Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Füssen Immobilien, Mieten und Pachten.Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Füssen tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Füssen intensiv.
Hierzu werden in Schwaben, zwischen Kempten und Garmisch-Partenkirchen eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Füssen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Füssen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Füssen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Füssen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Füssen
Moderate Preissteigerungen verzeichnet der Immobiliengutachter in der bayerisch-schwäbischen Stadt Füssen. Die Kaltmieten für Wohnungen sind am Immobilienmarkt des beliebten Kneippkurortes, im Gegensatz zum Vorjahr, um etwa drei Prozent gestiegen. Auch die Immobilienwerte für Häuser haben sich in der Gegend erhöht. Die Stadt im Landkreis Ostallgäu bietet, trotz ihrer idealen Lage, noch recht erschwingliche Immobilien. Hinsichtlich der Immobilienwerte im gesamten Schwaben liegen hier die Preise für Immobilien im mittleren Bereich. Am Immobilienmarkt der Nachbarregionen Oberallgäu, Augsburg, Lindau (Bodensee) und Neu-Ulm erkennt der Immobiliengutachter höhere Immobilienpreise als in dem Kurort. Wem es hier dennoch zu teuer ist, kann in den schwäbischen Orten Günzburg, Dillingen an der Donau, Kaufbeuren, Unterallgäu und Donau-Ries von günstigeren Preisen profitieren.
Einleitung
Füssen, eine malerische Kleinstadt im Ostallgäu in Bayern mit rund 15.000 Einwohnern, liegt idyllisch am Forggensee und unweit des Neuschwanstein-Schlosses. Die Stadt profitiert von ihrer Lage im Herzen der Alpenregion, die sie zu einem der beliebtesten Touristenorte Deutschlands macht. Der Immobilienmarkt in Füssen ist eng mit der regionalen Wirtschaft verknüpft, die stark vom Tourismus geprägt ist. Dieser Bericht gibt einen umfassenden Überblick über den aktuellen Stand des Marktes (Stand Oktober 2025), einschließlich Preisentwicklungen, Einflussfaktoren, Kauf- und Mietsegmente sowie Ausblick und Herausforderungen. Die Analyse basiert auf marktrelevanten Daten und Trends, die eine dynamische, aber regionale Entwicklung zeigen.
Lage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Füssen gehört zum Landkreis Ostallgäu und ist ein Tor zur Allgäuer Alpenwelt. Die Nähe zu München (ca. 120 km) und der guten Verkehrsanbindung per Bahn und Auto machen die Stadt attraktiv für Pendler und Zweitwohnsitz-Suchende. Wirtschaftlich dominiert der Tourismus mit jährlich über 1,5 Millionen Übernachtungen, was rund 40 Prozent der lokalen Beschäftigung ausmacht. Saisonale Branchen wie Hotellerie, Gastronomie und Freizeitangebote treiben die Nachfrage nach Immobilien an, insbesondere nach Ferienhäusern und Ferienwohnungen.
Der Einfluss des Tourismus auf den Immobilienmarkt ist ambivalent. Einerseits steigert er die Attraktivität und damit die Preise, da Investoren in Ferienimmobilien einsteigen. Andererseits führt die hohe touristische Nutzung zu einer Verknappung bezahlbaren Wohnraums für Einheimische und Saisonarbeiter. Etwa die Hälfte der Befragten in regionalen Umfragen sieht den Tourismus negativ hinsichtlich der Verfügbarkeit von Wohnraum und steigender Lebenshaltungskosten. Die lokale Wirtschaft wächst moderat, unterstützt durch EU-Förderprogramme für nachhaltigen Tourismus und Sanierungen. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 Prozent, was auf eine stabile Nachfrage nach Wohnraum hinweist. Dennoch polarisiert der Markt: Während vermögende Käufer profitieren, kämpfen junge Familien und Fachkräfte mit hohen Preisen.
Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Füssen zeigt 2025 eine Erholung nach den Zinsanstiegen 2022/2023. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise für Eigentumswohnungen um durchschnittlich 6,2 Prozent gestiegen, für Häuser um etwa 2 bis 4 Prozent. Über fünf Jahre beträgt die kumulierte Steigerung rund 14 Prozent. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für alle Immobilien liegt bei etwa 4.228 Euro, was unter dem bayerischen Durchschnitt (ca. 5.500 Euro) liegt, aber deutlich höher als in weniger touristisch geprägten Regionen Bayerns.
Regionale Unterschiede innerhalb Füssens sind spürbar: Zentrale Lagen wie der Altstadtbereich oder Ufernähe am Forggensee erzielen Preise bis zu 8.757 Euro pro Quadratmeter, während Randlagen wie Weißensee bei 4.055 Euro starten. Der Trend zu moderaten Steigerungen wird durch sinkende Leitzinsen der EZB (aktuell bei 2,5 Prozent) und eine steigende Nachfrage nach energieeffizienten Objekten angetrieben. Im Vergleich zu Großstädten wie München (ca. 5.500 Euro/m²) ist Füssen erschwinglicher, aber der Tourismus-Effekt treibt Preise in die Höhe.
Kaufmarkt
Der Kaufmarkt in Füssen ist geprägt von einer Mischung aus Bestandsimmobilien und Neubauten. Der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen beträgt 4.191 bis 4.665 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage und Ausstattung. Für ein typisches Zweizimmer-Apartment (ca. 60 m²) liegen die Kosten bei 250.000 bis 280.000 Euro. Häuser sind teurer: Der Quadratmeterpreis liegt bei 4.378 bis 5.021 Euro, was für ein Einfamilienhaus (150 m²) Preise von 650.000 bis 750.000 Euro bedeutet. Günstigere Objekte starten bei 2.362 Euro/m², Premium-Ferienhäuser erreichen bis 8.757 Euro/m².
Die Nachfrage kommt zu 60 Prozent von Privatkäufern (Familien, Rentner), 30 Prozent von Investoren (Ferienvermietung) und 10 Prozent von Pendler aus München. Neubauanteil ist gering (ca. 15 Prozent der Transaktionen), da Baukosten um 10 Prozent gestiegen sind. Beliebte Objekte sind saniert Altbauten mit Balkon oder Garten, die eine Rendite von 3 bis 4 Prozent durch Vermietung bieten. Der Markt ist käuferfreundlich: Transaktionsvolumen ist um 5 Prozent höher als 2024, aber Verhandlungsspielräume von 5 bis 7 Prozent existieren.
| Immobilientyp | Durchschnittspreis (Euro/m²) | Preisspanne (Euro/m²) | Jährliche Steigerung 2025 |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung | 4.191 – 4.665 | 3.500 – 6.000 | +6,2 % |
| Einfamilienhaus | 4.378 – 5.021 | 2.362 – 8.757 | +2,0 – 4,0 % |
| Ferienhaus | 5.000 – 5.500 | 4.000 – 7.000 | +4,5 % |
Mietmarkt
Der Mietmarkt in Füssen ist angespannt durch den Tourismusdruck: Viele Objekte werden saisonal vermietet, was den Bestand für Langzeitmieter verringert. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen liegt bei 12,97 bis 13,30 Euro pro Quadratmeter, für Häuser bei 11,06 Euro/m². Für eine 60-m²-Wohnung ergibt das monatliche Kosten von 780 bis 800 Euro, plus Nebenkosten (ca. 2,50 Euro/m²). Neubauwohnungen sind teurer (bis 14 Euro/m²), Bestandsobjekte günstiger (ab 10,70 Euro/m²).
