Sachverständige für Immobilienbewertung in Fürstenfeldbruck

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Fürstenfeldbruck Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Fürstenfeldbruck tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Fürstenfeldbruck intensiv.

Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Dachau und Landsberg, eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Fürstenfeldbruck neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Fürstenfeldbruck zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Fürstenfeldbruck gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Fürstenfeldbruck um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Fürstenfeldbruck

Die Immobiliengutachter beobachten am Immobilienmarkt von Fürstenfeldbruck eine rege Nachfrage nach Immobilien. Die Stadt zwischen Augsburg und München ist ein beliebter Wohnort, dessen Immobilienwerte in den letzten Jahren merklich gestiegen sind. Über besonders hohe Immobilienwerte verfügen die schmucken Villen in der Gartenstadt, welche im 19. Jahrhundert erbaut wurden. Einst haben diese Künstler, Industrielle und Unternehmer ins Leben gerufen. Mittlerweile wurden einige der Villen saniert und zu höheren Preisen am Immobilienmarkt verkauft.

Auch Eigentumswohnungen im Ort verzeichnen saftige Quadratmeterpreise, welche über dem bundesweiten Durchschnitt liegen.

Immobilienmakler prognostizieren eine steigende Nachfrage am hiesigen Immobilienmarkt. Allerdings existieren in der Kreisstadt nur wenige Neubauprojekte. Bis auf wenige neue Eigentumswohnungen wurde im Ort nicht viel gebaut. Ein frei stehendes Einfamilienhaus ist in der oberbayerischen Stadt noch erschwinglicher als in der Landeshauptstadt München, obgleich die Preise für Immobilien in den letzten Jahren merklich angezogen wurden. Die Preise für Wohnungen und Häuser bewegen sich im Ort im oberen Preissegment. Nur in den umliegenden oberbayerischen Regionen wie Ebersberg, Garmisch-Partenkirchen, Miesbach, Starnberg und München sind Objekte noch teurer.

1. Einleitung: Lage und Rahmenbedingungen

Fürstenfeldbruck, eine charmante Mittelstadt in Oberbayern, liegt etwa 25 Kilometer westlich von München im gleichnamigen Landkreis. Mit einer Fläche von rund 33 Quadratkilometern und einer Bevölkerung von etwa 37.400 Einwohnern (Stand Ende 2024) ist die Stadt ein attraktiver Vorort der Metropole München. Die Bevölkerungsdichte beträgt über 1.150 Einwohner pro Quadratkilometer, was auf eine kompakte, lebenswerte Siedlungsstruktur hinweist. Die Demografie zeichnet sich durch eine ausgewogene Altersstruktur aus: Etwa 20 Prozent der Bewohner sind unter 18 Jahre alt, rund 60 Prozent im erwerbsfähigen Alter und 20 Prozent über 65 Jahre. Die Bevölkerungsentwicklung ist moderat: Nach Jahren des stärkeren Wachstums hat sich der Zuwachs auf unter 1 Prozent pro Jahr verlangsamt, was etwa 200 bis 300 neue Einwohner jährlich entspricht. Dieses Wachstum wird durch Zuzug aus München getrieben, wo hohe Lebenshaltungskosten viele Familien und Berufstätige in die umliegenden Kreise verlagern.

Wirtschaftlich profitiert Fürstenfeldbruck von seiner Nähe zum Flughafen München und zum Wirtschaftsstandort Oberbayern. Die Stadt ist ein Pendlerparadies: Über 70 Prozent der Erwerbstätigen arbeiten in München oder im Umland, vor allem in Branchen wie IT, Automobilzulieferung, Logistik und Dienstleistungen. Lokale Unternehmen umfassen mittelständische Betriebe in der Fertigung, Handel und Handwerk. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 Prozent, was auf eine robuste regionale Wirtschaft hinweist. Infrastrukturell ist Fürstenfeldbruck hervorragend angebunden: Die S-Bahn-Linie S4 verbindet die Stadt zentral mit München (ca. 30 Minuten Fahrzeit), und die A8-Autobahn sowie der Flughafen (15 Kilometer entfernt) erleichtern Pendeln und Gewerbe. Aktuelle Entwicklungen wie die Ausbaupläne für Rad- und Fußwege sowie Klimaanpassungsmaßnahmen (z. B. Informationskampagnen für vulnerables Gruppen im Jahr 2025) unterstreichen den Fokus auf nachhaltige Mobilität und Lebensqualität.

