Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Freyung Immobilien, Mieten und Pachten.Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der kreisangehörige, niederbayerischen Kreisstadt Freyung tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Freyung intensiv.
Hierzu werden in Niederbayern, zwischen Grafenau und Waldkirchen eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Freyung neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Freyung zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Freyung gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Niederbayern oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Niederbayern und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Niederbayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Niederbayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Niederbayern, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Niederbayern oder dem südöstlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Freyung um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Freyung
Am Immobilienmarkt der Kreisstadt Freyung nimmt der Immobiliengutachter die niedrigsten Immobilienwerte von Niederbayern wahr. So ist der Immobilienmarkt in der Stadt besonders für junge Familien attraktiv. Die Stadt in der Nähe der deutsch-tschechischen Grenze bietet nicht nur die günstigsten Immobilien von Niederbayern, sondern gleichermaßen einen hohen Wohn- und Erholungswert, der sich mit einer stabilen Wirtschaft vereint. In den umliegenden niederbayerischen Regionen wie Passau, Rottal-Inn, Regen mit dem Ort Regen, Deggendorf, Dingolfing-Landau und Straubing-Bogen verbucht der Immobiliengutachter höhere Preise für Immobilien. Deutlich höhere Immobilienwerte als Freyung verzeichnen die Kreise Kelheim und Landshut sowie die kreisfreien Städte Straubing, Passau und Landshut.
1. Einleitung
Freyung, die größte Stadt im Landkreis Freyung-Grafenau in Niederbayern, liegt idyllisch am Rande des Bayerischen Waldes und profitiert von ihrer Nähe zur tschechischen Grenze sowie einer starken touristischen Ausrichtung. Mit rund 15.000 Einwohnern dient Freyung als regionales Zentrum für Handel, Dienstleistungen und Verwaltung. Der Immobilienmarkt in Freyung und dem umliegenden Landkreis ist geprägt von einer Mischung aus ländlicher Ruhe, guter Infrastruktur und einer wachsenden Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen. Im Jahr 2025 zeigt sich der Markt nach einer Phase der Abkühlung in den Vorjahren stabilisierend, mit leichten Preisanpassungen und einem anhaltenden Bedarf an bezahlbarem Wohnraum. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Entwicklungen, Trends und Prognosen basierend auf den verfügbaren Marktdaten Stand Q3 2025.
2. Demographische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Der Landkreis Freyung-Grafenau umfasst etwa 75.000 Einwohner auf einer Fläche von rund 980 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von nur 81 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht – deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 190. Freyung selbst wächst leicht, getrieben durch Zuzug aus umliegenden Regionen und eine positive Netto-Migrationsbilanz. Die Altersstruktur ist ausgeglichen, mit einem leichten Überhang bei den Älteren aufgrund des demographischen Wandels, der in ländlichen Gebieten wie diesem spürbar ist: Die Geburtenrate liegt unter dem Bundesdurchschnitt, während die Sterberate stabil bleibt. Bis 2043 wird eine moderate Zunahme der Bevölkerung um etwa sechs Prozent in Niederbayern erwartet, was auch Freyung-Grafenau betrifft und den Druck auf den Wohnungsmarkt erhöht.
Wirtschaftlich ist die Region stark von Tourismus, Forstwirtschaft, Holzverarbeitung und dem produzierenden Gewerbe geprägt. Wichtige Arbeitgeber sind Unternehmen in der Möbel- und Maschinenbauindustrie sowie der grenzüberschreitende Handel mit Tschechien. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter vier Prozent, was auf eine robuste Beschäftigungslage hinweist. Die gute Erreichbarkeit über die A3 und die Nähe zu Passau verstärken die Attraktivität für Pendler. Allerdings bremsen eine alternde Bevölkerung und der Abwandern junger Familien den dynamischen Wachstum, was den Immobilienmarkt in eine Balance zwischen Stabilität und Potenzial für Investitionen zwingt. Der Bedarf an neuen Wohnungen schätzt sich auf rund 320 Einheiten pro Jahr bis 2028, um dem demographischen Wandel gerecht zu werden.
3. Der Wohnimmobilienmarkt
Der Wohnimmobilienmarkt in Freyung-Grafenau hat sich 2025 von den Rückgängen der Jahre 2023 und 2024 erholt, zeigt jedoch weiterhin eine vorsichtige Entwicklung mit leichten Preiskorrekturen. Die Nachfrage konzentriert sich auf energieeffiziente Einfamilienhäuser und kleinere Wohnungen, während Luxusobjekte seltener gehandelt werden.
