Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Bernau Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Bernau tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Bernau am Chiemsee intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, am Chiemsee, zwischen Prien und Grassau, eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Bernau am Chiemsee neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Bernau am Chiemsee zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Bernau am Chiemsee gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Bernau am Chiemsee um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Bernau am Chiemsee
Da sich im Gemeindegebiet eher ländliche Areale und weniger urbane Strukturen vorfinden, nimmt der Immobiliengutachter in Bernau am Chiemsee relativ erschwingliche Immobilienwerte wahr. Die zentrale Lage von Bernau am Chiemsee lockt gegenwärtig viele Menschen an. Von Rosenheim trennen die Gemeinde nur 24 Kilometer. Bis ins österreichische Salzburg sind es 58 Kilometer und die Metropole München ist etwa 84 Kilometer entfernt. Die hohe Lebensqualität in der Region heizt den Immobilienmarkt der Gemeinde an. Insbesondere Immobilien wie frei stehende Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser stehen hier auf der Angebotsliste der Immobilienmakler. Die beliebte Urlaubsregion punktet nicht zuletzt mit ihrer guten Lage, sondern ebenso mit ihren niedrigen Immobilienwerten. Im Vergleich zu anderen oberbayerischen Orten wie Dachau, Ebersberg, München oder Starnberg, erkennt der Immobiliengutachter am Immobilienmarkt von Bernau am Chiemsee noch bezahlbare Preise.
1. Marktüberblick und Standortfaktoren
Bernau am Chiemsee im oberbayerischen Landkreis Rosenheim zählt zu den begehrtesten Wohn- und Ferienorten in der Region. Die Gemeinde profitiert von ihrer außergewöhnlichen Lage am Westufer des Chiemsees, der Nähe zu den Alpen und der guten Verkehrsanbindung an Rosenheim, Prien und München über die Autobahn A8. Die hohe Lebensqualität, die intakte Natur und das Freizeitangebot rund um den See machen Bernau zu einem beliebten Wohnstandort für Familien, Senioren und Zweitwohnsitzinhaber.
Das verfügbare Bauland ist sehr begrenzt, da die Gemeinde nur über wenig unerschlossene Flächen verfügt und der Ortskern weitgehend entwickelt ist. Dies führt zu einem knappen Angebot, was die Preise auf einem hohen Niveau hält.
2. Preisniveau und Entwicklung
Der Immobilienmarkt in Bernau am Chiemsee ist durch ein überdurchschnittlich hohes Preisniveau geprägt.
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Eigentumswohnungen liegen im Durchschnitt bei rund 4.900 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter, wobei Wohnungen in Seenähe oder mit Bergblick deutlich höhere Preise erzielen können.
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Einfamilienhäuser bewegen sich preislich im Durchschnitt bei 5.500 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter, hochwertige Neubauten oder Villen in Toplagen überschreiten diese Werte oft deutlich.
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Baugrundstücke sind äußerst rar und erzielen entsprechend hohe Quadratmeterpreise.
Seit 2018 haben sich die Preise um etwa 40 bis 50 % erhöht. Während die Preisentwicklung in den Jahren 2020 bis 2022 sehr dynamisch verlief, ist seit 2023 eine leichte Beruhigung des Marktes zu beobachten. Grund dafür sind gestiegene Bau- und Finanzierungskosten sowie eine allgemein abwartendere Haltung vieler Käufer. Dennoch bleibt das Preisniveau stabil – ein Preisrückgang ist bislang nicht festzustellen.
3. Angebots- und Nachfragesituation
Das Angebot an verfügbaren Immobilien ist in Bernau ausgesprochen gering. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, insbesondere bei hochwertigen Häusern in ruhiger Lage oder in der Nähe des Sees. Neubauprojekte entstehen nur vereinzelt, meist in kleinerem Umfang.
Die Käuferstruktur setzt sich aus drei Gruppen zusammen:
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Eigennutzer, häufig aus der Region oder aus dem Raum München, die ein dauerhaftes Zuhause suchen.
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Zweitwohnsitzkäufer, die den hohen Freizeitwert der Region nutzen möchten.
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Kapitalanleger, die auf Wertbeständigkeit und touristische Vermietung setzen.
Aufgrund der restriktiven Bebauungspolitik und der knappen Flächen ist mittelfristig nicht mit einer deutlichen Ausweitung des Angebots zu rechnen.
