Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Eichstätt und im Altmühltal Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Eichstätt tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Eichstätt intensiv.
Hierzu werden im Altmühltal eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Eichstätt neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Eichstätt zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Eichstätt gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Eichstätt um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Eichstätt
Die Nachfrage am Immobilienmarkt von Eichstätt ist zwar stabil, jedoch ist diese nicht so hoch wie in vielen umliegenden Regionen. Während in München und Starnberg Häuser und Baugrundstücke zunehmend knapper werden, werden am Immobilienmarkt der kleinen Stadt noch mehr Häuser und Wohnungen angeboten.
Die Nachfrage nach Immobilien platzt hier nicht aus allen Nähten, wie es in den umliegenden Orten der Fall ist.
Aus diesem Grund verzeichnen die Immobiliengutachter auch die nicht so hohe Immobilienwerte in Eichstätt wie beispielsweise in Dachau, Ingolstadt, Fürstenfeldbruck, Ebersberg, Miesbach, Garmisch-Partenkirchen, Starnberg und München. Die Preise für Immobilien bewegen sich hier, im Vergleich zu den anderen oberbayerischen Regionen, im unteren Preisniveau. Die Immobilienwerte sind in den letzten Jahren nicht signifikant gestiegen und bewegen sich noch in einem erschwinglichen Rahmen. Familien können in der umweltfreundlichen Stadt ihren Traum vom Haus noch leichter realisieren. Im benachbarten Ingolstadt beobachten die Immobiliengutachter deutlich höhere Preise für Wohnungen und Häuser. Dennoch ist der oberbayerische Ort Eichstätt eine Stadt mit hohem Wohnwert inmitten der bedeutendsten Wirtschaftsregionen des Landes.
1. Einleitung
Eichstätt, eine charmante Kleinstadt in Oberbayern, stellt einen faszinierenden Mikrokosmos des bayerischen Immobilienmarkts dar. Als Sitz des Bistums Eichstätt und Heimat der Katholischen Universität Eichstätt-Ingolstadt verbindet die Stadt historische Pracht mit moderner Bildung und Lebensqualität. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer stabilen, aber dynamischen Entwicklung, die durch regionale Nähe zu wirtschaftlichen Zentren wie Ingolstadt und Nürnberg beeinflusst wird. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, Trends, Einflussfaktoren und eine Prognose für die kommenden Jahre, basierend auf dem Stand Oktober 2025. Ziel ist es, potenzielle Käufer, Investoren und Mieter umfassend zu informieren.
2. Lage und Demografische Rahmenbedingungen
Eichstätt liegt idyllisch im Altmühltal, etwa 20 Kilometer nordöstlich von Ingolstadt und 70 Kilometer südlich von Nürnberg. Die Stadt erstreckt sich über eine Fläche von rund 46 Quadratkilometern und profitiert von ihrer zentralen Position im Dreieck München-Nürnberg-Ingolstadt. Die gute Anbindung an die Autobahn A9 und die Bahnlinie nach München macht Eichstätt zu einem attraktiven Pendlerstandort.
Demografisch gesehen zählt Eichstätt etwa 13.900 Einwohner (Stand Ende 2024), was einen leichten Anstieg von rund 150 Personen im Vergleich zum Vorjahr darstellt. Die Stadt weist eine altersdurchschnittliche Bevölkerung auf, mit einem hohen Anteil an Studierenden und Akademikern dank der Universität, die über 5.000 Studierende beherbergt. Der Anteil der über 65-Jährigen liegt bei etwa 22 Prozent, was auf eine leichte Alterung hinweist, jedoch durch Zuzug junger Familien und Pendler ausgeglichen wird. Im umliegenden Landkreis Eichstätt, der etwa 135.000 Einwohner umfasst, ist der Bevölkerungsrückgang minimal (ca. 0,75 Prozent im Jahresvergleich), was den lokalen Markt stabilisiert. Diese Demografie fördert eine ausgewogene Nachfrage nach Wohnraum: Junge Familien suchen Einfamilienhäuser, Studierende und Berufstätige kleinere Wohnungen.
3. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Wirtschaft in Eichstätt ist vielfältig und regional verwurzelt. Als Universitätsstadt profitiert die Region von Bildung und Forschung, ergänzt durch den Tourismus dank UNESCO-geografischem Welterbe Altmühltal und barocker Architektur. Wichtige Arbeitgeber sind die KU Eichstätt-Ingolstadt, das Bistum sowie mittelständische Unternehmen in den Bereichen Maschinenbau, Lebensmittelverarbeitung und Logistik. Die Nähe zum Automobilzulieferer Audi in Ingolstadt (ca. 25.000 Beschäftigte) sorgt für einen starken Pendlerstrom, der den Wohnungsbedarf ankurbelt.
Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 Prozent, was auf eine robuste Beschäftigungslage hinweist. Dennoch wirken sich überregionale Faktoren wie steigende Energiepreise und Inflationsdruck aus, die die Kaufkraft der Haushalte mindern. Die durchschnittliche Haushaltseinkommen beträgt etwa 45.000 Euro brutto jährlich, was den Markt für mittelpreisige Immobilien zugänglich macht. Insgesamt schafft diese wirtschaftliche Stabilität eine solide Basis für den Immobilienmarkt, ohne die Überhitzung größerer Städte.
4. Aktueller Stand des Immobilienmarkts
Der Immobilienmarkt in Eichstätt ist im Oktober 2025 ausgeglichen, mit einer leichten Preissteigerung gegenüber dem Vorjahr. Die Nachfrage übersteigt das Angebot leicht, insbesondere für familientaugliche Objekte in zentralen Lagen.
Kaufpreise für Wohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 4.200 Euro. In stadtnaher Lage (z. B. um den Willibaldplatz) erreichen Preise bis zu 4.500 Euro pro Quadratmeter, während Randlagen bei 3.500 Euro starten. Im Vergleich zu 2024 markiert dies eine Steigerung von rund 4 Prozent, getrieben durch geringere Bauzinsen und Zuzug. Typische Wohnungsgrößen (60–90 Quadratmeter) kosten somit 250.000 bis 380.000 Euro.
Kaufpreise für Häuser: Einfamilien- und Reihenhäuser notieren durchschnittlich 3.800 Euro pro Quadratmeter, mit einem leichten Rückgang von 1 Prozent im ersten Halbjahr 2025 aufgrund höherer Baukosten. Ein Standard-Freistehendes Haus (150–200 Quadratmeter) kostet 550.000 bis 750.000 Euro. Höhere Preise (bis 4.500 Euro/qm) gelten für sanierten Altbauten im historischen Kern.
Mietpreise: Der Mietspiegel 2025 listet für Wohnungen 11,70 Euro pro Quadratmeter kaltmiete, mit einem Plus von 2,5 Prozent zum Vorjahr. In Neubauten oder zentralen Lagen steigen Werte auf 13 Euro/qm, während Altbauten bei 10 Euro liegen. Für Häuser beträgt der Durchschnitt 9 Euro/qm, was monatliche Kosten von 1.200 bis 1.800 Euro für eine 120-qm-Wohnung ergibt. Die Mietpreisbremse greift hier kaum, da der Markt nicht überhitzt ist.
Das Angebot umfasst derzeit etwa 150 Objekte (davon 60 Prozent Wohnungen), mit einer Vermarktungsdauer von 4–6 Monaten – kürzer als im bayerischen Durchschnitt.
5. Markttrends und Entwicklungen
Seit 2020 hat der Markt in Eichstätt eine kontinuierliche Aufwärtstendenz gezeigt, unterbrochen nur durch die Zinswende 2023. Die Quadratmeterpreise für Wohnungen stiegen von 3.800 Euro (2020) auf die aktuellen 4.200 Euro, eine kumulierte Steigerung von 10 Prozent. Häuser entwickelten sich ähnlich, mit Fokus auf energieeffiziente Sanierungen (KfW-Standards).
