Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Bischofswiesen Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Bischofswiesen tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Bischofswiesen intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Bad Reichenhall und Berchtesgaden eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Bischofswiesen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Bischofswiesen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Bischofswiesen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Bischofswiesen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Bischofswiesen
Der Immobilienmarkt von Bischofswiesen wird hauptsächlich vom regionalen Käuferkreis bestimmt. Menschen aus anderen Regionen sind hier weniger am Kauf von Immobilien beteiligt. Der Immobiliengutachter nimmt in der Gemeinde Immobilienwerte wahr, die sich im mittleren Preissegment von Oberbayern bewegen. Häuser in ruhiger Lage und mit einem guten Ausblick auf die Berge weisen hier höhere Immobilienwerte auf als Immobilien, die sich unmittelbar an der Bundesstraße befinden.
Im Wesentlichen beobachtet der Immobiliengutachter am Immobilienmarkt der Gemeinde Bischofswiesen ähnliche Preise wie in den nahegelegenen Orten Schönau und Berchtesgaden.
Günstiger sind Wohnungen und Häuser im Ortskern der Gemeinde und im Ortsteil Winkl zu erwerben. Durch ihre Randlage blieb die Gemeinde Bischofswiesen bisher von den grotesken Preissprüngen, wie am Münchener Immobilienmarkt, verschont. Dank ihrer schönen Landschaft, der Nähe zu Österreich und ihren vielen Einkaufsmöglichkeiten ist die Nachfrage nach Wohnraum in der Gemeinde stabil.
1. Einleitung
Bischofswiesen, eine idyllische Gemeinde im Landkreis Berchtesgadener Land in Bayern, liegt am Rande des Berchtesgadener Nationalparks und ist bekannt für seine atemberaubende Bergkulisse mit dem Watzmann, dem Hohen Göll und dem Untersberg. Mit rund 7.500 Einwohnern verbindet der Ort ländliche Ruhe mit guter Erreichbarkeit: Die B 20 führt direkt durch den Ort, und der Bahnhof bietet stündliche Verbindungen nach Berchtesgaden, Bad Reichenhall und Salzburg. Bischofswiesen ist ganzjährig ein Hotspot für Tourismus, Wandern, Skifahren und Radtouren, was den Immobilienmarkt stark prägt. Der Markt ist geprägt von einer Balance zwischen lokaler Wohnraumnachfrage und Ferienimmobilien, die durch die Nähe zu Salzburg und München an Attraktivität gewinnt. Dieser Bericht fasst den Stand des Immobilienmarkts zum November 2025 zusammen, basierend auf aktuellen Marktanalysen, und beleuchtet Kauf- und Mietpreise, Entwicklungen, Angebote sowie Ausblick.
2. Überblick über den Markt
Der Immobilienmarkt in Bischofswiesen ist stabil und wachstumsorientiert, mit einem Fokus auf Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Ferienobjekte. Die Nachfrage wird durch Pendler, Ruheständler und Zweitwohnsitz-Suchende getrieben, die die hohe Lebensqualität schätzen. Im Vergleich zu Ballungsräumen wie München oder Salzburg ist Bischofswiesen erschwinglich, doch die Preise haben in den letzten Jahren moderat zugenommen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien liegt derzeit bei etwa 4.000 bis 4.100 €, was eine Steigerung von rund 1,3 % im Vergleich zum Vorjahr darstellt. Der Markt umfasst vorwiegend Bestandsimmobilien aus den 1950er bis 1980er Jahren, ergänzt durch moderne Sanierungen und Neubauten in privilegierten Lagen. Die Verfügbarkeit ist begrenzt – es gibt derzeit etwa 10 bis 20 aktive Angebote im Ort, was auf einen engen Markt hinweist. Im Umkreis von 20 km erweitert sich das Angebot auf über 200 Objekte, inklusive Eigentumswohnungen und Häuser.
3. Kaufpreise für Immobilien
3.1 Häuser
Häuser dominieren den Markt in Bischofswiesen, da der Ort vor allem von Familien und Naturliebhabern bewohnt wird. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilien- oder Mehrfamilienhäuser beträgt 4.300 bis 5.400 €. Günstige Objekte in Randlagen starten bei etwa 2.100 €/m², während Premium-Immobilien mit Bergblick oder in zentraler Lage bis zu 10.700 €/m² erreichen können. Beispiele aktueller Angebote umfassen ein charmantes Bauernhaus mit 250 m² Wohnfläche und 1.300 m² Grundstück für rund 1.187.000 € (ca. 4.750 €/m²), das frei ab Januar 2025 verfügbar ist und Potenzial für Sanierung bietet. Ein weiteres Highlight ist eine historische Getreidemühle aus dem 17. Jahrhundert, neu errichtet 1983, mit 239 m² und Panoramablick, die vielfältige Nutzungsmöglichkeiten (z. B. als Gästehaus) erlaubt. Im Vergleich zu 2020 sind Hauspreise um etwa 7,6 % gestiegen, was auf steigende Nachfrage durch Zuzug aus städtischen Gebieten zurückzuführen ist. Die Preisentwicklung für das vierte Quartal 2025 wird mit +0,36 % prognostiziert.
