Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Garching a.d. Alz Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Garching a.d. Alz tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Garching a.d. Alz intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Burgkirchen und Taufkirchen eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Garching a.d. Alz neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Garching a.d. Alz zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Garching a.d. Alz gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Garching a.d. Alz um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Garching a.d. Alz
Am Immobilienmarkt der Gemeinde Garching an der Alz beobachtet der Immobiliengutachter Immobilienwerte, welche sich im unteren Preisniveau von Oberbayern bewegen. Angesichts der Tatsache, dass Garching a.d. Alz nicht unmittelbar an München grenzt, ist der Immobilienmarkt in der Gegend nicht von solch einer hohen Nachfrage geprägt wie in vielen anderen oberbayerischen Orten. Wegen ihrer positiven Entwicklung im wirtschaftlichen und infrastrukturellen Bereich gilt die Gemeinde heute als ein beliebter Wohnort. Die Nachfrage nach Immobilien ist hier stabil. Ruhiges Wohnen wird in der oberbayerischen Gemeinde groß geschrieben. Die reizvolle Lage zwischen Chiemsee und den bayerischen Alpen ist ein Anreiz für viele Menschen, sich in der Gegend nach Immobilien umzusehen.
Der Immobiliengutachter stellt in Garching geringere Immobilienwerte fest als in den umliegenden Regionen wie Rosenheim, Erding,
Ebersberg, Bad Tölz-Wolfratshausen, Garmisch-Partenkirchen, Dachau, Fürstenfeldbruck sowie Starnberg und München.
Einleitung
Garching an der Alz ist eine idyllische Gemeinde im Landkreis Altötting in Oberbayern, die etwa 8.600 Einwohner zählt. Die Ortschaft liegt an der Alz, einem Zufluss des Inn, und profitiert von ihrer landschaftlich reizvollen Lage in der Nähe des Chiemsees. Historisch geprägt durch ihre Erwähnung im 8. Jahrhundert und frühere Grenzstreitigkeiten zwischen Bayern und Salzburg, hat sich Garching an der Alz von einem ländlichen Dorf zu einem modernen Wohnort entwickelt. Die gute Anbindung an die Bundesstraße B299 und die Nähe zu größeren Städten wie Altötting (ca. 20 km entfernt) und München (ca. 100 km) machen es attraktiv für Pendler und Familien. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, beeinflusst durch die regionale Wirtschaft und die Nähe zu touristischen Hotspots. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine moderate Preisentwicklung mit leichten Steigerungen, die auf eine ausgewogene Balance zwischen Angebot und Nachfrage hindeuten.
Historische Entwicklung des Immobilienmarkts
Der Immobilienmarkt in Garching an der Alz hat in den letzten Jahrzehnten eine kontinuierliche, aber unaufgeregte Entwicklung durchlaufen. Bis in die 1970er Jahre war die Gemeinde vorwiegend landwirtschaftlich geprägt, mit einer geringen Dichte an Wohnimmobilien. Der Zuzug von Vertriebenen nach dem Zweiten Weltkrieg und der Ausbau der Infrastruktur in den 1980er und 1990er Jahren führten zu einem ersten Bauboom, bei dem vor allem Einfamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser entstanden. In den 2000er Jahren profitierten die Preise von der wirtschaftlichen Stärkung der Region durch den Tourismus am Chiemsee und den Ausbau von Gewerbegebieten. Zwischen 2010 und 2020 stiegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen um etwa 25 Prozent, getrieben durch sinkende Zinsen und eine wachsende Pendler-Nachfrage aus dem Raum München. Der Markt erlebte jedoch 2022/2023 eine leichte Stagnation aufgrund steigender Baukosten und Inflation. Seit 2024 erholt er sich mit einer jährlichen Preissteigerung von rund 3 Prozent, was auf eine Normalisierung hinweist. Im Vergleich zu Metropolregionen wie München bleibt Garching an der Alz ein „Preis-Schnäppchen“ für Käufer, die Ruhe und Natur suchen.
Aktuelle Preisentwicklung
Im Jahr 2025 präsentieren sich die Immobilienpreise in Garching an der Alz als stabil und kauferschonend. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 2.800 Euro, mit einer Spanne von 2.500 bis 3.800 Euro je nach Lage und Ausstattung. Für Häuser beträgt der Durchschnittspreis rund 2.900 Euro pro Quadratmeter, wobei Einfamilienhäuser mit 150 bis 200 Quadratmetern oft zwischen 400.000 und 600.000 Euro gehandelt werden. Grundstücke sind mit etwa 2.300 Euro pro Quadratmeter relativ günstig, was Neubauten attraktiv macht. Die Preise sind seit Anfang 2025 um 3,2 Prozent gestiegen, was auf eine leichte Erholung nach den Corona-Jahren zurückzuführen ist. Im Vergleich zum Vorjahr liegt der Trend leicht positiv, mit einer Verlangsamung im dritten Quartal aufgrund saisonaler Effekte. Beliebte Lagen wie das Zentrum oder die Ortsteile Hart und Wald erzielen Prämien von bis zu 20 Prozent, während Randbereiche günstiger sind. Insgesamt bleibt der Markt weniger volatil als in urbanen Zentren, mit einer durchschnittlichen Transaktionszeit von 4 bis 6 Monaten.
