete und gepflegte Bestandsimmobilien sind stark nachgefragt. Ältere Immobilien mit Sanierungsbedarf oder ungünstiger Lage sind selektiver und zeigen längere Vermarktungsdauer.

• Unterschiedliche Mikro‑Lagen innerhalb der Gemeinde führen zu erheblichen Preisunterschieden – Ortsteil, Grundstücksgröße, Infrastruktur‑Anbindung und Umgebung beeinflussen stark.

4. Lage‑ und Rahmenbedingungen

• Hausham hat durch seine ländliche Lage mit Berg‑ und Waldnähe, dennoch guter Infrastruktur (Schulen, Nahversorgung, Freizeitangebote) und Anbindung eine gute Wohnlage.

• Zustand, Ausstattung und Energieeffizienz der Immobilie gewinnen an Bedeutung – Immobilien mit veralteter Technik, schlechter Dämmung oder unfertiger Ausstattung sind im Vergleich benachteiligt.

• Finanzierungskosten (Zinsniveau), Bau‑ und Modernisierungskosten sowie gesetzliche Anforderungen (z. B. Energieverbrauch, Dämmung, Umwelt) beeinflussen Neubau‑ und Bestandsmarkt und damit das Preisgefüge.

• Mikro‑Lage innerhalb der Gemeinde zählt zunehmend: Grundstücksausmaß, Ausrichtung, Umgebungslärm, Anbindung sind entscheidende Einflussfaktoren.

5. Marktsegmente im Detail

Eigentumswohnungen

• Durchschnittlich etwa 4.950 €/m².

• Neubauwohnungen oder solche mit sehr guter Ausstattung und Lage liegen oberhalb dieses Niveaus.

• Ältere Wohnungen ohne Modernisierung oder in weniger gefragter Lage bewegen sich deutlich darunter – mit längerer Vermarktungszeit und größerer Preissensibilität.

Ein‑ und Zweifamilienhäuser

• Durchschnittlich rund 5.900 €/m², jedoch mit breiter Spreizung.

• Häuser mit großem Grundstück, guter Ausstattung und moderner Bauweise erzielen die höchsten Werte.

• Häuser mit kleinerem Grundstück, älterem Baujahr oder Modernisierungsbedarf haben geringere Perspektive und längere Vermarktungsdauer.

Grundstücke & Neubauflächen

• Gut erschlossene Baugrundstücke in attraktiven Wohnlagen sind knapp und entsprechend nachgefragt.

• Beim Kauf von Neubaugrundstücken sind Lage, Erschließung, Bebauungsplan, Grundstücksgröße und Umfeld entscheidend für das Wertpotenzial.

• Bau‑ und Erschließungskosten sowie Bebauungsregelungen beeinflussen das Gesamtinvestment stark und damit die Preisbildung im Neubau.

6. Chancen & Risiken

Chancen

• Standortvorteil: Gute Wohnlage mit naturnahem Umfeld, Infrastruktur und moderater Preisbasis im Vergleich zu Spitzenlagen machen Hausham attraktiv.

• Qualitativ hochwertige Immobilien – gute Lage, moderne Ausstattung, guter Zustand – haben gute Chancen auf Werterhalt oder moderate Wertsteigerung.

• Begrenztes Angebot bei Neubauflächen in guten Lagen kann mittelfristig Preisdruck erzeugen.

Risiken

• Finanzierungskosten/Zinsen: Höhere Zinsen oder restriktivere Kreditvergaben könnten das Käuferpotenzial einschränken.

• Zustand & Modernisierungsbedarf: Immobilien mit erheblichem Investitionsbedarf oder ohne zeitgemäße Technik sind markttechnisch benachteiligt.

• Mikro‑Lage Unterschiede: Nicht jede Wohnlage profitiert gleich – Standardlagen oder Objekte mit Kompromissen bei Ausstattung oder Grundstücksgröße könnten stagnieren oder leicht fallen.

• Neubauhemmnisse: Wenn Bau‑ und Erschließungskosten steigen oder Flächenverfügbarkeit sinkt, könnte das Neubauangebot weiter eingeschränkt sein – was auf Dauer zwar Wert stabilisierend wirkt, aber Auswahl und Dynamik einschränkt.

7. Prognose & Ausblick

• Kurz‑ bis mittelfristig ist in Hausham mit einer seitwärts gerichteten bis leicht positiven Preisentwicklung zu rechnen: Das Preisniveau bleibt auf solidem Niveau, starke Preissprünge nach oben erscheinen nicht wahrscheinlich.

• Besonders hochwertige Objekte – mit sehr guter Lage, großem Grundstück, moderner Ausstattung und guter Bauqualität – könnten moderate Wertsteigerungen erzielen.

• Standardobjekte oder Objekte mit Merkmalen wie kleinerem Grundstück, weniger guter Wohnlage oder Investitionsbedarf sollten mit längeren Vermarktungszeiten und geringeren Preisbewegungen rechnen.

• Langfristig bleibt die Standortqualität – gute Wohnlage, naturnahes Umfeld, Infrastruktur und Anbindung – eine starke Basis für Werterhalt. Wer heute qualitativ gut investiert (Lage, Zustand, Ausstattung) ist bestmöglich positioniert.