3.2 Wohnungen
Eigentumswohnungen sind seltener, eignen sich aber gut als Einstieg für Paare oder Investoren. Der Durchschnittspreis liegt bei 3.700 bis 4.100 €/m². Günstige Bestandswohnungen beginnen bei 1.500 €/m², teure Neubau- oder sanierten Objekte mit Balkon oder Terrasse erreichen bis 6.600 €/m². Ein typisches Angebot ist eine helle 2-Zimmer-Wohnung mit 50 m² in Engedey (Ortsteil von Bischofswiesen) für etwa 250.000 €, inklusive großer Terrasse und Bergblick. Eine größere 4-Zimmer-Wohnung mit 212 m² wird für 1.149.000 € angeboten und könnte als Teil eines Mehrfamilienhauses genutzt werden. Die Preise für Wohnungen sind 2025 um 1,3 % höher als im Vorjahr, mit einer erwarteten Steigerung von +0,31 % bis Jahresende. Die Nachfrage konzentriert sich auf barrierearme Objekte, z. B. in modernisierten Mehrparteienhäusern aus den 1970er Jahren.
3.3 Grundstücke
Grundstücke sind knapp und hoch gefragt für Eigenbauten. In mittlerer Lage liegen die Preise bei 570 €/m², in besten Lagen (z. B. mit Aussicht) bei 700 €/m². Der durchschnittliche Bodenrichtwert beträgt 640 €/m² (Stand 2023, mit leichter Steigerung). Im Umkreis von 58 km (aufgrund begrenzter lokaler Daten) basieren Auswertungen auf 86 Transaktionen der letzten 24 Monate. Bischofswiesen rangiert im Landkreis auf Platz 3 von 15 bei der Attraktivität von Grundstücken, was auf die Bebaubarkeit und Nähe zur Natur zurückzuführen ist. Der Wert steigt mit der Bebaubarbeit und Lage – sonnige Südflächen mit Bergansicht sind besonders teuer.
4. Mietpreise und Mietmarkt
Der Mietmarkt in Bischofswiesen ist lebhaft, vor allem durch Touristen und Saisonarbeiter im Gastgewerbe. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen liegt bei 10,30 bis 10,60 €/m², eine Steigerung von 7,43 % zum Vorjahr. Für Bestandswohnungen sind es etwa 7,40 €/m², Neubauten erreichen 8,50 €/m². Die Spanne reicht von 10,10 €/m² in einfachen Lagen bis 13,90 €/m² in Premium-Objekten. Häuser werden mit 10,80 €/m² vermietet, mit einem Minimum von 10,40 €/m² und Maximum von 14,10 €/m². Aktuelle Mietangebote umfassen eine 4-Zimmer-Wohnung mit 138 m² für 1.750 € Kaltmiete (frei ab Februar 2025) oder ein helles 1-Zimmer-Apartment für kurzfristige Vermietung. Die Erwartung für Q4 2025 sieht eine moderate Steigerung von +1,61 % vor. Der Markt ist von einfachen und guten Wohnlagen geprägt, mit sinkenden Mieten in älteren Beständen (-10 % über mehrere Jahre), was Investoren attraktive Renditen von bis zu 4 % bietet. Ferienvermietungen, z. B. in Appartements mit 54 bis 81 m², boomen durch den Tourismus.
5. Markttrends und Entwicklung
Der Immobilienmarkt in Bischofswiesen zeigt eine positive Dynamik: Seit 2020 sind Kaufpreise um 7-8 % gestiegen, getrieben durch Homeoffice-Trends und die Attraktivität als „grünes“ Wohngebiet. Mietpreise haben 2024/2025 um 3 % zugenommen, beeinflusst von Inflation und Nachfrage aus dem Tourismus. Trends umfassen Sanierungen historischer Gebäude (z. B. Bauernhäuser zu Ferienwohnungen) und barrierearme Neubauten, wie ein Soziales Therapiezentrum mit 92 Appartements. Die Nähe zu Salzburg (ca. 20 km) fördert Pendlerimmobilien, während der Nationalpark den Zweitwohnsitz-Markt ankurbelt. Herausforderungen sind begrenzte Neubauflächen und steigende Baukosten, was zu einem Engpass führt. Im Vergleich zu Bayern liegt Bischofswiesen im oberen Mittelfeld (Platz 315 von 2.056 bei Grundstücken). Die Bruttomietrendite für Bestandswohnungen bleibt attraktiv bei 3-4 %, was den Ort für Anleger interessant macht.
