Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Beilngries Immobilien, Mieten und Pachten in Beilngries. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Beilngries tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Beilngries intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Beilngries neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Beilngries zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Beilngries gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Beilngries um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Beilngries
Beilngries befindet sich im wirtschaftsstärksten Bundesland von Deutschland. Der staatlich anerkannte Erholungsort bietet seinen Bewohnern hohen Wohnwert inmitten von viel Natur. Dementsprechend stabil ist auch von den Immobiliengutachtern verzeichnete Nachfrage nach Immobilien am Immobilienmarkt der kleinen Stadt Beilngries. Bisher blieb sie von den immensen Preissprüngen der umliegenden Regionen, wie Ingolstadt, München oder Starnberg, verschont.
Die Immobilienwerte im Ort sind in den letzten Jahren, im Verhältnis zu den sonstigen bayerischen Immobilienmärkten, nicht sonderlich gestiegen.
In der Stadt lässt sich ein Hausbau wesentlich leichter und kostengünstiger realisieren als in vielen anderen oberbayerischen Städten. Die Immobilienwerte bewegen sich hier im mittleren Preissegment. Die Immobiliengutachter beobachten, dass Immobilien in Beilngries günstiger als in Dachau, Fürstenfeldbruck, Ebersberg, Miesbach, Garmisch-Partenkirchen, Bad Tölz-Wolfratshausen, Augsburg, Ingolstadt, Starnberg und München sind. Bauland sowie Wohnungen und Häuser sind im Ort nicht so knapp wie in der Landeshauptstadt München. Die Nachfrage steht hier noch in einem adäquaten Verhältnis zum Angebot. Frei stehende Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zählen zu den beliebtesten Objekten am Immobilienmarkt der Stadt. Die Nachfrage nach Immobilien im oberbayerischen Ort wird auch weiterhin stabil bleiben.
Einleitung
Beilngries, eine charmante Kleinstadt im Landkreis Neuburg-Schrobenhausen in Oberbayern, zählt zu den idyllischen Orten Bayerns, die von ihrer landschaftlichen Schönheit und historischen Bedeutung geprägt sind. Mit rund 9.000 Einwohnern liegt die Stadt am Altmühltal, nur etwa 20 Kilometer nordöstlich von Ingolstadt und in der Nähe des Donaumooses. Der Immobilienmarkt in Beilngries spiegelt die typischen Merkmale eines ländlich-städtischen Raums wider: Eine stabile Nachfrage durch lokale Familien, Pendler und Investoren, gepaart mit einer begrenzten Baukapazität aufgrund der geschützten Naturlandschaft. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, die Entwicklungen, Einflussfaktoren und Ausblicke auf den Markt Stand Oktober 2025.
Lage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die strategische Lage Beilngries‘ trägt maßgeblich zum Attraktivität des Immobilienmarkts bei. Die Stadt profitiert von einer exzellenten Anbindung an das Verkehrsnetz: Die A9-Autobahn und die Bahnlinie nach München und Nürnberg ermöglichen Pendelzeiten von unter 45 Minuten in die Metropolregionen. Wirtschaftlich ist Beilngries geprägt von traditionellen Branchen wie Landwirtschaft, Brauereiwesen und Kleingewerbe. Die nahegelegene Weltenburger Klosterbrauerei, eine der ältesten Deutschlands, sorgt für regionale Bekanntheit und Tourismuspotenzial. Zudem wirken sich Pendlerströme aus dem boomenden Ingolstadt (mit dem Audi-Werk) positiv aus, da viele Beschäftigte in der Region günstigere Wohnraumoptionen suchen. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 Prozent, was für Stabilität sorgt, wenngleich der Markt nicht die Dynamik größerer Städte wie Ingolstadt aufweist. Diese Faktoren fördern eine ausgewogene Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Mietwohnungen, während Luxusimmobilien seltener sind.
Demografische Entwicklung
Die Demografie Beilngries‘ ist ein zentraler Treiber des Immobilienmarkts. Die Bevölkerung ist in den letzten Jahren leicht gewachsen, von etwa 8.500 Einwohnern im Jahr 2015 auf rund 9.000 im Jahr 2025, hauptsächlich durch Zuzug junger Familien und Pendler. Der Altersdurchschnitt liegt bei etwa 45 Jahren, mit einem leichten Überhang älterer Generationen, was den Bedarf an barrierefreien Wohnungen und Pflegeimmobilien steigert. Der Geburtenrückgang und die Alterung der Babyboomer-Generation führen zu einer höheren Fluktuation auf dem Bestandsmarkt: Viele Senioren verkaufen ihre Einfamilienhäuser, was den Angebot für Nachwuchsfamilien erhöht. Insgesamt bleibt die Nachfrage stabil, da Beilngries als familienfreundlicher Ort mit guter Infrastruktur (Schulen, Kindergärten und Freizeitangebote) gilt. Der demografische Wandel birgt jedoch Risiken, wie eine potenzielle Überalterung, die den Mietmarkt für kleinere Einheiten stärken könnte.
