Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Dorfen Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Dorfen tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Dorfen intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Dorfen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Dorfen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Dorfen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Dorfen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Dorfen
Die oberbayerische Stadt Dorfen gewinnt jährlich neue Einwohner hinzu. Dementsprechend hoch ist auch die Nachfrage nach Immobilien am Immobilienmarkt des Ortes. Viele Pendler und junge Familien haben sich in der idyllischen Stadt Immobilien gesucht. Der Ort stellt für viele Menschen eine günstige Alternative zur Landeshauptstadt München dar. Viele leben hier und fahren nach München, um dort zu arbeiten. Aber auch in der kleinen Stadt haben sich erfolgreiche Unternehmen angesiedelt, die viele Arbeitsplätze bieten. Der Ort bietet seinen Bewohnern einen hohen Wohn- und Freizeitwert.
Die Immobiliengutachter beobachten in Dorfen Immobilienwerte, die sich im Vergleich zu den anderen oberbayerischen Regionen, im mittleren Preissegment bewegen.
Der Immobilienmarkt der Orte, wie Dachau, Fürstenfeldbruck, Miesbach, Ebersberg, Garmisch-Partenkirchen, Bad Tölz-Wolfratshausen, Starnberg und München, weist höhere Immobilienwerte auf. Nur in den Nachbarregionen Landshut, Kelheim, Mühldorf am Inn, Altötting und Traunstein sind Immobilien noch günstiger. Während früher im Ort noch viele Wohnungen leer standen, ist die Nachfrage am Wohnungsmarkt der Stadt inzwischen gewachsen. Wegen der steigenden Nachfrage nach Baugrundstücken und Häusern beobachten auch die Immobiliengutachter auch gestiegene Preise am Immobilienmarkt in Dorfen. Dennoch erreichen diese noch längst nicht das Münchener-Niveau. Die Stadt inmitten von viel Grün ist ein beliebter Wohnort für Jung und Alt.
1. Einleitung: Dorfen als Standort
Dorfen, eine charmante Kleinstadt im Landkreis Erding in Oberbayern, zählt zu den dynamischsten Wohn- und Wirtschaftsstandorten in der Region. Mit rund 14.000 Einwohnern liegt die Stadt etwa 40 Kilometer östlich von München und profitiert von ihrer exzellenten Verkehrsanbindung über die A94 und den Regionalverkehr nach München. Die Nähe zur Metropole macht Dorfen attraktiv für Pendler, Familien und Investoren, die ein günstigeres Preisniveau als in der bayerischen Hauptstadt suchen. Die lokale Wirtschaft ist geprägt von mittelständischen Unternehmen in den Bereichen Maschinenbau, Logistik und Lebensmittelindustrie, ergänzt durch einen wachsenden Dienstleistungssektor. Der Immobilienmarkt in Dorfen spiegelt diese Vorteile wider: Er ist stabil, mit einer leichten Aufwärtstendenz, die durch die anhaltende Urbanisierung und die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum getrieben wird. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine moderate Erholung nach den Schwankungen der Vorjahre, beeinflusst von steigenden Zinsen und einer verbesserten Wirtschaftslage.
2. Marktübersicht: Kauf- und Mietsegment
Der Immobilienmarkt in Dorfen gliedert sich primär in den Kaufmarkt für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sowie den Mietmarkt, der vor allem von jungen Familien und Berufspendlern genutzt wird. Grundstücke spielen eine untergeordnete Rolle, da Neubauvorhaben durch strenge Bebauungspläne eingeschränkt sind. Aktuell sind etwa 100 bis 120 Objekte zum Kauf verfügbar, was auf ein ausgewogenes Angebot hinweist. Die Nachfrage konzentriert sich auf zentrale Lagen wie das Stadtzentrum oder die Vororte mit guter Infrastruktur, während Randlagen günstigere Einstiegsmöglichkeiten bieten.
Kaufmarkt:
- Wohnungen: Der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 4.500 € pro Quadratmeter. Typische Angebote umfassen 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit 50 bis 80 m² Wohnfläche, die für 250.000 bis 350.000 € angeboten werden. Diese Objekte sind oft in sanierten Altbauten oder modernen Neubauten untergebracht und eignen sich ideal für Einsteiger oder Investoren.
- Häuser: Einfamilien- und Reihenhäuser erzielen einen Quadratmeterpreis von rund 4.800 €. Ein Standard-Familienhaus mit 120 bis 150 m² und Garten kostet zwischen 550.000 und 750.000 €. Beliebte Merkmale sind energieeffiziente Neubauten (KFW-Standard) und Gärten, die den ländlichen Charme der Region unterstreichen.
