Sachverständige für Immobilienbewertung in Donauwörth

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Donauwörth Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Donauwörth tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Donauwörth intensiv.

Hierzu werden in Schwaben, zwischen Harburg und Meitingen eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Donauwörth neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Donauwörth zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Donauwörth gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Donauwörth um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Donauwörth

Am Immobilienmarkt der Stadt Donauwörth verzeichnet der Immobiliengutachter Preisanstiege sowohl im Wohnungssegment als auch bei den Kaufpreisen für Immobilien. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Kaltmieten für Wohnungen in der Region um etwa drei Prozent gestiegen. Bei Kaufpreisen für Immobilien ermittelt der Immobiliengutachter Preiserhöhungen bis zu 12 Prozent. Dennoch können Wohnraumsuchende in der bayerisch-schwäbischen Stadt ihren Traum vom Eigenheim noch leichter realisieren als in vielen umliegenden Regionen. Am Immobilienmarkt der Nachbarregionen wie Günzburg, Aichach-Friedberg, Augsburg, Oberallgäu, Lindau (Bodensee), Memmingen, Kempten, Neu-Ulm, Kaufbeuren, Unterallgäu und Ostallgäu herrschen höhere Immobilienwerte. Allerdings bewegen sich die Mieten in der ehemaligen Reichsstadt über den bundesweiten Immobilienwerten.

1. Rahmenbedingungen vor Ort

Donauwörth liegt an der Donau und ist eine mittelgroße Stadt mit guter Infrastruktur, Verkehrsanbindung und historischer Altstadt. Der Wohnstandort bietet eine Kombination aus städtischem Umfeld und ländlicher Nähe. Solche Städte haben in der Regel eine stabile Nachfrage nach Wohnraum – sowohl von Eigennutzern als auch von Pendlern. Gleichzeitig wirkt sich der Immobilienmarkt aber stärker als Großstädte auf makroökonomische Faktoren aus: Bau- und Grundstückskosten, Finanzierungsbedingungen (Zinsen) sowie Energie- und Sanierungsanforderungen beeinflussen das Marktgeschehen deutlich.

In Donauwörth ist zu beobachten, dass Neubauflächen nicht unbegrenzt verfügbar sind, viele Bestandsgebäude ältere Baujahre haben und Modernisierungs- sowie Energieeffizienzanforderungen eine zunehmend wichtige Rolle spielen. Damit ist der Markt insgesamt moderater in der Dynamik als in stärker wachsenden Ballungsregionen.

2. Preisniveau und Entwicklung

Kaufpreise

• Für Eigentumswohnungen in Donauwörth liegen die aktuellen durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei etwa 3.100-3.400 €/m², je nach Lage, Zustand und Ausstattung.

• Für Wohnhäuser (z. B. Einfamilienhäuser) bewegen sich die Durchschnittswerte bei etwa 3.000-3.500 €/m² Wohnfläche.

• Die Preisspanne ist groß: In günstigen Lagen oder bei sanierungsbedürftigen Objekten können Werte deutlich unter diesen Durchschnittswerten liegen; bei guter Lage, moderner Ausstattung oder Neubau sind Werte über 4.000 €/m² kein Extremfall.

• Beispielweise wurden in einem Ortsteil (Riedlingen) rund 3.434 €/m² für Wohnraum ausgewiesen.

• Bei Grundstücken oder Neubauflächen liegen die Boden­richtwerte (erschlossen) im Bereich von etwa 380 €/m² in einem ausgewiesenen Ortsteil.

Entwicklung

• Über die letzten fünf Jahre wurden moderate Preissteigerungen verzeichnet – etwa +10 % bis +15 % im Gesamtzeitraum.

• In jüngerer Zeit zeigt sich jedoch eine Verlangsamung der Preisentwicklung: Bei Eigentumswohnungen beispielsweise ein Rückgang von knapp -1 % im Jahresvergleich, bei Häusern leichte Steigerungen oder Stagnation.

• Zum Beispiel lag der Quadratmeterpreis für Wohnungen in Donauwörth 2025 bei etwa 3.101 €/m² und damit geringfügig unter dem Vorjahr.

• Die Preisentwicklung unterscheidet sich stark nach Lage, Wohnfläche und Baujahr: Neue oder moderne Immobilien erzielen deutlich höhere Preise als ältere Bestandswohnungen.

Mietpreise

• Konkrete Durchschnittsmieten sind weniger prominent veröffentlicht, doch aufgrund der Kaufpreise und typischen regionalen Verhältnisse lässt sich schließen: Mietpreise bewegen sich in einem moderaten Bereich (z. B. im Bereich von ca. 9-11 €/m²/Monat) – dies führt bei den Kaufpreisniveaus zu eher moderaten Mietrenditen.

3. Nachfrage- und Angebotslage

Nachfrage

• Die Nachfrage wird primär durch Eigennutzer getragen: Familien, Paare und Einzelpersonen, die Wohnraum mit guter Infrastruktur, Ruhe und oftmals Garten oder Terrasse schätzen.