| Immobilientyp | Durchschnittspreis (€/m², 2025) | Preisspanne (€/m²) | Jährliche Veränderung (%) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 2.800 | 2.500 – 3.800 | +3,2 |
| Einfamilienhäuser | 2.900 | 2.300 – 3.500 | +3,0 |
| Grundstücke | 2.300 | 1.500 – 2.900 | +2,5 |
Mietmarkt
Der Mietmarkt in Garching an der Alz ist 2025 durch eine hohe Auslastung gekennzeichnet, mit einer Leerstandsquote unter 2 Prozent. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen liegt bei 11,74 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 9 bis 14 Euro. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung ergibt das monatlich etwa 820 Euro Nettokaltmiete. Häuser sind seltener zur Miete verfügbar und kosten im Schnitt 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Seit dem Vorjahr sind die Mieten um etwa 2,4 Prozent gestiegen, was auf steigende Nachfrage durch Zuzug aus teureren Regionen zurückzuführen ist. Der Mietspiegel, der auf Angebotspreisen basiert, zeigt eine moderate Dynamik: In guten Lagen wie dem Ortskern erreichen Preise bis 15 Euro, während ältere Bestandsimmobilien günstiger sind. Mieterhöhungen sind möglich, solange sie den ortsüblichen Vergleichswerten entsprechen, und werden oft um 5 bis 10 Prozent jährlich beantragt. Der Markt ist mieterfreundlich, da das Angebot an Neubauten zunimmt, was den Druck auf Bestandsmieten mildert.
| Mietobjekt | Durchschnittsmiete (€/m², 2025) | Preisspanne (€/m²) | Jährliche Steigerung (%) |
|---|---|---|---|
| Wohnungen (50–80 m²) | 11,74 | 9,00 – 14,00 | +2,4 |
| Häuser (150+ m²) | 10,50 | 8,50 – 12,50 | +1,8 |
| Garagen/Stellplätze | 45–60 €/Monat | – | +3,0 |
Einflussfaktoren
Der Immobilienmarkt in Garching an der Alz wird maßgeblich von lokalen und regionalen Faktoren geprägt. Wirtschaftlich dominiert der Mittelstand mit Unternehmen in der Metallverarbeitung (z. B. Gießerei SKW in Hart) und dem Tourismus, der saisonal Arbeitsplätze schafft und den Zuzug junger Familien fördert. Die Nähe zum Chiemsee treibt die Nachfrage nach Ferienimmobilien und Zweitwohnungen, was Preise in wasseradjacenten Lagen anhebt. Infrastrukturell profitiert die Gemeinde von der B299 und geplanten Erweiterungen des Rad- und Wanderwegenetzes, was die Attraktivität steigert. Demografisch wächst die Bevölkerung um 1 Prozent jährlich, hauptsächlich durch Pendler aus München, die hier günstigere Alternativen suchen. Politische Rahmenbedingungen wie Förderungen für energieeffiziente Sanierungen (z. B. KfW-Programme) senken Baukosten und machen Neubauten attraktiver. Negative Einflüsse sind steigende Energiepreise, die Altbauten belasten, und eine leichte Abhängigkeit von der bayerischen Konjunktur. Insgesamt wirken diese Faktoren stabilisierend, mit einem Fokus auf nachhaltiges Wachstum.
Markttrends und Prognose
Aktuelle Trends im Jahr 2025 deuten auf eine Fortsetzung der Erholung hin. Es gibt einen Boom bei energieeffizienten Neubauten, mit einem Anteil von 15 Prozent an allen Transaktionen, getrieben durch EU-Richtlinien und lokale Förderprogramme. Die Nachfrage nach größeren Familienhäusern steigt um 5 Prozent, während kleine Appartements für Singles rückläufig sind. Digitalisierung spielt eine Rolle: Online-Plattformen erleichtern Verkäufe, und smarte Homes werden zu einem Verkaufsargument. Für 2026 und 2027 wird eine moderate Steigerung der Preise um 2 bis 3 Prozent erwartet, solange die Zinsen niedrig bleiben. Risiken birgt eine mögliche Rezession in der Automobilbranche, die Pendler aus dem Raum München betrifft. Langfristig bleibt Garching an der Alz ein attraktiver Standort für Investoren, mit Bruttomietrenditen von rund 3 Prozent – höher als in Metropolen, aber mit geringerem Risiko.