- Grundstücke: Bauland ist rar und wird mit 200 bis 300 € pro m² gehandelt. Ein typisches 800-m²-Grundstück im Baulandgebiet kostet 160.000 bis 240.000 €, wobei die Verfügbarkeit durch den Mangel an Freiflächen begrenzt ist.
Mietmarkt:
- Der Mietspiegel zeigt einen Durchschnitt von 12 bis 13 € pro Quadratmeter. Für eine 60-m²-Wohnung ergeben sich Monatsmieten von 700 bis 850 €, abhängig von Ausstattung und Lage. Der Markt ist eng, mit einer Leerstandsquote unter 2 %, was zu einer hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum führt. Viele Vermieter priorisieren langfristige Mietverträge, und Neubauten mit moderner Ausstattung (z. B. Balkone, Untergeschosse) erzielen Prämien von bis zu 15 %.
3. Preisentwicklung und Trends
Die Preisentwicklung in Dorfen ist in den letzten Jahren geprägt von einer moderaten Steigerung, die 2025 auf etwa 2 bis 3,5 % gegenüber 2024 hinausläuft. Nach einem leichten Rückgang in 2023 durch höhere Zinsen haben sich die Kaufpreise stabilisiert und zeigen nun eine leichte Aufwärtsbewegung. Wohnungen haben um 3 % zugelegt, Häuser um 2,2 %, während Mieten stärker gestiegen sind – um bis zu 5 % – aufgrund der anhaltenden Nachfrage.
Historisch betrachtet hat sich der Quadratmeterpreis für Immobilien von 3.800 € im Jahr 2020 auf über 4.500 € im Jahr 2025 verdoppelt, getrieben durch die Pandemie-bedingte Flucht aus Großstädten und die Attraktivität ländlicher Alternativen. Aktuelle Trends umfassen:
- Nachhaltigkeit: Steigende Beliebtheit von energieeffizienten Gebäuden, die Prämien von 10-15 % erzielen.
- Digitalisierung: Virtuelle Besichtigungen und Online-Plattformen haben den Marktzugang erleichtert, was die Umsatzgeschwindigkeit erhöht.
- Segmentierte Nachfrage: Junge Familien suchen größere Häuser in ruhigen Vierteln wie dem Ortsteil Schalkham, während Singles und Paare zentrale Wohnungen bevorzugen.
Die Rendite für Investoren liegt bei 3 bis 4 % netto, was Dorfen zu einem soliden, wenn auch nicht hochspekulativen Markt macht.
4. Nachfrage, Angebot und Einflussfaktoren
Die Nachfrage übersteigt das Angebot leicht, insbesondere im Mietsegment, wo die Zuzug aus München und Umgebung eine Rolle spielt. Etwa 60 % der Käufer stammen aus der Region, 30 % aus München. Das Angebot ist durch wenige Neubauvorhaben (ca. 20 pro Jahr) begrenzt, was Preise stützt.
Wichtige Einflussfaktoren:
- Wirtschaftliche Lage: Die Nähe zum Flughafen München und Industrieparks fördert den Zuzug von Fachkräften.
- Infrastruktur: Gute Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangebote (z. B. der Dorfenbach) machen die Stadt familienfreundlich.
- Makroökonomische Effekte: Die EZB-Zinssenkung Ende 2024 hat den Finanzierungsdruck gelindert, was zu mehr Transaktionen führt. Demgegenüber wirken steigende Baukosten (Energieeffizienzpflichten) dämpfend auf Neubauten.
- Demografische Trends: Alternde Bevölkerung erhöht die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen, während Zuwanderung den Mietmarkt ankurbelt.
Herausforderungen umfassen den Fachkräftemangel im Baugewerbe und bürokratische Hürden bei Genehmigungen, die das Angebot weiter einschränken.
5. Prognose für die kommenden Jahre
Für 2026 und 2027 wird eine Fortsetzung der moderaten Preisanstiege erwartet, mit 2-4 % jährlich im Kaufmarkt und 4-6 % im Mietsegment. Die Erwartung sinkender Zinsen könnte die Nachfrage weiter anheizen, insbesondere für Neubauten. Potenzielle Risiken sind eine wirtschaftliche Abschwächung oder strengere Umweltauflagen, die Baukosten treiben. Positiv wirken geplante Infrastrukturmaßnahmen wie die Erweiterung der S-Bahn-Anbindung. Insgesamt bleibt Dorfen ein attraktiver Markt für langfristige Investitionen, mit Potenzial für Wertsteigerungen durch die Nähe zu München.