• Pendler, die in Donauwörth arbeiten oder in umliegenden Städten tätig sind, wohnen zunehmend in Donauwörth aufgrund der Lebensqualität und Erreichbarkeit.

• Investoren sind aktiv, aber mit zurückhaltenderer Perspektive als in Hochpreismärkten: Mietrenditen sind moderat, und Modernisierungs- und Energie-kosten sowie steuerliche Aspekte sind stärker relevant.

Angebot

• Neubauprojekte sind vorhanden, aber begrenzt: Grundstücke sind nicht unbegrenzt vorhanden, Baukosten steigen und Energie- sowie Umweltanforderungen nehmen zu.

• Der Bestand dominiert: Alt­bauwohnungen und Bestandshäuser mit Sanierungs- bzw. Modernisierungsbedarf sind ein großer Teil des Angebots.

• In weniger gefragten Lagen oder bei Immobilien mit Ausstattungsschwächen ist das Angebot größer – das führt hier zu höheren Preis­nachlässen oder größerem Spielraum für Käufer.

4. Investitions- und Renditelage

• Bei Kaufpreisen im Bereich von rund 3.000-3.500 €/m² und Mietpreisen im moderaten Bereich ergibt sich eine grobe Brutto­rendite (bei Vermietung) von etwa 3-4 % pro Jahr, vor Instandhaltung, Verwaltung, Modernisierung, Leerstand.

• Netto­renditen sind entsprechend niedriger, da Modernisierung und Energie­aufwendungen steigen.

• Für Investoren heißt das: Eine sorgfältige Objektwahl ist erforderlich – Lage, Zustand und Ausstattung sind zentral.

• Für Eigennutzer hingegen bleibt Donauwörth attraktiv: Moderates Einstiegspreisniveau im Vergleich zu Ballungsräumen, gute Wohnlage und vergleichsweise überschaubares Risiko.

5. Chancen und Risiken

Chancen

• Gute Wohnlage: Donauwörth bietet eine gute Kombination aus Stadtinfrastruktur und ruhigeren Wohnlagen – attraktiv für Familien und Eigennutzer.

• Preislich moderater Einstieg im Vergleich zu Großstädten – das macht den Standort in der Region vergleichsweise erschwinglich.

• Wertstabilität: In einem Markt mit begrenztem Neubau, solider Nachfrage und regionalem Umfeld kann Werterhalt relativ gut möglich sein – insbesondere bei modernisierten oder hochwertigen Objekten.

• Potenzial zur Wertsteigerung bei Objekten mit guter Ausstattung, moderner Technik und guter Lage.

Risiken

• Begrenzte Dynamik: Große Preisexplo­sionen wie in Metropolregionen sind unwahrscheinlich – Wachstum bleibt eher moderat.

• Finanzierungskosten/Zinsen: Bleiben Zinsen hoch oder steigen weiter, könnte die Nachfrage gedämpft werden – insbesondere in Mittelstadtlagen.

• Sanierungs- und Energieaufwand: Ältere Bestandsgebäude mit Modernisierungs- oder Energie­aufwertungs­bedarf bergen höhere laufende Kosten und Risikofaktoren.

• Lage- und Objektqualität werden zunehmend differenzierend: In weniger guten Lagen oder bei schlechter Ausstattung ist der Preisabschlag spürbar.

• Mietrenditen sind moderat: Für reine Renditeinvestoren ist der Markt daher herausfordernder als in hochpreisigen Wachstumsregionen.

6. Prognose für die nächsten 1-3 Jahren

• Es ist zu erwarten, dass sich der Immobilienmarkt in Donauwörth in den kommenden Jahren stabil bis leicht steigend entwickelt – ohne kräftige Preis­explosionen, aber auch ohne größere Einbrüche.

• Sollten die Rahmenbedingungen wie Zinsniveau günstiger werden oder Förderprogramme für Neubau bzw. Modernisierung ausgeweitet werden, könnte die Nachfrage wieder etwas zulegen und moderate Wertsteigerungen eintreten.

• In besonders guten Lagen oder bei hochwertigen Neubau- bzw. sanierten Bestandsobjekten sind überdurchschnittliche Entwicklungen möglich. In schwächeren Lagen oder bei Objekten mit Modernisierungspotenzial eher Stagnation oder leichte Rückgänge.

