Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Dietramszell Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Dietramszell tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Dietramszell intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Holzkirchen und Wolfratshausen eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Dietramszell neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Dietramszell zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Dietramszell gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Dietramszell um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Dietramszell
Am Immobilienmarkt der Gemeinde Dietramszell beobachtet der Immobiliengutachter Immobilienwerte, die sich im oberen Preissegment von Oberbayern bewegen. Schon lange sind die Mieten und Hauspreise in der Landeshauptstadt München für viele Menschen kaum mehr bezahlbar. Desto größer wuchs die Nachfrage nach Immobilien in den umliegenden Regionen. Auch in Dietramszell erkennt der Immobiliengutachter eine wachsende Nachfrage am Immobilienmarkt. Zu den beliebtesten Objekten zählen Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.
Immer mehr Menschen möchten sich absichern, indem sie ihr Geld in Sachwerte wie Immobilien investieren.
Durch das niedrige Zinsniveau vieler Banken wird Familien der Erwerb eines Eigenheims wesentlich erleichtert. Die Gemeinde ist wegen ihrer schönen Landschaft sowie ihrer Nähe zu Österreich und München so beliebt. Die Immobilienwerte sind in der Gegend nicht so hoch wie in den Nachbarorten Miesbach, Garmisch-Partenkirchen, Ebersberg, Starnberg und München. Immobilien sind in der kleinen Gemeinde noch günstiger zu erwerben als in den nahegelegenen größeren Städten.
1. Einleitung
Dietramszell, eine idyllische Gemeinde im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen in Oberbayern, liegt inmitten der Voralpenlandschaft zwischen München und Bad Tölz. Mit rund 6.000 Einwohnern erstreckt sie sich über eine Fläche von etwa 97 Quadratkilometern und umfasst 60 Ortschaften, Weiler und Einöden. Die Lage an der Isar, die Nähe zu den Bayerischen Alpen und die exzellente Anbindung an die Metropole München – nur etwa 40 Kilometer entfernt über die Bundesstraße 13 und die Autobahn 8 – machen Dietramszell zu einem attraktiven Wohnort für Familien, Pendler und Naturliebhaber. Die Gemeinde profitiert von einer Mischung aus ländlicher Ruhe und urbaner Erreichbarkeit, was den Immobilienmarkt in den letzten Jahren dynamisch geprägt hat. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand des Marktes per November 2025, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Trends sowie Ausblick, basierend auf verfügbaren Marktdaten und Beobachtungen.
2. Lage und Infrastruktur
Die strategische Position Dietramszells im oberen Isartal trägt maßgeblich zur Attraktivität des Immobilienmarktes bei. Die Gemeinde grenzt an die Isar im Westen und ist von einer moränen Hügellandschaft umgeben, die Wander- und Skimöglichkeiten in den Alpen bietet. Die Entfernung zu München beträgt nur 30 bis 40 Minuten mit dem Auto, was viele Berufstätige aus der Landeshauptstadt anzieht, die hier ein ruhiges Zuhause suchen, ohne auf Annehmlichkeiten zu verzichten.
Die Infrastruktur ist solide ausgeprägt: Grund- und Mittelschulen sowie Kindergärten sind direkt im Ort vorhanden, darunter Einrichtungen wie der Kindergarten Linden oder die Montessori-Schule. Weiterführende Schulen, Realschulen und Gymnasien finden sich in benachbarten Städten wie Holzkirchen, Bad Tölz oder Wolfratshausen, jeweils 5 bis 10 Kilometer entfernt. Medizinische Versorgung umfasst lokale Ärzte, Apotheken und Zahnärzte; Krankenhäuser liegen in Holzkirchen oder München. Einkaufsmöglichkeiten reichen von Supermärkten in Dietramszell selbst bis zu größeren Zentren in Sauerlach oder Geretsried, alle innerhalb von 5 bis 8 Kilometern. Öffentliche Verkehrsmittel, wie Buslinien zur S-Bahn, ergänzen die gute Autobahnanbindung. Diese Faktoren fördern eine stabile Nachfrage nach Immobilien, insbesondere in familienfreundlichen Lagen mit Bergblick.
3. Aktuelle Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Dietramszell ist geprägt von einer Balance zwischen Bestandsimmobilien und Neubauten, mit einem Fokus auf Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften. Das Angebot ist begrenzt, da Bauland knapp ist und viele Objekte in denkmalgeschützten Bereichen liegen, wie historischen Höfen aus dem 17. oder 18. Jahrhundert. Aktuell (Stand November 2025) gibt es etwa 10 bis 15 Häuser zum Kauf, 1 bis 2 Mietwohnungen und 4 Grundstücke auf den gängigen Plattformen. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, was zu einer Verweilzeit von nur 13 bis 20 Tagen für Inserate führt. Der Markt ist stabil, mit einer leichten Präferenz für vermietete Objekte als Kapitalanlage. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegen die Preise in Dietramszell über dem Median, was auf die Nähe zu München und die Lebensqualität zurückzuführen ist.