8. Fazit

Hausham stellt einen Wohnstandort mit guter Wohnqualität, stabiler Nachfrage und moderater bis gehobener Preisstruktur dar. Für Käufer heißt das: Der Fokus sollte verstärkt auf Lage, Zustand und Ausstattung gelegt werden – diese Faktoren entscheiden zunehmend über Zukunftschancen. Für Verkäufer gilt: Eine realistische Preisbewertung, gute Objektpräsentation und idealerweise moderner Zustand sind entscheidend für den Verkaufserfolg. Immobilien in weniger gefragter Lage oder mit geringer Ausstattung bzw. größerem Investitions‑ bzw. Modernisierungsbedarf sollten mit längerer Vermarktungsdauer und moderaterer Wertentwicklung kalkuliert werden.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Gmund am Tegernsee bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Im schönen Landkreis Miesbach unmittelbar am Nordufer des Tegernsees liegt die Gemeinde Gmund am Tegernsee.

Sie zählt zum Regierungsbezirk Oberbayern und gilt seit 1975 als staatlich anerkannter Erholungsort. Auf einer Fläche von etwa 34 Quadratkilometer teilt die Gemeinde sich in die Ortsteile Jägerwinkel, Finsterwald, Festenbach, Gasse, Eck, Louisenthal, St. Quirin, Ostin, Moosrain und Dürnbach auf. Heute sind rund 6.000 Menschen in dem malerischen Ort zu Hause, der eingebettet in der reizvollen Voralpenlandschaft liegt. Jeder der Ortsteile hat seinen ganz eigenen Charakter. Die Landeshauptstadt München ist etwa 45 Kilometer von der Gemeinde entfernt.

Von der kreisfreien Stadt Rosenheim trennen den oberbayerischen Ort rund 38 Kilometer.

Trotz der Ansiedlung vieler Gewerbe- und Industriebetriebe konnte sich die Gemeinde ihren ländlichen Charakter bewahren. So finden sich hier noch viele traditionelle Handwerksbetriebe vor. Die Wirtschaft im Ort ist weitestgehend von kleinen und mittelständischen Unternehmen geprägt. Einen großen Platz in der Gemeinde nimmt die Büttenpapier-Herstellung ein. In diesem Bereich agiert die Papierfabrik Louisenthal, welche einen weltweiten Bekanntheitsgrad genießt. Der Betrieb stellt Wertpapiere und Papiere für Banknoten her. Im Vergleich zu den anderen Gemeinden am Tegernsee wird Gmund eher weniger von Touristen aufgesucht. Die Gemeinde bietet ihren Bewohnern einen hohen Wohnwert und viele sichere Arbeitsplätze.

Die schöne Gemeinde Gmund am Tegernsee ist geprägt von einer hügeligen Moränenlandschaft. Ihre Bewohner erfreuen sich an ihrer Natürlichkeit und der dominierenden Ruhe.

Zusammenhalt ist den Menschen hier genauso wichtig wie die Brauchtumspflege. Das Gut Kaltenbrunn mit der Burg Ebertshausen ist wegen seiner exzellenten Lage häufig Drehort diverser Filme. Die Gebäude auf dem Gut stehen unter Denkmalschutz. Zu den weiteren Sehenswürdigkeiten im Gemeindegebiet zählt die Pfarrkirche St. Ädigius. Die barocke Kirche wurde im 17. Jahrhundert errichtet. Sie gilt als älteste Kirche in der Region um den Tegernsee. Neben ihr befindet sich die Maria-Hilf-Kapelle. Sie wurde im Jahr 1634 erbaut und stellt heute eine Kriegergedächtniskapelle dar. Einen Kruzifix des Bilderhauers Karl Hemmeter können Besucher in der Evangelischen Erlöserkirche besichtigen. Der Mangfall-Steg und das hiesige Rathaus stehen ebenfalls unter Denkmalschutz. Im Heimatmuseum können Besucher mehr über die Kultur und den Brauchtum der Region kennenlernen.

Der Tegernsee zieht jährlich zahlreiche Touristen an. Viele Naherholungsorte befinden sich in der Nähe der Gemeinde, die gleichermaßen wegen ihrer Nähe zur Landeshauptstadt München für viele Menschen attraktiv ist.

Der Erholungsort bietet seinen Bewohnern und Besuchern ein breit gefächertes Gesundheits- und Wellnessangebot. Einige Fitness- und Rehabilitationseinrichtungen sorgen für das Wohlergehen ihrer Gäste. Ergänzt wird dieses überaus umfangreiche Angebot durch das rege Vereinsleben im Ort. Zahlreiche ausgelassene Feste sorgen für ein angenehmes Miteinander der Gemeindebewohner. Für ihre Besucher bietet die Gemeinde eine Vielzahl an Übernachtungsmöglichkeiten in einer ihrer Bauernhöfe, Hotels und Ferienwohnungen.

Die Städte, Märkte und Gemeinden des Landkreises Miesbach sind:

Miesbach, Tegernsee, Holzkirchen, Schliersee, Bad Wiessee, Bayrischzell, Fischbachau, Gmund am Tegernsee, Hausham, Irschenberg, Kreuth, Otterfing, Rottach-Egern, Valley, Waakirchen, Warngau und Weyarn.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.