• Für Eigennutzer bietet die heutige Marktlage einen guten Einstieg – sofern Lage, Zustand und Ausstattung stimmen. Für Investoren gilt: konservative Kalkulation und langfristige Perspektive sind ratsam.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Donauwörth zeigt sich im Jahr 2025 als ausgewogen, solide und mit moderatem Preisspiegel: keine überhitzten Preisniveaus, aber auch keine gravierenden Preisrückgänge. Für Eigennutzer bietet sich ein attraktiver Wohnort mit mittlerem Einstiegspreis und guter Wohnqualität. Für Investoren gilt: Qualität zählt – Lage, Ausstattung und Zustand sind die entscheidenden Faktoren. Wer heute in Donauwörth eine Immobilie mit guter Lage, solider Ausstattung und langfristiger Perspektive erwirbt, hat gute Chancen auf Werterhalt und moderate Wertsteigerung. Wer hingegen auf schnelle Spekulation setzt oder ein Objekt ohne Modernisierungspotenzial übernimmt, trägt ein erhöhtes Risiko.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Donauwörth bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Als Große Kreisstadt des Landkreises Donau-Ries stellt sich Donauwörth vor. Die schwäbische Stadt hat ihren Platz im Süden des Landkreises.

Dort erstreckt sie sich mit ihren Stadtteilen Nordheim, Berg, Riedlingen, Zusum, Lederstatt, Schäfstall, Auchsesheim, Wörnitzstein und Zirgesheim auf rund 77 Quadratkilometer. Tapfheim, Kaisheim, Mertingen, Harburg (Schwaben), Buchdorf, Asbach-Bäumenheim und Genderkingen zählen zu den Nachbarorten der Stadt. Sie befindet sich an der Wörnitz, die hier direkt in die Donau mündet. Die schwäbische Kreisstadt ist Teil der berühmten Ferienroute, der Romantischen Straße, weshalb sie auch als „Bayerisch-schwäbische Donauperle an der Romantischen Straße“ bezeichnet wird. Landschaftlich bedeutend sind in dem Ort die Fränkische Alb und der Naturpark Altmühltal sowie die Schwäbische Alb. In der zum Regierungsbezirk Schwaben gehörigen Stadt hat das hiesige Landratsamt seinen Sitz. Etwa 18.000 Menschen haben in der alten Reichsstadt ihren Wohnsitz. Als wirtschaftliches Zentrum lockt die Stadt mit ihren zentral gelegenen Gewerbeflächen zahlreiche Unternehmen aus Industrie, Handel und Handwerk an. Die Kreisstadt präsentiert sich nicht nur als Verkehrsknotenpunkt zwischen bedeutenden Ballungsräumen, sondern gleichermaßen als Einkaufs- und Behördenstadt. Jene Faktoren kurbeln die hiesige Wirtschaft an und sorgen für einen ausgeglichenen Branchenmix. Innovative Strategien und der infrastrukturelle Ausbau haben dazu geführt, dass sich die ehemalige freie Reichsstadt heute als aufstrebendes Mittelzentrum bezeichnen kann. Mit ihrer zentralen Lage versorgt die Stadt heute einen Einzugsbereich von etwa 60.000 Menschen. Insbesondere das Gewerbegebiet „An der Südspange“ erweist sich als attraktiver Standort für hiesige Unternehmen. Hier profitieren die Betriebe von idealen Verkehrsanbindungen, die Reisende über kurze und bequeme Wege nach München, Ingolstadt, Nürnberg, Monheim und Augsburg führen.

Mit ihrem breit gefächerten Bildungsangebot sowie den vielen Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten erfüllt die Große Kreisstadt Donauwörth alle Voraussetzungen an einen guten Wohnort.

Von der Haupt- und Realschule über das Gymnasium bis zur privaten Wirtschafts- und Handelsschule bietet die Stadt alle Schulformen, die für eine fundierte Aus- und Fortbildung bedeutend sind. Hinzu reihen sich eine staatliche Berufsschule sowie eine Berufsfachschule für Krankenpflege, um nur einige zu nennen. Die Innenstadt glänzt mit vielen historischen Bauwerken und der Reichsstraße, die als eines der schönsten Straßenzüge Süddeutschlands gilt. In der Handels- und Brückenstadt bilden moderne Fachgeschäfte und Warenhäuser einen lebendigen Kontrast zu dem historischen Flair, den die Stadt versprüht. Aufgrund der guten städtischen Entwicklung hat auch der Tourismus im Ort eine zunehmend höhere Bedeutung erlangt. Gäste der Stadt können sich an ihren vielen Facetten erfreuen. So zeigt sich die Stadt zum einen als geschichtsträchtigen Ort mit großem Brauchtum. Zum anderen stellt sie eine lebendige und moderne Gegend dar, die mit ihrem großen kulturellen Angebot jede Menge Anreize bietet. Die Kreisstadt ist ein idealer Ausgangspunkt für Tagesausflüge in umliegende Metropolen. Darüber hinaus ist sie ein Eldorado für Naturfreunde. Einzigartige Landschaften wie der Meteoritenkrater Ries und die steilen Gefälle der Fränkischen Jura umgeben den Ort.

Harburg (Schwaben), Monheim, Oettingen i. Bay, Rain und Wemding zählen ebenso zu den Städten des Landkreises. Außerdem gilt Nördlingen mit etwa 19.500 Einwohnern als weitere Große Kreisstadt im Landkreis.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.