Aktuelle Trends umfassen:
- Digitalisierung und Homeoffice: Die Pandemie-Nachwirkungen fördern größere Wohnflächen mit Gärten, was den Bedarf an Vororten steigert.
- Nachhaltigkeit: Neubauten mit Wärmepumpen und Photovoltaik machen 30 Prozent des Angebots aus und erzielen 10–15 Prozent Prämie.
- Pendlerboom: Aufgrund von Audi-Expansion wächst die Nachfrage nach Mietwohnungen um 5 Prozent jährlich.
- Geringes Neubauprojekt: Nur 20–30 neue Einheiten pro Jahr, was Preise stützt, aber Engpässe schafft.
Im Vergleich zu Ingolstadt (Durchschnitt 5.500 Euro/qm) ist Eichstätt 25 Prozent günstiger, was es zu einer „Value-for-Money“-Option macht.
6. Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren prägen den Markt:
- Zinsentwicklung: Die EZB-Leitzinsen fielen 2025 auf 2,5 Prozent, was Finanzierungen erleichtert und Käufe ankurbelt.
- Demografischer Wandel: Alterung erhöht den Bedarf an barrierefreien Wohnungen, während Zuzug junger Familien das Angebot an Kindergärten und Schulen fordert.
- Infrastruktur: Erweiterungen der A9 und geplante Radwege verbessern die Attraktivität; der Flughafen München (80 km) bleibt jedoch ein Nachteil.
- Regulatorische Aspekte: Förderungen wie die Gründerimmobilien-Bauprämie und steuerliche Abschreibungen für Sanierungen wirken preistreibend.
- Externe Risiken: Hohe Baukosten (plus 8 Prozent 2024) und Energiepreisschwankungen dämpfen Neubau, während Klimawandel (Hochwasserprävention im Altmühltal) Investitionen in resiliente Bauten erzwingt.
7. Prognose bis 2030
Für die Jahre 2026–2030 wird eine moderate Preisentwicklung erwartet: Wohnungsquadratmeterpreise könnten um 2–3 Prozent jährlich steigen, auf 4.800 Euro bis 2030, bei stabiler Nachfrage durch Pendler und Studierende. Mieten folgen mit 1,5 Prozent Wachstum, auf 13 Euro/qm. Häuser profitieren von Suburbanisierungstrends, mit Fokus auf energieeffiziente Objekte. Risiken umfassen weitere Zinssteigerungen oder Rezessionen, die den Markt um 5 Prozent dämpfen könnten. Positiv wirken demografische Stabilisierung und Bayerns Wohnungsbauprogramm (Ziel: 15.000 Neubauten jährlich im Freistaat). Insgesamt bleibt Eichstätt ein sicherer Hafen im bayerischen Markt, mit Potenzial für Renditen von 3–4 Prozent bei Vermietung.
8. Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Eichstätt verkörpert Stabilität und Potenzial in Zeiten unsicherer Märkte. Mit attraktiven Preisen, hoher Lebensqualität und strategischer Lage eignet er sich hervorragend für langfristige Investitionen oder den Einstieg ins Eigenheim. Käufern empfiehlt sich, auf Sanierungsobjekte oder Neubauviertel zu setzen, während Mieter von der regionalen Mietstabilität profitieren. Trotz leichter Engpässe bietet Eichstätt Chancen für alle Akteure – eine Stadt, die Geschichte und Zukunft harmonisch vereint. Für individuelle Beratung sollten lokale Experten konsultiert werden.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Eichstätt bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im Herzen Bayerns zwischen den großen Metropolen München und Nürnberg
befindet sich die Große Kreisstadt Eichstätt. Sie liegt im gleichnamigen Landkreis und zählt zum Regierungsbezirk Oberbayern. Die Stadt gilt als Sitz des Landkreises. Ebenso hat die Verwaltung des Naturparks Altmühltal ihren Sitz in dem oberbayerischen Ort. Gleichzeitig ist sie Universitäts- und Bischofsstadt. Die Katholische Universität hat ihren Hauptsitz in der Stadt. Derzeit zählt der geschichtsträchtige Ort etwa 13.000 Einwohner. Die barocke Stadt gliedert sich, neben dem gleichnamigen Stadtteil, in die vier Ortsteile Buchtalvorstadt, Ostenvorstadt, Westenvorstadt sowie Spitalvorstadt/Frauenberg.