6. Ausblick
Für 2026 wird eine weitere moderate Preisanstieg von 0,3-1,6 % erwartet, unterstützt durch anhaltende Nachfrage und Infrastrukturausbau (z. B. Erweiterung des Kletterzentrums). Potenzial bieten Ferien- und Pflegeimmobilien, da der Tourismus und die Alterung der Bevölkerung zunehmen. Käufer sollten auf Lagen mit Bergblick setzen, da diese überdurchschnittlich im Wert steigen. Für Mieter bleibt der Markt zugänglich, solange keine Überhitzung eintritt. Insgesamt ist Bischofswiesen ein solider, zukunftsorientierter Markt für langfristige Investitionen – ideal für alle, die Natur und Erreichbarkeit verbinden möchten. Empfehlung: Eine individuelle Bewertung durch lokale Experten ist ratsam, um Chancen optimal zu nutzen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Bischofswiesen bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im Berchtesgadener Talkessel eingebettet liegt die Gemeinde Bischofswiesen.
Sie gehört dem oberbayerischen Landkreis Berchtesgadener Land an. Umrahmt von einer einzigartigen Gebirgslandschaft versprüht der Ort eine ganz besondere Ausstrahlung. Viele Touristen kommen jährlich in die Alpenpark-Gemeinde, welche zugleich als heilklimatischer Kurort gilt. Sie steht in enger Nachbarschaft mit Berchtesgaden und der österreichischen Stadt Salzburg. Die Gemeinde mit ihrer Postkartenidylle ist gezeichnet von grünen Almwiesen, dichten Wäldern, klaren Bergseen, imposanten Bergen und sanften Tälern. Die Landschaft erstrahlt hier in einem starken Kontrast und einer Vielfältigkeit, wie man es selten erlebt. Nicht nur die zahlreichen Touristen wissen die wunderschöne Natur in der Gegend zu schätzen. Auch die etwa 7.500 Einwohner der Gemeinde genießen die Idylle und Ruhe im Ort.
Die Gemeinde gliedert sich, neben dem gleichnamigen Ortsteil, in die fünf Ortsteile Winkl, Loipl, Stanggaß, Engedey und Strub.
Bedeutende Städte wie Bad Reichenhall und München sind schnell vom Ort aus zu erreichen. Man lebt hier ruhig, aber dennoch nicht völlig abgeschieden. Die Gemeinde ist fast vollständig von den Berchtesgadener Alpen und dem österreichischen Bundesland Salzburg umgeben. Zu den Nachbargemeinden zählen Schönau am Königssee, Ramsau, Marktschellenberg, Berchtesgaden, Bayerisch Gmain, Schneizlreuth, sowie Großgmain und Grödig in Österreich. Wirtschaftlich dominiert in der Gegend die Tourismusbranche. Während die Gemeinde damals Gewerbeflächen nur an Handwerksbetriebe ausgewiesen hat, verkauft sie diese heute gleichermaßen an Groß- und Einzelhandelsunternehmen. Auch die Land- und Forstwirtschaft spielt im Ort eine wesentliche Rolle.
Die Gemeinde zeichnet sich durch ihre weitläufigen Landschaftsschutzgebiete aus.
Umweltschutz ist dem Ort sehr wichtig. Aber auch infrastrukturell hat das Gemeindegebiet etwas vorzuweisen. Einige Kindergärten, Spielplätze, weiterführende Schulen und Pflegeheime sorgen für eine gute soziale Versorgung. Gleichermaßen groß ist der Zusammenhalt unter den Bürgern. Brauchtumspflege und ein aktives Vereinsleben sind in der Gemeinde selbstverständlich. Kulturfreunde können im Ort viele Kirchen besichtigen, die durch ihre imposante Bauweise ins Auge fallen. So trifft man hier unter anderem auf die römisch-katholische Pfarrkirche Herz-Jesu oder die Wallfahrtskirche Maria Hilf. Ein Sakralbau stellt die evangelisch-lutherische Insula-Kirche im Ortsteil Strub dar.
Hervorgehoben wird die Gemeinde besonders durch ihre vielen Naturschönheiten wie die Watzmann-Spiegelung am Böcklweiher oder die Steinerne Agnes – eine skurrile Felsform am Dreisesselberg.
Wer nach Bischofswiesen kommt, wird schnell die typisch bayerischen Gepflogenheiten kennenlernen. Riesige Bauernhäuser, traditionelle Feste sowie eine Vielzahl an Trachten- und Schützenvereinen zeugen von einer bayerischen Lebenskultur. Der Ort ist insbesondere bei Wanderern und Wintersportlern sehr beliebt. Die voralpine Landschaft der Gemeinde mit ihren Hügeln und Bergen sowie den gut ausgebauten Wegen eröffnet viele Möglichkeiten zum Skifahren oder Wandern. Nebenbei bieten einige moderne Freizeiteinrichtungen im Ort Raum für sportliche Aktivitäten und Wellness. So befindet sich hier das Erholungs- und Freizeitzentrum Aschauerweiher und das Biologische Kurhotel.
Gemeinden im Landkreis sind Ainring, Schönau am Königssee, Teisendorf und Bischofswiesen, Bad Reichenhall, Freilassing und Laufen.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
