Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Feldafing am Starnberger See Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Feldafing tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Feldafing intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, am Starnberger See, zwischen Starnberg, Pöcking und Tutzing, eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Feldafing neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Feldafing zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Feldafing gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Feldafing um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Feldafing
Der Immobiliengutachter nimmt am Immobilienmarkt von Feldafing eine erhöhte Nachfrage nach Immobilien wahr. Häuser mit Blick auf den Starnberger See sind heiß begehrt und weisen deshalb sehr hohe Immobilienwerte auf. In der Gemeinde befinden sich Immobilien mit den höchsten Immobilienwerten Oberbayerns. Grund dafür ist die überaus hohe Wohn- und Lebensqualität, die mit der intakten Natur und den Naherholungsorten in der Region einhergeht. Darüber hinaus sind die Preise für Immobilien mit dem Ausbau der Autobahnanbindung an den Münchener Flughafen merklich gestiegen. Die Gemeinde ist bemüht, sich ihren ländlichen Charakter zu wahren und weist Bauland daher nur bedingt aus. Hier bestimmen viele noble Villen den Immobilienmarkt. Nicht selten zählen Kapitalanleger zu dessen Käuferkreis, die sich mit dem Erwerb des Objektes hohe Renditen erhoffen. Der Immobiliengutachter sieht in der Region ein äußerst geringes Risiko eines Wertverlustes der Immobilie.
1. Einleitung
Feldafing, eine idyllische Gemeinde am Westufer des Starnberger Sees im Landkreis Starnberg in Bayern, zählt zu den begehrtesten Wohnlagen Deutschlands. Mit ihrer malerischen Landschaft, der Nähe zu München und einer hohen Lebensqualität zieht die Region seit Jahrzehnten wohlhabende Käufer, Familien und Pendler an. Der Immobilienmarkt in Feldafing ist geprägt von einer Mischung aus historischen Villen, modernen Neubauten und exklusiven Seeimmobilien. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes, historische Entwicklungen, Preise, Trends sowie zukünftige Perspektiven. Basierend auf dem Stand November 2025 zeigt sich der Markt stabil, mit leichten Preisanstiegen bei Wohnungen und einer leichten Stabilisierung bei Häusern, beeinflusst durch Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank und anhaltende Nachfrage.
2. Lage und Demographie
Feldafing erstreckt sich über eine Fläche von etwa 9,15 Quadratkilometern und umfasst die Ortsteile Feldafing, Garatshausen und Wieling. Die Gemeinde liegt rund 36 Kilometer südwestlich von München, was sie zu einem idealen Pendlerort macht. Die Anbindung an die S-Bahn-Linie S6 ermöglicht eine Fahrtzeit von nur 29 Minuten nach München-Pasing, während die Autobahn A95 in etwa 7 Kilometern Entfernung erreichbar ist. Der Flughafen München ist in 35 Kilometern erreichbar.
Demografisch zählt Feldafing etwa 4.378 Einwohner, was einer Bevölkerungsdichte von rund 475 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Einwohnerzahl hat sich in den letzten Jahren stabilisiert, mit einem leichten Zuwachs durch Zuzug aus der Metropolregion München. Die Altersstruktur ist geprägt von Familien und etablierten Haushalten: Etwa 25 Prozent der Bevölkerung sind unter 18 Jahre alt, 55 Prozent im erwerbsfähigen Alter und 20 Prozent über 65 Jahre. Die hohe Kaufkraft der Bewohner – bedingt durch Pendler aus München und eine starke Wirtschaftsregion – treibt die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien an. Die Gemeinde bietet eine ausgezeichnete Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten, einer Klinik und Freizeiteinrichtungen wie dem Strandbad, dem Golfplatz Feldafing und Wanderwegen um den See.