Der Immobilienmarkt in Fürstenfeldbruck spiegelt diese attraktiven Bedingungen wider: Hohe Nachfrage durch Münchner Pendlernachfrage trifft auf begrenztes Angebot, was zu stabilen, aber dynamischen Preisen führt. Im Kontext der gesamten Region München ist Fürstenfeldbruck ein „Preisbremsklotz“ – günstiger als die Landeshauptstadt, doch teurer als ländlichere Teile Bayerns.

2. Marktübersicht: Aktuelle Preise und Gesamtentwicklung

Der Immobilienmarkt in Fürstenfeldbruck zeigt im Oktober 2025 eine leichte Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen bei etwa 5.500 bis 6.200 Euro, abhängig vom Objekttyp und der Lage. Der Markt ist geprägt von einer hohen Transaktionsdichte: Im ersten Halbjahr 2025 wurden rund 250 Wohneigentumstransaktionen abgeschlossen, ein Rückgang von 5 Prozent gegenüber 2024, was auf steigende Zinsen und Unsicherheiten hinweist. Dennoch bleibt die Nachfrage robust, insbesondere für energieeffiziente Objekte.

Preisentwicklung auf einen Blick (Durchschnittspreise pro m², Stand Oktober 2025):

• Wohnungen: 5.570 Euro (Spanne: 4.200–7.200 Euro).
• Einfamilien- und Reihenhäuser: 5.800 Euro (Spanne: 3.700–8.400 Euro).
• Grundstücke: 1.430 Euro (unbebaut, Prognosewert für 2025).

Im Vergleich zu 2024 ergibt sich eine gemischte Bilanz: Wohnungs- und Hauspreise stiegen jährlich um 0,3 bis 1 Prozent, fielen jedoch quartalsweise um 0,4 bis 1,4 Prozent – ein typisches Muster in einer abkühlenden Marktlage. Seit dem Preishoch 2022 (Wohnungen: 6.000 Euro/m²) hat sich der Markt um 7–10 Prozent korrigiert, getrieben durch die EZB-Zinspolitik. Der Landkreis-Fürstenfeldbruck veröffentlichte im April 2025 aktualisierte Indexdaten des Gutachterausschusses, die eine dynamische, aber ausbalancierte Entwicklung bestätigen: Die Indizes für Eigentumswohnungen und Wohngrundstücke zeigen eine leichte Aufwärtstendenz im Vergleich zu 2023, mit Fokus auf Transparenz für Bewertungen.

Der Mietmarkt ergänzt das Bild: Durchschnittliche Kaltmieten für Neubauwohnungen liegen bei 14–16 Euro/m², für Altbauten bei 11–13 Euro/m². Die Mietpreisbremse wirkt sich hier mäßig aus, da die Nachfrage den Bestand übersteigt.

3. Segmentanalyse

Der Markt gliedert sich in private und gewerbliche Segmente, wobei der Wohnsektor dominiert (ca. 80 Prozent der Transaktionen).

Wohnimmobilien:

• Wohnungen: Der Kern des Marktes, mit Fokus auf 2- bis 4-Zimmer-Objekte in zentralen Lagen wie Bruck oder Eichenau. Im Q1 2025 lagen Preise bei 5.850 Euro/m², mit einem leichten Rückgang von 0,4 Prozent. Attraktiv sind sanierten Altbauwohnungen mit Balkonen und guter Ausstattung; Neubau ist rar und teurer (bis 7.000 Euro/m²).
• Häuser: Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften machen 40 Prozent der Verkäufe aus. Durchschnitt 6.200 Euro/m² (Q1 2025), mit einem Rückgang von 0,4 Prozent. Beliebt sind freistehende Häuser in Grünlagen (z. B. am Amperufer), wo Preise bis 8.400 Euro/m² erreichen. Der Bestand ist begrenzt, was zu Wettbewerb um Sanierungsobjekte führt.
• Grundstücke: Unbebautes Land ist knapp; Preise stiegen 2025 auf 1.430 Euro/m² (Prognose), ein Plus von 1 Prozent zu 2024. Baurechtliche Restriktionen (z. B. Baugebiete) bremsen das Angebot.