6. Fazit und Empfehlungen
Der Immobilienmarkt in Dorfen präsentiert sich 2025 als robuster und zukunftsorientierter Sektor, der die Vorteile einer Kleinstadt mit der Dynamik einer Metropolregion verbindet. Käufer und Mieter profitieren von stabilen Preisen und guter Lebensqualität, während Investoren von soliden Renditen ausgehen können. Für potenzielle Käufer empfiehlt es sich, frühzeitig auf energieeffiziente Objekte zu setzen und lokale Makler zu konsultieren, um von Insiderwissen zu profitieren. Insgesamt bietet Dorfen ein ausgewogenes Umfeld für den Einstieg in den Immobilienbesitz, fernab der Überhitzung größerer Städte.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Dorfen bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im oberbayerischen Landkreis Erding befindet sich die beschauliche Stadt Dorfen.
Mit ihren etwa 14.000 Einwohnern zählt sie zu den kleineren Städten, in denen Natur und Ruhe dominieren. Die familienfreundliche Stadt liegt eingebettet zwischen vielen Wäldern und Wiesen im Voralpenland. Die vielfältige Landschaft macht den besonderen Reiz des Ortes aus. Naherholung hat hier genauso großen Wert wie Freizeit – und auch infrastrukturell ist die Stadt gut ausgerüstet. Im Ort befinden sich viele Schulen, Krankenhäuser und Einkaufsmöglichkeiten. Die idyllische Stadt befindet sich etwa 50 Kilometer östlich von München und liegt im Tal der Isen. Mit einer stolzen Fläche von rund 100 Quadratkilometer zählt der Ort zur viertgrößten Stadt Oberbayerns. Nur Ingolstadt, Beilngries und Erding und München verfügen über ein größeres Areal. Die Wirtschaft in der Stadt hat sich in den letzten Jahren weiterentwickelt.
Mittlerweile kann der Ort eine starke Wirtschaft vorweisen, die von vielen mittelständischen Unternehmen geprägt ist.
Auch sind in den letzten Jahren einige neue Arbeitsplätze entstanden. Eines der größten Arbeitgeber der Stadt ist die Ziegelei Meindl, die zu den innovativsten und mächtigsten Dachziegelwerken Deutschlands zählt. Zudem bietet das Kloster Algasing einige Arbeitsplätze. Nachbargemeinden von Dorfen sind: Taufkirchen, Lengdorf, Sankt Wolfgang, Schwindegg, Obertaufkirchen, Buchbach und Velden.
Tradition wird in Dorfen groß geschrieben.
So trifft man hier auf einige imposante Kirchen und Kapellen, die zum Verweilen einladen. Etliche Häuser in der Altstadt stehen unter Denkmalschutz. Dazu zählen unter anderem die Alte Schmiede und das Brothaus, welches über einen gotischen Balkon verfügt. Ebenso ziehen sich durch die Innenstadt einige Denkmäler, wie die Mariensäule, der Hemadlenzenbrunnen und der Floriansbrunnen. Am Hochwasserrückhaltebecken befindet sich ein sehenswerter Skulpturenweg. Viele Rad- und Wanderwege führen durch die grüne Stadt. Südlich grenzen die reizvollen Landschaften des Lappachtal, Goldachtal und des Gattergebirges an den Ort. Darüber hinaus ist die Stadt Heimat einiger namhafter Künstler, wie der Schauspieler Xaver Terofal und der Schriftsteller Josef Martin Bauer.
Kulturell ist die Stadt etabliert. Jährlich finden hier viele Feste statt, zu welchen unter anderem der Haferlmarkt, der Christkindlmarkt, der Belcanto-Abend und Kultur am Berg zählen.
Zudem herrscht in der oberbayerischen Stadt ein reges Vereinsleben. Zahlreiche Musik-, Sport-, und Kirchenvereine sind in der Region aktiv. Einheimische und Touristen können sich an zahlreichen Freizeitaktivitäten im Ort begnügen. So befinden sich hier ein großzügiges Freibad, ein Hochwasserbecken mit vielen Spielmöglichkeiten, ein Kunsteisstadion sowie eine Skater-Anlage. Im Stadtpark trifft man auf ein großes Feldschach.
Im Landkreis Erding sind folgende Städte, Märkte und Gemeinden vorzufinden: Dorfen, Erding, Berglern, Bockhorn, Buch a.Buchrain, Eitting, Finsing, Forstern, Fraunberg, Hohenpolding, Inning a.Holz, Kirchberg, Langenpreising, Lengdorf, Moosinning, Neuching, Oberding, Ottenhofen, Pastetten, Sankt Wolfgang, Steinkirchen, Taufkirchen (Vils), Walpertskirchen, Wörth, Isen und Wartenberg.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