Die Nachfrage übersteigt das Angebot um 20 Prozent, was zu Wartezeiten von 2 bis 4 Monaten führt. Saisonale Mieten für Ferienwohnungen erreichen 1.500 Euro/Monat im Sommer. Der Mietspiegel 2025 zeigt einen Rückgang um 4,91 Prozent im Jahresvergleich, bedingt durch mehr Homeoffice-Pendler, die günstigere Lagen bevorzugen. Dennoch sind Mieten 20 Prozent über dem bayerischen Durchschnitt, was den Zugang für junge Haushalte erschwert.
| Miettyp | Durchschnittspreis (Euro/m²) | Preisspanne (Euro/m²) | Jährliche Entwicklung 2025 |
|---|---|---|---|
| Mietwohnung (Bestand) | 12,97 | 10,70 – 13,91 | -4,91 % |
| Mietwohnung (Neubau) | 13,50 | 12,00 – 14,50 | +2,0 % |
| Miet-Haus | 11,06 | 9,00 – 13,00 | -2,94 % |
Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren formen den Markt in Füssen:
- Tourismus: Er treibt Preise um 15 bis 20 Prozent höher als in vergleichbaren Nicht-Touristenorten. Ferienvermietung (z. B. über Plattformen) reduziert den Wohnraumbestand, was zu Fachkräftemangel in der Gastronomie führt. Umfragen zeigen, dass 50 Prozent der Einheimischen den Tourismus als Grund für teure Immobilien sehen.
- Demografie und Migration: Zuzug aus Städten (Stadtflucht) steigert die Nachfrage um 8 Prozent jährlich. Ältere Haushalte verkaufen, was den Bestand erhöht, aber junge Familien bleiben oft in Mieten stecken.
- Zinsen und Finanzierung: Sinkende Bauzinsen (3 bis 3,5 Prozent) beleben Käufe. Förderprogramme wie KfW-Zuschüsse für Sanierungen (bis 120.000 Euro) machen Objekte attraktiver.
- Nachhaltigkeit: Energieeffiziente Immobilien (Effizienzklasse A/B) erzielen 10 Prozent höhere Preise. Der Trend zu Smart Homes und grünen Sanierungen wächst durch EU-Vorgaben.
- Wirtschaftliche Rahmen: Inflation (ca. 2 Prozent) und steigende Baukosten dämpfen Neubau, während Homeoffice die Nachfrage nach größeren Häusern ankurbelt.
Ausblick und Herausforderungen
Für 2025 und 2026 prognostizieren Experten eine moderate Steigerung der Kaufpreise um 3 bis 4 Prozent, bei Mieten um 1 bis 2 Prozent. Der Markt stabilisiert sich durch weitere EZB-Senkungen, könnte aber durch eine Rezession bremsen. Chancen ergeben sich in nachhaltigen Projekten und Ferieninvestitionen, die Renditen von 4 Prozent bieten.
Herausforderungen umfassen den Wohnraummangel: Ohne mehr Neubau (Ziel: 200 Einheiten/Jahr) droht Polarisierung – Reiche investieren, Einheimische ziehen ab. Der Tourismus muss balanciert werden, z. B. durch Quoten für Ferienwohnungen. Politische Maßnahmen wie bezahlbarer Wohnraum-Förderung sind essenziell, um den Fachkräftemangel zu mildern. Insgesamt bleibt Füssen ein attraktiver Markt für Investoren, der durch seine Natur und Kultur langfristig Potenzial birgt, aber soziale Ausgewogenheit erfordert.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Füssen ist ein Spiegel der regionalen Stärken und Spannungen: Tourismus als Motor, aber auch als Bremsklotz für bezahlbares Wohnen. Mit Preisen unter dem Bundesdurchschnitt und steigender Dynamik bietet er Einstiegschancen, insbesondere für Sanierungsinteressierte. Potenzielle Käufer und Mieter sollten individuelle Bewertungen nutzen und auf Trends wie Nachhaltigkeit setzen. Für eine nachhaltige Entwicklung braucht es gezielte Politik, um den Wohlstand allen zugänglich zu machen. Füssen bleibt ein Juwel im Allgäu – wirtschaftlich vital, aber mit Handlungsbedarf.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Füssen bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Morgens in Österreich frühstücken und am Nachmittag durch die Weltstadt München schlendern – dies können Bewohner der bayerisch-schwäbischen Stadt Füssen problemlos an einem Tag erledigen.