4. Standort- und Segmentunterschiede
Innerhalb der Gemeinde gibt es spürbare Preisunterschiede:
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Toplagen wie Grundstücke mit direktem Seeblick oder in unmittelbarer Ufernähe erzielen Spitzenpreise.
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Zentrale Lagen im Ortskern sind gefragt, da sie eine gute Infrastruktur bieten.
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Randlagen oder Ortsteile etwas abseits des Sees liegen preislich etwas niedriger, sind aber aufgrund der ruhigen Wohnatmosphäre ebenfalls beliebt.
Die Ausstattung und der Zustand der Immobilien spielen eine große Rolle: Energetisch modernisierte Häuser oder Neubauten mit gehobener Ausstattung erzielen deutliche Preisaufschläge. Dagegen werden ältere, sanierungsbedürftige Objekte nur mit Abschlägen gehandelt, auch wenn die Lage sehr gut ist.
5. Chancen und Risiken
Chancen:
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Die Lage am Chiemsee bietet langfristige Wertstabilität.
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Das begrenzte Angebot schützt den Markt vor starken Preisschwankungen.
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Hochwertige Immobilien bleiben auch in wirtschaftlich schwächeren Phasen gefragt.
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Der Tourismus eröffnet Möglichkeiten für Ferien- und Kurzzeitvermietungen.
Risiken:
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Steigende Zinsen können die Finanzierung erschweren und die Nachfrage dämpfen.
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Hohe Bau- und Sanierungskosten mindern die Rendite bei älteren Objekten.
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Einschränkungen bei Ferienvermietungen könnten künftige Erträge beeinflussen.
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Die hohe Preisschwelle kann potenzielle Käufergruppen ausschließen, was zu längeren Vermarktungszeiten führen kann.
6. Prognose
Die Aussichten für den Immobilienmarkt in Bernau am Chiemsee sind stabil bis leicht wachstumsorientiert.
Für die nächsten Jahre wird erwartet, dass:
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die Preise auf hohem Niveau stagnieren oder leicht ansteigen,
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hochwertige Lagen und Objekte überdurchschnittlich wertstabil bleiben,
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einfache Lagen oder sanierungsbedürftige Bestände etwas an Attraktivität verlieren könnten,
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die Nachfrage nach Ferien- und Zweitwohnsitzen weiterhin hoch bleibt.
Da kaum neue Bauflächen erschlossen werden, ist keine wesentliche Entspannung des Marktes zu erwarten. Der Wohnraum wird weiterhin knapp bleiben.
7. Empfehlungen für Marktteilnehmer
Für Käufer:
Eine gründliche Lage- und Objektprüfung ist entscheidend. Aufgrund der hohen Preise sollte der Fokus auf Qualität, Energieeffizienz und langfristigem Nutzwert liegen. Wer eine Immobilie als Zweitwohnsitz sucht, sollte die rechtlichen Rahmenbedingungen zur Nutzung prüfen.
Für Verkäufer:
Die Nachfrage bleibt stabil, allerdings reagieren Käufer preissensibler als in den Vorjahren. Eine realistische Preisfindung und eine gute Präsentation der Immobilie sind entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf.
Für Investoren:
Bernau bleibt aufgrund seiner Stabilität und Attraktivität ein solider Standort für langfristige Anlagen. Kurzfristige Spekulationsgewinne sind jedoch weniger realistisch. Ferienvermietungen können attraktiv sein, sollten aber sorgfältig kalkuliert werden.
8. Fazit
Der Immobilienmarkt in Bernau am Chiemsee gilt als wertbeständig, stabil und nachgefragt. Die Mischung aus Lagequalität, Freizeitwert und begrenztem Angebot schafft ein dauerhaft hohes Preisniveau. Trotz der derzeitigen Zinslage zeigt sich der Markt robust, da die Nachfrage durch die hohe Lebensqualität und den Seezugang gestützt wird.
Bernau bleibt damit einer der attraktivsten und stabilsten Wohnstandorte im südostbayerischen Raum – ein Markt mit hohem Substanzwert, aber begrenztem Wachstumspotenzial bei der Angebotsmenge.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Bernau am Chiemsee bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im beschaulichen Landkreis Rosenheim liegt die Gemeinde Bernau am Chiemsee. Der Luftkurort erfreut sich an seiner einzigartigen Lage zwischen dem Chiemsee und den Chiemgauer Bergen.