Wirtschaftlich profitiert Feldafing von der Nähe zum Fünf-Seen-Land und der starken Münchner Wirtschaft. Lokale Gewerbebetriebe konzentrieren sich auf Dienstleistungen, Handel und Tourismus, ergänzt durch Pendler in Branchen wie IT, Finanzen und Ingenieurwesen. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 Prozent, was die Attraktivität als Wohnort unterstreicht. Der Tourismus, insbesondere um den Starnberger See, generiert Einnahmen durch Ferienwohnungen und Zweitimmobilien, die den Markt segmentieren.
3. Historische Entwicklung des Immobilienmarkts
Der Immobilienmarkt in Feldafing hat sich seit dem 19. Jahrhundert von einem Fischerdorf zu einer exklusiven Wohngegend entwickelt. Der Bau der Bahnlinie 1864 markierte den Beginn des Tourismus und der Villenarchitektur. Um 1900 entstanden prächtige Villen für Münchner Eliten, darunter Prominente wie Kaiserin Elisabeth, die hier ihre Sommer verbrachte. In den 1970er Jahren setzte eine Welle moderner Einfamilienhäuser ein, während die 1990er und 2000er Jahre durch den Boom in München zu Preisanstiegen führten.
Von 2010 bis 2022 stiegen die Preise kontinuierlich: Häuser verdoppelten sich von etwa 4.000 €/m² auf über 12.000 €/m², Wohnungen von 5.000 €/m² auf 8.000 €/m². Die Corona-Pandemie verstärkte den Trend zu ländlichen Lagen, was zu einem Preisanstieg von 15 Prozent im Jahr 2021 führte. 2023 brachte eine Korrektur durch steigende Zinsen: Preise sanken um 5–10 Prozent. 2024 erholte sich der Markt, mit einer Stabilisierung und leichten Anstiegen um 2–4 Prozent, getrieben von Zinssenkungen der EZB. Im Jahr 2025 zeigt sich ein gemischtes Bild: Während der Markt sensibel auf Zinsschwankungen reagiert, bleibt die Nachfrage hoch, insbesondere für Objekte mit Seeblick.
4. Aktuelle Preise und Marktanalyse
Der Immobilienmarkt in Feldafing ist hochpreisig, vergleichbar mit Toplagen in München, aber mit einem Fokus auf Luxus und Natur. Die Preise variieren stark je nach Lage (Seenähe, Höhenlage), Ausstattung und Baujahr. Historische Villen und Neubauten mit Alpenblick erzielen Prämien von 20–30 Prozent.
Kaufpreise für Häuser: Der Durchschnittspreis liegt bei etwa 7.300 €/m², mit einer Spanne von 4.600 €/m² für Standardobjekte bis 13.900 €/m² für Luxusvillen. Ein typisches Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche und 800 m² Grundstück kostet rund 1,1–1,5 Millionen Euro. Im Vergleich zu 2024 (ca. 5.300 €/m²) gab es eine leichte Korrektur, aber die Nachfrage nach freistehenden Häusern bleibt robust. Angebote: Ca. 38 Häuser im Umland, mit Fokus auf 1970er- bis aktuelle Bauten.
Kaufpreise für Wohnungen: Durchschnittlich 6.400–6.900 €/m², Spanne 5.100–8.700 €/m². Eine 100-m²-Eigentumswohnung kostet 640.000–690.000 Euro. Von 2024 (6.357 €/m²) stieg der Preis um 9 Prozent, dank hoher Nachfrage nach zentralen Lagen. Neubauwohnungen sind 200 €/m² teurer als Bestandsobjekte. Angebote: 31 Bestands- und 27 Neubauwohnungen.
Mietpreise: Der Durchschnitt liegt bei 15,80 €/m² Kaltmiete (Q1 2025), ein Anstieg um 4 Prozent gegenüber 2024 (15,17 €/m²). Für eine 100-m²-Wohnung ergibt das 1.580 Euro monatlich. Luxusobjekte mit Seeblick erreichen 19–20 €/m², günstigere Randlagen 15 €/m². Die Mietrendite beträgt ca. 2,5–3 Prozent, attraktiv für Investoren.