Der Ort im Südwesten Bayerns erfreut sich nämlich an einer ausgezeichneten Lage. Im Süden des bayerischen Landkreises Ostallgäu gelegen, erstreckt er sich entlang der Via Claudia Augusta und der Romantischen Straße – eine der beliebtesten Ferienstraßen Deutschlands. Die rund 15.000 Einwohner der Stadt genießen das Leben in einer Urlaubsregion, die von den Ammergauer Alpen im Osten und den Allgäuer Alpen im Süden umgeben ist. Wunderschöne Seen wie der Hopfensee und der Weißensee umrahmen das Ortsbild. Der Urlaubsort im Königswinkel ist von den Gemeinden Pfronten, Rieden am Forggensee, Hopferau, Eisenberg, Roßhaupten und Schwangau umgeben. Im Süden grenzt außerdem das Nachbarland Österreich an die Stadt. Der 264 Kilometer lange Nebenfluss der Donau, der Lech, zeichnet sich durch das Stadtgebiet und ebnet sich seinen Weg vom Lechquellengebirge bis in die Stadt Rain, wo er dann in die Donau mündet. In einem besonders reizvollen Bild erstrahlt der Lechfall im südlichen Stadtgebiet. Das Zentrum der Stadt teilt sich in die Ortsteile Füssen-Weidach, Füssen-Altstadt, Ziegelwies und Füssen-West auf. Der Ort an der Lech kann sich gleich an mehreren Prädikaten erfreuen. So genießt er einen Status als Kneipp- und Luftkurort sowie als Moor- und Mineralheilbad. Die Wirtschaft des angesehenen Erholungsortes ist stark vom Fremdenverkehr und Tourismus geprägt. Gäste haben hier eine große Auswahl an zahlreichen Gasthöfen, erstklassigen Hotels und Pensionen. Wer seine Priorität nicht auf gehobene Ansprüche setzt, kann ebenfalls auf einem der hiesigen Campingplätze übernachten. Für Familien mit Kindern bietet die Stadt zudem Übernachtungsmöglichkeiten auf Bauernhöfen.
Füssen ist von reichlich wechselvollen Landschaften umgeben, die mit ihrem Anblick die Herzen der Besucher höher schlagen lassen. Das atemberaubende Panorama der Alpen paart sich hier mit sanften Hügeln und romantischen Seen.
Der Ort mit seinem historischen Stadtkern ist von weltbekannten Sehenswürdigkeiten umgeben, wie etwa die Königsschlösser Hohenschwangau und Neuschwanstein. Die Romantische Straße, die durch zahlreiche bedeutende Orte führt, endet in Füssen. Das kulturelle Angebot in der Region ist riesig und präsentiert sich mit anspruchsvollen Darbietungen. Eines der Highlights stellt die Aufführung des Erfolgsmusicals „Ludwig II – Sehnsucht nach dem Paradies.“ dar. Die Altstadt erweckt mit ihren historischen Bauwerken und ihren vielen engen Gassen ein romantisches Flair. Viele Häuser zeugen von dem einstigen mittelalterlichen Reichtum der Stadt. Hier vereinen sich die Bauwerke aus den unterschiedlichsten Stilepochen, die vom gotischen Stil bis hin zum Barock reichen. Einen Kulturschatz der Stadt stellt das Hohe Schloss dar, das auf einer Anhöhe über der Altstadt thront. Im Innern des Schlosses reihen sich zahlreiche interessante Sehenswürdigkeiten wie Skulpturen und Tafelbilder aus dem 15. und 16. Jahrhundert aneinander. Die Bayerische Staatsgemäldesammlungen sind ebenso in dem Schloss beherbergt, das mit seinen architektonischen Besonderheiten großen Eindruck schürt.
Marktoberdorf, Füssen und Buchloe zählen zu den Städten in der Region.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