Fazit
Der Immobilienmarkt von Garching an der Alz präsentiert sich 2025 als robuster und zukunftsorientierter Sektor, der von der Balance zwischen ländlicher Idylle und regionaler Dynamik profitiert. Mit erschwinglichen Preisen und stabilen Mieten eignet er sich ideal für Familien und Investoren, die Wert auf Lebensqualität legen. Die moderate Preisentwicklung und die positiven Einflüsse der lokalen Wirtschaft deuten auf eine anhaltende Attraktivität hin. Potenzielle Käufer und Mieter sollten auf individuelle Faktoren wie Lage und Energieeffizienz achten, um von den Chancen zu profitieren. Insgesamt bietet Garching an der Alz eine solide Basis für langfristige Investitionen in einer entspannten Umgebung.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Garching a.d. Alz bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Die Gemeinde Garching a.d. Alz liegt im Landkreis Altötting
]und gehört dem Regierungsbezirk Oberbayern an. Etwa 9000 Einwohner leben in dem naturbelassenen Ort, welcher von der reizvollen Landschaft des Alztals umgeben ist. Große und begehrte Seen wie der Chiemsee und der Waginger See sind nur wenige Kilometer von der Gemeinde entfernt. Die Alz – ein Abfluss des Chiemsees – durchfließt Teile des Gemeindegebiets. Garching blickt auf eine lange Geschichte zurück. Bereits 798 fand die Gemeinde Erwähnung in den Salzburger Güterverzeichnissen. Durch den früheren Streit zwischen Bayern und der österreichischen Stadt Salzburg um diese Ortschaft erlangte Garching eine historische Bedeutung. Während damals die Wirtschaft in der Gemeinde noch recht einseitig geprägt war, konnte diese mittlerweile einen Fortschritt erleben.
Mit dem Bau der Tauernbahn und der Anpassung der Alz kam es zu einem merklichen Strukturwandel. Durch die Regulierung der Alz konnte Strom erzeugt werden, woraufhin sich ein bedeutendes chemisches Unternehmen im Ort ansiedelte.
Viele Arbeitsplätze sind so zustande gekommen. Auch infrastrukturell hat sich der schöne Ort an der Alz weiterentwickelt. Zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, Sport- und Freizeitangebote sowie eine umfassende ärztliche Versorgung ermöglichen den Bewohnern ein angenehmes Leben in der Gemeinde. Die Umgebung von Garching ist geprägt von Altötting, Burghausen, Burgkirchen a.d.Alz, Emmerting, Erlbach, Feichten a.d.Alz, Haiming, Halsbach, Kastl, Kirchweidach, Marktl, Mehring, Neuötting, Perach, Pleiskirchen, Reischach, Stammham, Teising, Töging a.Inn, Tüßling, Tyrlaching, Unterneukirchen und Winhöring.
Ihre günstige Lage zwischen bekannten Naherholungsorten verschafft der Gemeinde weitere Vorzüge.
Sei es der Chiemsee, die bayerischen Alpen oder die österreichische Stadt Salzburg – all jene Regionen können von Garching a.d. Alz aus in kürzester Zeit erreicht werden. In der Gemeinde selbst befinden sich einige historische Bauwerke, die immer einen Besuch wert sind. So trifft man hier auf die Schlosskapelle St. Erasmus Wald a.d. Alz, welche einen bemerkenswerten Grundriss und sehenswerte Fresken aufweist. Seit 1909 ist die etwas abgeschieden gelegene Schlosskapelle eine Pfarrkirche. Auch die gotische Kirche aus dem 15. Jahrhundert und das Alte Mesnerhaus aus dem 18. Jahrhundert zählen zu den interessanten Sehenswürdigkeiten der Gemeinde. Einen Sakralbau stellt die Antoniuskapelle dar. Der doch recht schlichte Bau der Kapelle ist in Besitz eines Altarbildes, das durch seine rötlichen Farben und eine vergoldete Kreuzteilung ins Auge fällt.
Eine lange Geschichte schreibt die sogenannte Schnablinger Kircherl aus dem 10. Jahrhundert.
Sie gilt als das älteste Gotteshaus in der Region. Der ehemalige hölzerne Kirchenbau erlebte einen Wiederaufbau im 15. Jahrhundert und weist heute bauliche Strukturen einer Saalkirche auf. Die zwischen 1921 und 1924 entstandene Werkssiedlung der SKW gilt als einer der schönsten Gartenstädte Deutschlands. Neben den vielen Sehenswürdigkeiten bietet die Gemeinde gleichermaßen viel Raum für Erholung und Freizeit. Zahlreiche Radwege erstrecken sich durch den Ort und führen den Besucher vom hiesigen Rathaus durch die Janisch-Siedlung über die Kirche St. Ulrich bis hin zum schönen Schloss Wald a.d. Alz.
Zu den Städten des Landkreises zählen, neben der gleichnamigen Stadt Altötting, die Städte Burghausen, Neuötting und Töging am Inn.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