Grundstückspreise: Durchschnittlich 150 €/m², mit Spitzen von 200 €/m² in SeeNähe. Ein 800-m²-Grundstück kostet 120.000 Euro, beeinflusst durch begrenztes Angebot (nur wenige Verkäufe in den letzten 24 Monaten).
Der Markt ist käufernah, mit einer Transaktionszeit von 3–6 Monaten. Die Nachfrage kommt zu 60 Prozent aus München-Pendlern, 30 Prozent aus Familien und 10 Prozent aus Investoren. Das Angebot ist knapp: Nur 38 Hausangebote und 58 Wohnungen, was Preise stützt.
5. Markttrends und Einflussfaktoren
Der Markt am Starnberger See, inklusive Feldafing, zeigt 2025 eine Erholung nach der Zinskrise. Wichtige Trends:
- Nachhaltigkeit und Modernisierung: Steigende Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten (Klasse A+), mit Fokus auf Holzständerbau und smarte Technik. Historische Villen werden saniert, um Standards wie Fußbodenheizung und Saunen zu erfüllen.
- Seenähe und Luxus: Objekte mit See- oder Alpenblick premiumpreisig (bis +30 Prozent). Der Golfclub und Wanderwege fördern den Trend zu Freizeitimmobilien.
- Zins- und Wirtschaftseinflüsse: EZB-Senkungen auf 3 Prozent (Stand 2025) machen Finanzierungen erschwinglicher, was Transaktionen um 20 Prozent steigert. Inflation und Baukosten dämpfen jedoch Neubau.
- Demografischer Wandel: Zuzug junger Familien treibt den Bedarf an Mehrgenerationenwohnungen. Der Anteil an Zweitwohnungen sinkt leicht zugunsten permanenter Residenzen.
- Digitalisierung: Virtuelle Besichtigungen und Online-Bewertungstools verkürzen Verkaufszeiten. Portfoliotransaktionen (z. B. Villenaufteilung) gewinnen an Bedeutung.
Risiken: Höhere Zinsen könnten Preise drücken; Baugenehmigungen sind restriktiv aufgrund Naturschutz.
6. Zukünftige Entwicklungen und Prognosen
Für 2026–2028 prognostizieren Experten moderate Preisanstiege von 1–4 Prozent jährlich, abhängig von EZB-Politik. Wohnungen könnten auf 7.200 €/m² klettern, Häuser stabilisieren bei 7.500 €/m². Die Nachfrage bleibt hoch durch begrenztes Angebot und steigende Mieten (Prognose: +3 Prozent jährlich).
Geplante Projekte: Bebauung des ehemaligen Buchheim-Grundstücks mit 20 Wohnungen für Bedienstete (hufeisenförmig, 2026 fertig), 35 Einheiten an der Wielinger Straße und 21 Wohnhäuser am Starzenbach. Diese erhöhen das Angebot um 10 Prozent, könnten aber Preise dämpfen. Infrastrukturverbesserungen (z. B. S-Bahn-Erweiterung) und Nachhaltigkeitsinitiativen (z. B. Dekarbonisierung) machen Feldafing attraktiver.
Langfristig bleibt der Markt robust: Die Kombination aus Natur, Nähe zu München und stabiler Wirtschaft sichert Wertsteigerungen. Investoren sollten auf Neubau und Sanierungen setzen, Käufer auf flexible Finanzierungen.
7. Fazit
Der Immobilienmarkt in Feldafing ist ein Spiegel der Region: Exklusiv, stabil und zukunftsorientiert. Trotz temporärer Unsicherheiten durch Zinsen bietet er Chancen für Käufer und Investoren, die auf Qualität und Lage setzen. Mit steigender Nachfrage und begrenzten Angeboten empfehlen wir, frühzeitig zu handeln. Für individuelle Beratung lohnt ein lokaler Makler, um von der Dynamik zu profitieren. Feldafing bleibt eine „Perle am See“ – nicht nur für den Wohnkomfort, sondern auch als sichere Wertanlage.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Feldafing bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im Süden des Landkreises Starnberg direkt am Westufer des Starnberger Sees erstreckt sich auf einer Fläche von etwa 9 Quadratkilometer die kleine Gemeinde Feldafing. Sie bietet einen wundervollen Ausblick auf das Alpenpanorama und den Starnberger See.