Die oberbayerische Gemeinde erstreckt sich auf einer Fläche von 26 Quadratkilometern. Rund 6.500 Menschen nennen den Ort heute ihr zu Hause. Die Nähe zur Landeshauptstadt München und zur österreichischen Stadt Salzburg machen die Gemeinde für viele Menschen attraktiv. Gleichermaßen beeindruckend ist die schöne Landschaft im Chiemgau mit ihrem Ausblick auf die Chiemgauer Alpen. Der Osten der Gemeinde ist von einer ausgedehnten Moorlandschaft gezeichnet. Aufgrund des nah gelegenen Chiemsees und seiner Schifffahrt lebt die Region weitestgehend vom Tourismus.
Die drei Gemeindegebiete des Ortes, zu welchen Bernau, Hittenkirchen und Felden zählen, sind überwiegend ländlich geprägt.
Viele grüne Wiesen und weite Felder erstrecken sich entlang des Gemeindegebiets. Die Menschen hier wohnen meist in frei stehenden Immobilien, die von vielem Grün umgeben sind. Industriebetriebe sind in dem malerischen Luftkurort kaum angesiedelt. Zu einem Großteil handelt es sich um mittelständische Betriebe, welche die Wirtschaft im Ort bestimmen. Zu einer der bedeutendsten und größten Arbeitgeber im Ort zählen die Justizvollzugsanstalt und die Rehaklinik Medical-Park Chiemsee. Des Weiteren befindet sich ein Teil der Firma Bavaria Yachts auf dem Gemeindegebiet. Eine wichtige Nachbargemeinde ist Prien.
Zahlreiche Touristen besuchen jährlich die oberbayerische Gemeinde. Wegen des Chiemsees und seiner touristischen Angebote ist der Ort sehr beliebt. Am Ufer des Sees befinden sich, neben einem Strandbad, mehrere Bootsverleihe sowie eine Anlegebrücke für die Chiemsee-Schifffahrt.
Von hier aus können Besucher mit dem Schiff direkt zur Herreninsel fahren, auf welcher sich das imposante Schloss Herrenchiemsee von König Ludwig II befindet. Außerdem können Gäste auf der Insel das Augustiner Chorherrenstift aus dem 8. Jahrhundert bewundern. Es gilt als eines der ältesten Klöster Bayerns. Zu einer beliebten Sehenswürdigkeit der Gemeinde zählt die Seisersäule, welche bereits im Jahr 1518 als Wegmarke zwischen Bernau und Weisham Verwendung fand. Seit 1958 befindet sich die 2,70 Meter hohe Säule am Rande der Kirchentreppe und neben dem Gasthof Alter Wirt. Ebenso sehenswert sind die vier Statuen im Schulpark. Sie blicken auf eine lange und ereignisreiche Geschichte zurück. Einst verzierten sie die prächtige Eingangstreppe der Bayerischen Staatsbibliothek in München. Bei den vier Statuen handelt es sich um berühmte Maler, die in der griechischen Antike Menschen mit ihren Werken bereicherten. Die Originale der Figuren wurden im Krieg teilweise zerstört und sind heute durch Kopien ersetzt worden. Das Schulhaus der Gemeinde erfreut sich heute daran, ihren Schulpark mit den Originalen schmücken zu dürfen. Die weitläufige Natur in Bernau am Chiemsee bietet viel Platz für Tiere und Pflanzen. Das gesunde Klima und die dominierende Ruhe machen den Luftkurort zu einer Region mit einem hohen Wohnwert.
Orte im Landkreis Rosenheim
Bad Aibling, Kolbermoor, Wasserburg a.Inn, Bad Endorf, Bruckmühl, Neubeuern, Prien a.Chiemsee, Albaching, Amerang, Aschau i.Chiemgau, Babensham, Bad Feilnbach, Bernau a.Chiemsee, Brannenburg, Breitbrunn a.Chiemsee, Chiemsee, Edling, Eggstätt, Eiselfing, Feldkirchen-Westerham, Flintsbach a.Inn, Frasdorf, Griesstätt, Großkarolinenfeld, Gstadt a.Chiemsee, Halfing, Höslwang, Kiefersfelden, Nußdorf a.Inn, Oberaudorf, Pfaffing, Prutting, Ramerberg, Raubling, Riedering, Rimsting, Rohrdorf, Rott a.Inn, Samerberg, Schechen, Schonstett, Söchtenau, Soyen, Stephanskirchen, Tuntenhausen und Vogtareuth.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