Aktueller Stand des Immobilienmarkts
Der Immobilienmarkt in Beilngries zeigt im Herbst 2025 eine leichte Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre. Der Fokus liegt auf dem Segment der Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, da Neubauvorhaben durch strenge Bauregulierungen im Naturschutzgebiet begrenzt sind.
Kaufpreise:
- Wohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen beträgt derzeit etwa 3.800 bis 4.200 Euro. In zentralen Lagen wie der Altstadt oder am Marktplatz können Preise bis zu 4.500 Euro pro Quadratmeter erreichen, während Randlagen um 3.000 Euro liegen. Für eine typische 80-Quadratmeter-Wohnung ergibt sich ein Kaufpreis von rund 320.000 bis 350.000 Euro.
- Häuser: Einfamilienhäuser werden im Schnitt zu 3.000 bis 3.600 Euro pro Quadratmeter gehandelt. Ein Standard-Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Garten kostet etwa 400.000 bis 450.000 Euro. Grundstücke sind rar und preiswert im Vergleich zu Metropolen, mit Preisen von 150 bis 250 Euro pro Quadratmeter.
Mietpreise:
- Der Mietmarkt ist dynamischer und familienorientiert. Die Kaltmiete für Wohnungen liegt bei 9,50 bis 12,00 Euro pro Quadratmeter, was für eine 60-Quadratmeter-Wohnung monatlich 570 bis 720 Euro bedeutet. Häuser werden für 8,50 bis 10,00 Euro pro Quadratmeter vermietet, oft mit Nebenkostenaufschlag. Insgesamt sind die Mieten um 4-5 Prozent höher als im Vorjahr, getrieben durch Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum.
Der Marktvolumen ist überschaubar: Es gibt derzeit etwa 20-30 Objekte im Angebot, hauptsächlich über lokale Makler oder Plattformen. Die Transaktionsdichte liegt bei 50-60 Verkäufen pro Jahr, was auf einen ruhigen, aber gesunden Markt hindeutet.
Historische Entwicklung und Trends
Seit 2020 hat der Immobilienmarkt in Beilngries eine volatile Entwicklung durchlaufen. Bis 2022 stiegen die Preise um jährlich 5-7 Prozent, angetrieben durch Niedrigzinsen und Pandemie-bedingte Flucht in ländliche Räume. Der Quadratmeterpreis für Wohnungen verdoppelte sich fast von 2.000 Euro im Jahr 2018 auf über 4.000 Euro im Jahr 2022. Ab 2023 kam es zu einer Korrektur: Steigende Zinsen und Inflation führten zu Rückgängen von bis zu 15 Prozent, insbesondere bei Häusern (-10 Prozent im Jahresvergleich). Im Jahr 2025 stabilisieren sich die Preise: Wohnungen zeigen eine leichte Steigerung von 0,5 bis 2 Prozent, während Hauspreise um 1-2 Prozent fallen. Der Mietmarkt hingegen wächst kontinuierlich um 4 Prozent jährlich, da Mieter zunehmend Eigentum meiden. Im Vergleich zu benachbarten Städten wie Ingolstadt (Preise doppelt so hoch) oder Pfaffenhofen (ähnlich stabil) positioniert sich Beilngries als günstige Alternative mit Potenzial für Wertsteigerung.
Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren prägen den Markt in Beilngries:
- Makroökonomisch: Die EZB-Zinssenkungen seit 2024 haben die Finanzierbarkeit verbessert und Käufer zurückgebracht. Dennoch bremsen hohe Baukosten (Energieeffizienzstandards) Neubau.
- Regional: Die Nähe zu Industriezentren wie dem Audi-Werk in Ingolstadt treibt Pendler-Nachfrage. Tourismus und Brauereiwirtschaft sorgen für saisonale Mietbedarfe (Ferienwohnungen).
- Demografisch: Der Zuzug junger Familien steigert den Bedarf an größeren Objekten, während die Alterung zu mehr Verkäufen älterer Bestände führt. Migration aus Städten verstärkt dies.
- Regulatorisch: Strenge Naturschutzvorschriften im Altmühltal begrenzen Neubaugebiete, was Preise stützt. Förderprogramme wie die KfW-Energieeffizienzprämie machen Sanierungen attraktiv.
- Risiken: Klimawandel (Hochwassergefahr am Altmühlfluss) und demografische Schrumpfung könnten langfristig Druck ausüben.