Kaufpreise für Häuser und Wohnungen: Im Landkreis Freyung-Grafenau beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser Stand Q1 2025 etwa 2.398 Euro, was einem Rückgang von rund einem Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. In Freyung selbst liegen die Preise für Häuser bei etwa 2.386 Euro pro Quadratmeter, mit einer Korrektur von 0,83 Prozent innerhalb des Quartals. Für Eigentumswohnungen sinken die Preise ebenfalls leicht auf rund 1.631 Euro pro Quadratmeter im Kreis, bzw. 1.453 Euro in Freyung – ein Minus von 0,26 Prozent. Diese Entwicklung spiegelt eine Marktabkühlung wider, die durch höhere Zinsen und eine geringere Transaktionshäufigkeit bedingt ist. Dennoch sind Objekte in zentralen Lagen wie Freyung-Innenstadt oder in der Nähe von Freizeiteinrichtungen teurer, mit Preisen bis zu 2.700 Euro pro Quadratmeter für Häuser. Im Vergleich zu benachbarten Kreisen wie Regen oder Passau ist Freyung-Grafenau günstiger, was es für Käufer aus städtischen Ballungsräumen attraktiv macht.
Mietpreise: Der Mietmarkt ist robuster und zeigt eine moderate Steigerung. Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Kaltmietpreis im Landkreis bei 7,13 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von etwa vier Prozent gegenüber dem Vorquartal darstellt. In Freyung selbst sind es 6,97 Euro pro Quadratmeter, mit einer Jahressteigerung von 4,49 Prozent. Die Preise variieren je nach Ausstattung: Frisch renovierte Dreizimmerwohnungen in Freyung kosten 7 bis 8 Euro pro Quadratmeter, während ältere Objekte in Randlagen bei 6 Euro liegen. Der Mietspiegel berücksichtigt Faktoren wie Baujahr und Ausrichtung, wobei Neubauten aufgrund steigender Baukosten tendenziell höhere Mieten rechtfertigen. Die Leerstandsquote ist niedrig (unter zwei Prozent), was auf eine hohe Nachfrage durch Familien und Rentner hinweist.
Transaktionsvolumen und Angebot: Das Transaktionsvolumen hat sich 2025 stabilisiert, mit etwa 200 Wohnungsverkäufen im Kreis pro Quartal. Das Angebot umfasst hauptsächlich Bestandsimmobilien aus den 1970er und 1980er Jahren, die oft energetisch saniert werden müssen. Neubauvorhaben sind rar, was den Druck auf Preise erhöht.
4. Der Gewerbeimmobilienmarkt
Der Gewerbeimmobilienmarkt in Freyung-Grafenau ist enger mit der regionalen Wirtschaft verknüpft und zeigt 2025 eine Erholung nach der Pandemie-bedingten Abkühlung. Der Fokus liegt auf Logistikflächen nahe der Grenze und Büros in Freyung-Zentrum.
Kauf- und Mietpreise: Durchschnittliche Kaufpreise für Gewerbeimmobilien (z. B. Hallen und Lager) liegen bei 1.200 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter, abhängig von der Lage. In Freyung sind Büroflächen mit 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter Miete zu Buche schlagend, während Produktionshallen bei 5 bis 7 Euro liegen. Trends deuten auf eine Stabilisierung hin, mit leichten Steigerungen in der Logistikbranche durch den E-Commerce-Boom. Im Vergleich zu Niederbayern insgesamt ist der Markt in Freyung-Grafenau günstiger, was Investoren aus Passau oder Regensburg anzieht.
Entwicklungen: Der Markt profitiert von der grenzüberschreitenden Logistik und dem Tourismus, mit Nachfrage nach Hotel- und Gaststättenflächen. Die Transaktionsaktivität ist moderat, mit Fokus auf Sanierungen bestehender Objekte. Eine Abkühlung zeigte sich 2023, doch 2024 und 2025 zeichnen sich durch einen Aufschwung ab, getrieben von niedrigen Leerständen (ca. drei Prozent).
5. Einflussfaktoren auf den Markt
Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in Freyung:
- Zinsentwicklung: Die leichte Senkung der Bauzinsen seit Mitte 2024 hat die Käufeffizienz verbessert, doch anhaltend hohe Niveaus bremsen Großinvestitionen.
- Demographischer Wandel: Die alternde Bevölkerung erhöht den Bedarf an barrierefreien Wohnformen und Pflegeimmobilien.
- Wirtschaftliche Dynamik: Der Tourismusboom im Bayerischen Wald treibt Mietnachfrage, während die Forstwirtschaft stabile Gewerbeflächen beansprucht.
- Regulatorische Aspekte: Förderprogramme wie die KfW für Sanierungen und der Mietspiegel schützen Mieter, während Baugenehmigungen durch Naturschutzgebiete eingeschränkt sind.
- Inflation und Baukosten: Steigende Materialpreise machen Neubauten teurer, was den Bestandsmarkt begünstigt.
6. Prognose für die kommenden Jahre
Für 2026 wird eine leichte Preiserholung erwartet, mit Steigerungen von 1 bis 3 Prozent bei Wohnimmobilien, getrieben durch sinkende Zinsen und Bevölkerungswachstum. Der Mietmarkt könnte um weitere 3 bis 5 Prozent zunehmen, da der Bedarf an Mietwohnungen hoch bleibt. Im Gewerbebereich profitiert die Region von EU-Fördermitteln für Grenzregionen, was Investitionen in Logistik ankurbeln könnte. Risiken bestehen in einer möglichen Rezession oder anhaltendem Fachkräftemangel, der den Zuzug bremst. Insgesamt bleibt Freyung-Grafenau ein solider, wenn auch nicht explosiver Markt, mit Potenzial für nachhaltige Entwicklungen.
7. Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Freyung präsentiert sich 2025 als stabiler und attraktiver Standort für Käufer und Mieter, der von der ländlichen Idylle und wirtschaftlichen Resilienz profitiert. Trotz leichter Preiskorrekturen überwiegen die Chancen durch den demographischen Bedarf und die regionale Verbundenheit. Interessenten sollten auf energieeffiziente Objekte setzen, um von zukünftigen Förderungen zu profitieren. Eine gezielte Förderung von Neubauten könnte den Markt weiter beleben und Freyung als lebenswertes Zentrum im Bayerischen Wald festigen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Freyung bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im Herzen des idyllischen Landkreises Freyung-Grafenau erstreckt sich die Stadt Freyung. Die Kreisstadt des niederbayerischen Landkreises zählt gegenwärtig rund 7.000 Einwohner.
Umgeben ist die bayerische Schulstadt von den Orten Hohenau, Grainet, Waldkirchen, Hinterschmiding, Mauth, Ringelai und Röhrnbach. Im Norden grenzen der Annathaler und der Schlichtenberger Wald an das Stadtgebiet. Das Land Tschechien ist nur wenige Kilometer von der Kreisstadt entfernt. Die kreisfreie Stadt Passau können Reisende von hier aus innerhalb 20 Autominuten erreichen. Auch von dem beliebten Land Österreich ist die Stadt nur 27 Kilometer getrennt. Zu ihren Ortsteilen zählen Winkelbrunn, Algenstadt, Schönbrunn, Bannholz, Speltenbach, Falkenbach, Solla, Feldscheid, Saußmühle, Geyersberg, Reschmühle, Grillaberg, Promau, Köppenreut, Pittersberg, Kreuzberg, Perlesöd, Leitenmühle, Öden, Linden, Ort, Marchzipf, Oberndorf, Mundobl und Neureut. In der Kreisstadt befinden sich, neben zahlreichen Kinder- und Krippenplätzen, beinahe alle Schulformen. So können Schüler hier eine Grundschule, eine Realschule, eine Mittelschule und ein Gymnasium besuchen. Im Südosten des Bayerischen Waldes gelegen, erfreut sich die Stadt an einer naturreichen Gegend. Das Stadtgebiet weist eine Waldfläche von rund 2.300 Hektar auf. Landwirtschaftlich genutzte Areale nehmen hier etwa 1.728 Hektar ein. Das Mittelzentrum weist eine stabile Wirtschaft auf, die von überwiegend mittelständischen Betrieben aus Industrie, Handwerk und Handel bestimmt wird. Zu den erwähnenswerten Unternehmen der Stadt gehört das Carbidwerk, welches künstliche Edelsteine herstellt. Zudem zählt das Werk der Karl Bachl GmbH zu den größten Unternehmen des Ortes.
Seien es ausgiebige Wandertouren, interessante Tagesausflüge oder actionreicher Wintersport – all jene Aktivitäten können in Freyung ausgeübt werden.
Der Bayerische Wald mit dem angrenzenden Nationalpark Bayerischer Wald bietet unzählige Möglichkeiten zum Wandern in unberührter Natur. Hier können Gäste die eindrucksvolle Mittelgebirgslandschaft hautnah erleben und an einem der romantischen Flusstäler Ruhe und Besinnung finden. Das weitläufige Wandergebiet erstreckt sich im Dreiländereck Bayern – Böhmen – Österreich. Einheimische Tierarten können Besucher des Nationalparks bewundern. Zudem stehen ihnen vielfältige Möglichkeiten offen, die Bayerwaldberge Falkenstein, Rachel oder Lusen zu besteigen. In einer besonderen Atmosphäre präsentiert sich das städtische Wolfsteiner Heimatmuseum, das sich in einem alten bäuerlichen Anwesen befindet. Die Räume des Museums sind mit bäuerlichen Handwerksgeräten und altem Mobiliar ausgestattet. Im Schloss Wolfstein aus dem Jahr 1200, dem Wahrzeichen der Stadt, ist ein weiteres Museum beherbergt. Das Jagd-Land-Fluss-Museum befindet sich in dem bedeutendsten Baudenkmal des Kreises Freyung-Grafenau. Das Besondere an diesem Museum ist, dass der Besucher die Exponate nicht nur ansehen, sondern auch anfassen kann. So können die Gäste in ein fürstliches Gewand schlüpfen oder die ausgestellten Waldtiere hautnah erleben. Seinen Fokus richtet das Museum auf die Themen Kulturgeschichte, Natur und Ökologie. Spaß und Action für die ganze Familie bieten das hiesige Frei- und Hallenbad und das Skizentrum Freyung-Geisersberg. Einen kulturellen Mittelpunkt stellt das städtische Kulturhaus dar, das in einem architektonisch reizvollen Kursaal die unterschiedlichsten Veranstaltungen darbietet. Zu dem breit gefächerten Programm des Hauses zählen, neben Tanz- und Konzertveranstaltungen, Theateraufführungen und verschiedene Vorträge.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