Gelegen im Dreieck der bayerischen Ballungsräume Nürnberg, München und Augsburg profitiert die Wirtschaft des Ortes durch seine optimale Lage.
Die Natursteinindustrie hat den Ort bekannt gemacht. Weitere etablierte Unternehmen aus der Region zählen zum Sektor Großhandel, Einzelhandel, Dienstleistungen, Handwerk, Kunsthandwerk, Metallverarbeitung und Tourismus. Nachbargemeinden von Eichstätt sind: Adelschlag, Altmannstein, Beilngries, Böhmfeld, Buxheim, Denkendorf, Dollnstein, Egweil, Eitensheim, Gaimersheim, Großmehring, Hepberg, Hitzhofen, Kinding, Kipfenberg, Kösching, Lenting, Mindelstetten, Mörnsheim, Nassenfels, Oberdolling, Pförring, Pollenfeld, Schernfeld, Stammham, Titting, Walting, Wellheim und Wettstetten.
Eichstätt ist ein Ort, der auf eine jahrhundertelange Geschichte zurückblickt.
Das Stadtbild ist durch Tradition und viele historische Bauwerke geprägt, die im Stil des Barock errichtet wurden. So ziehen sich viele imposante Kirchen und Klöster durch die Stadt. Inmitten des Naturparks Altmühltal besticht sie ebenso durch ihre vielen naturbelassenen Regionen. Der Ort hat eine große Anzahl an Sehenswürdigkeiten vorzuweisen. Dazu zählen das Bischöfliche Palais, der Ulmer Hof, das Rathaus sowie das Alte Stadttheater. Zudem schließen sich eine Reihe von prachtvollen Kirchen an, wie der Dom, die Schutzengelkirche, die Marienkapelle auf dem Frauenberg, die Wallfahrtskirche St. Marien sowie die Pfarrkirche St. Johannes Baptist. Wer die Stadt an der Altmühl besucht, stößt darüber hinaus auf romantische Burgen und Schlösser, die ein mittelalterliches Flair versprühen. Dazu gehören zum einen die Willibaldsburg und zum anderen die ehemalige fürstbischöfliche Residenz – ein barockes Bauensemble.
Noch mehr historisches Ambiente findet man in den vielen Plätzen im Ort. So trifft man hier auf den Residenzplatz aus dem 18. Jahrhundert und den Leonrodplatz mit seinem barockem Ensemble.
Die Stadt bietet zudem ein reichhaltiges Kulturangebot. Mehrere Museen im Ort geben Aufschluss über die Geschichte der Region. Ausstellungen finden unter anderem im Jura-Museum sowie im Museum für Ur- und Frühgeschichte statt. Im Landratsamt befindet sich eine Galerie des Malers Carl Otto Müller. Auch das Umweltbewusstsein wird in dem beschaulichen Ort groß geschrieben. Im Naturpark Altmühltal finden sich viele reizvolle Landschaften vor, die Ruhe und Natürlichkeit ausstrahlen. Außerdem sind vom Ort aus die Großstädte München, Augsburg, Ingolstadt, Nürnberg und Regensburg schnell zu erreichen und für einen Tagesausflug durchaus lohnenswert.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