4. Kaufpreise für Immobilien
Die Quadratmeterpreise für Kaufimmobilien in Dietramszell variieren je nach Objekttyp und Lage. Für Bestandswohnungen liegt der Durchschnitt bei etwa 4.900 bis 5.619 €/m², mit Prognosen für eine leichte Abschwächung um -0,8 % bis Ende 2025. Häuser sind teurer und erreichen 5.250 bis 6.449 €/m², wobei Neubauten oder renovierten Altbauten bis zu 8.178 €/m² kosten können. In Teillagen wie Lustberg oder Schönegg steigen die Preise auf 5.580 bis 5.970 €/m², dank Bergnähe und guter Ausstattung.
Beispiele aus dem aktuellen Angebot:
- Eine 105 m² Doppelhaushälfte mit 4 Zimmern: ca. 850.000 € (ca. 8.095 €/m²).
- Ein 174 m² Kleinbauernhaus aus 1740 mit 7 Zimmern: ca. 729.000 € (ca. 4.190 €/m²).
- Ein 428 m² historisches Anwesen mit 15 Zimmern und 86.445 m² Grund: 3.500.000 € (ca. 8.178 €/m²).
- Vier vermietete Doppelhaushälften (880 m², 24 Zimmer): 5.290.000 € (ca. 6.011 €/m²).
Grundstücke werden zu 822 bis 1.045 €/m² gehandelt, mit Potenzial für Spekulationskäufe in Bereichen wie Berg, wo Neubebauung geplant ist. Im Landkreis insgesamt liegen Hauspreise bei 6.320 €/m² (minus 1,6 % zum Vorjahr), was Dietramszell leicht unter dem Kreis-Durchschnitt positioniert.
5. Mietpreise und Mietwohnungsmarkt
Der Mietmarkt ist eng und wettbewerbsintensiv, mit nur wenigen Angeboten (ca. 1 pro Monat). Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen beträgt 13,61 bis 15,41 €/m², mit einer erwarteten Steigerung um +1,18 % bis Q4 2025. Für Häuser liegen die Preise bei 14,71 €/m². Neubauten fordern bis zu 17,11 €/m² in guten Lagen, während Bestandsobjekte bei 12,80 bis 13,15 €/m² starten. Die Bruttomietrendite für Bestandswohnungen beträgt attraktive 3,7 %, was Investoren anzieht.
Beispiele:
- Eine 80 m² 3-Zimmer-Wohnung: ca. 1.090 € Kaltmiete (13,63 €/m²).
- Eine 96 m² 3-Zimmer-Wohnung in der Umgebung: 1.600 € (16,67 €/m²).
- Temporäre Galerie-Wohnung (36 m²): 940 € Warmmiete.
Die Mieten sind um 3,23 €/m² höher als 2018 und steigen jährlich um 3,93 %. Appartements sind teurer (bis 10,86 €/m² Aufschlag), Neubauten bis 4,99 €/m² mehr. Der Markt profitiert von der Pendler-Nachfrage, was zu schnellen Vermietungen führt.
6. Markttrends und Einflussfaktoren
Die Preisentwicklung in Dietramszell zeigt eine moderate Stabilisierung nach den Hochs der Vorjahre. Wohnungspreise stiegen 2025 um +5,1 %, Häuser um -1,6 % im Kreis, beeinflusst durch sinkende Zinsen und abnehmende Inflation. Der Zuzug aus München treibt die Nachfrage, während begrenztes Bauland und Denkmalschutz die Erweiterung bremsen. Trends umfassen:
- Nachhaltigkeit: Zunehmende Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten mit Solaranlagen.
- Historische Objekte: Sanierte Höfe (z. B. aus dem 17. Jahrhundert) mit modernen Standards boomen, oft mit Bergblick.
- Kapitalanlagen: Vermietete Mehrfamilienhäuser oder Spekulationsgrundstücke gewinnen an Beliebtheit.
- Familienorientierung: Große Grundstücke (bis 86.000 m²) für Home-Office und Freizeit sind gefragt.
Wirtschaftlich profitiert die Region vom Tourismus und Pendlerverkehr, doch Herausforderungen wie steigende Baukosten und Wohnraumknappheit dämpfen das Wachstum. Die Verstädterung und begrenzte Neubauprojekte führen zu weiterem Druck auf Preise.
7. Prognose und Ausblick
Bis Ende 2025 erwarten Experten eine leichte Preissenkung bei Käufen (-0,8 % für Wohnungen, +0,82 % für Häuser), während Mieten moderat steigen (+1,18 %). Langfristig (2026–2028) könnte der Markt um 2–4 % jährlich wachsen, getrieben von Infrastrukturprojekten und anhaltendem Zuzug. Investitionen in Grundstücke oder Sanierungen bleiben lukrativ, da der Wertsteigerungspotenzial hoch ist. Für Käufer und Mieter empfehle ich, auf Lagen mit guter Anbindung zu setzen, um von der Nähe zu München zu profitieren. Insgesamt bleibt Dietramszell ein solider, wenn auch teurer Markt für langfristige Wertanlagen.