Deshalb gilt der malerische Ort gleichwohl als Inspiration vieler Künstler. Die etwa 4.000 Einwohner wissen die hohe Wohn- und Lebensqualität der Gemeinde zu schätzen. Ihre reizvolle Landschaft und ihre intakte Natur sind der Grundstein für das gesunde Leben in der oberbayerischen Gemeinde. Auch ihr qualitativ hochwertiges Trinkwasser zeugt von einer hohen Lebensqualität. Die Ortsteile Wieling und Garatshausen zählen zum Gemeindegebiet. Viele Unternehmen haben sich die Vorzüge der Gemeinde zunutze gemacht und sich im Ort angesiedelt. Dabei profitieren sie von einem niedrigen Gewerbesteuerhebesatz, den guten Verkehrsanbindungen und einer ausgezeichneten Infrastruktur. In der Gemeinde paart sich Innovation mit Tradition. Wichtige Umschlagplätze wie die Flughäfen in München und Augsburg sind nur etwa eine Autostunde vom Ort entfernt. Auch die sehenswerte Alpenregion ist binnen einer Stunde mit dem Auto zu erreichen. Neben Betrieben aus dem Bereich Landwirtschaft, Produktion und Handel, zählt die Siemens AG zu den bedeutendsten Arbeitgebern der Gemeinde.
In der Gemeinde Feldafing finden sich einige interessante Sehenswürdigkeiten vor. Die Roseninsel ist eine davon. Die zur Gemeinde zählende Insel ist immer einen Besuch wert.
Sie steht unter Denkmal- und Landschaftsschutz. Monatlich kommen Tausende Touristen auf die Insel, dessen Landschaft auch als Szenerie der bekannten Telenovela „Sturm der Liebe“ dient. Gleichermaßen bekannt ist die oberbayerische Gemeinde wegen ihrer instruktiven Villenkolonie. Die Siedlung weist Häuser aus dem 19. Jahrhundert auf, zu welchen unter anderem die im Jugendstil errichtete „Villa Carl“ zählt. Auch ein Teil der sehenswerten Villenkolonie ist die Villa Waldberta. Sie genießt heute den Status als internationales Künstlerhaus der Stadt München. Die Gemeinde am Starnberger See bietet vielerlei Möglichkeiten für Sport- und Freizeitaktivitäten. So zählt ihr weitläufiger 18-Loch-Golfplatz am See-Ufer zu den schönsten Golfplätzen Deutschlands. Ebenso ein Ziel vieler Touristen ist das Schloss Garatshausen. Zum Teil befindet sich dieses imposante Bauwerk im Privatbesitz. Jedoch ist ein Teil des Schlosses Sitz des Kreis-Altenheims des Landkreises Starnberg. Dieser neuere Teil ist für Bürger öffentlich zugänglich. Zu der riesigen Anlage zählen das kubische Hofmarkschloss aus dem 16. Jahrhundert sowie das Neue Schloss, welches im 19. Jahrhundert als ein Anbau des alten Schlosses errichtet wurde. Das Schmuckstück des Schlosses ist unzweifelhaft der um 1910 entstandene Spiegelsaal mit seinen Jugendstilelementen. Der Saal wurde im Stil des Neoklassizismus erbaut. Die Gemeinde zeichnet sich außerdem durch ihre vielen sportlichen Einrichtungen aus. Mit einer Turnhalle, einem Golfclub, einer Skateboard-Bahn und mehreren Tennisclubs ist sie ein idealer Aufenthaltsort für Sportler.
Städte und Gemeinden des Landkreises Starnberg sind:
Starnberg, Andechs, Berg, Feldafing, Gauting, Gilching, Herrsching am Ammersee, Inning am Ammersee, Krailling, Pöcking, Seefeld, Tutzing, Weßling und Wörthsee.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
