Sachverständige für Immobilienbewertung in Berg

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Berg am Starnberger See Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Berg tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Berg intensiv.

Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Wolfratshausen und Starnberg eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Berg neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Berg zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Berg gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Berg um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Berg

Der Immobiliengutachter erkennt in der Gemeinde Berg hohe Immobilienwerte mit einem äußerst geringen Wertverlust. In der Gemeinde am Ostufer des Starnberger Sees beherrschen einige gehobene Villen und denkmalgeschützte Häuser den Immobilienmarkt. Die Gemeinde Berg befindet sich in einem Landkreis mit den höchsten Immobilienwerten Oberbayerns. Immobilien sind in der kleinen Gemeinde heiß begehrt. Schon lange übersteigt die Nachfrage das Angebot am Immobilienmarkt des Ortes. Die Nähe zum Starnberger See sowie zur Metropole München feuern den Immobilienmarkt der Gemeinde an. Da hier Immobilien und Baugrundstücke zunehmend knapper werden, rücken Bestandsimmobilien immer mehr in den Fokus vieler Wohnraumsuchender. Auch Kapitalanleger bestimmen im Ort wesentlich die Käuferschicht. Viele davon wollen mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung hohe Renditen erzielen. Der Immobiliengutachter nimmt bei Immobilien mit Seeblick sehr hohe Immobilienwerte wahr.

1. Einleitung

Berg, eine idyllische Gemeinde im Landkreis Starnberg in Oberbayern, liegt am Ostufer des Starnberger Sees und zählt zu den attraktivsten Wohn- und Erholungsregionen Bayerns. Mit rund 8.300 Einwohnern erstreckt sich die Gemeinde über 15 Ortsteile, darunter Allmannshausen, Aufkirchen, Höhenrain und Kempfenhausen. Die Nähe zur Metropolregion München (ca. 30 Minuten per Auto über die A 95) kombiniert mit der malerischen Seelage, umgeben von Bergen und Wäldern, macht Berg zu einem Hotspot für Familien, Pendler und Investoren. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von hoher Nachfrage, begrenzter Verfügbarkeit und Preisen, die deutlich über dem bayerischen Durchschnitt liegen. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes (Stand November 2025), Preisentwicklungen, Angebote sowie Einflussfaktoren und Ausblick.

2. Lage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Berg profitiert von seiner strategischen Position im Fünf-Seen-Land, das als eines der teuersten Immobilienstandorte Bayerns gilt. Die Gemeinde ist optimal an das Verkehrsnetz angebunden: Die S-Bahn-Linie S6 verbindet Berg mit München und Starnberg, während Schiffsverbindungen über den Starnberger See Freizeit und Mobilität erleichtern. Wirtschaftlich ist die Region von Dienstleistungen, IT und Biotech geprägt, mit Pendlerströmen aus München, die den Wohnungsbedarf antreiben. Die Einwohnerzahl wächst moderat, getrieben durch Zuzug aus der Stadt, was den Druck auf den Wohnungsmarkt erhöht. Lokale Initiativen wie das „Wohnzentrum Osterfeld“ zielen auf bezahlbaren Wohnraum ab, doch der Fokus liegt auf hochwertigen Einfamilienhäusern und Villen. Die hohe Lebensqualität – mit Wander- und Radwegen, Golfplätzen und kulturellen Highlights wie dem Landschulheim Kempfenhausen – unterstreicht die Attraktivität, die zu einem Umschlag von nur wenigen Prozent pro Jahr führt.

3. Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Berg hat sich in den letzten Jahren stabilisiert, nach einer Phase hoher Zuwächse bis 2022 und einer leichten Korrektur 2023/2024 durch steigende Zinsen. Im Jahr 2025 zeigen die Preise eine leichte Erholung, beeinflusst von sinkenden Finanzierungskosten und anhaltender Nachfrage. Im Vergleich zu Bayern insgesamt (Durchschnitt: 3.055 €/m² für Häuser, 3.608 €/m² für Wohnungen) liegen die Quadratmeterpreise in Berg um 50–100 % höher.