8. Fazit
Der Immobilienmarkt in Dietramszell vereint ländliche Idylle mit städtischer Nähe und bietet Chancen für Käufer, Mieter und Investoren gleichermaßen. Mit stabilen Preisen um 5.000–6.500 €/m² beim Kauf und 13–15 €/m² bei der Miete ist der Ort attraktiv, solange die Nachfrage hoch bleibt. Wer hier investiert, profitiert von der hohen Lebensqualität und dem Potenzial für Wertsteigerung – vorausgesetzt, man berücksichtigt die begrenzte Verfügbarkeit. Für persönliche Beratung zu spezifischen Objekten lohnt ein Blick auf lokale Makler oder aktuelle Angebote.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Dietramszell bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Die Gemeinde Dietramszell befindet sich im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen.
Sie gehört dem Regierungsbezirk Oberbayern an. Etwa 5.500 Einwohner leben heute in dem oberbayerischen Ort, der eingebettet in der Region Bayerisches Oberland liegt. Umgeben von einer voralpinen Landschaft, gliedert sich die Gemeinde in insgesamt 60 Gemeindeteile, welche sich auf einer Fläche von rund 97 Quadratkilometer erstrecken. Die Gemeinde blickt auf eine lange Geschichte zurück. Manche ihrer Ortsteile wurden bereits um 776 urkundlich erwähnt.
In ihrer jetzigen Größe entstand sie durch die Zusammenführung der ehemaligen Gemeinden Manhartshofen, Linden, Hechenberg, Föggenbeuern, Baienrain und Ascholding sowie des gleichnamigen Ortes.
Mit ihren vielen idyllischen Dörfern, Kirchen, Bauernhöfen und Wiesen erscheint sie in einem ländlichen Bild, das von vielen ruhigen Gegenden gezeichnet ist. Dennoch bietet die Gemeinde zwischen München und Bad Tölz zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten sowie ein umfangreiches Kulturangebot. In der hiesigen Wirtschaft spielen die Landwirtschaft und der Tourismus eine hauptsächliche Rolle. Große Industriebetriebe oder international agierende Unternehmen findet man in der Gemeinde nicht vor. Wegen der vielen ländlichen Strukturen dominiert im Ort die Wald-, Weiden- und Wiesenwirtschaft.
Wer einen Rundgang durch die Gemeinde Dietramszell macht, wird auf viele Kirchen und Bauernhöfe treffen.
So befinden sich im Ort zwei Wallfahrtskirchen, welche die Namen St. Leonhard und Maria Elend tragen. In anderen Ortsteilen der Gemeinde befinden sich weitere Kirchen. Erwähnenswert sind zum einen die Kirche St. Leonhard in Ascholding und zum anderen die Kirche St. Peter und Paul im Ortsteil Baiernrain. In Ascholding befindet sich außerdem die Kapelle St. Georg. Ein weiteres historisches Bauwerk stellt die Klosterkirche Maria Himmelfahrt dar, welche Stile des Spätbarocks aufweist. Alle 60 Ortschaften in der Gemeinde schreiben ihre individuelle Geschichte.
Manche Gemeindeteile gab es schon im frühen Mittelalter. Einer der ältesten Ortsteile, die bereits zwischen dem 8. und 9. Jahrhundert Erwähnung fanden, sind Steingau, Thankirchen, Ascholding und Hechenberg.
Mit ihren dominierenden ruhigen Arealen erweckt die Gemeinde den Anschein eines ländlichen Ortes. Jedoch hat der Ort gleichermaßen eine lebendige Seite zu bieten, die er mit seinen vielfältigen Freizeit- und Kulturangeboten unter Beweis stellt. So finden hier jährlich ausgelassene Feste statt, die junges und altes Publikum anlocken. Das Stephanikonzert und der Christkindelmarkt ziehen jedes Jahr zahlreiche Besucher an. Darüber hinaus sorgen eine Vielzahl an Ausstellungen und Konzerten für ein abwechslungsreiches Kulturprogramm. Wer die Natur liebt, der ist in der Gemeinde genau richtig. Sie bietet viele Wander- und Radfahrmöglichkeiten durch einen ihrer Wald- und Wiesengebiete. Die malerischen Dörfer liegen hier im Einklang mit der Natur. Vom Gemeindegebiet Peretshof genießt man einen wundervollen Ausblick auf das Isartal und das nahe Gebirge.
Neben den kleineren Gemeinden existieren im Landkreis drei etwas größere Städte. Dazu zählen Bad Tölz, Geretsried und Wolfratshausen. Neben den o.g. Städten gibt es im Landkreis die Gemeinden Bad Heilbrunn, Benediktbeuern, Bichl, Dietramszell, Egling, Eurasburg, Gaißach, Greiling, Icking, Jachenau, Kochel a.See, Königsdorf, Lenggries, Münsing, Reichersbeuern, Sachsenkam, Schlehdorf und Wackersberg.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