Gewerbeimmobilien: Der Gewerbemarkt wächst moderat, getrieben durch Logistik und Büros. Büromieten liegen bei 12–18 Euro/m², Lagerflächen bei 6–9 Euro/m². Verkaufspreise für Gewerbeobjekte (z. B. Hallen) betragen 3.500–5.000 Euro/m². Im Jahr 2025 wurden rund 50 Transaktionen registriert, ein Zuwachs von 10 Prozent, da Unternehmen aus München umsiedeln. Der Fokus liegt auf nachhaltigen Gebäuden mit guter Anbindung an die A8.

Sondersegmente:

• Studenten- und Seniorenwohnungen: Wachsende Nachfrage durch die Nähe zur Hochschule und alternde Bevölkerung; Preise 4.500–5.500 Euro/m².
• Ferien- und Zweitwohnungen: Geringes Volumen, da die Stadt primär Wohnort ist.

4. Einflussfaktoren auf den Markt

Mehrere Faktoren formen den Immobilienmarkt in Fürstenfeldbruck:

• Makroökonomische Einflüsse: Die Zinserhöhungen der EZB (aktuell 3,5–4 Prozent) dämpfen die Finanzierbarkeit, was Käufer abschreckt. Inflation und Energiepreise treiben Sanierungsbedarf an, fördern aber auch grüne Investitionen.
• Regionale Dynamik: Als „München-Satellit“ profitiert die Stadt von Spillover-Effekten – hohe Löhne in der Metropole machen Fürstenfeldbruck erschwinglich. Die Pendlerquote (über 60 Prozent) stabilisiert die Nachfrage.
• Demografische und soziale Faktoren: Das langsame Wachstum (max. 1 Prozent p.a.) verhindert Überhitzung, birgt aber Risiken für Altersversorgung. Zuzug junger Familien steigert den Bedarf an Familienhäusern.
• Infrastruktur und Politik: S-Bahn-Ausbau und Radwege verbessern die Attraktivität; die Räumliche Entwicklungsstrategie des Landkreises priorisiert verdichteten Bau. Förderprogramme wie KfW für Sanierungen (z. B. Heizungstausch) beleben den Markt. Umweltfaktoren wie Klimaanpassung (2025-Kampagne) fördern resiliente Bauten.
• Angebotsseitig: Begrenzte Baugenehmigungen (ca. 200 Wohneinheiten/Jahr) und hohe Baukosten (Inflation +10 Prozent seit 2023) halten Preise stabil.
• Risiken: Regulatorische Hürden (z. B. Denkmalschutz in der Altstadt) und steigende Versicherungskosten durch Klimarisiken könnten den Markt bremsen.

5. Prognose: Ausblick 2025 und darüber hinaus

Für die zweite Hälfte 2025 und 2026 wird eine leichte Erholung erwartet: Preise könnten um 1–2 Prozent steigen, getrieben durch Zinssenkungen (EZB plant Lockerung) und anhaltende Nachfrage. Wohnungen profitieren stärker (+1,5 Prozent), Häuser stabilisieren sich bei 0,5 Prozent Wachstum. Der Gewerbemarkt wächst um 3–5 Prozent, da Logistik boomt.

Langfristig (bis 2030) prognostiziert das Bayerische Landesamt für Statistik ein Bevölkerungswachstum von 5–7 Prozent, was den Bedarf an 1.500–2.000 neuen Wohneinheiten schafft. Nachhaltigkeit wird entscheidend: Bis 2030 sollen 40 Prozent der Neubauten klimaneutral sein. Risiken umfassen Rezessionsängste und Baukostensteigerungen; Chancen liegen in Digitalisierung (z. B. smarte Homes) und Suburbanisierung.