• Häuser: Der durchschnittliche Kaufpreis für Einfamilienhäuser beträgt derzeit 7.985 €/m², mit einem leichten Anstieg von 0,4 % gegenüber 2024 (vorher 7.950 €/m²). Über fünf Jahre hinweg ergibt sich ein Plus von rund 5 %. In Spitzenlagen am See oder mit Hangblick erreichen Preise bis zu 15.969 €/m², während günstigere Objekte ab 4.044 €/m² starten. Ein typisches Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche kostet somit etwa 1,2 Millionen Euro. Die Entwicklung 2024/2025 zeigt Stabilität: Nach einem Rückgang um 2,2 % im Vorjahr stabilisieren sich die Preise durch erhöhte Transaktionszahlen (um 18 % im Landkreis Starnberg).
• Wohnungen: Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 6.270 €/m², ein Minus von 0,4 % zu 2024 (vorher 6.300 €/m²). Die Spanne reicht von 2.508 €/m² in Randlagen bis 10.918 €/m² in SeeNähe. Für eine 90 m²-Wohnung ergibt das ca. 564.000 Euro. Der Trend ist leicht rückläufig, da Neubauwohnungen seltener werden, doch Bestandsobjekte profitieren von Modernisierungen.
• Grundstücke: Bauland liegt bei 2.350 €/m² in mittleren Lagen, mit Preisen bis 3.528 €/m² in zentralen Bereichen. Im Vergleich zu 2024 (ca. 2.200 €/m²) steigen sie um 7 %, getrieben durch Knappheit. Parzellen ab 450 m² werden derzeit für 400 €/m² angeboten, ideal für Investoren.

4. Aktuelle Angebote und Marktsegmentierung

Der Markt in Berg ist segmentiert: Dominierend sind hochwertige Einfamilienhäuser und Villen (ca. 60 % der Angebote), gefolgt von Eigentumswohnungen (30 %) und Grundstücken (10 %). Aktuell (November 2025) sind rund 70–100 Immobilien zum Kauf verfügbar, darunter 24 Häuser, 40 Wohnungen und 20 Grundstücke. Provisionsfreie Objekte machen 13 % aus, was Käufer entlastet.

• Häuser: Beispiele umfassen ein 118 m²-Einfamilienhaus mit 5 Zimmern für 925.000 € (ca. 7.840 €/m²) in Aufkirchen oder ein 310 m²-Objekt mit 7 Zimmern in Höhenrain (Preis auf Anfrage, geschätzt 2,5 Mio. €). Viele Neubauten bieten nachhaltige Features wie Wärmepumpen und smarte Systeme.
• Wohnungen: Eine 75 m²-3-Zimmer-Wohnung in Berg-Zentrum kostet 249.000 € (3.320 €/m², saniert). Penthouse-Optionen mit Seeblick erreichen 1 Mio. € für 120 m².
• Grundstücke: Mehrere Parzellen in Allmannshausen (450–5.200 m²) für 400 €/m², geeignet für Bauträger oder Privatnutzung.

Der Mietmarkt ist eng: Kaltmieten liegen bei 16,65 €/m² (Durchschnitt), mit Spitzen bis 18,48 €/m² in SeeNähe. Eine 122 m²-5-Zimmer-Wohnung kostet 1.720 €/Monat. Neubauwohnungen sind rar, was zu Wartezeiten von Monaten führt.

5. Einflussfaktoren

Der Markt wird von mehreren Faktoren geprägt:

• Nachfrage: Hoher Zuzug aus München (Pendleranteil 40 %) und internationale Käufer treiben Preise. Die Erholung der Transaktionen (8,3 Mrd. € Darlehen in Bayern 2024) setzt sich 2025 fort.
• Angebot: Begrenzte Baugenehmigungen (nur 3.000 neue Wohnungen in Bayern 2025) und Denkmalschutz erschweren Erweiterungen.
• Wirtschaft: Sinkende Zinsen (ab Mitte 2024) beleben den Bestandsmarkt; Baukosten (2.611 €/m² Neubau) dämpfen Neuinvestitionen.
• Nachhaltigkeit: Trends zu energieeffizienten Objekten (z. B. KfW-Standards) steigern Werte um 10–15 %.
• Risiken: Hohe Preise (über Bayern-Durchschnitt) bergen Blasenpotenzial; regionale Ungleichgewichte (teurer am See) belasten Mittelstand.

6. Prognose und Empfehlungen

Für 2026 wird ein moderater Anstieg der Preise um 2–3 % erwartet, getrieben von Bevölkerungswachstum und Infrastruktur (z. B. Erweiterung der S-Bahn). Häuser und Grundstücke profitieren stärker als Wohnungen. Investoren sollten auf See-Nähe setzen, Käufer auf provisionsfreie Angebote und Modernisierungen. Eine professionelle Bewertung ist essenziell, da Lagenpreise um bis zu 50 % variieren. Insgesamt bleibt Berg ein stabiler, wertstabiler Markt – ideal für Langfristinvestitionen, aber herausfordernd für Einsteiger.

7. Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Berg verkörpert den Kontrast zwischen idyllischer Qualität und hohem Preislevel: Stabile Preise, begrenztes Angebot und starke Nachfrage machen es zu einem Premiumstandort. Trotz leichter Korrekturen 2024 erholt sich der Markt 2025, mit Potenzial für weitere Zuwächse. Interessenten profitieren von der einzigartigen Seelage, doch eine sorgfältige Planung ist ratsam, um von der Erholung zu partizipieren.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Berg bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Direkt am schönen Starnberger See im oberbayerischen Landkreis Starnberg liegt die kleine Gemeinde Berg. Gegründet wurde die Gemeinde in ihrer jetzigen Größe im Jahr 1975.

Im Zuge der Gebietsreform wurden die ehemaligen autarken Gemeinden Berg, Bachhausen und Höhenrain zusammengeschlossen. Auf einer Fläche von rund 37 Quadratkilometer teilt die Gemeinde sich heute in insgesamt 14 Ortsteile auf. Neben dem gleichnamigen Ortsteil zählen weiterhin Allmannshausen, Aufhausen, Aufkirchen, Assenhausen, Bachhausen, Farchach, Harkirchen, Höhenrain, Kempfenhausen, Leoni, Martinsholzen, Mörlbach und Sibichhausen zu den Ortsteilen des Gemeindegebiets. Heute sind rund 8.700 Menschen in der malerischen Gemeinde zu Hause. München und Bad Tölz-Wolfratshausen gehören zu ihren Nachbarlandkreisen. Wegen ihrer Nähe zum Starnberger See und zur Weltstadt München erfreut sich die Gemeinde großer Beliebtheit.

Sowohl als Wohnort als auch als Wirtschaftsstandort ist sie sehr gefragt. Als Mitglied im Fremdenverkehrsverband Fünfseenland genießt der Ort ebenso einen überregionalen Bekanntheitsgrad.

Die größten wirtschaftlichen Gewinne erzielen in der Region Betriebe, die im Bereich Verlagswesen, Vermögensverwaltung, Lebensmittelindustrie, Fremdenverkehr und Elektronik tätig sind. Im gleichnamigen Ortsteil sowie in der Ortschaft Leoni haben die Fahrgastschiffe der Bayerischen Seeschifffahrt ihre Anlegepunkte. Im Bildungssektor bietet die Gemeinde ein Gymnasium mit einem angrenzenden Internat sowie eine Grundschule, die sich im Ortsteil Aufkirchen befindet. Für Familien mit Kindern stehen eine Vielzahl an Kinderbetreuungseinrichtungen zur Verfügung. Auch mit ihrem sozialen Angebot kann sich die oberbayerische Gemeinde durchaus sehen lassen. Neben einem ambulanten Pflegedienst bietet sie ihren Bürgern zudem eine Ökumenische Kranken- und Altenpflege.

Die Votivkapelle direkt am Starnberger See und das Schloss Berg bilden den Mittelpunkt der Gemeinde. Jährlich werden diese Sehenswürdigkeiten von zahlreichen Touristen besucht.

Die Votivkapelle gilt als Erinnerung an den König Ludwig II. An seinem 10. Todestag wurde durch den Prinzregent Luitpold mit der Errichtung der Kapelle begonnen. Um 1900 wurde die neuromanische Kirche eingeweiht. Ihr Entwurf stammt von Julius Hofmann, dem ehemaligen Architekten des Königs. Jährlich findet am Todestag des Königs ein Gedenkgottesdienst in der Kapelle statt. Am Ostufer des Starnberger Sees trifft man auf das hiesige Schloss aus dem 17. Jahrhundert. Einst war das Schloss die Sommerresidenz des Königs Ludwig II. Nach dem Zweiten Weltkrieg galt das Schloss als Unterkunft für das amerikanische Militär. Zwischen 1949 und 1951 wurden die im Krieg verursachten Schäden beseitigt. Das Schloss erfuhr eine komplette Renovierung. Die Schlosskapelle befindet sich noch im Originalzustand. Im Bismarckturm aus dem Ende des 19. Jahrhundert findet sich ein weiteres historisches Bauwerk. Der etwa 30 Meter hohe Turm wurde aus Kalk- und Tuffstein erbaut. Auf seiner Spitze befindet sich ein bronzener Reichsadler. Mit einer Gemeindebücherei, einem Schulmuseum sowie einer Kunstwerkstatt ist die Gemeinde auch im kulturellen Bereich gut gestellt. Eine Reihe von Kultur- und Kirchenvereinen ergänzen das kulturelle Angebot im Ort.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.