Prognose
Für die kommenden Jahre 2026-2030 wird ein moderates Wachstum erwartet. Kaufpreise könnten um 2-3 Prozent jährlich steigen, getrieben durch anhaltend niedrige Zinsen und Bevölkerungswachstum. Der Mietmarkt bleibt robust mit Zuwächsen von 3-4 Prozent, da der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum anhält. Potenzial besteht in der Sanierung alter Bausubstanz und der Entwicklung von Mehrgenerationenwohnungen. Allerdings könnten wirtschaftliche Unsicherheiten (z. B. Rezessionsängste) zu Stagnation führen. Insgesamt gilt Beilngries als solider Markt für langfristige Investitionen, mit Renditen von 3-4 Prozent bei Mietobjekten.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Beilngries ist ein Spiegel der Stärken einer bayerischen Kleinstadt: Stabilität, Bezahlbarkeit und Lebensqualität. Trotz leichter Korrekturen im Kaufsegment bietet er Chancen für Käufer und Vermieter, insbesondere in einem Umfeld sinkender Zinsen und regionaler Dynamik. Interessenten sollten auf energieeffiziente Objekte setzen, um von Förderungen zu profitieren. Insgesamt bleibt Beilngries attraktiv für alle, die Ruhe und Nähe zur Metropole suchen – ein Markt, der zukünftig von der Balance zwischen Tradition und Moderne profitieren wird.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Beilngries bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im Regierungsbezirk Oberbayern an der Altmühl liegt der kleine beschauliche Ort Beilngries.
Die Stadt gehört dem oberbayerischen Landkreis Eichstätt an und gilt zudem als staatlich anerkannter Erholungsort. Etwa 9.000 Menschen leben in der kleinen Stadt, die im Süden von der Altmühl durchquert wird. Die Stadt ist in insgesamt 19 Ortsteile gegliedert. Das Stadtbild ist gezeichnet von Bergwäldern und Gewässern. In der Altstadt trifft man auf traditionelle Bürgerhäuser, die in enge Gassen eingegliedert sind. Wirtschaftlich ist der Ort gut gestellt.
Geringe Arbeitslosenquoten sowie starke Unternehmen mit hohen Gewinnen prägen das Wirtschaftsfeld.
Dabei handelt es sich um Unternehmen aus den Branchen Industrie, Gewerbe, Einzelhandel sowie Hotel und Gastronomie. Darüber hinaus hat die Bayerische Raiffeisen-Beteiligungs-Aktiengesellschaft ihren Sitz in der Stadt. Weiterhin existieren im Ort ein Flugplatz sowie ein Yachthafen, der sich am Main-Donau-Kanal befindet. Nachbargemeinden von Beilngries sind: Eichstätt, Altmannstein, Dollnstein, Gaimersheim, Kinding, Kipfenberg, Kösching, Mörnsheim, Nassenfels, Pförring, Titting und Wellheim.
Beilngries besitzt viele imposante historische Bauwerke,
die sich für einen Besuch durchaus lohnen. Eine begehrte Sehenswürdigkeit stellt die Kirche St. Vitus dar, in dessen Turmuntergeschoss eine Kapelle mit mittelalterlichen Wandmalereien beherbergt ist. Ein weiterer beliebter Anlaufpunkt ist das Schloss Hirschberg – ein Barockschloss, welches im 20. Jahrhundert eine Umgestaltung zum Bistumshaus erfuhr. Das Schloss befindet sich auf einer Anhöhe. Weiterhin trifft man im Ort auf die katholische Stadtpfarrkirche St. Walburga im neubarocken Stil. Zu den weiteren sehenswerten Bauwerken zählen die Frauenkirche aus dem 17. Jahrhundert, die um 1725 erbaute Franziskaner-Klosterkirche St. Trinitas sowie die gotische katholische Gottesackerkirche St. Lucia aus dem 15. Jahrhundert. Die Pfarrkirche wurde im 18. Jahrhundert barockisiert und erhielt im Jahr 1995 einen neugotischen Hauptaltar. Zudem trifft man an der Hauptstraße der Stadt auf typisch fränkische Fachwerkhäuser.
Das Kaiserbeckhaus weist eine bemerkenswerte Fassade und sehenswerte Treppengiebel auf.
Das hiesige Rathaus stammt aus dem 18. Jahrhundert und wurde von dem Schweizer Hofbaudirektor des Barock, Garbriel de Gabrieli, erbaut. Weitere Einblicke in die Vergangenheit gewährt der etwas außerhalb gelegene Flugplatz, der einige historische Flugzeuge zeigt. Kulturelles Angebot bieten das Brauereimuseum, das Musikapparatemuseum sowie das Spielzeug- und Figurenmuseum der Stadt. Im Bereich der Bildung ist der Ort mit einer Grundschule, einer Förderschule, einer Mittelschule, einer Realschule sowie einem Gymnasium gut ausgestattet. Weiterbildende Schulen findet man in der hiesigen Volkshochschule, dem Bistumshaus Schloss Hirschberg sowie in der verkehrspädagogischen Akademie. Die Stadt ist ein beschaulicher Ort, in welchem Ruhe und Natürlichkeit dominieren. So bietet der Naturpark Altmühltal Raum zum Wandern und Boot fahren. Weiterhin können Einheimische und Touristen in der Stadt sportlichen Aktivitäten, wie Angeln, Radfahren, Tennis, Reiten und Fliegen nachgehen.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