6. Schlussfolgerung und Empfehlungen

Der Immobilienmarkt in Fürstenfeldbruck ist 2025 stabil und attraktiv – ein sicherer Hafen in der Nähe Münchens mit Potenzial für langfristige Wertsteigerung. Die Balance aus Wohnqualität, Infrastruktur und moderaten Preisen macht die Stadt ideal für Familien und Investoren. Käufern raten wir, auf energieeffiziente Objekte zu setzen und lokale Förderungen zu nutzen; Verkäufern, den Markt dynamisch zu beobachten. Insgesamt bietet Fürstenfeldbruck eine solide Basis für nachhaltige Immobilieninvestitionen in einer unsicheren Zeit.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert )
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Fürstenfeldbruck bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Im Regierungsbezirk Oberbayern, nur 25 Kilometer von der Landeshauptstadt München entfernt,

befindet sich die Stadt Fürstenfeldbruck. Sie ist gleichzeitig Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises und gehört der Metropolregion München an. Die große Stadt Augsburg befindet sich außerdem in der Nähe der Stadt, die an den Regierungsbezirk Schwaben grenzt. Der Fluss Amper durchquert das Stadtgebiet. Der Ort gliedert sich in sechs Stadtteile und verzeichnet etwa 36.000 Einwohner. Die oberbayerische Stadt bietet ihren ansässigen Unternehmen optimale harte und weiche Standortfaktoren. Die Region ist sowohl durch moderne Strukturen als auch durch alt eingesessene Handlungsweisen geprägt. So bietet die Stadt, neben einem großen Kultur- und Freizeitangebot, ebenso viele Bildungsmöglichkeiten und hervorragende Verkehrsanbindungen. Im Ort sind nahezu alle Schulformen vorhanden. Ergänzt wird das Bildungsangebot durch eine Landwirtschaftsfachschule, die VHS und das evangelische Bildungswerk. Hier können sich Erwachsene optimal weiterbilden. Somit stehen den hiesigen Unternehmen eine Vielzahl qualifizierter Arbeitskräfte zur Verfügung.

In dem Mittelzentrum haben viele verschiedene Betriebe ihren Sitz. Angefangen vom kleinen Familienbetrieb und dem mittelständischen Unternehmen bis hin zum „Global Player“ besitzt der Ort eine facettenreiche Wirtschaftsstruktur.

International agierende Unternehmen der Stadt sind unter anderem Coca Cola und die ESG Elektroniksysteme und Logistik GmbH. Nachbargemeinden von Fürstenfeldbruck sind: Maisach, Olching, Emmering, Alling, Schöngeising, Landsberied und Mammendorf.

Fürstenfeldbruck ist eine lebendige Stadt, die ihren Bewohnern viele Freizeit- und Kulturmöglichkeiten bietet.

Außerdem beleben viele alljährliche Veranstaltungen den Ort. So können Besucher sich bei dem Faschingsumzug, dem Frühlingsfest, dem Altstadtfest oder dem Sommernachtfest vergnügen. Die Stadt vereint Innovation und Tradition miteinander. Mit ihrem historischen Stadtkern und der überregional bekannten Klosterkirche Fürstenfeld gewährt der Ort Einblicke in seine Vergangenheit. Einen Kontrast dazu bilden die modernen Festivals und Events, welche jährlich im Ort stattfinden. Ergänzt wird das Angebot durch zahlreiche Theateraufführungen und Konzerte im modernen Stadtsaal.

Im restaurierten Klosterareal befinden sich ein Museum, das Kunsthaus und die Neue Bühne Bruck.

Historische Bauwerke stellen das ehemalige Zisterzienser-Kloster aus dem 13. Jahrhundert sowie die Pfarrkirche St. Magdalena aus dem 17. Jahrhundert dar. Bei der Wallfahrtskirche St. Leonhard handelt es sich um einen seltenen gotischen Zentralbau, welcher im 15. Jahrhundert errichtet wurde. Neben der historischen und traditionellen Facette, finden sich im oberbayerischen Ort zudem viele schöne Naturareale an. So entdeckt man hier viele kleine Parkanlagen mit alten Baumbeständen, die zu Spaziergängen einladen. Auch Sportfans kommen in der Kreisstadt nicht zu kurz. Viele moderne Einrichtungen, wie Hallenbad, Eisstadtion, Fußballstadion, Freibad, Half-Pipe, Pucher Meer und BMX-Bahn, bieten Raum für zahlreiche sportliche Aktivitäten.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.